Общая характеристика права частной собственности на землю

     Актуальность темы диссертационного исследования. Проведение земельной реформы и качественное обновление земельного законодательства относится к числу наиболее актуальных и дискуссионных проблем в нашем обществе. Однако, земельная реформа не самоцель: необходимость приведения к многообразию форм собственности, четкое и полное правовое регулирование каждой из них, реализация права собственности на землю  являются основой и критериями оценки такого реформирования. 
     Появились и развиваются различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромышленных предприятий, увеличивается количество частных земельных собственников. Существование законодательного регулирования, не в полной мере отражающего специфику и особенности как объектного, так и субъектного состава отношений права частной собственности затрудняет нормальное развитие хозяйственного оборота, препятствует подъему сельскохозяйственного производства, нарушает законные интересы граждан и юридических лиц. 
     Земельные правоотношения и, в частности, отношения, возникающие в результате осуществления права частной собственности на землю, представляют собой особый вид отношений, который проявляется во множественном определении объекта земельных правоотношений, его особом правовом положении и режиме использования, а также неоднозначностью определения субъектного состава.
     Положительным с точки зрения законодательного регулирования, является закрепление в Земельном кодексе РФ перечня объектов земельных отношений, с их конкретизацией и определением специфики правового режима. В соответствии с данным нормативным правовым актом объектами являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки: части земельных участков.
Однако полнота определения объектов земельных отношений вызывает ряд сомнений: данный перечень, по нашему мнению, не может являться полным. Это связано, прежде всего, с тем, что законодательное
     Практическая значимость исследования заключается в том что, теоретические положения и выводы могут быть использованы в процессе дальнейшего совершенствования норм действующего законодательства, регламентирующего право частной собственности на землю. Практические материалы во время прохождения преддипломной практики получены на кафедре земельного права и экологических экспертиз «Красноярского государственного аграрного университета».
     Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы, научно-практические рекомендации изложены в работе автора, обсуждены в ходе XX Международной научно-практической конференций студентов, магистров и аспирантов «Закон и общество: история, проблемы, перспективы» 21.04.2016 на секции 4.Земельное, экологическое и аграрное право в виде статьи «Проблемы частной собственности на землю в Российской Федерации» (Красноярск, 2016г.); .); XII Всероссийской студенческой научной конференции «Студенческая наука – взгляд в будущее, посвященная году экологии и 65 – летию Красноярского ГАУ» 06.04.2017 на секции 11. Актуальные проблемы права, процесса и судебных экспертиз в современных условиях, а также на секции 12. Государственно – правовое регулирование земельных (Красноярск, 2017г.); XIII Всероссийской студенческой научной конференции «Студенческая наука – взгляд в будущее» на секции 11. Актуальные проблемы права, процесса и судебных экспертиз в современных условиях, а также на секции 11.3. Государственно – правовое регулирование земельных (Красноярск, 2017г.) 
     Структура диссертационного исследования определяется предметом, целями и задачами. Работа состоит из введения, двух глав, состоящих из шести параграфов, заключения, а также списка использованной и изученной литературы.
        

     I. Общая характеристика права частной собственности на землю
     1.1. Особенности права частной собственности на землю и её виды
     
  Несмотря на то, что земельная реформа проводится уже более двадцати лет, земельное законодательство находится еще на стадии становления1. В связи с тем, что принятые за это время основные земельные законы являются одними из наиболее часто изменяемых, возникает путаница и с понятийным аппаратом, и с определением форм собственности на землю, что негативно сказывается на правоприменительном процессе.
  Цель исследования - выявление особенностей применения понятия права собственности на землю, а также определение отличительных черт правовых форм собственности на землю, исследование вопросов, связанных с отнесением земельного участка к определенной форме собственности согласно действующему законодательству.
  Собственность – всеобъемлющее, исключительное, абсолютное обладание вещами, иными благами, выражающее через соответствующие субъективные права прямую связь с вещью, иным благом2.
  Собственность представляет собой отношение человека или объединения людей к вещи; производственное (экономическое) отношение между людьми (объединениями людей) по поводу вещи; социальное
отношение, связанное с принадлежностью и использованием вещей определенными социальными группами людей; юридическое отношение3. Собственность относится к основе жизнедеятельности людей, во многом определяет саму основу и возможности развития общества, его модернизацию, удовлетворение потребностей общества, прав и интересов людей.
Для регулирования отношений, возникающих относительно собственности, необходимо право (как система нормативных установок) – право собственности.
  Право собственности на землю – это право собственности на высоко социально, хозяйственно и экономически значимое материальное благо землю, которое, наряду с Гражданским кодексом (далее – ГК
РФ), регулируется особой отраслью законодательства– Земельным кодексом, а также иными законами.
  Таким образом, общественные отношения собственности на землю составляют основу не только земельных отношений, но и многих экономических и социальных отношений в обществе и государстве. В
силу уникальных свойств земли и ее особого публичного значения правовое регулирование отношений собственности на землю и земельные участки отличается существенными особенностями по сравнению с
другими видами имущества.
  Как известно, право собственности является наиболее полным имущественным правом, предусмотренным законодательством. Гражданский кодекс РФ раскрывает понятие права собственности посредством
определения его содержания. В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику земельного участка принадлежат права владения, пользования и распоряжения земельным участком как своим имуществом4.
  Введение в российское законодательство права частной собственности на землю и иных правовых форм землепользования создало правовые предпосылки для признания земли объектом имущественного, гражданского оборота и распространения на эти отношения соответствующих норм гражданского права5.
  Право собственности на землю традиционно рассматривается в объективном и субъективном смыслах. Право собственности в объективном смысле составляет межотраслевой, комплексный институт
конституционного, гражданского и земельного права, включающий совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на землю и земельные участки, определяющих способы и пределы
осуществления права собственности на землю, основания его возникновения, изменения и прекращения.
  В субъективном смысле право собственности на землю понимается как совокупность прав и обязанностей собственника земельного участка по осуществлению им наделенных законом правомочий в отношении принадлежащего ему земельного участка - владению, пользованию и распоряжению.
  В п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц6. Свобода владения, пользования и распоряжения имуществом его собственником законом ограничена двумя обстоятельствами: во-первых, его действия должны быть законными, не противоречить действующим правовым нормам; во-вторых, они не должны нарушать права и интересы других лиц. Данные ограничения в осуществлении правомочий собственником установлены, когда объектами права являются обычные материальные блага, кроме земли и иных природных ресурсов. Там, где объектом права собственности являются земля и другие природные ресурсы: лесная растительность, замкнутые водоемы и др., – пределы правомочий законом определены несколько иначе: свобода владения, пользования и распоряжения ограничена еще и тем, что действия собственника не должны наносить ущерба окружающей среде (согласно п. 3 ст. 209 ГК РФ).
  Поэтому право собственности на землю далеко не
абсолютно. То есть собственник не полностью свободен в осуществлении своих прав. Так как земля – природный объект, важнейший ресурс государства, законодательством установлен ряд ограничений по
владению, пользованию и распоряжению землей7.
  Свобода действий собственника земли, кроме названных в п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничений, должна быть подчинена и иным нормам действующего законодательства. Они установлены Земельным кодексом, где перечислены основные ограничения
права собственности на землю:
  1. Собственник и иной землепользователь обязан использовать землю строго по ее целевому назначению, определяемому принадлежностью к той или иной категории земель.
   2. На собственника и иного землепользователя возлагается обязанность осуществлять охранные мероприятия, не допускать ухудшения качеств характеристик земли.
  3. Должно соблюдаться единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Это
означает, что собственник земельного участка не может, например, распорядиться им без расположенного на нем здания, строения, сооружения, которые как принадлежности, всегда следуют судьбе главной вещи.
4. Собственник обязан своевременно производить платежи за землю8.
Названные и другие правовые предписания, запреты и ограничения это – пределы прав, допускаемые законом. При несоблюдении требований к надлежащему использованию земли на собственника или
иного землепользователя накладывается ответственность вплоть до принудительного прекращения прав на землю. Даже у добросовестного собственника земельный участок в случаях, предусмотренных законом, он может быть изъят для государственных и муниципальных нужд.
     Таким образом, право собственности – совокупность юридических норм, регулирующих право владения, право пользования и право распоряжения землей ее собственником по своему усмотрению и в своем интересе в пределах, установленных законом. Это – объективное право собственности. Им обладают все субъекты прав на землю.
     В субъективном плане право собственности на землю – это право конкретного лица на определенный земельный участок, приобретенный в установленном законом порядке и означенный на местности соответствующими межевыми знаками. Понятие субъективного права можно сформулировать следующим образом: право собственности на землю – это
закрепленные гражданским и земельным законодательством права владения, пользования и распоряжения землей (земельным участком, земельной долей) ее собственником по своему усмотрению и в своем интересе в пределах, допускаемых законом. 
     Из сказанного следует, что собственник обладает властью над земельным участком, юридически закрепленным за ним.
     Как уже было ранее отмечено, отношения по поводу земли наряду с земельным законодательством в значительной мере регулируются нормами законодательства гражданского.
     Там, где земля выступает в качестве объекта гражданского оборота как недвижимость и является объектом права собственности и иных вещных прав, отношения по поводу земли регулируются нормами гражданского права, но с учетом земельного и другого природоресурсного законодательства (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ). Этим объясняется включение в Гражданский кодекс Российской Федерации главы 17 «Право собственности и другие вещные права». Основной правовой нормой признания земли объектом собственности
является ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации, где сказано, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности9. В развитие этой нормы Гражданский кодекс РФ включил землю как недвижимость в число материальных объектов гражданских прав (ст.130 ГК РФ). Право собственности является исключительным (абсолютным) правом, означающим, что собственник вправе защищать свои права от любых посягательств. Все другие лица обязаны воздерживаться от совершения действий, нарушающих его права либо ограничивающих в какой-либо мере его правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом.
     Положительным признаком права собственности является соединение воедино трех известных правомочий: владения, пользования и распоряжения. 
     Владение – это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью, отношение к ней как к своей.
     Пользование землей – это возможность использовать ее полезные свойства: выращивать сельскохозяйственную продукцию, размещать постройки. В земельных правоотношениях элементы владения и пользования, как правило, совпадают, их понятия отождествляются. Владение земельным участком предполагает одновременно и пользование, хотя в
законе в ряде случаев эти термины употребляются в самостоятельных значениях, например, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование. Но совершенно очевидно, что пожизненное
наследуемое владение землей без фактического пользования – это бессмыслица. Более того, если лицо, получившее земельный участок, например, для жилищного или иного строительства либо для ведения
крестьянского хозяйства, не пользуется им по назначению в течение трех лет, то земельный участок может быть у него изъят.
     Распоряжение – это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать и т. д.). Распоряжение включает также право собственника на уничтожение вещи (кроме земли). Право распоряжения неотделимо от
права собственности, если само оно продолжает существовать.
     Итак, право собственности – это целое, а его элементами, частями целого, являются владение, пользование и распоряжение. Они последовательно связаны между собой. 
     Согласно Конституции   Российской Федерации земля и другие  ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9).
     Частная собственность на землю – это собственность граждан и юридических лиц. Что касательно юридических лиц, то собственниками могут являться все организации за исключением государственных и
муниципальных учреждений и предприятий. Право собственности на землю приобретается гражданами и юридическими лицами из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (первичный земельный рынок) или в результате сделок между собой (вторичный земельный рынок). Иностранные граждане и юридические лица могут иметь в собственности земельные участки на территории Российской Федерации за исключением земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных участков, которые находятся на приграничных с Россией территориях. Кроме того, не все земельные участки могут находиться в частной собственности – имеется перечень изъятых из оборота земель, и земель, ограниченных в обороте.
Одной из проблем, связанных с понятием права собственности на землю, является то, что в действующем законодательстве «многогранным» и неопределенным является употребление самого понятия
«земля» (как объекта земельных отношений и, следовательно, объекта права собственности на землю), что приводит к нарушению либо не осуществлению прав собственности в силу их неопределенности. Согласно ст. 6 Земельного кодекса объектами земельных отношений могут быть: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. В главе «Собственность на землю» Земельного кодекса под собственностью на землю понимается как собственность на земельные участки, так и на «земли».
     В таком случае возникает необходимость в точном определении понятий «земельный участок», «земля» («земли»), «части земельных участков». Но в Земельном кодексе (далее – ЗК РФ) дается расшифровка
только понятия земельного участка. Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве
индивидуально определенной вещи. Такими характеристиками являются местоположение (адрес) земельного участка, его площадь, целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер и другие. 
     Юридические же определения понятий «земля» и «часть земельного участка» отсутствуют. Кроме того, нет точного указания на то, когда следует применять понятие «земля», «земли», а когда «земельный участок».
     Из главы III ЗК РФ («Собственность на землю») следует, что в частной собственности граждан и юридических лиц могут находиться только земельные участки. Государственная, муниципальная и собственность субъектов включает в себя совокупность земельных участков. В данной главе имеет место отождествление земли и земельного участка: в названиях статей данной главы употребляется термин «земля», однако в самом тексте статей – термин «земельные участки». Видимо, имеется в виду, что земля
(земли) – это совокупность индивидуализированных земельных участков, и так же, когда не индивидуализируется конкретный участок земли, употребляется понятие «земля», и это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов (согласно ст.1 ЗК РФ земля – природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составляющей
части природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства). А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, то употребляют понятие «земельный участок»10.
     Понятия «часть земельного участка» ЗК РФ также не дает. Остается только предположить, что здесь законодатель имеет ввиду часть, выделенную в натуре на местности, то есть реальную долю земельного участка, и что сюда же относится право долевой собственности на земельный участок, о котором идет речь в ст. 11.5 ЗК РФ («Выдел земельного участка»).
Так, о части земельного участка упоминается в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и в 273 ГК РФ, согласно смыслу которых при приобретении в собственность здания или сооружения, принадлежавшего собственнику земельного участка, к приобретателю переходит та часть земельного участка, которая занята зданием или сооружение и необходима для его использования. Однако данное понятие должно было быть подробно рассмотрено в Земельном кодексе Российской Федерации.
   В зависимости от правообладателя частная собственность на землю подразделяется на несколько видов:
   1) индивидуальная собственность граждан и юридических лиц;
   2) общая собственность:
       -общая совместная (без определения долей, принадлежащих каждому     участнику общей совместной собственности);
       -общая долевая (доля каждого сособственника известна заранее).
   Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.
   Общая собственность на земельные участки возникает:
1. в силу закона (в случаях, предусмотренных законодательством), или
2. по договору (путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков).
   Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.
   Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.
    Право частной собственности граждан на земельные участки — право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом (ст. 15 ЗК РФ).    Право частной собственности граждан на землю является одним из условий их экономической свободы. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в следующих случаях: 1) при приватизации государственных и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица.   Впервые 2 октября 2000 года  в Москве на первом земельном аукционе в частную собственность был продан земельный участок 0,73 га, за который фирма заплатила 310 709 дол. (910 тыс. руб. – за 1 сотку  4200 $).    
   Помимо земельных участков, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться пруды, обводненные карьеры, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту. Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение этой растительностью осуществляется собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства. Земля гражданам в частную собственность может быть предоставлена как бесплатно, так и за плату.
     Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.
В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.
В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей. 
     Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.
Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают  две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.
Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.
Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е.в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.
     Общая собственность на землю является одним из видов частной собственности. Для общей собственности характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности. Общая собственность возникает, прежде всего, на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения. Недопустимость раздела вещи может быть установлена непосредственно законом. Делимое имущество поступает в общую собственность. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского хозяйства своим соглашением могут перейти на режим общей долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом (п. 5 ст. 244 ГК РФ). При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может при выходе из него получить только денежную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).    Итак, земельный участок может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение). Если размер долевой собственности на земельный участок не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, земельные доли являются равными.    При продаже земельной доли в праве общей собственности на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с аукциона. 
Совместная (не долевая) собственность, согласно законодательству Российской Федерации, может возникнуть помимо членов фермерского хозяйства ( земля, постройки, техника, инвентарь, продукция и доходы от её реализации) также у супругов. Понятие совместной собственности у супругов распространяется на имущество, которое нажито во время брака, за исключением наличия договора, в котором прописан иной режим собственности на это имущество. Распоряжаться имуществом, которое находится в совместной собственности, вправе один из собственников, но по соглашению всех остальных участников.
     Земельные участки и земельные доли, принадлежавшие супругам до вступления в брак, а также полученные ими в период брака в дар или в порядке наследования, являются собственностью каждого из них. Земельные участки каждого из супругов могут быть признаны их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этих земельных участков.
     Доходы супругов, полученные ими от использования земельного участка, являющегося их совместной собственностью, а также средства, вложенные ими в такой земельный участок, являются их общей совместной собственностью, если иное не предусмотрено договором между супругами.
     Приватизация гражданами земельных участков – это оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение11.  Приватизация возможна, если земельный участок предоставлен до 29.10.2001 года. 
     Раздел супругами приватизированного земельного участка имеет особенности, которые следует учитывать. К таковым относятся: момент регистрации брака, принадлежность строения на данном земельном участке, содержание акта органа местного самоуправления, согласно которому участок был выделен.
     Если земельный участок получен и приватизирован одним из супругов до вступления в брак, а именно произведена государственная регистрация перехода права собственности от государства к физическому лицу, то он является личной собственностью супруга и не подлежит разделу, согласно п.1 ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации. В этом случае разделу между супругами будет подлежать только здание (строение), если оно было возведено за счет общих средств супругов. При этом заинтересованной стороне потребуется доказать, что на дату заключения брака здание (строение) на земельном участке отсутствовало. Таким доказательством может служить технический паспорт здания (строения) или технический план, в котором будет указан год его постройки12.
     Земельный участок, приватизированный в период брака, на котором находится здание (строение), приобретенное или возведенное после регистрации брака, может быть признан судом общей совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. При этом суду необходимо определить действительную (рыночную) стоимость имущества до и после произведенных в него вложений, что позволит оценить значительный или незначительный характер увеличения его стоимости. 
     Если здание построено после регистрации брака и приватизации земельного участка, то ситуация следующая. На практике суды по-разному оценивают данную ситуацию. Одни принимают во внимание то, что право пользования земельным участком одним из супругов приобрел до вступления в брак и только он имеет право приватизировать этот участок. В связи с этим 

1 Аверьянова Н.Н. Земельное право в вопросах и ответах: учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект,2016. С.77. 
2 Алексеев С.С., Степанов С.А. Гражданское право: учебник. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2014.С.214.
3 Агафонова Н.Н., Артеменков С.В.и др. Гражданское право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп.М.: Проспект,2015. С.413.
4 Агафонов В.Б. Земельное право: учебник для магистрантов / отв. ред.: Н.Г. Жаворонкова, О.А. Романова. М.: Проспект, 2014. С.221. 
5 Романов В.И. Право собственности на землю в России: понятие, содержание, история становления // Марийский юридический вестник. Йошкар – Ола,2005. Вып.4. С.123-131.
6 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года (в ред. от 28.03.2017) // Консультант Плюс: Законодательство.
7 Романов В.И., Мустакимов Н.С. Право частной собственности и иные виды прав на землю: учебно – методическое пособие (модуль) по Земельному праву России. Йошкар – Ола,2010. С.122.
8 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 года ( в ред. от 29.07.2017) // Консультант Плюс: Законодательство.
9 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Консультант Плюс: Законодательство.
10 Шараф А.Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник тисби. Казань, 2008. Вып.3. С.57-61.
11 Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 №178– ФЗ // Информационно – поисковая система: «Консультант Плюс».
12 Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества» от 17.08.2006 №214 // Информационно – поисковая система: «Консультант Плюс».
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------

.......................