Определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости, как истинного значения

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	4

ГЛАВА 1. ОБЗОР ПРОИЗВОДСТВА СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	8

	1.1.Условия и ситуации, требующие проведения судебной стоимостной экспертизы	8

	1.2. Подходы и методы проведения судебной стоимостной экспертизы для объектов недвижимости различного назначения	16

	1.3.Определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости, как истинного значения	35

ГЛАВА 2. ФАКТОРНОЕ ПРОСТРАНСТВО НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ОЦЕНОК ПРИ НАХОЖДЕНИИ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ	41

	2.1.Неопределенность, как фактор, влияющий на итоговое значение величины стоимости объекта недвижимости	41

	2.2. Методы определения границ интервала стоимости объектов недвижимости	54

	2.3 Случаи, отражающие влияние факторов неопределенности на стоимость объектов недвижимости. Выдержки из судебной практики	71

ГЛАВА 3. СПОСОБЫ МИНИМИЗАЦИИ ФАКТОРОВ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ, ВЛИЯЮЩИХ НА ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.	79

	3.1. Частота применения различных методов определения границ интервала стоимости на примере экспертной деятельности	79

	3.2. Предложение пути решения поставленной проблемы. Алгоритм расчета	84

	3.3.Практическое применение предложенного способа на конкретных объектах недвижимости	89

ЗАКЛЮЧЕНИЕ	91

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ	93





ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования

Сегодня трудно представить, что крупный объект недвижимости продается/приобретается  инвестором (или любым другим лицом, заинтересованным в покупке/продаже объекта недвижимости) без привлечения экспертов, располагающих развитым инструментом для определения рыночной стоимости актива. На практике результаты итоговой величины стоимости одного и того же объекта недвижимости часто различаются, хотя все эксперты руководствуются едиными стандартами и методологическими положениями, которые не должны противоречить стандартам. Подобный разброс результатов стоимости объекта недвижимости повышает уровень риска для инвестора или собственника, прежде всего в силу того, что информация, необходимая для анализа результатов оценки, не представлена в открытом доступе. Недоступность для эксперта рыночной информации обо всех сделках и предложениях к ним на рынке является первым, естественным и в большинстве случаев непреодолимым барьером «точности» определения стоимости. Разумеется, каждый  серьезный эксперт всегда внимательно следит за состоянием рынка, особенно рынка тех объектов, которыми он непосредственно занимается.  Всем ясно, что одни справочники (например, по математике, физике и другим наукам) содержат неустаревающие аксиомы, в то время как другие справочники со временем теряют свою актуальность. Эксперты, чувствующие текущую рыночную ситуацию, при анализе цен предложений могут отличить реальные цены от сфальсифицированных, которых на просторах российских интернет-порталов довольно большое количество. Так же многие эксперты, исходя из своего опыта в данной сфере деятельности, собирают свои личные базы данных о ценах реальных сделок купли-продажи объектов недвижимости и в дальнейшем используют их в качестве объектов-аналогов для аналогичного объекта оценки. 

Таким образом, самый добросовестный и квалифицированный эксперт, не имея возможности наблюдать весь рынок, не может наверняка знать величину рыночной стоимости. Он может указать лишь величину ее оценки, полученной по части рынка. В некоторых случаях, эксперт способен также рассчитать границы интервала, в котором может находиться оцениваемая стоимость. В других случаях эти границы пока могут быть сформированы лишь как профессиональное суждение, без расчетного обоснования. Получается, что искомая величина стоимости не является фактической стоимостью оцениваемого объекта недвижимости. Она представляет собой лишь расчетную оценку наиболее вероятную из ряда возможных исходов, основанную на сделанных в процессе оценки допущениях.

В сложившихся условиях особую значительностью пользуется вопрос о величине стоимости объекта и определении допустимых границ ее интервала. Это свидетельствует об актуальности и практической значимости темы диссертационного исследования. Совершенствование механизмов стоимостной экспертизы  позволит уменьшить расхождение в значениях стоимости одного и того же объекта оценки у разных  экспертов. Кроме того, это позволит не только оценщикам наиболее точно определять значение величины стоимости объекта, но и поможет судебным экспертам повысить объективность выданного ими заключения, тем самым увеличивая его доказательное значение в суде. 



Цель магистерской диссертации

Целью исследования является предложение способов совершенствования механизмов производства стоимостной экспертизы, учитывающих влияние факторов неопределенности, возникающих при выборе подходов и методов определения стоимости объектов недвижимости различного функционального назначения.



В соответствии с целью исследования в данной работе поставлены научные задачи.





Задачи магистерской диссертации:

1. Обоснование неизбежности возникновения неопределенности по результатам нахождения стоимости объекта с выделением основных факторов ее формирования;  

2. Изучение и классификация имеющихся расхождений в подходах и методах оценки при определении величины стоимости для объектов недвижимости различного функционального назначения;

3. Установление наиболее значимых расхождений, формирующих факторы неопределенности;

4. Раскрытие принципов определения существенности расхождения промежуточных результатов определения стоимости;

5.  Изучение судебной практики, в части признания  недостоверной определенной величины стоимости объекта недвижимости;

6. Построение алгоритма для уточнения значения стоимости объекта недвижимости и сужения границ интервала неопределенности;

7. Обоснование возможности практического применения построенного алгоритма.



Объектом исследования являются механизмы совершенствования стоимостной экспертизы.

Предметом исследования является изучение и учет всех возможных факторов неопределенности, возникающих при определении стоимости различных по функциональному назначению объектов недвижимости в зависимости от применяемых к ним подходов и методов. 

Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методы системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.

В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, математической статистики, экономико-математического моделирования, графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов.



Научная новизна исследования заключается в:

1. обобщении используемых при оценке объектов недвижимости подходов и методов с целью уточнения границ интервала стоимости;

2.  формировании общей методологии экспертизы результатов оценки объектов недвижимости в части проверки соблюдения требований по отражению границ интервала, в которых может находиться рыночная стоимость объекта;

3. построение алгоритма, позволяющего учесть факторы неопределенности, оказывающие воздействие на величину стоимости объекта и снизить такое влияние;

4. уточнение полученного значения стоимости объекта недвижимости посредством полученного алгоритма;

5.  обоснование возможности применения полученной информации, при возникновении судебных споров сторон о достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости.



Практическая значимость исследования состоит в возможности применения полученного алгоритма к любому объекту недвижимости при любом подходе и методе определения величины его стоимости, выбранного экспертом. Алгоритм позволит сузить границы интервала, в которых может находиться стоимость объекта недвижимости; более точно определять стоимость объекта; повысить не только качество заключения эксперта, но и его доказательственное значение в ходе судебного разбирательства.

ГЛАВА 1. ОБЗОР ПРОИЗВОДСТВА СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ



1.1.Условия и ситуации, требующие проведения судебной стоимостной экспертизы

На сегодняшний день всю судебно-экспертную деятельность (как государственных и не государственных, так и частнопрактикующих экспертов) на территории Российской Федерации регламентирует федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ. Перечень родов (видов) судебных экспертиз определен Приказом Минюста РФ. Одним из глобальных направлений судебно-экспертной деятельности по праву признана судебная стоимостная (оценочная) экспертиза. Вообще слово «экспертиза» в широком понимании означает: 1) проверку качества (или одного из параметров качества, например достоверность) или сходства чему-либо; 2) изучение какого-либо узконаправленного вопроса, ответ на который требует специальных знаний с предоставлением мотивированного заключения. В российском законодательстве у понятия «экспертиза» есть как минимум четыре значения: 1. правовое понятие экспертизы;  2. «экспертиза» как вневедомственная проверка; 3. «экспертиза» как процессуальное исследование; 4. «независимая экспертиза» как внепроцессуальное исследование.



Судебная стоимостная (оценочная) экспертиза (далее ССЭ)  - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области оценки имущества, и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

В рамках ССЭ экспертом проводится проверка уже существующего отчета об оценке, выполненного оценщиком, на соответствие действующим стандартам оценочной деятельности, а так же законодательству об оценочной деятельности. Эксперт так же проводит проверку достаточности и достоверности использованной оценщиком информации; обоснованности сделанных оценщиком допущений и ограничений; использованных подходов к оценке объекта оценки; основания для отказа от использования того или иного подхода; процедуры согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки, найденной в результате применения подходов к оценке. Получается, что целью проведения экспертизы отчетов об оценке является исследование правильности формирования отчета об оценке и его соответствие действующему законодательству, регламентирующему оценочную деятельность. Экспертиза проводится, чтобы установить надежность вывода о стоимости и адекватности предоставленных подтверждающих доказательств. К одной из наиболее значимых функций экспертизы относится подтверждение/опровержение правильности конечных выводов и решений в отчете. Такая экспертиза большей частью необходима для того, чтобы не вводить в заблуждение пользователя отчетом, а так же чтобы помочь ему принимать более эффективные управленческие и инвестиционные решения. Экспертиза отчетов об оценке является своего рода инструментом снижения рисков.

Оценщик в рамках ССЭ может быть вовлечен в судебный процесс в качестве независимого эксперта. На этом этапе оценщик становится полноправным экспертом и соответственно обязан в первую очередь соблюдать 73-ФЗ, а уже потом руководствоваться законами и Федеральными стандартами оценки (с ФСО№1 по ФСО №13), в зависимости от объекта экспертизы. Оценщик, привлечённый в качестве эксперта, по результатам проведенного исследования предоставляет результаты уже не в виде отчета об оценке, а в форме заключения. В нем содержится подробная информация о принципах, подходах, суждениях эксперта и выводы. Если эксперт определил стоимость объекта оценки отличную от стоимости в отчете об оценке оценщика и суд при этом признал заключение эксперта, то стоимость, определенная оценщиком считается не верной, а сам отчет признается недостоверным. Однако и заключение эксперта в суде может быть признано недостоверным в силу ряда определенных факторов (речь о таких факторах пойдет чуть позже). Если такое происходит, судьей назначается повторная экспертиза, и уже новый привлеченный эксперт будет исследовать материалы дела и выдаст свое заключение с новой стоимостью. Это может продолжаться до тех пор, пока не установят истинное значение стоимости.

Порядок проведения независимой стоимостной экспертизы

Если рассмотреть общий алгоритм, при котором проводится оценочная экспертиза, то он будет соответствовать нижеследующим принципам:

1) аргументированное ходатайство о проведении экспертизы, выраженное одной из сторон спора; 2) вынесенное судом определение о назначении стоимостной судебной экспертизы; 3) вступление определения в законную силу по прошествии 10 дней с момента вынесения его судом; 4) внесение средств на депозитный счет для оплаты экспертизы или же подписание договора с независимой экспертной организацией. 

Ошибки проведения судебной экспертизы

Экспертные ошибки - это суждение эксперта или его действия, которые не соответствуют объективной действительности и не приводят к цели экспертного исследования.







эксперт нарушает процессуальный режим и/или процедуру производства экспертизы;

эксперт нарушает пределы своей компетенции.

ошибки процессуального характера

Пожалуйста, не забудьте правильно оформить цитату: 
Фомина В.М. АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ СУДЕБНОЙ ОЦЕНОЧНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ // Научное сообщество студентов: МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ: сб. ст. по мат. XX междунар. студ. науч.-практ. конф. № 9(20). URL: https://sibac.info/archive/meghdis/9(20).pdf (дата обращения: 16.06.2017)

Классификация экспертных ошибок







гносеологические ошибки



логистические

фактические (предметные)





	

Ошибки, связанные с непосредственной деятельностью (процедурами), которую осуществляет эксперт



деятельностей, или операционные ошибки

Пожалуйста, не забудьте правильно оформить цитату: 
Фомина В.М. АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ СУДЕБНОЙ ОЦЕНОЧНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ // Научное сообщество студентов: МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ: сб. ст. по мат. XX междунар. студ. науч.-практ. конф. № 9(20). URL: https://sibac.info/archive/meghdis/9(20).pdf (дата обращения: 16.06.2017)Пожалуйста, не забудьте правильно оформить цитату: 
Фомина В.М. АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ СУДЕБНОЙ ОЦЕНОЧНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ // Научное сообщество студентов: МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ: сб. ст. по мат. XX междунар. студ. науч.-практ. конф. № 9(20). URL: https://sibac.info/archive/meghdis/9(20).pdf (дата обращения: 16.06.2017)	





Рис. 1.1 Классификация экспертных ошибок



Существуют  ошибки, к которым эксперт не имеет отношения.

Их причины:

отсутствие разработанной и апробированной методики;

несовершенство используемой экспертной методики;

применение ошибочно рекомендованных методов;

применение методов, которые находятся в стадии экспериментальной разработки;

Так же есть и субъективные ошибки, которые могут быть причиной:

профессиональная некомпетентность эксперта;

неправильная оценка идентификационной значимости признака, результата, полученных другими членами комиссии при производстве комплексной экспертизы, и т.д.;

неполнота или односторонность исследования;

пренебрежение правилами и условиями применения методики экспертного исследования и технических средств;

Экспертные ошибки могут быть связаны, в том числе, с определенными чертами личности эксперта, например:

дефект или недостаточная острота органов чувств эксперта;

неординарное психологическое состоянии эксперта;

характерологические свойства личности;

психоэмоциональные свойства:

стремление проявить экспертную инициативу;

дефекты в организации и планировании экспертного исследования.


Итак, проведение оценки объектов в целях судебного разбирательства это сложнейшая работа, выполняя которую, оценщик доказывает высочайшую степень своей компетенции и профессионализма. Судебная экспертиза, в отличие от оценочной деятельности в России, зародилась более 70 лет назад и была регламентирована еще в дореволюционное время. Однако, в настоящее время все чаще возникают конфликты, где предметом спора является именно стоимость того или иного актива. Конечно, в большинстве своем такие споры возникают уже в судебном порядке, когда одним из доказательств по делу является отчет об оценке объекта (а то и несколько отчетов, существенно противоречащих друг другу). 

Плавно мы подошли к вопросу:  «В каких случаях и обстоятельствах необходимо проведение судебной стоимостной экспертизы в рамках судопроизводства?». Остановимся подробнее на этом моменте. Как правило, к стоимостной экспертизе обращаются в случаях реализации тех или иных объектов, с целью их отчуждения по адекватной стоимости. Перед приобретением различных объектов, например зданий и сооружений, выполняют экспертную оценку, с целью не заплатить больше чем действительно стоит объект сделки. Массово используется судебная стоимостная экспертиза для решения конфликтных ситуаций в судебном порядке. Это могут быть, например, действия, связанные с объектами незавершенного строительства. К стоимостному судебному исследованию так же обращаются при разделе собственности в процессе расторжения брака, распределения наследства и в других случаях. Еще одной областью, в которой обширно используется такой род экспертизы, являются процессы банкротства, когда необходимо дать оценку оставшимся активам компании, объявляющей себя банкротом. 

К спорам о цене, для определения которой необходимо привлечение независимого эксперта, относятся:

1. споры по установлению (оспариванию) кадастровой стоимости земельных участков;

2. споры по оспариванию выкупной стоимости помещений при реализации прав на выкуп арендуемых помещений согласно закону № 159-ФЗ;

3.  оспаривание стоимости собственности при совершении внушительных сделок и сделок с заинтересованностью;

4. оспаривание стоимости выкупа акций у их держателей (акционеров) и стоимости базирования дополнительных акций, стоимости приема не денежных  вкладов в уставной капитал;

5. иные споры, в которых для определения стоимости необходимо привлечение эксперта, обладающего специальными знаниями;

6. споры о качестве оказываемых оценочных услуг, в рамках действующего договора на оценку объекта.

Кроме вышеизложенного, в рамках уголовных дел отчеты об оценке объектов часто выступают в роли одного из существующих доказательств по делу. Следствию и суду необходимо рассматривать их наряду с другими имеющимися доказательствами. Все вышеперечисленное объясняет особый интерес правоприменителя к стоимостным экспертизам. 

С течением времени происходил не только рост интереса к проведению стоимостных экспертиз, но и потребность в них. Основываясь на анализе статистики судебных решений, связанных с оспариванием стоимости объектов недвижимости по Москве и Московской области, составим график, отражающий востребованность стоимостной экспертизы с течением времени. 





Рисунок 1.2 - График количества рассмотренных дел об оспаривании стоимости на объект недвижимости



На рисунке 1.1 четко видно, что пик оспаривания стоимости объектов недвижимого имущества физическими и юридическими лицами пришелся на 2014-2015 года. Интернет-портал «РосПравосудие»  размещает судебные решения по делам в открытом доступе с 2006 года, однако как видно на графике до 2008 года судебных разбирательств по оспариванию стоимости не было. В 2016 году ажиотаж подобных дел пошел на спад. На сегодняшний день за половину 2017 года в Московских судах зарегистрировано около 97 подобных дел, уже можно спрогнозировать, что темпы явно уменьшились и более 1000 дел ожидать, скорее всего, не придется. 	 

Разумеется, далеко не все из поданных исков были удовлетворены. Ниже приведена статистика удовлетворенных, не удовлетворенных, частично удовлетворенных и отложенных дел по годам.





Рисунок 1.3 - Результаты решений  поданных исков с 2008 по 2016 года



На рисунке 1.2 отражена лишь общая картина по рассмотренным делам. Приблизительно 5-10% поданных исков с 2011 по 2016 года находятся только на стадии назначения судебного заседания. 

Исходя из статистики, можно сделать вывод о том, что суд больше отказывает в исках об изменении стоимости объекта, чем полностью удовлетворяет их. Конечно же, вынесенное судом решение зависит от многих факторов, в том числе от индивидуальных обстоятельств дела, от количества и полноты, предоставленных сторонами по делу доказательств и т.д. 







1.2. Подходы и методы проведения судебной стоимостной экспертизы для объектов недвижимости различного назначения



Сегодня трудно представить, что крупный объект недвижимости продается  или приобретается  инвестором (или любым другим лицом, заинтересованным в покупке/продаже объекта недвижимости) без привлечения экспертов (оценщиков, далее экспертов), располагающих развитым инструментом для определения рыночной стоимости актива. Проведение оценки недвижимости необходимо также для эффективного управления имущественными комплексами организаций.

1.2.1 Основные направления ССЭ

Сегодня оценке подлежит каждый объект, который возможно реализовать либо приобрести, в том числе объекты интеллектуальной собственности, произведения литературы и искусства, ценные бумаги. Помимо этого дать оценку возможно даже такому понятию, как ущерб. Например, анализ финансовых издержек, появившихся вследствие пожара, наводнения, залива водой и иных несчастных случаев. Установить актуальную стоимость возможно фактически для любого объекта, относительно которого образовалась неоднозначная (спорная) ситуация, кроме того в случаях, когда необходимо совершить сделку купли-продажи. К наиболее распространенным видам экспертной оценки относятся:

Оценка бизнеса;

Оценка предприятия;

Оценка недвижимости;

Оценка незавершенного строительства;

Оценка земельных участков;

Оценка ущерба от пожара (залива);

Оценка ценных бумаг;

Оценка транспортных средств;

Оценка объектов интеллектуальной собственности.

Оценка бизнеса устанавливает рыночную стоимость и коммерческую привлекательность фирм, трудящихся на рынке. Бизнес это довольно обширное понятие, которое может содержать в себе как маленькую компанию, так и целые тенденции и сферы предпринимательства – крупные холдинги, сети компаний, магазины, предметы из сферы услуг. Стоимость определяется по совокупной цене всех имеющихся ресурсов фирмы – земельные участки, существующих объектов недвижимости, доступные резервы материалов или товаров, производственной мощности и т.д. Такой род оценочной экспертизы пользуется спросом, как у инвесторов, так и у клиентов компаний. Сама фирма, планируя свое увеличение или с целью привлечения новых инвесторов, может провести оценку стоимости своего бизнеса, для установления степени собственной коммерческой привлекательности. Ежегодно оценку стоимости бизнеса проходят фирмы по требованию банка, в залоге у которого они находятся. В ходе оформления процедуры банкротства, или каких либо других судебных разбирательств, так же необходимо установление стоимости бизнеса в целом или же его отдельных активов. 



Оценка предприятия понятие более узконаправленное, в отличие от бизнеса. Задача стоимостной экспертизы в этом случае заключается в нахождении величины стоимости отдельного хозяйствующего субъекта, действующего автономно. Такая оценка используется во многих отраслях экономики, начиная с медицины и информационных технологий и заканчивая промышленными корпорациями. Этот вид экспертизы необходим для определения нынешнего финансового состояния в компании, с целью увеличения ее эффективности и производительности, в процессе судебного разбирательства, а так же в ожидании возможных маневров с фирмой – реализация, слияние, ликвидация и д.р.



Оценка объектов незавершенного строительства считается одним из наиболее не простых исследований в данной сфере. При расчете стоимости объектов незавершенного строительства учитываются не только все нюансы, весомые при оценке недвижимости, но и множество других показателей (износ и устаревание уже построенных элементов, потребность в уничтожении элементов объекта с целью завершения объекта и так далее). Это достаточной известный вид стоимостной экспертизы, потому что приобретение объекта на стадии строительства довольно не плохая инвестиция. Стоимость объекта еще относительно не большая, а для завершения возведения требуется не слишком большое количество работ. 



Оценка земельных участков. Количество методов нахождения величины стоимости земельных участков, довольно велико. Способ определения стоимости и необходимый для этого метод напрямую зависит от целей и задач проводимого исследования, а так же учитываются индивидуальные особенности оцениваемого участка.



Оценка ущерба от пожара (залива). Так же считается одой из наиболее значимых видов экспертиз. Регулярно возбуждается большое число дел, по возмещению такого вида ущерба. Экспертизе подвергаются всевозможные жилые и не жилые помещения. В большинстве случаев оценка проводится в отношении квартир в случае залива, так же собственные дома в случае пожара. В таком случае стоимость это важнейший показатель при обращении с иском в суд, так как на ее основании вычисляется объем компенсации, если имущество было застраховано.



Оценка ценных бумаг. Выполняется как часть стоимостной оценки бизнеса или предприятия, а так же исполняется как автономное изучение, необходимое для любых значимых операций с ценными бумагами. 



Оценка транспортных средств. Формирование цены на транспортные средства ведется как автономное исследование, а так же в составе определения стоимости собственности в целом. К транспортным средствам относятся объекты, целью которых является передвижение грузов и пассажиров, а именно железнодорожный транспорт; воздушный и водный транспорт; автомобили. Стоимостная экспертиза применяется, когда необходимо заложить имущество с целью получения кредита, при разделении собственности (развод, наследство и др.), провести оценку стоимости машины, которой причинён ущерб вследствие аварии. 



Оценка объектов интеллектуальной собственности. Этот вид экспертизы абсолютно оправданно занимает позицию одной из наиболее увлекательных и спорных видов экспертиз. В процессе установления стоимости объекта интеллектуальной собственности необходимо изучение большого числа нюансов, наличия и дальнейшего использования этого предмета и способа извлечения из него экономической или какой либо другой выгоды. К объектам интеллектуальной собственности можно отнести произведения искусства, науки, изобретения, товарные знаки, промышленные образцы и полезные модели. Оценка проводится экспертами в области права, экономики, а также той области деятельности, к которой принадлежит оцениваемый объект.



Оценка недвижимости. Этот вид стоимостной экспертизы устанавливает рыночную стоимость любых возможных объектов, относящихся к категории недвижимых. Стоимость объектов рассчитывается исходя из средств, которые были вложены в строительство, привлекательности местоположения и финансовых возможностей, то есть возможность получения дохода от пользования недвижимым имуществом. 



Оценка недвижимости по праву считается одним из наиболее значимых и крупных сегментов в стоимостной экспертизе. Большое количество судебных исков связано с оспариванием стоимости именно объектов недвижимого имущества. Поэтому в диссертационном исследовании будет подробнее рассмотрен этот объект стоимостной экспертизы.



1.2.2 Объекты недвижимого имущества, как объект оценки

Классическое разделение объектов недвижимости основывается на следующих формах комбинирования:

по происхождению;

по функциональному назначению;

по формам собственности;

по масштабности;

по готовности к использованию.

С точки зрения существования судебных исков массовое звено из вышеперечисленных форм комбинирования, конечно же, представляют объекты недвижимости, различающиеся по функциональному назначению. В целом их можно разделить на 3 группы, а именно гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания.

Дальнейшую классификацию можно представить в виде схемы



























Объекты недвижимости





- жилые (дома, общежития, гостиницы, дома отдыха и т.п.);       - общественные (кинотеатры, театры, торговые центры, музеи и т.п.);  

- административные (бизнес-центры и другие офисные здания).



Сельскохозяйственные здания

- животноводческие (для разведения животных:                      - свиней, коров, лошадей и т.п.); 

- птицеводческие (для разведения птиц); 

- культивационные (для выращивания овощей, цветов и т.п.); 

- ремонтно-механические (для обработки продукции и ремонта техники); 

- складские (для хранения продукции, техники и оборудования).



Промышленные здания

- производственные (производственные и сборочные цеха заводов, фабрик); 

- энергетические  хозяйства (здания ТЭЦ, котельные, компрессорные и т.п.); 

- транспортно-складского хозяйства (склады, гаражи, депо и т.п.); 

- подсобные и вспомогательные (административные, бытовые и т.п.).

Гражданские здания



























Рисунок 1.4 Классификация объектов недвижимости по функциональному назначению



Изучив классификацию объектов недвижимости по функциональному назначению можно сделать вывод о том, что наиболее распространенными с точки зрения оценки в Москве и Московской области являются: жилые дома, гостиницы и дома отдыха, офисные здания, склады, животноводческие комплексы, складские здания для хранения продукции и культивационные здания для выращивания овощей. Именно на этих объектах мы будем рассматривать существующие подходы и методы оценки.









1.2.3 Подходы и методы оценки объектов недвижимого имущества

Итак, мы уже рассмотрели, какие бывают объекты недвижимости и определили наиболее актуальные и интересные из них, с точки зрения оценки. Теперь необходимо разобраться, какие методы и подходы существуют в оценке, и какие из них чаще всего применяют для оценки объектов недвижимого имущества. Ранее мы так же выяснили, что оценка недвижимости означает процесс нахождения величины ее стоимости. В соответствии с ФСО № 2 существует 4 вида стоимости, а именно рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. 

Под рыночной стоимостью понимается максимально возможная цена, согласно которой актив может быть передан в собственность на открытом рынке в состоянии конкурентной среды. При этом участники сделки действуют благоразумно, имеют все необходимые данные и соблюдается правило, по которому чрезвычайные обстоятельства не играют роли по отношению к величине сделки.

Под инвестиционной стоимостью понимается оценка цены компании определенному инвестору либо группе. Такой вид стоимости определяется исходя из особых требований к вложениям. Вкладываясь, в какое либо дело инвестор хочет не только вернуть потраченные им средства, но и получить определенный доход сверху. Соответственно такой вид стоимости рассчитывается исходя из ожидаемой инвестором прибыли и ставки капитализации.

Под кадастровой стоимостью понимается массовая оценка рыночной цены, введенная и одобренная в согласовании с законодательством, регулирующим осуществление кадастровой деятельности. Главной целью нахождения такой стоимости является налогообложение.

Под ликвидационной стоимостью понимается  значение, отражающее возможную стоимость, по которой объект оценки будет передан в собственность в соответствии с сокращенным сроком, когда стороне необходимо провести такую сделку.

Ознакомившись со всеми видами стоимости можно сделать следующий вывод: исходя из изученной судебной практики, в Москве и Московской области чаще всего оспаривают кадастровую и рыночную стоимость.  Кадастровую стоимость оспаривают для того, что бы вместо нее установить рыночную для сокращения выплачиваемого налога. Таким образом, физическое или юридическое лицо, подавая в суд подобный иск, уже имеет на руках отчет оценщика с установленной в нем рыночной стоимостью земельного участка. При необходимости суд может привлечь независимого эксперта или о его привлечении может ходатайствовать истец или ответчик. Так как рассматривать в качестве примера мы будем объекты недвижимого имущества, то имеет смысл говорить только об установлении их рыночной стоимости.



Для определения стоимости объектов оценки существует три основных подхода: сравнительный, затратный и доходный. 

Нахождение рыночной стоимости с применением доходного подхода  базируется на превращении будущих доходов, которые будет генерировать оцениваемый актив в оставшийся срок своей экономической жизни, в стоимость. В теории источником получения дохода может быть аренда, реализация, дивиденды. Главное, что бы это был продукт оцениваемого актива.

Сравнительный подход к определению стоимости объекта недвижимости основывается на нахождении цен сделок с аналогичными объектами, сопоставимыми с объектом оценки и актуальными на период проведения исследования. Затратный подход устанавливает стоимость недвижимости исходя из суммы остаточной стоимости земельного участка и расположенного на нем здания. Аналогично доходному и сравнительному подходам, затратный базируется на сравнительном анализе, который дает возможность вычислить затраты, необходимые для воспроизводства объекта недвижимости. В данном случае под «воспроизводством» подразумевается создание точной копии объекта или замещающей его по назначению. Вычисленные затраты необходимо корректировать на реальный период использования, состояние и полезность объекта оценки.  Затратный подход включает в себя элементы рыночной оценки, так как участники рынка сопоставляют стоимость приобретаемого объекта с необходимыми затратами на создание нового объекта. Используя этот подход, эксперт принимает во внимание влияние фактора наибольшей полезности на итоговую величину стоимости.

Разумеется, определение величины стоимости объекта не ограничивается использованием лишь трех подходов. Каждый из них имеет свои методы, которые можно комбинировать между собой.  Представим методы и содержащие их подходы в качестве схемы.









Подходы и методы к оценке объектов недвижимости







Затратный подход

Доходный подход



Сравнительный подход





3.1 Метод прямой капитализации



3.2 Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал



Метод имеет две разновидности



3.2.1 метод анализа ДДП

3.2.2 метод капитализации по расчетным моделям



2.1 Метод оценки восстановительной стоимости



2.1.1 метод сравнительной единицы

2.1.2 метод разбивки по компонентам

2.1.3 метод количественного обследования



2.2 Метод оценки стоимости замещения



используются те же методы, что и при оценке восстановительной стоимости

1.1 Метод парных продаж



1.2 Метод анализа и внесения корректировок



Различают две группы методов:

1.2.1 количественные

1.2.2 качественные



1.......................