Экспертная оценка объекта коммерческой недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования 

« РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 
ТУРИЗМА И СЕРВИСА» 
Факультет Сервиса
Кафедра сервисного инжиниринга


ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА 
На тему: Экспертная оценка объекта коммерческой недвижимости на примере ООО «СитиЭндМолз»
по направлению подготовки: 100100.62 Сервис


Студент:  Эльвира Рафаиловна Закирова
Руководитель:  к.э.н ., доцент  Ирина Альбертовна Дуборкина



Москва
2015 г
 
 

РЕФЕРАТ
     Данная выпускная квалификационная работа выполнена студенткой группы СДб-111 Закировой Эльвиры Рафаиловной на тему: « Экспертная оценка объекта коммерческой недвижимости на примере ООО « СитиЭндМолз»».
     Расчетно-пояснительная записка имеет объем 91 страниц, выполненных в формате А4 и содержащая 6 разделов, 5 рисунков, 10 таблиц, 47 наименований использованных литературных источников, включая интернет ресурсы.	
     Ключевые слова: РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, ОЦЕНКА, ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
     Целью настоящей работы является анализ теоретических основ оценки недвижимости, реализация методики оценки офисной недвижимости на практике и предложение по совершенствованию экспертной оценки.
     Объект исследования: коммерческая недвижимость. Предмет исследования: оценка стоимости коммерческой недвижимости.
     В процессе работы исследовались теоритические основы оценки коммерческой недвижимости, понятие недвижимости и этапы оценки. Выполнен обзор технологии использования оценочных подходов. Была проведена характеристика оцениваемого объекта недвижимости, который находится в городе Москва. 
     В работе проведен выбор методов оценки и обосновано их использование в рамках стандартных оценочных подходов- затратного, доходного и сравнительного, как наиболее объективно отражающих величину рыночной стоимости. Результаты, полученные с использованием оценочных подходов сведены в итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. 
 
ABSTRACT
     This Final qualifying work completed student group RRT-111 Zakirova Elvira Rafailovna on "Expertise commercial real estate as an example of “City and Malls.”
     Cash-explanatory note has a volume of 91 pages, made in A4 format and contains 6 sections, 5 figures, 10 tables, 47 titles of used literature sources, including the Internet resources.
     KEYWORDS: MARKET VALUE, THE INCOME APPROACH, COMMERCIAL REAL ESTATE, THE COST APPROACH, ASSESSMENT, VALUATION PRINCIPLES OF THE COMPARATIVE APPROACH, THE PROPERTY MARKET
     The purpose of this paper is to analyze the theoretical foundations of real estate appraisal methodology for assessing implementation of the commercial real estate practice and a proposal for improving the peer review.
Object of research: commercial real estate. Subject of research: the valuation of commercial real estate.
     In the process, studied the theoretical basis of assessment of real estate - the classification of real estate and commercial real estate is allocated in their entirety
     A review of the use of technology assessment approach. It was carried out characterization of the evaluated building located. In addition, we analyzed the situation in the commercial real estate market at the time of evaluation.
In work the range of assessment methods and justified their use as part of the standard evaluation podhodov- cost, income and comparative as most objectively reflects the value of the market value. The results obtained using valuation approaches are summarized in the final value of the estimated market value of the object.






Содержание
ВВЕДЕНИЕ                                                                                                     
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости.                                                                     8
1.1 Понятие недвижимости и этапы оценки                                                    8
1.2 Содержание подходов и методов к оценке стоимости недвижимости 10
2. АНАЛИТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ. Оценка рыночной стоимости объекта  коммерческой недвижимости                                                                    21
2.1 Характеристика  управляющей компании и объекта недвижимости   21
2.2  Оценка объекта в рамках затратного подхода                                       26
2.3 Оценка объекта в рамках доходного подхода                                         30
2.4 Оценка объекта в рамках сравнительного подхода                                37 
2.5 Выводы по аналитическому разделу                                                       41 
3. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ. Рекомендации по экспертной оценке объекта коммерческой недвижимости в ООО «СитиЭндМолз»                                                                                          44
3.1 Рекомендации по совершенствованию проведения экспертной оценки  объекта коммерческой недвижимости                                                     44
3.2 Определение итоговой величины стоимости объекта коммерческой недвижимости                                                                                             48                      
3.3 Рекомендации по формированию экспертной группы                           49
3.4 Этапы и организация проведения экспертной оценки                           54
Заключени                                                                                                      58
Список литературы                                                                                       61
Приложения                                                                                                  67
Приложение А                                                                                                     67
Приложение Б                                                                                                      74
Приложение В                                                                                                      86
Приложение Г                                                                                                      93



     
     
     ВВЕДЕНИЕ
     Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
     Для России сегодня характерно множество экономических проблем. Многие из них обозначаются весьма нестандартно и своеобразно, в первую очередь это относится к проблеме оценки недвижимости. В эпоху кризисов глубоких потрясений особое внимание уделяется профессионализму, требуемого для грамотного управления любой недвижимостью.
     Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
     Проффесия оценщика появилась с развитием рынка недвижимости, данная проффесия имеет большое значение для покупателя и продавца обоснованной цены сделки. Чтобы совершить многие операции с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. С одной стороны оценочная деятельность, как объект правового регулирования представляет услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях. Юридический факт - это факт реальной действительности, с которым действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений.
     Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов оценщиков, а также в целях установления их правового статуса установлено ряд законов и других нормативных актов, регулирующих их оценочную деятельность.
     Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
     В статье третьей закона «Об оценочной деятельности РФ» рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: -одна из сторон сделки не должна отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; -стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; -объект оценки представлен на открытом рынке по средствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; -цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чей либо стороны не было; -платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
     Целью настоящей работы является экспертная оценка объекта коммерческой недвижимости на примере ООО «СитиЭндМолз»
     Объект исследования: коммерческая недвижимость. 
     Предмет исследования: оценка стоимости коммерческой недвижимости.
     Задачами данной работы было:
     -изучить понятие недвижимости и этапы оценки;
     -изучить содержание подходов и методов в оценке стоимости недвижимости 
     -изучить характеристику Управляющей компании и объекта недвижимости
     - определить стоимость объекта в рамках затратного подхода
     -определить оценку объекта в рамках доходного подхода 
     -определить оценку в рамках сравнительного подхода
     -предложить рекомендации по совершенствованию проведения экспетрной оценки объекта коммерческой недвижимости
     -определить итоговую величину стоимость объекта коммерческой недвижимости 
     -предложить ркомендации по формированию экспетрной группы
      

     
     
     
     
     
     
     

     
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ
     1.1 Теоретические основы оценки объекта коммерческой недвижимости 
     Экспертная оценка включает в себя определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (НИ), опираясь на экспертное мнение практикующих специалистов в области организации сопровождения сделок с объектами коммерческой недвижимости.
     Понятие недвижимости и этапы оценки.
     Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). 
     Недвижимость может выполнять следующие функции: -удовлетворять личные потребности индивида в жилище, отдыхе, развлечениях (в этом случае к недвижимости предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и личными предпочтениями индивида); -функционировать в качестве фактора производства, выступающего в форме основных производственных фондов (здания, сооружения); -служить источником дохода, предназначенного для ведения бизнеса (недвижимостью такого вида владеют для получения устойчивых доходов на вложенный (инвестированный) капитал); -обладать кроме естественных свойств общественными свойствами, т. е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности.
      В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть - правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными ГК РФ. [1]
     Можно выделить следующие признаки недвижимости:
     -недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; -недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически; -долговечность объекта инвестирования; -каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; -недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; -стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно; -информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной; -потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа; -полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях; -возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
     -существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; -существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; -строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
     Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности» и Федеральные стандарты оценки не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которой к недвижимости относят землю и всё, что с ней неразрывно связано. Оценщики рассматривают недвижимость как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится разделение терминов «недвижимость» и «недвижимое имущество».
     Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.
     Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.
     Право собственности означает осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования имуществом. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
     1.2 Содержание подходов и методов к оценке коммерческой недвижимости. 
     В оценке недвижимости существуют 3 общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Выявляется концептуальное схожесть подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности. 
     Затратный подход
     Главным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую необходимо будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.
     Информация требуемая  для применения затратного подхода: -уровень заработной платы; -величина накладных расходов; -затраты на оборудование; -нормы прибыли строителей в данном регионе;
-рыночные цены на строительные материалы.
     Преимущества затратного подхода:
     1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
     2.  Затратный подход является подходящим или единственно возможным в следующих случаях: -технико-экономический анализ стоимости нового строительства; -обоснование необходимости обновления действующего объекта; -оценка зданий специального назначения; -при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; -анализ эффективности использования земли; -решение задач страхования объекта; -решение задач налогообложения; -при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
     Этапы затратного подхода
     -Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). -Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). -Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн) -Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн)
     физический износ–это износ, связанный со снижением работоспособности
     объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
     внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. -  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. -  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.
     Определение износа объекта недвижимости
     Износ характеризуется сокращением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
     В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
     Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
     Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
     Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный износ в строительном выражении представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Проанализируем основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.
     Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
     Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
     Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
     Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 1).
     Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием
     
     
     Рисунок 1 -  Периоды жизни здания и характеризующие их показатели
     природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
     На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».
     «Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
     «Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).
     Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», для того чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.
     Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, которое необходмо для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
     Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
     Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
     Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
     Причины функционального износа: -недостатки, требующие добавления элементов; -недостатки, требующие замены или модернизации элементов; -сверхулучшения.
     Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
     Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
     Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Показателем неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Помимо этого, нужен учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
     В зависимости от опеределнной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться 2-мя методами:
     1)  капитализацией потерь в арендной плате;
     2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
     Для вычесления необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) применяют скорректированные данные согласно сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. 
     Расчет неустранимого функционального износа способом  капитализации избыточных эксплуатационных затрат, требуемых с целью поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход необходим для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сравним с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
     Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. 
     Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: ·  капитализации потерь в арендной плате; ·  сравнительных продаж (парных продаж); ·  срока экономической жизни
     Доходный подход 
     Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
     Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
     Базовая формула доходного подхода:
     или , где          (1)
     С (V) - стоимость недвижимости;
     ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
     К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
     Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
     Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
     
     Рисунок 2 -  Модель капитализации дохода
     Этапы доходного подхода:
     1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основании анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды длясопоставимых объектов.
     2.  Анализ издержек от неполноценной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная подобным способом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
     3.  Расчет затрат, связанных с объектом оценки:
     -  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
     -  фиксированных – расходы на обслуживание кредиторской задолженности (% согласно кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
     -  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
     4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
     5.  Расчет коэффициента капитализации.
     Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отображает:
     -  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
     -  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
     Доходный подход используется при определении: -  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
     -  рыночной стоимости.
     В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
     -прямой капитализации доходов;
     -  дисконтированных денежных потоков.
     Сравнительный (рыночный) подход
     Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
     Условия применения сравнительного подхода:
     1.  Объект не должен быть уникальным.
     2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
     3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
     Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
     Этапы сравнительного подхода:
     1 этап Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и в особенности того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, более сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
     2 этап Сбор и  проверка  достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
     3 этап  Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 4 этап Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
     Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
     - сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке; 
     - независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: находятся в родственных отношениях; являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;  Инвестиционной мотивации, которая определяется: -аналогичными мотивами инвесторов; -аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.
     Основные критерии выбора объектов-аналогов:
     1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности предполагает разницу между рыночной и договорной арендной платы, таким образом полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
     2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходио детальное исследование, в результате которого вносится поправка.
     3.  Условия продажи и время продажи.
     4. Местоположение.
     5.  Физические характеристики.
2. АНАЛИТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ
 Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости
     2.1 Характеристика  управляющей компании и объекта недвижимости ООО «СитиЭндМолз»
     City&Malls Property&Facility Management — один из ведущих игроков рынка Москвы по управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости.
     В компетенции сотрудников City&Malls PFM – коммерческое управление и комплексная эксплуатация торговых центров, офисных зданий, бизнес-парков, складских и производственных помещений.
     City&Malls PFM управляет объектами коммерческой недвижимости, ориентируясь на принципы оперативности, качества и эффективности.
     City&Malls PFM осуществляет широкий спектр услуг по поддержанию жизнедеятельности объектов - от обеспечения работы охранных и клининговых служб до разработки и применении на объекте эффективной программы энергосбережения.
     Эксплуатация: обеспечение полного цикла жизнедеятельности объекта, организация и контроль работы охранных, клининговых, парковочных и других служб, взаимодействие с государственными инспекциями и оформление необходимых разрешительных документов, проведение мероприятий по технике безопасности и охране труда, текущий ремонт объекта.
     Инженеpно-техническое обслуживание: автоматизированные системы управления, отопление и теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляция и кондиционирование, водоснабжение и канализация, грузоподъемное и транспортное оснащение, противопожарные системы, система безопасности.
     Планово-предупредительное обслуживание: разработка и сопровождение эксплуатационной документации, составление долгосрочных графиков планово-профилактических и ремонтно-строительных работ, регулярный мониторинг и плановое обследование инженерных систем всех зданий и сооружений, постоянное присутствие квалифицированного технического персонала на объекте.
     Комплексная диагностика инженерной инфраструктуры: энергоаудирование, разработка и внедрение программ энергоэффективности, техническое обслуживание и дополнительная углубленная диагностика, бесперебойное функционирование сети.......................