Общая характеристика договора купли-продажи жилых помещений.

Оглавление
ВВЕДЕНИЕ	3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи жилых помещений	6
1.1.	Понятие, признаки и правовая природа договора купли-продажи жилых помещений.	6
1.2.	Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений	11
Глава 2. Соблюдение прав третьих лиц при продаже жилого помещения	28
2.1. Права членов семьи и бывших членов семьи продавца жилого помещения при продаже этого помещения	28
2.2. Лица, сохранившие право на жилое помещение при его отчуждении	31
Глава 3. Обязательство из договора купли-продажи жилых помещений	48
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	52
Список источников нормативных правовых актов и литературы	55


















ВВЕДЕНИЕ
     В начале 90-х годов, с переходом к рыночной экономике, основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях была развернута приватизация жилищного фонда. Недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения.
     Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.
     Объектом исследования данной дипломной работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.
     Предметом же дипломного исследования являются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.
     По нашему мнению, тема данной дипломной работы - «Договор купли-продажи жилых помещений» является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. В основном законе - Конституции Российской Федерации в ст. 40 закреплено право на жилище: «Каждый имеет право на жилище». Само государство, Российская Федерация, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.
     Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют нормы Гражданского кодекса Россиийской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов. Так, право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в ст. 126 и ст. 127 Конституции Российской Федерации.
     В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в данной дипломной работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.
     Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество2.
     Данная тема разработана такими авторами как Суханов Е.А., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Садиков О.Н., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гатин А.М. и другими учеными. Материалы их работ были использованы при написании дипломной работы.
     Все вышесказанное дает основание сделать вывод о большой важности договора купли-продажи жилых помещений для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.
     Цель данной дипломной работы – рассмотреть институт купли продажи жилых помещений в гражданском праве во всех аспектах и уяснить для себя положения данной темы.
     Задачи дипломной работы:
     1) раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;
     2) изучить элементы данного договора;
     3) рассказать о сторонах договора купли-продажи жилых помещений;
     4) охарактеризовать права и обязанности сторон;
     5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);
     6) охарактеризовать предмет договора купли-продажи жилых помещений;
     7) определить цену договора купли-продажи данного вида недвижимости;
     8) выявить перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;





Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи жилых помещений
1.1. Понятие, признаки и правовая природа договора купли-продажи жилых помещений.

     Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.
     Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).
     По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:
     По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
     Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.
     В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже.
     Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе курсовой работы.
     Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ)
     Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.
     Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.
     «Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).          Договор купли-продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия».
     В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу этого право собственности на недвижимость появляется у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью). Договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения лишь юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе «соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором». 1Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.
              Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Поэтому «любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом».2
     До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.
     Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.3
     Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство закреплено законодателем следующим образом. В п. 3 ст. 551 ГК указано, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
     Приведенные положения о соотношении договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности касаются договоров купли-продажи нежилой недвижимости. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости законом (п. 2 ст. 558 ГК) установлен иной порядок.
     К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     


1.2. Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений
     Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ).
     Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.
     Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.4
     В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено.”5
     Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.
     Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. В определении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах.
     Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения и многолетние насаждения.
     Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия “недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроительстве”, которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.
     Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" ввел понятие недвижимости в жилищной сфере.6
     В связи с принятием данного закона Высший арбитражный суд принял Информационное письмо от 11 мая 1993 г. № С-13/ОСЗ-144 "В связи с введением в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в котором сообщил нижестоящим судам, что 24 декабря 1991 года принят Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", введенный в действие с момента его опубликования ("Российская газета" № 5 от 23 января 1993 г.). Закон определяет принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
     В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.
     Согласно этой же статье Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
     Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные "специализированные дома".
     Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.
     Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
     Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми поме­щениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостинич­ного типа, а также комнаты в комму­нальных квартирах.
     Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. 
     При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.
     Данная проблема возникла в связи с тем, что ГК РФ при выработке понятия недвижимости не воспринял из опыта законодательного определения недвижимости в зарубежных странах (который учитывался при разработке ГК РФ) такой элемент классификации, как недвижимости в силу назначения, под которыми понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи. 
     Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) считает, что различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником. (п.9).
     Отсюда можно сделать вывод, что если иное не предусмотрено договором, хозяйственные постройки подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силу свободы договора, могут определить судьбу этих строений иным образом. Данное положение вполне соответствует новому гражданскому законодательству, регулирующему статус сложных вещей. В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
     Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.
     При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
     Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.
     Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ.7
     Пока неясны способы разрешения этой коллизии. Очевидно, она может возникнуть не иначе как в результате нарушения режима общей собственности, предписывающего совместное распоряжение имуществом. У стороны, чье право нарушено, появляется право на взыскание убытков по отношению к нарушителю либо право оспаривать соответствующие сделки и требовать реституции, когда она возможна (то есть когда недвижимость после отчуждения не была существенно изменена и нет препятствий, вытекающих, например, из норм жилищного права). Виндикация нереальна, поскольку истец лишен возможности обосновать право собственности на индивидуально-определенный объект недвижимости, ставший предметом сделки. Первый путь иногда не имеет смысла, а второй чрезвычайно тяжел, даже когда для этого есть условия.
     Наметившиеся трудности заставляют искать иные подходы. В этом плане можно отметить нарастающий в последнее время интерес к применению в сфере застройки подзабытого Закона от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".8
     Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения бытьпредметом данного договора.
     В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
     Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.9
     Таким образом, сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).
     Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности").10
     Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.
     Ранее, в период действия Гражданского кодекса 1964 г., споры о признании права собственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения, а также споры о сносе таких строений не подлежали рассмотрению судами.11 Новый Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в п.34 разъяснено, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.
     Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.
     Следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. (ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)
     Гражданский кодекс, называя предметом договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты построены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой объект являться предметом купли-продажи? Ответ на этот вопрос дает судебная практика.
     Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами.
     При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома. (п.10).
     Возможность раздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов.
     Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" окончательно определило, что объекты незавершенного строительства после государственной регистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело.12
     Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
     В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию.
     При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
     В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.
     Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
     В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
     Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
     В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.
     Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
     С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
     Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.
     Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).
     В связи с продажей жилого помещения несобственником возникает большое количество судебных споров.
     Во-вторых, жилое помещение не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.
     Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).
     Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
     Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.13
     В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
     Если законодательством урегулирован порядок определения цены при продаже недвижимого имущества, то суд, проверяя  условия  договора должен был проверить не только наличие самой цены как существенного условия договора, но и порядок ее определения.
     Данный вывод вытекает из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", где приводится решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения. В нем, как указывает суд, должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договора, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.14
     В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
     Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.
     Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных полож.......................