Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости

     1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости

     1.1. Понятие и классификация жилой недвижимости

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимость. 
     Недвижимость (недвижимое имущество) – земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.[1]
     К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
     Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (дарения, купли – продажи, залога и др.), имеющий определенные качественные и количественные характеристики и удовлетворяющий различные реальные, либо потенциальные потребности.
     Согласно федеральному закону 2013 года, понятие недвижимости включает только те объекты недвижимости, которые имеют наибольшую важность и ценность непосредственно для самого государства. Например, земельные участки и водоемы имеют чрезвычайное стратегическое значение, а также особую экономическую ценность для страны. Именно поэтому такие особо важные объекты попадают под обязательную государственную регистрацию, а также для них требуется особая процедура оформления прав.
     Федеральный закон 2013 года определяет недвижимое имущество как основной объект для долгосрочного инвестирования это объясняется тем, что приобрести объекты недвижимости по частям практически невозможно. Помимо этого, строения хозяйственного назначения, здания и различные сооружения, определяются как долговечные.
     Классификация недвижимости – это разделение всех объектов жилой недвижимости на некоторые группы. К каждой такой группе предъявляются свои требования комфортности, безопасности, технологий строительства и так далее. Границы между этими группами могут быть в известной степени условны, однако, разница между квартирами двух разных групп вполне значительная. Причем она заключается не только в степени комфорта, но и в цене жилья.
     Выделение этих групп основано на использовании целого ряда критериев:
­ Используемые материалы
­ Архитектурные особенности
­ Качество отделки
­ Используемые технологии строительства
­ Расположение дома относительно города
­ Уровень благоустройства придомовой территории
­ Обслуживание дома

     1.2. Виды стоимости объектов недвижимости

     В начале любой оценки недвижимости перед экспертом – оценщиком стоит проблема выбор вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости.
     Например, в случае ипотеки важно знать наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости, если заемщик не вернет долг. В этом варианте подходящим видом стоимости будет рыночная стоимость недвижимости. В случае реконструкции объектов недвижимости обычно используют инвестиционная стоимость, т.е стоимость для конкретного инвестора. При страховании недвижимости используется либо восстановительная стоимость, либо стоимость замещения. Эти же виды стоимостей используются и при оценке зданий специального назначения, объектов в «пассивных» секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации.
     В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
· рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
· потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
· инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
· страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
· замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
· восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
· залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
· ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
· для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
· утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
· действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
     
     
     1.3. Цели и принципы стоимости недвижимости
     Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
     Оценочная деятельность - это новый вид экономической деятельности для РФ, наряду с бухгалтерским учётом, аудитом, налогообложением.
     Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
     Соответственно, основные цели оценки бывают: отражение в отчётности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта и т.д.
     Оценка стоимости - методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.
     Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в группы.
     В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:[2,3]
     1. Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника).
     1. Принцип полезности.
     Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
     Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.
     2. Принцип замещения.
     Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
     3. Принцип ожидания.
     Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.
     2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями).
     1. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
     2. Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).
     3. Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.
     4. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
     3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
     1. Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
     2. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
     3. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.
     4. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
     5. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.
     4. Принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования (НЭИ).
     Принцип НЭИ. Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ). Под эти понимается такое использование, которое:
     а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
     б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
     в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
     г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.


     2. Подходы к оценке стоимости недвижимости
     
     Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСЩ №1) (IV. Требования проведению оценки п.20) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
     
     
     2.1. Затратный подход, его особенности и методы

     Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.[4]
     При оценке недвижимости применяются различные подходы, которые влияют на конечную стоимость. Затратный подход применяется наиболее часто. Предполагается, что цена объекта включает в себя текущую рыночную цену плюс расходы на восстановление или воссоздание имущества.
     Затратный подход может быть применен:
­ когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
­ когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
­ когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
­ для оценки объектов незавершенного строительства;
­ для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
­ для оценки в целях страхования;
­ для итогового согласования стоимости.
     Этапы затратного подхода:[5]
­ Определение стоимости земельного участка при его правильном использовании
­ Определение прибыли, которую приносит объект
­ Расчет суммы на возведение похожего объекта
­ Расчет внешнего и физического износа
­ Итоговый расчет, включающий в себя как цену земли, так и стоимость возведенных на ней строений с обязательной корректировкой на износ.
     Одним из недостатков затратного подхода является невозможность определения точной стоимости имущества. Основным из них является то, что для определения точной стоимости необходимо потратить много времени. Во многих случаях, например при определении стоимости здания, имеющего архитектурную или историческую ценность, затратный подход практически не работает, так как невозможно точно спрогнозировать, какие затраты понадобятся на восстановление здания. Что касается типовых зданий, то именно этот подход является наиболее оптимальным в их оценке, потому что он очень прост в применении. В некоторых ситуациях он является единственно возможным вариантом, например, при оценке зданий специального назначения (школ, вокзалов, электростанций) или страховой стоимости.
     Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.
     А расчет стоимости строительства проводиться с использованием четырех методов: индексного, сравнительной единицы, разбивки на компоненты и количественного обследования.[6]
     Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются большой опыт в составлении строительных смет.
     Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
     Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)
     Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
     Выделяют три способа расчета износа:
­ сравнения продаж;
­ эффективного возраста;
­ разбиения на виды износа.


     2.2. Сравнительный подход, его особенности и методы

     Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
     
     
2.3. Доходный подход, его особенности и методы
     Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
     Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. [2]
     Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: [7]
     1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1.1:
     ПВД = S * Са, (1.1)
     

     где
     S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;
     Са – арендная ставка за 1 кв.м.
     2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.
     Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 1.2: [8]
     ДВД = ПВД * Кз * Кс, (1.2)
     где
     ДВД – действительный валовой доход;
     ПВД – потенциальный валовой доход;
     Кз – коэффициент загрузки площадей;
     Кс – коэффициент сбора платежей.
     Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).
     3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).
     Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).
     4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
     Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
     Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. [9]

3. Анализ практики расчета стоимости

3.1 Описание и анализ объекта оценки
     На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с. Зубовский, с.Зубово, ул. Федора Достоевского, д. 16 (см. рис.1)

1. ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Показатель
Описание или характеристика показателя
Населенный пункт
Село Зубово
Район
Уфимский
Привлекательность района
Высокая
Преобладающая застройка
малоэтажные жилые дома
Транспортная доступность/обеспеченность общественным транспортом
Маршрутное такси №151, остановка транспорта «Зубово Лайф 2» находится в пределах пешей доступности 7 минут 
Близость к скоростным магистралям в пределах пешей доступности
3,4 км от трассы М-5 «Уфа-Самара»
Близость к ж/д станциям
1,0 км до ж/д путей
Близость к водоемам
2 км
Близость к населенным пунктам
15,0 км до г. Уфа
Объекты социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности
Магазин шаговой доступности. Детский садик, школа, мед.учреждения, предприятия службы быта,  расположены в пределах пешей доступности более 1 км.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры
Не высокая
Объекты промышленной инфраструктуры
Нет
Состояние прилегающей территории
Лесная посадка, поля, малоэтажные застройки 
Экологическая обстановка
Благоприятная
Постройки на участке (жилые и хозяйственные)
Жилой дом литер А, гараж
     Вывод:
     Положительные характеристики местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.
     
     
2. ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Показатель
Описание или характеристика показателя
Адрес 
Республика Башкортостан, Уфимский район,с/с Зубовский, с.Зубово,  ул. Федора Достоевского, д. 16
Географическое положение внутри населенного пункта
В центре  поселка «Зубово Лайф  -2»
Расположение границы земельного участка
В окружении земельных участков, застроенных жилыми домами
Типичное использование окружения
Жилые дома, освоенные земельные участки
Кадастровый номер земельного участка
02:47:060601:283
Площадь участка, кв.м.
1000
Площадь застройки, кв.м.
182,8 кв.м. жилой дом, гараж нет данных
Категория земель
Земли населенных пунктов
Разрешенное использование
Отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну семью, коттеджи
Подъездные пути, в том числе возможность круглогодичного доступа
Имеются, дорога покрытая асфальтом  
Наличие деревьев, газона
Отсутствуют
Наличие построек на земельном участке
Жилой дом (литер А)
Кадастровая стоимость, руб.
Нет данных
Информация об имущественных правах
Анисимов Виталий Николаевич
Выписка ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную регистрацию прав от 02.12.2016 г. 
Вид права: собственность
Доля в праве: 1
Информация об  обременениях связанных с объектом оценки
Согласно Выписке ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную регистрацию прав №б/н от 02.12.2016 г. существует ограничение (обременение) права – ипотека, в пользу ПАО «Сбербанк России»
Разрешенное и текущее использование 
Используется по назначению
     Характеристики, повышающие привлекательность района/дома: Находится сравнительно недалеко от города Уфы, благоприятная экологическая обстановка.
     Характеристики, снижающие привлекательность района/дома: недостаточно развитая инфраструктура.
3. ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛОГО ДОМА
Характеристики Объекта оценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Тип здания
Жилой дом литер А
Год постройки
2016 г.
Кадастровый номер
02:47:060601:578
Количество этажей в здании
2
Материал наружных стен
Кирпичные, т=0,5,  состояние хорошее
Материал перекрытий
Смешанные (деревянные и железобетонные)
Фундамент
Бетонный ленточный, состояние хорошее
Внешний вид фасада
Кирпич
Состояние здания (субъективная оценка)
Хорошее
Физический износ здания
5 % 
Техническое обеспечение здания
Отопление печное АГВ, водопровод центральный, газоснабжение центральное,  канализация автономная, электроосвещение
Наличие парковки, подземного этажа
Парковка перед домом, гараж
Признан ли дом ветхим, аварийным
По мнению оценщика, дом не является ветхим или аварийным
Сведения о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт
В ближайшее время снос, реконструкция или капитальный ремонт не планируются
Кол-во жилых комнат
4
Этаж расположения
1-2
Общая площадь, кв. м, с учетом вспомогательных помещений, кв.м.
182,8
Общая площадь жилых помещений, кв.м.
182,8
Жилая площадь, кв.м.
74,8
Вспомогательные и подсобные помещения, кв.м.
108,0
Лоджия, балкон
Отсутствуют
Кухня
17,0
Ванная комната и туалет
1 этаж: санузел- 4,6; моечная- 4,2; душевая- 2,7
2  этаж: туалет- 2,3
Высота помещений, м
1 этаж – 3,10
2 этаж – 3,23
Общее состояние жилого дома (субъективная оценка)
Улучшенная отделка
Необходимость ремонта
Требуется завершение отделочных работ в помещения №9,№10 и №11
Видимые дефекты внутренней отделки
Нет
Ликвидность объекта
Высокая
Данные о перепланировке
В объекте оценке имеется перепланировка: на 1 этаже, из помещения №6 заложен проход (проем) в помещение №7. Вход в помещение №7 образован из помещения №3. Помещения №9 и №10 увеличены за счет помещения №11, путем переноса перегородки между данными помещениями. На 2 этаже в помещении №6, согласно тех.плана, отсутствует оконный проем. Фактически в данном помещении оконный блок остановлен. Данная перепланировка подлежит согласованию (узаконению). Стоимость согласования 15000 руб. Приведение в первоначальное состояние возможно, стоимость 70000 руб.
Подключение объекта к системам электроосвещения

Соответствующее оборудование
Подключено


Есть
Наличие/ отсутствие горячего водоснабжения 
холодного водоснабжения
Водопровод центральный
Наличие/отсутствие отопления, способ отопления
Автономное: АГВ
Наличие/отсутствие канализации
Атономная
Внутренняя отделка






Протечки на потолке
Сделан свежий ремонт. В помещениях на стенах обои, частично декоративная штукатурка. Потолки - натяжное полотно. В помещении №8, сан.узле, туалете на  стенах кафельная плитка. В помещениях №9, №10 и №11 стены выровнены, без отделки. Также требует завершения отделки лестница между этажами. 
Нет
Полы
Ламинат, кафельная плитка, бетонная стяжка
Окна
Стеклопакеты, состояние хорошее
Двери


Входная дверь
Межкомнатные двери деревянные, состояние хорошее

Металлическая
Информация об имущественных правах
Анисимов Виталий Николаевич
Выписка ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную регистрацию прав от 02.12.2016 г. 
Вид права: собственность
Доля в праве: 1
Данные о возможности регистрации по месту жительства в данном доме
Возможна
Информация об  обременениях связанных с объектом оценки
Согласно Выписке ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную регистрацию прав №б/н от 02.12.2016 г. существует ограничение (обременение) права – ипотека, в пользу ПАО «Сбербанк России»
Разрешенное и текущее использование 
Используется по назначению

     
     3.2. Применение подходов к оценке стоимости
     
     
.......................