Особенности оценки загородной недвижимости

Курсовая работа Сулимова Сергея Павловича           по теме 
Особенности оценки загородной недвижимости.






























     . Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
    1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
    Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
    2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
    3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
    4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
    1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
    2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
    3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
    5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
(см. текст в предыдущей редакции)
    6. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
    7. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
    

Правовые требования к оценке
    ЗК РФ, Статья 6. Объекты земельных отношений
 
    1. Объектами земельных отношений являются:
    1) земля как природный объект и природный ресурс;
    2) земельные участки;
    3) части земельных участков. 
    3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
(п. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
     
 В последнее время рынок загородной недвижимости и земельных участков в России стремительно растет, значительно увеличиваясь  
Год от года . Наши сограждане поняли чем привлекательны загородные дома как отличные места для отдыха и даже  постоянного проживания.  Повышается общий интерес  к загородной недвижимости и со стороны инвесторов . Поэтому спрос на дома и землю только повышается. А где рождается спрос, там всегда появляется и предложение. Другое дело, в современном недочёте земельной  оценки  где цена загородной недвижимости зачастую ( почти всегда) формируется на основе спекулятивных факторов,(Завышают или занижают цену земли и недвижимости за деньги и связи) и  в результате зачастую не соответствует реальной стоимости. И всегда выгадать от сделки желает неплохо не только продавец, получив очень хорошую прибыль, но и сам  покупатель, по любому поводу стремящийся за свои деньги получить самое лучшее. И здесь на выручку всем сторонам самой сделки приходит независимая оценка объектов загородной недвижимости.  Определенная честным образом с помощью независимых оценщиков реальная рыночная цена дома поможет контрагентам прийти к абсолютно любому компромиссу и заключить выгодное полностью для всех соглашение.


Виды оценки загородного жилья
Конечно, купля-продажа дома является не единственным  случаем, при котором заказывается независимая оценка дома. Выделим наиболее часто встречающиеся случаи, требующие проведения оценки загородного коттеджа, таунхауса или дома.
* При полном оформлении сделки по купле-продаже дома;
* При завершенном ипотечном кредитовании;
* При какой либо необходимости расчета залоговой стоимости;
* В каком либо случае оформления наследства или договора дарения;
* При требовании страхования объектов загородной недвижимости;
* Для целей последующей сдачи дома в аренду;
* Для требуемой последующей передачи недвижимости в доверительное управление;
* Как и В случае составления брачного договора/контракта;
* При возникновении например споров о разделе имущества (в случае развода, например);
* При  желании клиента оптимизировать сумму налогообложения;
* При серьёзной необходимости предъявления в судебные органы, в органы опеки и попечительства, социального обеспечения;
* В случае последующего выкупа объекта загородной недвижимости для государственных нужд с выплатой компенсации.
Особенности оценки загородной недвижимости
В целом оценка загородного дома осуществляется с использованием тех же методов и расчетов, что и оценка остальных объектов недвижимости, но есть одно отличительное свойство. И заключается оно в том, что очень часто при оценке дома нужно проводить и оценку земельного участка, на котором этот дом и расположен. Узнать больше  информации об оценке земельного участка можно изданной ста - тьи.
Сложность в проведении операций по оценке загородных  домов состоит в нестандартности объектов. Если среди квартир в большом городе  можно найти достаточное число аналогов для определения реальной стоимости оцениваемого объекта, то загородная недвижимость отличается большим разнообразием. Да и одинаковых земельных участков практически не существует.  Поэтому качественную оценку стоимости загородного  жилья может выполнить только высококвалифицированный специалист, обладающий большим опытом.
Еще одним немаловажным моментом при оценке загородной недвижимости является правильное определение сегмента рынка загородной недвижимости, к которому относится оцениваемый объект. Специалисты в настоящее время различают четыре сегмента российского рынка загородной недвижимости: жилье эконом-класса, бизнес-класса (еще называют комфорт-класс), элит-класса (люкс) и эксклюзивное жилье. Наиболее дорогими классами являются, конечно же, элит-класс и эксклюзив. Процент их на рынке очень мал, поэтому и оценка их достаточно сложна. Больше всего в последние несколько лет строится и продается жилья бизнес-класса.

Факторы, определяющие стоимость загородной недвижимости
Как и при оценке любого объекта недвижимости, и  при расчете цены загородного дома таунхауса или коттеджа изучается большое количество самых различных  факторов, способных серьёзно  повлиять на конечную реальную стоимость  оцениваемого объекта, причем  как в сторону увеличения цены, так и в сторону снижения. Кратко перечислим эти факторы 
* Местоположение дома. Это один из самых важных факторов, способных значительно изменить конечную стоимость объекта. В престижном районе даже  ветхая лачуга может стоить больше, чем супер современный двухэтажный  коттедж  в экологически неблагоприятном месте. Такую же роль играет и расстояние  от объекта до города.
* Категория земли (закрытый коттеджный поселок, поселок типа ИЖС, садоводство).
* Инфраструктура района, ее развитость и удаленность от оцениваемого объекта(метро , водопровод, автострады , ЛЭП и тд).
* Транспортная доступность. Здесь учитывается не только состояние подъездных путей (какое покрытие, его качество, пропускная способность автодороги) и их количество (возможность быстрого объезда при аварии или заторе на  дороге), но и удаленность объекта от основных автомагистралей, от остановок общественного транспорта и железнодорожных платформ.
* Площадь земельного участка , на котором конкретно  построено жилье.
* Параметры самого  оцениваемого  объекта (тип здания, год постройки , этажность, общая и жилая площадь, количество и расположение комнат, наличие ремонта и т.д.).
* Наличие инженерных коммуникаций (водопровода, газопровода, электричества, центральной отопительной  системы).
* Организация охраны,  видеонаблюдения и пропускной системы (это чаще касается коттеджных поселков).
* Благоустройство  окружающей  территории;
* Экологическая  обстановка ( что конретно находится рядом с объектом).
Процедура проведения оценки загородной недвижимости
Процедура конечного проведения оценки дома начинается с выяснения самой цели оценки. Оценку дома для заключения сделки по купле и продаже  объекта может выполнить любое оценочное агентство. Если оценка нужна для какой  то цели например ипотеки или определения залоговой стоимости, то здесь нужно у работников банка просить полный список аккредитованных компаний, поскольку банковские организации предпочитают работать с высококвалифицированными оценщиками, и отчет от других компаний они просто не примут.
Этапы проведения процедуры оценки
1. Предварительный этап. Здесь проводится начальная работа в основном с заказчиком: выясняется начальная цель  будущей оценки, комплектуется пакет всех необходимых документов, уточняются конкретные сроки выполнения и стоимость  работы, подписывается договор на оказание услуг по независимой оценке.
2. Изучение оцениваемого объекта. На данном этапе проводится общий визуальный осмотр дома, собирается информация о нём, документируются абсолютно все характеристики объекта и других имеющихся на участке строений,  делаются фотографии для отчета. Кроме этого, оценщик осматривает и всю близлежащую территорию, оценивает общую  экологическую обстановку в районе, примерную транспортную доступность и  насыщенность объектами инфраструктуры.
3. Расчетный этап. Пожалуй, самый трудоемкий. После сбора всей информации начинается непосредственно расчет стоимости объекта, при котором учитываются все факторы, обнаруженные ранее, а также степень их полного  влияния на конечную цену загородного дома. При этом для наиболее правильного определения цены нужно не только провести анализ сегмента рынка, которому принадлежит сам  оцениваемый объект, но и сравнить объект с другими аналогами, а также полностью проанализировать и определить самый лучший и эффективный способ дальнейшего пользования самим оцениваемым объектом.
При подсчетах стоимости дома используется один из трех подходов к оценке.
Подходы к оценке недвижимости
* Затратный (экономический) метод. Это рыночная стоимость объекта, рассчитанная исходя из степени его износа. Другими словами, здесь учитываются все затраты, которые требуются для замещения или восстановления оцениваемого объекта с учетом всей накопительной амортизации. Цену объекта в данной ситуации можно называть ценой с позиции продавца.
* Доходный метод. Данный подход при расчете цены учитывает в первую очередь прибыль, которую можно получить в будущем от целевого  коммерческого использования объекта. Стоимость объекта, подсчитанную самим доходным методом, можно называть ценой недвижимости с позиции покупателя.
* Сравнительный или (рыночный) метод. Этот подход основывается на уже имеющейся информации по всем состоявшимся сделкам по купле-продаже аналогичной недвижимости. Ведь рыночная стоимость объекта  и будет самой вероятной ценой, по которой определенный дом может быть реализован на свободном рынке и в конкурентных условиях. При этом при определении стоимости оцениваемого объекта изучаются его параметры, а также причины, способные повлиять на его конечную цену.
После тщательного изучения все полученные выводы суммируются, и ужн из них складывается итоговая стоимость загородного дома, коттеджа или таунхауса. И тогда настает время последнего этапа процедуры оценки.
4. Заключительный этап – составление акта (отчета) оценки загородного дома.  Акт оценки недвижимости является юридическим документом и оформляется в полном соответствии со стандартами, закрепленными законодательством РФ.  В нем обязательно должны содержаться сведения не только об оцениваемом объекте, но и о заказчике оценки, а также о фирме, выполнившей оценку.
Перечень документов, требующихся для осуществления оценки загородного дома
Чтобы оценщик начал рассчитывать реальную стоимость оцениваемого жилья, заказчик обязан предоставить ему для изучения следующую  документацию:
* Правоустанавливающие документы на принадлежащую кому либо загородную недвижимость (к таким документам относятся  договор купли-продажи дома или земли, инвестиционный договор, свидетельство о наследстве, решение суда, договор дарения и т.д.);
* Право подтверждающие  документы  (ими  являются  свидетельства  о государственной  регистрации прав , собственности на  землю   и  на жилье,  построенное  на  ней);
* Бумаги, оформленные в БТИ на жилой дом (технический  и кадастровый паспорта);
* Кадастровый план земельного участка;
* Паспортные или иные данные, подтверждающие личность заказчика экспертизы и собственника оцениваемого объекта недвижимости;
* В некоторых случаях оценщик может попросить принести еще выписку  из ЕГРП (если в предоставленной  документации имеются расхождения данных).
Все документы нужно предоставить в  виде ксерокопий хорошего качества, чтобы предотвратить любые неточности и ошибки при изучении документов.
Особенности оценки загородной недвижимости
04 декабря 2016 — 17:32
Оценка стоимости загородного дома всегда должна быть максимально объективной. Эту объективность обеспечивают любые независимые оценщики, способные безукоризненно провести свою  аналитическую работу. Мероприятия, необходимые для проведения оценки, включают в себя работу с документами , осмотр самого строения и местности, где находится участок и объект или объекты.  После анализа всех данных оценщик составляет отчёт, в котором формулирует свои выводы и определяет стоимость строения. Отчёт передаётся заказчику или же предоставляется ему по месту требования.
От чего зависит стоимость загородного дома?
Чтобы вся оценка получилась максимально достоверной, оценщики должны учесть все факторы, которые влияют на изменение стоимости. Эти факторы можно разделить на две группы:
* Факторы, которые относятся непосредственно к дому. Площадь (общая и жилая), высота потолков, строительные материалы, наличие коммуникаций, год постройки, прошедшие ремонтные работы, общее состояние дома.
* Факторы относящиеся к участку . Место расположения (отдаленность от центра города), активность транспортного сообщения с городом, площадь участка, почвы, растительность.
Организации, специализацией которых является оценка недвижимости, знают обо всех значимых факторах, что позволяет им прийти к максимально объективному результату.
С какой целью проводится оценка загородной недвижимости?
Чаще всего к оценщикам обращаются, когда необходимо провести сделки по купле-продаже дома и/или участка. Для купли и продажи, а также для сдачи в аренду необходимо точно представлять себе стоимость имущества. Не менее важно обладать сведениями о стоимости имущества при его разделе (наследовании, разводе и т.д.). Оценка загородного дома важна при кредитовании – сюда же мы относим получение льготных кредитов. Наконец, без этой процедуры не обойтись, когда нужно получить возмещение ущерба в страховых случаях (после пожара или иного бедствия). 
Приведенный перечень далеко не полон: независимая оценка может помочь в принятии самых разных решений.
В каком порядке оценивается загородная недвижимость?
Всё начинается с оформления самого  договора, составления и уточнения задания для оценщика. Затем специалист приступает к сбору данных для целевого  анализа. Для этого он изучает документы, а также проводит тщательный осмотр объекта. Полученную информацию он сопоставляет с текущей ситуацией на рынке, а также принимает во внимание правовые аспекты. После этого он выбирает методы оценки и расчета, которыми будет пользоваться в конкретной ситуации (Здесь и есть секрет разности стоимости земли и недвижимости – в разных методах можно посчитать стоимость по разному). 
После определения стоимости оценщик обязан обосновать свои результаты. Завершающая стадия – оформление документов: отчета и заключения о независимой оценке.
Эксперты отмечают, что оценить стоимость загородной недвижимости намного сложнее, чем городской квартиры. Главная проблема кроется в том, что найти однотипные сооружения практически невозможно, следовательно, сравнительная методика не работает.
Если верить статистике, то более 30000000 россиян в настоящее время являются собственниками дачи. Сегодня востребована не только продажа дач в Краснодаре и Москве, но и оформление договора страхования на объект. Также оценивают стоимость дачи для использования дачи в качестве залогового имущества при оформлении кредита. Оценка стоимости объекта необходима им при разрешении споров по поводу имущества, при заключении договора купли-продажи, при определении госпошлины при действиях с дачей со стороны нотариуса.
Современный человек придерживается простой политики: «оценю недвижимость и сдам квартиру без посредников в Краснодаре без посторонней помощи». В реальности это не представляется возможным. Оценкой дачи может заниматься только профессиональный оценщик, который имеет соответствующую лицензию. Сначала специалист согласует договор и оговаривает условия его заключения, а затем происходит подписание бумаг. В ходе дальнейших работ оценщик изучает общий план строения, инженерные системы строения, анализирует состояние дачи в целом, определяет основные параметры объекта. Полученные данные заносятся в отчет, в котором указывается рыночная стоимость дачи.
Для начала работ собственник загородного участка должен предоставить эксперту договор купли-продажи дачи или свидетельство о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о существующих обременениях дачи. Также эксперту необходимо иметь паспортные данные заказчика собственника объекта или заказчика оценки, документы из БТИ с планом помещений, кадастровый паспорт на участок. Если собственник заказывает независимую оценку недостроенной дачи, то помимо прочих бумаг он должен предоставить проектно-сметную документацию.
Любая доска объявлений, Краснодар это или Сочи, полна рекламных сообщений, размещенных независимыми оценщиками. Предлагая свои услуги, специалисты отмечают, что при оценке дачи они учитывают удаленность объекта от города, наличие железнодорожных и автобусных остановок.
Выше будет стоимость объектов с подведенными коммуникациями, неподалеку расположенным водоемом, удобным ландшафтом местности. В последнее время особое внимание граждане уделяют качество почвы и воды на местности.

Три метода оценки недвижимости
К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный. 

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке. 

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов. 

Основа доходного метода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением. 

На основе анализа зарубежного опыта, публикаций в методической литературе и периодике, международных стандартов, отечественных разработок и нормативно-законодательной документации, систематизируем методы оценки объектов недвижимости, в рамках следующих четырех групп. 

I. Нормативные методы. 
II. Затратные методы. Методы балансовой стоимости. Методы восстановительной стоимости. Методы замещения . 
III. Сравнительные (аналоговые) методы. Метод восстановительной стоимости по аналогам. Метод сравнения. Метод инвестиций. 
IV. Доходные и другие (комбинированные) методы (использующие данные о будущих затратах и доходах). Метод капитализации прибыли. Метод приведенного чистого дохода. Метод подрядчика. Метод остатка. Метод предпринимательской оценки. 

Нормативные методы предназначены для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. Действенность нормативных методов обеспечивается строгим регламентирующим характером соответствующих нормативно-законодательных документов федерального и муниципального уровней. Начиная с постановления Правительства Российской Федерации № 112 (и в серии последующих нормативных федеральных правительственных актов и детализирующих их в привязке к местным условиям актов региональных властей) установлен порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли. 
Предлагается определять продажную цену земли в размере, кратном ставке земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. При этом: нормативно фиксируется минимальный уровень ставки земельного налога за 1 га (по зонам, типам земель и т.д.); регулярная корректировка ставки производится также нормативным образом (ежегодно, или раз в пять лет и т.д.), в том числе, в соответствии с динамикой инфляции, рыночными и другими экономическими процессами. 

Нормативный подход применяется также в ряде случаев для оценки объектов, находящихся в аренде, при реализации права их выкупа. Например, установленный алгоритм нормативной оценки состоит в умножении общей площади зданий и помещений, занимаемых соответствующими арендаторами, на нормативную ставку арендной платы и нормативно заданный коэффициент (К = 3 — для отдельно стоящих зданий и сооружений и К = 2 — для встроенных помещений). 

2. Затратные методы (группа II) 

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например, имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса. 

Методы восстановительной стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по методам балансовой стоимости. 

Методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны выше представленным МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей. 

Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения Сл, в направлении учета в значении текущей стоимости Сз1 фактора старения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости. 

Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем. 

3. Сравнительные (аналоговые) методы (группа III). 

Метод восстановительной стоимости по аналогам. Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах. 

В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости. 

В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее — при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий:

- нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога, 
- получение информации о сметной стоимости объекта-аналога, 
- перенос результатов на оцениваемый объект, 
- проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур. 
- объектов в аналогичном строительном производстве). 

Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях. 

Идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях. 

Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог. 

Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость. Отсюда и название метода. 

Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости — аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов. 

Суть алгоритмов метода инвестиций состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно — в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке. 

При определении значения этого показателя учитываются последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделенияпрецедентов по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках. 

4. Доходные и другие (комбинированные) методы (группа IV) 

Содержание данного раздела составляют методы, в основе которых лежит работа с доходным фактором, учет прибыли (как правило, будущей прибыли) при коммерческом использовании оцениваемого объекта и использование алгоритма капитализации этой прибыли. 

Комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, также и одновременным использованием иных, в том числе, ранее рассмотренных методов — нормативных, затратных и сравнения. 

Главными компонентами доходных методов являются: алгоритм капитализации дохода; суть алгоритма капитализации заключается в вычислении величины текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод (чистого дохода, прибыли) от пользования данной недвижимостью; собственно показатель доходности данного бизнеса недвижимости — ставка капитализации; именно за счет деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка. 

Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего типа объектов приносящей доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах NPL и ценах SP. на реализованные объекты недвижимости. 

Эта информация должна быть доступной (т.е. реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, т.е. нескольких адекватных продаж). Тогда статистическая обработка совокупности данных от деления (NPL/SP) будет соответствовать искомому значению показателя доходности Y (yield). Это может быть прямое или взвешенное усреднение результатов деления, а информация о продажах может быть скорректирована для учета определенных несоответствий объектов недвижимости, например: В методе капитализации прибыли (МКП) искомая стоимость недвижимости оценивается, как в методе инвестиций (МИ) - на основе использования алгоритма капитализации прибыли, которая (прибыль) является следствием арендного бизнеса собственника. Отличительная же особенность МКП заключается в специфических способах определения стоимости аренды, формирующей искомый оценщиком чистый доход собственника. 

МКП применяется для таких объектов собственности, при продаже которых требуется специальное регулирование, например для объектов розничной торговли, объектов досуга, спортивных центров и др. То есть при использовании метода капитализации прибыли имеются в виду достаточно сложные для определения доходности объекты (в отличие от МИ, где идеи формирования и учета деталей арендных плат достаточно просты и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги). Так, в МКП оценка стоимости аренды для объектов специального регулирования основывается на информации о получаемой предприятием прибыли, из которой только некоторая доля используется для выплаты аренды. При этом прибыль оценивается как некоторая функция оборота минус расходы на закупки и некоторые другие затраты (кроме ренты). 

Далее эту прибыль можно разделить на две части:

1) вознаграждение арендатору за его предпринимательский риск; 
2) плата за недвижимость, т.е. собственно искомая величина арендной платы. 

Исходным в МКП является предположение, что большая часть коммерческих объектов недвижимости арендуется нанимателями, которые намерены извлекать прибыль. И именно уровень предполагаемой прибыли в основном определяет арендную плату, которую наниматель готов платить. Это положение комментируется в приведенном ниже примере. 

Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием метода капитализации прибыли (МКП). Характерным для МПЧД является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономических условий и выбора производственной программы. Важным фактором МПЧД является работа с данными как о доходах, так и о затратах, которые также должны рассматриваться в динамике. 

Сущность МПЧД состоит в том, что потоки доходов и расходов суммируются по годам (или иным регулярным временным периодам, например кварталам) и далее с помощью алгоритмовдисконтирования приводятся к одному моменту времени. Это время проведения аналитического расчета или ожидаемое время начала бизнес-проекта. Метод подрядчика (МП) используется для оценки объектов собственности, для которых отсутствует информация о рыночных продажах, например, в силу особых, уникальных свойств объектов. 

Этим методом оценивают такие объекты, как муниципальная недвижимость некоммерческого типа, жилые дома, объекты сферы образования, а также большие промышленные комплексы. 

В МП стоимость оцениваемого объекта как некоего неординарного комплекса считается складывающейся из стоимости земли и стоимости зданий, скорректированных с учетом их износа. Таким образом, МП — комбинированный метод. 

Базовый алгоритм МП можно трактовать как уменьшенную с учетом износа восстановительную стоимость зданий с добавлением стоимости земли. При этом последнюю обычно оценивают по аналогам или через ближайший вариант ее альтернативного использования. 

Метод остатка (МО) используется чаще всего для оценки зе.......................