Юридические механизмы защиты права частной собственности на отдельные виды недвижимого имущества в Российской Федерации

II. Юридические механизмы  защиты права частной собственности на отдельные виды недвижимого имущества в Российской Федерации
     Защита права частной собственности на недвижимое имущество– это действия собственника при нарушении его частного права на недвижимыйобъект посредством определенного способа или действия, которым возможно восстановить нарушенное право.
     Способы защиты права собственности на недвижимое имуществозакреплены в Гражданском кодексе РФ и отдельных законодательных актах.
     Как указал Витрянский В.В. способы защиты - это «законодательно установленные средства, с применением которых может быть достигнуто пресечение, предотвращение, устранение нарушения права, его восстановление и компенсация потерь, вызванных нарушением права»1.
     Защитить право частной собственности на недвижимый объект   собственник может в случае, если сведения о недвижимом объекте и о нем, как правообладателе недвижимого имущества, внесены в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответствие записи в реестрео принадлежности правообладателя-собственника к недвижимому объекту упрощает процедуру защиты в случае нарушения права и дает возможность применять и административную защиту, и самозащиту, и конечно, судебную защиту. Однако, собственник недвижимого имущества может не по своей воле лишиться права на недвижимый объект, посредством мошеннических  действий по отношению к недвижимому объекту, что влечет изменения в государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о правообладателе. При таких обстоятельства частному собственнику недвижимого  имущества следует защищать  свое право на недвижимый объект только при помощи судебной защиты. Необходимо отметить, что спор о праве собственности на недвижимость  может возникнуть между «двумя собственниками» одного недвижимого объекта – фактическим собственником недвижимого имущества, исключенным из государственного рееста прав на недвижимое имущество, как правообладатель и добросовестным приобретателем. 
     Какие же способы защитыправа частной собственности следует применять к объектам недвижимости? Для ответа на данный вопрос необходимо рассмотреть каждый объект недвижимого имущества в отдельности и применить те механизмы защиты, которые предусмотрены российским законодательством. 
1.Применяемые способы защиты права частной собственности на земельный участок.
     Одним из важныхнедвижимых объектов, который может принадлежать на праве собственности частному лицу, является земельный участок. 
     То, что земля может находится в частной собственности подтверждает статья 9 Основного закона  РФ – Конституции.2  Под объектом недвижимости «земля», подразумеваются объекты земельных правоотношений, перечисленные в ч.1 статьи 6 ЗК РФ, в частности, земельные участки и части земельных участков3. Так же п.2 ст.15 ЗК РФ провозглашает равный доступ к приобретению земельных участков в собственность граждан и юридических лиц.4
     Вплоть до 01.03.2015г.5понятие  «земельный участок» трактовалось  в ст.11.1 ЗК РФ как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами6. Однако, данное понятие подверглось острой критике со стороны российский ученных-цивилистов, труды которых посвящены непосредственно земельному праву и проблемам в этой отрасли. Например, О.И. Крассов в своих трудах дает пояснения, что земельный  участок – «это индивидуализированная часть земли».7   Он же, поднимает острый вопрос относительно определения земельного участка как вещи или недвижимости.8
     Е.А. Галиновская в своей монографии «Теоретические и методологические проблемы земельных правоотношений» указала, что «индивидуальная определенность участка может быть весьма относительным параметром, но при этом право на него, включая право собственности, сохраняется и признается» 9.
    С момента утраты силы статьи 11.1 ЗК РФ, статья 6 кодексадополнена пунктом 3, который трактует понятие земельного участка как объекта права собственности, являющегося недвижимой вещью, представляющей собой часть земной поверхности с определенными характеристиками, позволяющими установить индивидуально определенную вещь.10В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. Кроме того, в соответствии с п.2 статьи 261 ГК РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный  слой, водные объекты и растения.11
     Следовательно,  земельный участок является недвижимой вещью, имеет границы, площадь, а все, что находится в пределах участка на поверхности и под землей, принадлежит собственнику участка, чем он вправе распоряжаться по своему усмотрению.
     Земельный участок, принадлежащий на праве частной собственности может иметь определенную категорию в соответствии с его целевым назначением. Это может быть земельный участок в границах населенного пункта, особо охраняемых территорий, промышленные земли или сельскохозяйственного назначения. К каждой категории земель применяются «свои» отдельные федеральные и иные законодательные акты. В соответствии с аналитической и статистической информацией12  на 01.01.2013г. на земли сельскохозяйственного назначения приходится 386135800 га земли, населенных пунктов 19898900 га, земли специального назначения 16898900га., земли особо охраняемых территорий 46065800 га.
Защита на любой земельный участок, принадлежащий на праве частной собственности  независит  от категории земельного участка. 
     
     В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику  принадлежит право владения, пользования и распоряжения земельным участком.13
     В Земельном кодексе РФ отдельной главой IX «Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров» (ст.59-64) предусмотрена защита прав на землю в виде признания права на земельный участок, восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти, присуждение к исполнению в натуре.14
     В главе 20 ГК РФ «Защита права собственности и других вещных прав» (ст.301-306) определен порядок защиты прав собственности на движимое и недвижимое имущество собственников, вне зависимости правообладателя собственности, и в отличие от ЗК РФ,в ней отсутствует защита права собственности в виде признания права собственности и признание недействительным акта органа государственной власти. 
     Несмотря на отличия и расхождения способов защиты, в своей совокупности защита права частной собственности на земельные участки  происходит как с учетом защиты на основании  ЗК РФ, то есть главой 9, так и  на основании  вещно-правовых и обязательственно-правовых способов, предусмотренных ГК РФ.
     Как указал в своей работе  Соловьев В.Н. «защита права собственности представляет собой полномочие, предоставленное носителю права собственности или другому уполномоченному лицу на использование мер, применимых к обязанным субъектам как самостоятельно, так и посредством органов власти в случае, если права собственности нарушается»15. 
     Данное  понятие  в полной мере можно отнести  к защите права частной собственности на земельный участок, поскольку  частный собственник земельного участка вправе применить любой способ защиты – будь то самозащита, административная защита,либо защита нарушенного права и его восстановление в судебном порядке. 
     При рассмотрении способов защиты права частной собственности применительно к земельному участку, следует обратить внимание, что и в настоящее время с учетом нововведений на законодательном уровне, проблемы защиты частной земельной собственности  существуют. 
    Например, при осуществлении кадастрового учета земельных  участков и формировании его границ- межевании, может произойти наложение границ одного земельного участка на другой, в результате чего сведения в государственном кадастре недвижимости относительно земельного участка будут неверными, а в более сложном случае, земельный участок может оказаться собственностью другого лица под другим кадастровым номером. В результате такого нарушения права, фактическийчастный собственник земельного участка может произвести попытку защитить свое право собственности на принадлежащий ему земельный участок в административном порядке. Порядок обращения граждан и юридических лиц осуществляется на основании ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»16. Собственник земельного участка  обращается в территориальный орган кадастрового учета с заявлением  в связи с изменением площади земельного участка и изменением описания местоположения границ,ст.24 п.3 , для постановки на учет или при учете изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (п.3.1 ст.24), или постановке на учет искусственно созданного земельного участка (ст.25.1), либо исправлении или устранении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка ( ст.28). Орган кадастрового учета может произвести действия на основании заявления, в таком случае собственником недвижимого имущества осуществлена административная защита. В случае отказа в осуществлении кадастрового учета (ст. 27), нарушенные права частного собственника недвижимого имущества осуществляются посредством судебной защиты.
    ВС Республики Татарстан в 2014г. опубликовал «Справку по итогам изучения практики рассмотрения судами Республики Татарстан гражданских дел по исковым заявлениям граждан к муниципальным образованиям, а также по заявлениям об оспаривании действий (бездействий) органов государственной власти, местного самоуправления, должностных лиц, отделов Управления Росреестра по Республике Татарстан, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Татарстан по вопросам предоставления, пользования, уточнения границ и площади, изменения целевого назначения и разрешенного вида использования земельных участковза период с 01 июля 2012 года по 31 декабря 2013 года»17, которой обратил внимание на рассмотрение большого количества такой категории дел и дал пояснения, в частности, относительно дел об исправлении кадастровых ошибок и осуществлении учета изменений сведений о земельных участках в сведения государственного кадастра недвижимости. Указал, чтоположение статьи28 Закона о государственном кадастре недвижимости, регламентирующей порядок исправления технической и кадастровой ошибок, не содержит положения, ранее предусмотренного в статье 21Федерального закона от 02 января 2008 года №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», в законодательстве не предусмотрена возможность предъявления требований о возложении обязанности по осуществлению кадастрового учета земельного участка с пересечением границ другого земельного участка прошедшего кадастровый учет, поэтому способ защиты права может быть установлен только законодателем и только в федеральном законе.
     Арбитражный суд Краснодарского края, так же в 2014г. сделал правовые выводы по результатам анализа судебной практики за 2010 – 4 квартал 2013 г.г. по «Вопросам материального права. Исправление кадастровой ошибки. Определение кадастровой стоимости земельного участка… (по материалам судебных актов, законность которых проверена Высшим Арбитражным Судом РФ, Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа, Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом)»18. Обратил внимание на то, что «… по спорам об исправлении кадастровой ошибки суд должен разрешить спор о границах смежных земельных участков, способом защиты права является иск об установлении границ земельного участка либо иск об оспаривании права. Решение суда является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в ГКН».
	Еще одним из распространенных способов защиты права частной собственности на земельный участок, сложившийся в судебной практике и  закрепленный в п.54 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/2219, является требование об установлении границ земельного участка.Ни ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ни ЗК РФ не предусматривает защиту права частного собственника путем установления границ земельного участка. Из этого следует, что  защитав виде установления границ земельного участка может быть только судебной, - ни самозащита, ни административный порядок урегулирования спора невозможны. Так же можно сделать вывод о том, что защита в виде установления границ земельного участка является самостоятельным непоименованным  гражданско-правовым способом защиты.
     К числу непоименованных способов защиты права собственности можно отнести случаи возникновения спора между частными собственниками, земельные участки которых граничат между собой при отсутствии ограждения между ними.Спором может послужить захват части территории одного собственника у другого. В случае захвата части земельного участка спор возникает не о нарушении права на весь земельный участок, а только на его часть, то есть на установление границы земельного участка в части характерных точек.
     Хотелось бы отметить, что при обращении в суд частного собственника земельного участка с требованием об изменении сведений в государственном кадастре недвижимости при наложении границ земельного участка, установлении границ земельного участка, установление границы в части характерных точек,  способы защиты  являются новыми, непоименованнымивещно-правовыми способами, так как ни к негаторному, ни к виндикационному  способу  защиты не относится.
     Если говорить о традиционных способах защиты земельного участка, то следует подчеркнуть, что истребование земельного участка из чужого   незаконного владения предусматривает не только фактическое пользование участком. Ведь в собственности частного и юридического лица может находиться неограниченное количество земельных участков. Фактически всеми земельными участками владеть одному частному собственнику сложно, поэтому появляется реальная угроза нарушения права собственника в виде пользования земельным участком иным лицом, что может послужить выбытием земельного участкав пользу третьих лиц.Как правило это выражено сменой записи в государственном реестре прав на недвижимый объект.Конечно же в данном случае, фактическийсобственник земельного участка желая восстановить нарушенное право предпринимает действия по защите своего права путем не только предъявления в судебном порядке виндикационного иска  об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, но  и одновременно в дополнение к требованиям инициирует произвести регистрационные действия, относительно прекращения  права собственности на земельный участок владеющим лицом, с внесением изменений о правообладателе объекта недвижимого имущества в государственный реестр недвижимости.Такая комбинированная конструкция позволяет не только истребовать земельный участок из незаконного владения, имеется ввиду фактическое владение, но и устранить правовую принадлежность земельного участка к незаконно владеющему лицу.
     Безусловно при истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, учитывается и добросовестность приобретения земельного участка, при котором добросовестный приобретатель, уже имея право собственности на спорный участок, обязан доказать свою добросовестность.В действующем законодательстве предусмотрена регистрация права собственности на недвижимое имущество, что в значительной степени дает гарантии защищенности частного собственника. Но в ситуации, когда имеет место добросовестное приобретение земельного участка, фактический собственник земельного участка может оказаться в такой ситуации, что ему необходимо будет прибегнуть не только к вещно-правовой защите, а признавать сделки недействительными, взыскивать ущерб и снова признавать за собой право собственности на свой же земельный участок, а зарегистрированное право собственности иного лица отсутствующим.
     Частному собственнику приходится защищаться и от органов власти при вынесении какого-либо акта, нарушающего права частного собственника, признавая акт недействительным и восстанавливая нарушенное право. 
     Еще с 25.08.1999г. действует постановление Правительства РФ №945 «О государственной кадастровой оценке земель». На основании принятого постановления разработаны правила и методические рекомендации по оценке кадастровой стоимости земель определенной категории. К ним относятся: «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель» №316 от 08.04.2000г., «Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» в соответствии с приказом Росземкадастра №П/307 от 26.08.2002г., «Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения»в соответствии с приказом Росземкадастра №П/49 от 20.03.2003г., «Методические рекомендациипо государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов» в соответствии с приказом Минэкономразвития №138 от 23.06.2005г., «Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» в соответствии с приказом Минэкономразвития №145 от 04.07.2005г.,  «О кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и лесных земель в пределах территорий субъектов Российской Федерации» на основании приказа Росземкадастра№П/42 от 12.03.2006г., «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденных приказом Минэкономразвития №39 от 15.02.2007г.20
     Также с 29.07.1998г. действует Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в котором ст. 24.19. определяет кадастровую стоимость вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, и объектов недвижимости, сизмененнымиколичественными икачественными характеристиками.21
     На основании выше перечисленных законодательных актов  определяется кадастровая стоимость земельных участков разных категорий. С 2015 года22 налог на недвижимость привязан к кадастровой стоимости недвижимого объекта, приближенной к рыночной. Это означает, что налог на земельный участок  рассчитывается не из инвентаризационной, как было ранее, а из приближенной к рыночной кадастровой стоимости.
     В 2010 г. в результате  внесения поправок в ЗК РФ23 о преимуществе  рыночной стоимости земельного участка и признании ее как кадастровой, а также в результате принятия приказа Минэкономразвития в 2011г.24 о порядке ведения фонда данных государственной кадастровой оценки земли,увеличился рост  судебных исков как юридических лиц, так и физических лиц об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего на праве частной собственности.
    Конечно же при несогласии частного собственника с кадастровой стоимостью земельного участка, он может применить защиту в виде административной, то  есть обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при этом возможно провести независимую оценку земельного участка  и только при невозможности урегулирования своего интереса в органах власти  обратиться за защитой в суд. 25
    Судебная практика, относительно уменьшения кадастровой стоимости земельного участка складывается неоднозначно, поскольку собственники земельных участков не информированы об утвержденной кадастровой стоимости, поэтому оспаривая кадастровую стоимость земельного участка за определенный год, уже утверждаются новые результаты кадастровой оценки, которые необходимо заново оспаривать.Периодичность утверждения новой кадастровой стоимости недвижимого объекта составляет три года, а для городов федерального значения - два года. 26
    	Постановлением Пленума ВС РФ от 30.06. 2015 г. №28 « О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» даны разъяснения, что под «оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»27. При этом,указано, что «для юридических лиц предусмотрено досудебное урегулирование спора, а для физических лиц и индивидуальных предпринимателей, досудебный порядок урегулирования спора не обязателен»28. Полагаю, что частных юридических собственников земельных участков такая императивная норма ставит в неравное положение по отношению к физическим лицам и индивидуальным предпринимателям, так как «законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений»29
	Относительно защиты права собственности на земельный участок,  путем признания права собственности на него, не во всех случаях защита по такому требованию возможна. Предположим на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности лицу, оно возводит постройку. Возведение самостроя носит массовый характер именно на землях, принадлежащих государству, так как еще полностью не произведен кадастровый учет земель. Лицо выходит с требованием в суд, о признании права собственности на постройку, а после этого выходит с требованием о признании права собственности на земельный участок. В таком случае он не сможет стать правообладателем земельного участка, и будет обязан снести постройку в случае встречных требований. Признать право собственности возможно в порядке наследования, когда наследник пропустил срок для принятия наследства по уважительным причинам, а так же в порядке приватизации, в случае принадлежности земельного участка на праве бессрочного пользования и пожизненного владения. 
     Конечно же защитить себя частный собственник земельного участка может и возместив убытки с нарушившей его права стороны, то есть обязательственно-правовым способом.
     В 2014г. в ЗК РФ введена глава VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд»30.  В настоящей  главе указан порядок изъятия земельных участков, в том числе у частных собственников, и особенности определения  размера возмещения в связи с изъятием земельного участка, прекращение и переход прав на изымаемый земельный участок. Безусловно, государство должно улучшать инфраструктуру регионов, однако к изъятию частной собственности на земельный участок необходимо подходить в крайних случаях, учитывать условия предъявленные собственником, в том числе соответствующего возмещения, либо обмена на равноценный земельный участок. Об обмене земельного участка ведена в действие еще одна глава V.2 «Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности».31На основании введенных глав в последствии будет наработана практика относительно зашиты земельного участка частным собственником. 
     Однако, наравне с правами, частный собственник земельного участка  должен нести бремя содержания и исполнять обязанности. То есть должен в соответствии п.2 ст. 25 ЗК РФ32 и ст. 131 ГК РФ33 произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, в соответствии со ст.42 ЗК РФ34 использовать земельный участок по назначению, ежегодно производить   оплату земельного налога с учетом кадастровой стоимости объекта налогообложения, закрепленных в ст. 388 НК РФ35, нести бремя содержания земельного участка и ответственность за нарушение законодательства. Кроме того, законодательство  регламентирует исполнение обязанностей собственника земельного участка по уплате взносов, некоторыми федеральными законами, например, ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» №66-ФЗ36. 
     То есть, российское законодательство как защищает права на земельный участок частного собственника, так и предусматривает исполнение обязанностей в отношении такого недвижимого объекта. 
     Хотелось бы обратить внимание и на обязанности собственника по несению бремени содержания земельного участка. Здесь необходимо отметить, что частный собственник недвижимого имущества не только должен оплачивать налоги. Являясь собственником земельного участка в садовом товариществе или дачном некоммерческом партнерстве, частный собственник обязан производить оплату членских, целевых взносов, и использовать земельный участок по целевому назначению.37
     В целом защита частной собственности на земельный участок происходит распространеннымиспособами. Однако, в настоящее время возникли непоименованные способы защиты права частной собственности на земельные участки при установлении границ земельного участка, установлении части границы земельного участка.
2. Защита права частной собственности на единый недвижимый комплекс 
     В Российской Федерации  с каждым годом увеличивается  количество частных собственников недвижимого имущества. По данным статистической отчетностиРосреестра38 сведений о количестве зарегистрированных прав на недвижимое имущество в 2014г. составляет доля частных собственников  45554145, в 2015г.увеличение количествачастных собственников составило еще 15591519, в собственности государства, имеется в виду собственность РФ, субъектов РФ, муниципальных образований,в 2014г. 1867490 зарегистрированных недвижимых объектов, в 2015г.только753833.
     В частной собственности граждан и юридических лиц могут быть земельные участки, здания, строения, сооружения, предприятия, объекты незавершенного строительства,а также единый недвижимыйкомплекс. 
     С 01.10.2013г.39введен новый объект гражданских прав, относящийся к недвижимому имуществу - единый недвижимый комплекс.Слово «единый» подчеркивает неделимость недвижимой вещи, несмотря на наличие совокупности взаимосвязанных объектов.Под единым недвижимымкомплексом  понимаются только входящие в него недвижимые вещи как одно целое, и возможность использования не только как объекта осуществления предпринимательской деятельности.Кроме того, как любое недвижимое имущество, единый недвижимый комплекс может принадлежать нескольким субъектам, то есть  находится в долевой собственности.
     В статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации дано толкование понятия единого недвижимого комплекса – это неразрывно связанные технологически и физически объединенные единым назначением здания, сооружения и иные вещи, в том числе и линейные объекты, и в своей совокупности внесенные в единый государственный реестр прав как одна недвижимая вещь40.
     Введение данного вида объекта недвижимого имущества закрепляет правовой режимнедвижимой вещи.Несмотря на то,  что по общим правилам  введена упрощенная процедура регистрации права собственности на недвижимый объект, при регистрации единого недвижимого комплекса уже возникают проблемы регистрации такого объекта, то есть на данном этапе не представляется возможной регистрация права собственности, поскольку  в  Федеральном  законе  от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.12.2015)41отсутствует статья о государственной регистрации  единого недвижимого комплекса. В данном Федеральном законе имеется статья 25 о государственной регистрации на создаваемые объекты недвижимого имущества. Но, если предположить создание, то есть строительство единого недвижимогокомплекса,  возникает проблема постановки такого объекта натехнический  или кадастровый учет в связи с отсутствием актов, регулирующих процедуру постановки на учет нескольких взаимосвязанных недвижимых вещей объекта, как единого объекта.Более того, единый недвижимый комплекс состоит из совокупности взаимосвязанных объектов, поэтому не может быть введен в эксплуатацию до окончания строительства всех его частей-объектов,как единого комплекса. В существующей на сегодняшний момент ситуации «собственнику» единого недвижимого комплекса необходимо доказать, что именно он является собственником такого недвижимого объекта, поскольку возникшая  проблема  связана с  отсутствием на сегодняшний день норм  правового регулирования, относящихся   к единому недвижимому комплексу.
    В связи с возникшей неоднозначной ситуацией относительно единого неделимого объекта и его регистрации ВС РФ   в п.39 Постановления Пленума от 23.06.2015 г. № 25  «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пояснил, что единый имущественный комплекс должен быть зарегистрирован  в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  как одна недвижимая вещь, а при  отсутствии названной регистрации  совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом42. 
    В силу статьи 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса могут быть расположены на различных земельных участках, поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи о едином недвижимом комплексе. 43
    Но отсутствие единого правового режимаединой недвижимой вещи в виде земельного участка и единого недвижимого комплекса, нарушает основной принципов земельного законодательства оединстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.44
    Принцип единства земельного участка и недвижимого объекта на нем,  заключается в том, что при приобретении здания, строения, сооружения, к покупателю переходят права на земельный участок.45 Как показывает судебная практика, суды при вынесении решения, в частности как указано ы Определении ВС РФ от 12.08.2014г. №18-КГ14-76, руководствуются принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.46
    Безусловно, введение в гражданский оборот единого недвижимого комплекса значительно упростит оборот коммунальных объектов, транспорта, энергетики, связи, однако императивное требование о неделимости единого недвижимого комплекса при нарушении принципа единствас земельным участком,может ограничить сферу интересов лиц на такой объект.Поэтому необходимо разрешить вопрос о единстве единого недвижимого комплекса и земельного участка под ним посредством возмещения выкупной цены земельного участка.
    Если говорить о судебной практике по защите права собственности на единый недвижимыйкомплекс, то она еще не наработана. Еще до введения в гражданский оборот понятия единый недвижимый комплекс, арбитражные суды рассматривали дела о признании права собственности на неделимый объект.47ФАС Уральского округа опубликовал на своем сайте рекомендации в п.4 которых рекомендует судам «при наличии споров  в оношении объектов, которые отвечают признакам единого недвижимого комплекса, могут применяться правила о неделимых вещах независимо от факта регистрации в ЕГРП права на единый недвижимый комплекс».48Полагаю, что практика по новому введенному в гражданский оборот объекту должна соответствовать защите права собственности на недвижимое имущество в целом.  
     13.07.2015г.принят Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»49, который вступит в силу 01.01.2017 года. На основании п.1 ст.1 закона предметом регулирования отношений являются регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, ведение Единого государственного реестра недвижимости. В п. 6,7 ст.1 закона сказано, что государственной регистрации и государственному кадастровому учету подлежит и единый имущественный комплекс. Отдельной статьей 46 регламентируются особенности осуществления государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на единый недвижимый комплекс. По сути это закон, объединяющий два закона – о кадастре недвижимости и регистрации права собственности на недвижимые объекты. Но ст. 72 закона о порядке вступления в силу настоящего Федерального закона не предусматривает, прекращение действия Федеральных законов №122-ФЗот 21.07.1997г. и 3221-ФЗ от 24.07.2007г.
    На основании вышеизложенного можно сказать, что хотя  в гражданский оборот и введен единый недвижимый комплекс, как недвижимый объект, отношения, регулирующие такой вид объекта на законодательном уровне отсутствуют. Введение в действие с 01.01.2017г. Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не в полной мере урегулирует правоотношения по единому недвижимому комплексу.  Поэтому полагаю  необходимым внесения дополнений в  ЗК РФ и Гр.К РФ о едином недвижимом комплексе.
     
3.Способы защиты жилых помещений и как одного из важных недвижимых объектов, принадлежащих частному собственнику 
	Жилое помещение, как и другие объекты недвижимого имущества, принадлежащегона праве частной собственности физическим и юридическим лицам, требуют защиты от посягательств третьих лиц. Жилое помещение – это социально значимый объектнедвижимости, так как только  в таких объектах недвижимости проживают граждане. Жилое помещение может быть единственным объектом, принадлежащим частному собственнику, поэтому в случае нарушения права на жилой недвижимый объект, собственник будет защищать единственное жилье.
	Изолированное помещение признается жилым, если отвечает санитарным и техническим нормам, состоит из суммы площадей всех частей помещения. В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся квартира и ее часть, комната, жилой дом и его часть.50
	В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется с помощью признания жилищного права, восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, признание судом недействующим и неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, прекращение или изменение жилищного правоотношения, а также иных способов51.
     Защита жилищных прав частного собственника на жилое помещение предусмотрена ЖК РФ, также, способы защиты права собственности для всех недвижимых объектов, в том числе и жилых помещений , предусмотрены главой 20 ГК РФ, в связи с чем защита права собственности на жилой объект осуществляется всеми, не запрещенными законом способами.
     В соответствии с ч.1 ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
     В настоящее время возникают такие ситуации, когда частный  собственник   жилого  помещения может  быть лишен  права собственности на свое жилище не по своей воле. Например,  собственник в пожилом возрасте, инвалид, лицо, страдающее алкоголизмом или наркоманией дает согласие на проживание гражданина, либо согласие на  представление интересов по доверенности. Данный гражданин входит в доверие, убеждает собственника подписать какой-либо документ, или доверенность, в которой вместо представл.......................