Основные принципы оценки недвижимости

5



СОДЕРЖАНИЕ





	ВВЕДЕНИЕ	6

	ГЛАВА 1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА, РЕГУЛИРУЮЩАЯ ОЦЕНОЧНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ	10

	1.1 Нормативно-правовая база РФ	10

	1.2 Нормативно-правовая база Москвы	14

	ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ	19

	2.1. Виды стоимости	19

	2.2. Цель, объект, субъект и этапы оценки	20

	2.3. Основные принципы оценки недвижимости	23

	2.4. Методы оценки недвижимости	26

	ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МОСКВЫ	28

	3.1. Географическое положение	28

	3.2. Социально-экономическая характеристика	32

	3.3. Современное состояние рынка недвижимости	35

	3.3.1 Особенности развития российского рынка жилой недвижимости	35

	3.3.2. Анализ продаж жилой недвижимости в РФ	42

	3.3.3 Рынок недвижимости в г. Москве	46

	3.4. Оценочная деятельность в Москве	51

	ГЛАВА 4. АНАЛИЗ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «АЛЬЯНС ОЦЕНКА»	52

	4.1. Характеристика оценочной деятельности компании	52

	4.2. Применяемые методики оценки	53

	4.3. Направления управления стоимостью недвижимости	55

	4.4. Совершенствование методик оценки	61

	ЗАКЛЮЧЕНИЕ	74

	СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	76








ВВЕДЕНИЕ



Актуальность темы исследования. В настоящее время оценка недвижимости осуществляется с учетом того, что она является товаром. Кроме того, оценка недвижимости проводится для установления величины земельного налога (оценка стоимости земельных участков), при выступлении недвижимости в виде залога по кредиту, для установления ставки страхования, определения (обоснования) инвестиций и пр. 

Само понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому к недвижимости относится земля и все расположенные на ней объекты  - недра, водоемы, леса, уже возведенные здания и находящиеся в процессе строительства сооружения, машино-места, части строений и пр. 

На современном этапе регулирование экономических отношений требует денежной оценки недвижимости в основном при налогообложении за использование земель и при  купле-продаже объектов недвижимости.

В обоих случаях денежная оценка базируется на нормативной, расчетной доходности земли. Однако, при купле-продаже оценка земли может осуществляться по рыночным ценам. Сейчас такую оценку земли называют коммерческой экспертной оценкой.

В Государственном кадастре недвижимости обязательным является установление кадастровой стоимости земельных участков для определения ценности земли. Сама же ценность земли применяется для установления налогооблагаемой базы.

В тоже время возникает необходимость установления рыночной стоимости объектов недвижимости. Для реализации этой задачи применяют несколько различных методов, позволяющих установить наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Жилая недвижимость традиционно считается одним из наиболее эффективных направлений инвестирования. Развитие рынка жилой недвижимости связывают с ростом доходов граждан, поскольку свободные сбережения безопаснее вкладывать в различные виды недвижимости, в т. ч. жилой. После финансового кризиса 2008-2009 гг. в России доверие населения к банковскому сектору резко снизилась, что отразилось на росте спроса и предложения именно на рынке жилой недвижимости.

Еще одной причиной, с которой связывают развитие рынка недвижимости, является сокращение доли сельского населения и процессы урбанизации, что напрямую стимулирует девелоперские компании инвестировать в развитие жилищной инфраструктуры.

Особенность статистического изучения и оценки рынка жилой недвижимости заключается в специфике недвижимости, которая объединяет в себе свойства, как товара, так и услуги, что делает невозможным применение стандартного инструментария и устоявшихся подходов. Эта специфика связана, в первую очередь, с трудностями, а, иногда, и с невозможностью оценки такого рыночного показателя как объем предложения. 

Все изложенное выше предопределило выбор темы настоящего дипломного исследования и его актуальность в современных условиях.

Степень изученности и разработанности проблемы. Методологические аспекты анализа оценки и прогнозирования основных параметров рынка недвижимости базируются на общих положениях статистики рынков, конъюнктурной статистики, экономического моделирования и прогнозирования, изложенных в научных трудах российских и зарубежных ученых: С. Айвазяна, И. Беляевского, Д. Виноградова, И. Геллера, С. Герасименко, А. Головача, Д. Галагана, А. Ерин, В. Захожей, Н. Ковтуна, И. Манцурова, Р. Моторина, Н. Парфенцева, С. Сивца, Г. Стерника, А. Черняка и др.

Исследованию применения различных подходов к оценке стоимости жилой недвижимости посвящены научные труды отечественных авторов и специалистов, среди которых можно выделить: А. Гладких, К. Гремяцкую, Е. Карапетяна, А. Квасовского, Р. Поташева. В их трудах поднимаются вопросы развития рынка недвижимости, в т. ч. жилой, ценообразования на нем, девелопмента недвижимости, направления развития рынка недвижимости и ряд других. 

Однако несмотря на достаточно большое количество научных исследований, на сегодняшний день вопросы, связанные с современным состоянием рынка жилой недвижимости, его развитием в условиях турбулентной среды и оценкой жилой недвижимости требуют дополнительных исследований.

Цель исследования – анализ и совершенствование оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в г. Москве. 

Объект исследования – рынок жилой недвижимости г. Москвы. 

Предмет исследования -  процесс оценки жилой недвижимости (на материалах г. Москвы).

Для достижения поставленной цели в ходе выполнения исследования предстоит решить следующие задачи:

1. Проанализировать нормативно-правовую базу оценки недвижимости.

2. Рассмотреть теоретические основы оценки жилой недвижимости. 

3. Выполнить анализ рынка недвижимости в РФ и г. Москве.

4. Обосновать предложения по совершенствованию применяемых методик оценки недвижимости.

Информационная база исследования представлена законодательными и нормативными документами, регулирующими отношения в сфере недвижимого имущества в Российской Федерации, данными государственной статистики, аналитическими данными профессиональных участников рынка, а также специальной и учебной литературой, научными публикациями и материалами периодической печати по рассматриваемой проблематике.

Методология исследования. При проведении исследования были использованы диалектический метод познания, системный анализ, структурный и факторный анализ, экономико-статистический метод, логический и сравнительный анализ, метод экономико-математического моделирования.

Структура работы обусловлена ее целью и задачами и состоит из введения, основной части (4 главы), заключения, списка литературы.










ГЛАВА 1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА, РЕГУЛИРУЮЩАЯ ОЦЕНОЧНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ



1.1 Нормативно-правовая база РФ



Недвижимость является основным звеном в системе формирования рыночных отношений, так как является и главным товаром и капиталом, и средством обеспечения потребностей человека в нормальной жизни.

Определение недвижимости дано в ст. 130 Гражданского кодекса РФ [1, с.3] и в ФЗ № 221 [2, с.3].

До 01.01.2017 г. (дата вступления в силу изменений в ряде законов на основании ФЗ -361 от 03.07.2016 [3]) п.5 ст. 1 ФЗ № 221 [4] объектами недвижимости признавались земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

В соответствие с п.7 ст.1  нового закона «О государственной регистрации недвижимости» [5] объектами недвижимости являются -  земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места,  объекты незавершенного строительства,  единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В соответствии с положениями указанной статьи ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [5] внесена редакция в ст. 130 ГК РФ [1], которая ранее определяла объектами недвижимости только «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей». С принятием ФЗ от 03.07.2016 №315-ФЗ [6] ст. 130 ГК РФ дополнилась следующим «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Одним из секторов экономики страны является рынок недвижимости [7, с.7], где все объекты недвижимости выдаются в виде товара, который располагает определенной ценой и может выступать в виде инвестиций. 

Нормативно-правовая база в сфере оценки недвижимости представлена в Российской Федерации следующим:

- Конституцией [8]; 

- Гражданским Кодексом [1]; 

- Земельным Кодексом [9]; 

- Налоговым Кодексом [10]; 

- Градостроительным Кодексом [11];

- Уголовным Кодексом [12];

- Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [13];

- Федеральным законом «О кадастровой деятельности» [4];

- Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» [14];

- стандартами оценки ФСО № 1 - № 13 [15-20];

- Приказами Минэкономразвития [21-26];

- Приказами Росземкадастра [27-28] и др. 

Конституция РФ [8] и Кодексы [1, 9-12] устанавливают общие исходные положения функционирования основных институтов государства, касаясь оценочной деятельности только в общих чертах. Например, Гражданский Кодекс [1] определяет виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс [10] используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества; Земельный кодекс [9] устанавливает определение земельным ресурсам и порядка их использования, определяет виды прав на землю.

Основным документом, регламентирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [13], который базируется на Конституции РФ [8], а также базируется на ГК РФ [1]. Большинство норм Закона разработаны с учетом передовых, применяемых в России и мире, методов мировой практики и опыта.

Мировой опыт стал базой для вырабатывания правовых основ оценочной деятельности.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [13, ст. 2] устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.

В нем дан исчерпывающий перечень объектов оценки [13, ст. 5].

Произвольное установление стоимости государственного имущества чиновниками законом исключается.

Для производства оценочной деятельности разработан и применяется ряд стандартов.

Стандартами обусловливаются требования к последовательности выполнения оценки и проведения оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности разделяют на две главные категории:

1) федеральные стандарты оценки;

2) стандарты и правила оценочной деятельности, которые должны разрабатываться и утверждаться каждой СРО оценщиков.

В настоящее время Минэкономразвития России утверждено 13-ть федеральных стандартов оценки.  ФСО № 1 [15]; ФСО № 2 [63]; ФСО № 3 - [17];  ФСО № 4 [18];  ФСО № 5 [19];  ФСО № 7 [20] относятся к оценке объектов недвижимости. Другие стандарты определяют порядок оценки бизнеса (ФСО № 8), для целей залога ФСО №9), инвестиционной (ФСЩ №13) и ликвидационной (ФСО №12) стоимости, оценки машин и оборудования (ФСО № 10), а также нематериальных активов (ФСО №11), требования к оценщику (ФСО №6).

Более детально применение стандартов оценки и их принципов изложено в «Методических рекомендациях…», утвержденных Минэкономразвития [21-26] и Росземкадастра [27-28].

Разработка единых, научно обоснованных, методических подходов к оценке недвижимого имущества начала осуществляться еще в первой половине ХХ века и, уже к началу 40-х годов, в разных странах сложились в основном схожие между собою принципы и методы оценки. Одновременно начали формироваться и требования к оценке как виду профессиональной деятельности. В течение 60-70-х годов многие национальные организации оценщиков разработали и опубликовали стандарты профессиональной практики для своих членов.

Разработка единых, научно обоснованных, методических подходов к оценке недвижимого имущества начала осуществляться еще в первой половине ХХ века и, уже к началу 40-х годов, в разных странах сложились в основном схожие между собою принципы и методы оценки. Одновременно начали формироваться и требования к оценке как виду профессиональной деятельности. В течение 60-70-х годов многие национальные организации оценщиков разработали и опубликовали стандарты профессиональной практики для своих членов.

Кроме того, в организациях оценщиков вводились кодексы профессиональной этики. 

Гармония среди оценщиков разных стран в осмыслении принципов и способов оценки во многом содействовала деятельность Европейской группы ассоциаций оценщиков 1 и Международного комитета по стандартам оценки (МКСО)2, членами которых принялись национальные общества и институты профессиональных оценщиков, выступающие от своих стран.

Основной задачей ЕГАО и МКСО определяют увеличение надежности установления рыночной стоимости недвижимости и совершенствование ее относительного расположения среди прочих инвестиционных альтернатив. На это были направлены разработка и распространение Европейских и Международных стандартов оценки, которые постоянно усовершенствовались и дополнялись.

Так, опубликованные еще в 1985 году, Международные стандарты получили развитие в изданиях 1994/97 и 2000/03 гг. [32], что было связано с расширением практики и функций оценки, усложнением самого понятия имущества.

Структура международных стандартов [33, с. 11] оценки приведена на рисунке 1. 

Структура европейских стандартов оценки [34, с. 8] приведена на рисунке 2.

Предполагается, что международные и национальные стандарты оценки должны дополнять и подкреплять друг друга, способствуя тем самым соблюдению оценщиками разных стран общепринятых принципов оценки [30, с. 37].



1.2 Нормативно-правовая база Москвы



В связи с огромными размерами нашей страны, различием в социально-экономическом и промышленном развитии отдельных регионов, особенностями землепользования и пр. в сфере оценке недвижимости существуют региональные нормативно-правовые акты. При этом на территориях субъектов РФ действуют и общефедеральное законодательство и законодательство региональное. Право принимать законы о земле Москве, как субъекту РФ, предоставлено Законом РФ «О статусе столицы РФ».

Основным законом, регулирующим земельные отношения в г. Москве, как субъекте РФ, является Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 [36]. Этот закон устанавливает порядок и требования распоряжения земельными участками, вопросы охраны земель, передачу в собственность, владение, аренду и стоимость приобретения, установление сервитутов и пр.





Рисунок 1 – Структура международных стандартов оценки





Рисунок 2 – Структура Европейских стандартов оценки





Этот Закон можно считать основополагающим нормативным актом, регулирующим земельные отношения в г. Москве. Его дополняют: «Градостроительный кодекс города Москвы» [37]; Закон г. Москвы  «О земельном налоге» от 24.11.2004 № 74 [38]; Закон г. Москвы «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве» от 26.09.2001 № 48 [39],  Закон г. Москвы «О городских почвах» от 04.07.2007 №31 [40]. Кроме последних двух законов особые  условия землепользования устанавливают законы «Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях г. Москвы», «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры г. Москвы» и др.

Оценку земель г. Москвы регулирует Распоряжение Мэра Москвы от 24.07.2000 № 784-РМ [41].

На основании Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-пп исполнительным органом государственной власти в Москве, который проводит государственную политику в сфере имущественных и земельных отношений, является Департамент городского имущества г. Москвы.

В состав Департамента входит 38 Управлений. Подведомственными организациями являются ГКУ «Московский центр недвижимости», ГКУ «Центр жилищного страхования» и ГБУ «МосгорБТИ».

Положением о Департаменте городского имущества г. Москвы предоставлены кроме прочих полномочия:

- по определению цены земельных участков, находящихся в собственности г. Москвы и на территории г. Москвы, при продаже таких участков;

- о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;

- об утверждении среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков;

- об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;

- о порядке расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы;

- об организации проведения независимой оценки стоимости имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Этот же департамент выступает в качестве государственного заказчика при определении кадастровой стоимости недвижимости.

С периодичностью один раз в пять лет производится кадастровая оценка стоимости земельных участков.

В Москве последний раз оценку кадастровой стоимости земельных участков производили в 2013 гг., ее результаты утверждены Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель г. Москвы».

Кадастровая стоимость земель утверждена в административных округов и кадастровых кварталов в них. 


ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ



2.1. Виды стоимости



Стоимость является одной из фундаментальных экономических категорий и не имеет общепринятого определения.

В Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:

рыночная стоимость;

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

стоимость замещения объекта оценки;

стоимость воспроизведения объекта оценки;

стоимость объекта оценки при существующем использовании;

инвестиционная стоимость;

стоимость объекта для целей налогообложения;

ликвидационная стоимость;

утилизационная стоимость;

специальная стоимость.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативную (нормативно рассчитанную стоимость).

В оценочной деятельности объектов недвижимости как правило аппелируют понятием рыночная стоимость. в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость.



2.2. Цель, объект, субъект и этапы оценки



Оценка стоимости сегодня в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости, так же является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании.

Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит от того, какой доход она может принести собственнику. Доход бывает прямой - это может быть арендная плата, отчисления от амортизации, или прочие платежи и косвенный – экономия от использования недвижимого имущества. В тоже время доход зависит от типа использования, а его величина - от спроса на рынке на подобный вид недвижимости, а также от уровня инфляции, процента износа здания и т.д. Для того чтобы наиболее объективно определить стоимость недвижимости, адекватную состоянию рынка, необходима профессиональная и независимая оценка. 

Благодаря профессиональной оценке при девелоперской деятельности  определяется вариант наиболее эффективного использования объекта недвижимости для дальнейшей разработки проекта его развития, то есть качественного преобразования недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Некоторые экономисты проходят дополнительное обучение и получают профессию эксперта-оценщика имущества, в частности, недвижимости. Профессиональная деятельность оценщиков уже распространяется на оценку стоимости самых разных имущественных комплексов и различных видов собственности.

Объектом оценки является любой объект собственности (земельный участок, здание, сооружение) в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Помимо этого объектом может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных [42, с.14].

Особенностью процесса установления стоимости является ее рыночный характер. Это обозначает, что оценка не ограничивается учетом только одних затрат на формирование или покупку оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает в совокупности рыночные факторы: времени, риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, а также макро и микроэкономическую среду обитания.

Основными факторами в этом случае  являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом. Фактор времени, пожалуй - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, цену, стоимость, принятие решений.

Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в процессе оценки. Рыночная стоимость объекта оценки изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Назавтра рыночная стоимость может быть уже другой. Таким образом, постоянная оценка и переоценка объектов недвижимости в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики.

Второй существенной чертой рыночной экономики является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Другими словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся отличными от прогнозируемых. При оценке немаловажно помнить, что есть всевозможные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым [43, с. 24].

Как уже упоминалось, оценке подлежит вся недвижимость. К недвижимости относятся как природные, так и искусственные стационарные, материальные объекты [44, с. 11-14]. На рис.3 приведена классификация недвижимости, разработанная автором работы [44, с.14]. 

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате оценки стоимости объекта.





Рисунок 3 - Типологическая классификация объектов недвижимости [44, с. 14]



2.3. Основные принципы оценки недвижимости



Оценивание стоимости отдельных видов недвижимости производится по-разному, однако во всех случаях соблюдаются основные принципы.

В основе оценки лежит ряд руководящих принципов [45, с.55]. 

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 4):

- 1-я группа – принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

- 2-я группа – принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

- 3-я группа – принципы, обусловленные действием рыночной среды;

- 4-я группа – принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

1) Принцип полезности (наилучшего использования). 

Наилучшее использование – это вероятное и юридически разрешенное использование участка земли или постройки, которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости. 

Например, складские помещения в промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать наилучшему использованию данного участка земли. Но, если подобные постройки расположены в деловом квартале центральной части города, было бы целесообразнее их снести, а участок отдать под строительство офисного здания или торгового центра. 





Рисунок 4 - Принципы оценки недвижимости [46, с.17]



При определении наилучшего использования принимают во внимание: рыночные условия; существующие нормы зонирования; ожидаемые изменения на рынке недвижимости; текущий способ использования имущества [47, с.11].

2) Принцип замещения.

Все объекты недвижимости могут быть сопоставимы с точки зрения их способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить доход.

Принцип замещения предполагает установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества [43, с.4].

3) Влияние изменений внешних условий. 

Изменение рыночных условий – процесс неизбежный и постоянный. Влияет как пространственный фактор (местоположение), так и временной (цены с течением времени изменяются и требуют корректировки). 

К резким сдвигам приводят: изменение законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные обстоятельства (в том числе экономические кризисы). 

4) Факторы, определяющие стоимость имущества. 

В зарубежной оценочной практике равноценное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывают факторы, разнесенные на четыре основных группы. 

Каждый из факторов воздействует в сторону либо увеличения (положительные) либо уменьшения (отрицательные) итоговой стоимости объекта недвижимости. 

а) Социальные факторы – характеристики населения: демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей и т.п. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуре.

б) Экономические факторы – определяют соотношение спроса и предложения на данный момент: занятость населения, средняя заработная плата, степень экономического развития района, уровень цен, доступность покупки в кредит и т. п. 

в) Факторы государственного регулирования в российской практике оказывают большое влияние на стоимость ОН, порой даже более существенное, чем рыночные факторы: 

? ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства; 

? коммунальные услуги, пожарная охрана, охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; 

? федеральная и местная налоговая политика; 

? специальные правовые нормы (ограничение прав собственности, экологические законодательные ограничения, государственные инвестиции в строительство и пр.). 

г) Экологические факторы – включает только природные и природно-антропогенные процессы и характеристики окружающей среды, объекта недвижимости, которые никоим образом  не являются факторами производства (труда, сырья, энергии), предметами потребления, но оказывающих влияние на эффективность и полезность объекта, а значит и на стоимость. 

Все перечисленные принципы оценки недвижимости тесно связаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

В связи с этим далее рассмотрены методы оценки недвижимости.



2.4. Методы оценки недвижимости



Существует несколько общепринятых методов оценки недвижимости. Классификация методов приведена на рисунке 5.



Рисунок 5 - Основные методы к оценке недвижимости [30, с. 97]



Характеристика и описание методов выполнено в главе 4 данной работы при анализе применяемых на изучаемом предприятии методик оценки недвижимости.




ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МОСКВЫ



3.1. Географическое положение



Москва является столицей Российской Федерации и располагается в северо-западной части и в центре европейской части страны.

Москва граничит с Московской и Калужской областями.

Территория города разделена на 12 административных округов (рис. 6), каждый из которых делится на районы. Стоит отметить, что есть округа и районы, которые не имеют общей границы с остальной территорией Москвы.



Рисунок  6 – Схема деления г. Москвы на административные округа

Площадь территории, занимаемая г. Москва составляет 2561,5 км2. В виду значительной площади Москва располагается сразу на трех геоморфологических элементах – Смоленско-Московской возвышенности (западная часть), Москворецко-Окской равнины (восточная часть) и Мещерской низменности (юго-восточная часть).

Современный рельеф территории г. Москвы в своих основных чертах наследует элементы дочетвертичного рельефа. По генезису в границах анализируемой площади отличается два основных типа рельефа: эрозионно-аккумулятивный рельеф долины р. Москвы и ее притоков и аккумулятивный и эрозионно-аккумулятивный рельеф, связанный с московским оледенением.

Среди эрозионно-аккумулятивного рельефа долины р. Москвы отмечается большое разнообразие форм: уступы террас, плоские равнины болот и озер, крутые эрозионные склоны и т.д.

Бесчисленные маленькие формы рельефа связанные как с оледенением, так и с другими процессами, замечают повсюду [49, 50]. 

На территории города развиты различные современные процессы и явления – оползни, карст, подтопление.

В настоящее время в Москве ведется постоянное наблюдение за 14 глубокими оползнями (Воробьевы горы, Коломенское, Хорошево - 1, Хорошево - 2, Москворечье-Сабурово, Фили-Кунцево, Чагино, Капотня, Поклонная гора, Нижние Мневники, Щукино, Серебряный бор, Сходня, Тушино), хотя существуют и другие, менее значительные оползневые участки. Оползни развиты на склонах высотой 15-70 м, крутизной 9-170.

Карстовые процессы развиты в районе Ходынского участка на северо-востоке Москвы.

Москва, как и бoльшая часть Европейской России, в зону природного риска не входит, хотя разрушительные ураганы или смерчи по нескольку раз в столетие случаться могут. Основные опасности связаны с водой - на земле и под землей. Теперь в заасфальтированном, забетонированном городе во время летних ливневых дождей низменные районы на длительное время становятся водоемами. Особенно опасны туннели - Таганский, Варшавский, Арбатский, Волоколамский.

Большая часть территории Москвы сложена плывунно-неустойчивыми грунтами. Плывунно-неустойчивые грунты затрудняют строительство и опасны возникновением аварийных ситуаций на местах их распространения.

Гидрография города представлена р. Москва и ее притоками (несколько десятков), наиболее крупными из которых являются Химка, Сетунь, Сходня, Яуза, Нищенка, Пресня, Городня, Котловка и др. Кроме того на территории города расположено 13 водохранилищ, более 400 прудов и несколько озер [51].

Природные ресурсы Москвы представлены лесными и парковыми массивами, лесопарками, музеями-заповедниками. Общая площадь озелененных территорий составляет 34,3 тыс. га, что составляет 32 % площади Москвы. Лиственная часть насаждений города представлена, в основном, березами, липами, дубами, вязами.

Экология мегаполисов, как правило, обусловлена наличием значительного количества промышленных предприятий, густой застройкой и заселенностью, а также нарушением природного состояния и равновесия практически на всей территории города. Не исключением является и Москва.

Осложнение экологической обстановки вызывается природными факторами – геологическим и гидрогеологическим строением территории, господствующими направлениями ветров, городским микроклиматом и пр.

В Москве преобладают ветра западных направлений, что приводит к тому, что в восточные и юго-восточные части города привносится загрязненный атмосферный воздух со всей территории Москвы, в тоже время западные и северо-западные районы более чистые.

Юго-восточная часть Москвы озеленена на 25-30 %, что приводит к тому, что при ветрах восточных и юго-восточных – в город поступает незначительное количество свежего воздуха, который удерживается деревьями. К тому же юго-восточная часть содержит в себе большее количество промышленных предприятий.

Основное движение подземных и поверхностных вод в Москве, как и по всей территории страны, направлено с севера и северо-запада на юг и юго-восток. Там же (на северо-западе) в виду незначительном развитии и распространении промышленности, водоемы и водотоки более чистые.

Общие особенности почв и рельефа также обуславливают дифференциацию экологических условий. Северо-запад Москвы более возвышенный, холмистый, имеет более тяжелые, глинистые и суглинистые почвы. Это способствует активному поверхностному смыву, горизонтальной миграции загрязнения, его концентрации в водоемах и малому проникновению в грунты.

Таким образом, северо-западная часть города Москвы является более экологически чистой по сравнению с другими районами.

Основными источниками загрязнения атмосферного воздуха являются автотранспорт и промышленные предприятия, причем вклад автотранспорта в загрязнение атмосферы составляет порядка 80-90 %.

В загрязнение атмосферного воздуха 10-20 % вклад вносят промышленные предприятия, ТЭС, котельные. Однако по предприятиям в Москве отмечается ежегодное сокращение выбросов полютантов за счет внедрения более эффективных природоохранных мероприятий и модернизации производства. А ситуация с  выбросами от ТЭЦ остается неутешительной – выбросы загря.......................