Договор купли продажи жилых помещений

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего
профессионального образования 
«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА 
И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ 
при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»


Челябинский филиал

г. Челябинск

Факультет Экономики и права
Направление подготовки Юриспруденция
Профиль Гражданско - правовой
Выпускающая кафедра Гражданско – правовых дисциплин



Заведующий выпускающей кафедрой:
Ученая степень, звание ________________
Ф.И.О. Тенетко А.В
Работа допущена к защите 
«___» _________ 20__ г.
Подпись ____________________________



ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА 

на тему:

«Договор купли продажи жилых помещений»



Автор работы:
Студент 4 курса
очной формы обучения
Ф.И.О. Захарова Оксана Константиновна
Подпись ____________________________

Руководитель работы:
Ученая степень, звание к.ю.н., доцент
Ф.И.О. Новокшенова Нина Александровна






г. Челябинск 2017 г.

1. Введение
1 глава Общая характеристика  договора купли продажи жилых помещений
1 параграф понятие и правовая природа договора купли продажи жилых помещений
2 параграф Существенные условия договора купли продажи жилых помещений
2 глава  Содержание и порядок заключения договора купли продажи жилого помещения.
2.1. Права и обязанности сторон договора купли продажи жилого помещения.
2.2. Порядок заключения и государственной регистрации прав на жилое помещение
3 Параграф  Отдельные проблемы заключения договора купли продажи жилого помещения
3.1. Проблема продажи доли в праве собственности на жилое помещение
3.2. Проблема продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему лицу.


















Введение
     Купля продажа является одной из самых значимых сделок, как в предпринимательской, так и в обыденной жизни.  Для того чтобы юридически грамотно оформить сделку купли – продажи необходим договор. Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не случайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают раздел IV Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств (гл. 30). Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Конструкция договора купли-продажи жилых помещений является достаточно востребованной в современных условиях, что приводит к необходимости разрешения ряда дискуссионных вопросов, связанных с реализацией положений Гражданского кодекса РФ, устанавливающих требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения данного договора, на практике.
     На важность этого вопроса указывает тот факт, что само государство выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.
     Актуальность выбранной темы обуславливается динамикой развития рынка жилья, увеличивающимся объемом совершающихся сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, на их приобретение, в связи с чем, увеличиваются судебные споры по делам о купле-продаже жилых помещений. Так же актуальность обусловлена рядом изменений в гражданском законодательстве относительно выбранной темы. Изменились документы, подтверждающие право собственности, процедура продажи доли в праве собственности, итд.
     Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи жилых помещений.
     Предмет исследования – действующее гражданское законодательство, регламентирующее порядок заключения, форму, условия и содержание договора купли-продажи жилого помещения, учебная и научная литература по названным вопросам, а также материалы судебной практики.
     Цель настоящей работы изучить особенности и проблемы правового регулирования договора купли продажи жилого помещения и предложить пути решения. Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
     1) Дать понятие и объяснить правовую природу договора купли-продажи жилого помещения
     2)  Определить существенные условия договора купли – продажи жилого помещения
     3) Определить права и обязанности сторон договора купли – продажи жилого помещения
     4) Рассмотреть порядок заключения и государственной регистрации прав на жилое помещение
     5) Разобрать проблему продажи доли в праве собственности на жилое помещение
     6) Разобрать проблему продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему лицу
     Степень научной разработанности темы исследования. Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права: К. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, С.А. Муромцевым, И.А. Покровским, К.П. Победоносцевым, В.И. Синайским, Г.Ф. Шершеневичем и др.
     Методологическая основа работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
     Теоретической основой настоящей работы выступили труды таких ученых, как Алексеева О.П., Анциферов О.Д., Апряткина Г., Ахмадгазизов И.С., Беджанян Н.В., Богданов Д.Е., Герасимова Л.П., Гомола А.И., Гонгало Б.М., Гончарова О.А., Добрачев Д.В., Ещенко И.А., Иванников С.Б., Казанцева А.Е., Кархалев Д.Н., Козлов М.А., Суханов Е.А., Тихомирова М.Ю., Кузьмина И., Лапач В.А., Лоншакова Е., Макаров С.Ю., Малахова А.А., Мейер Д.И., Михалев С.В., Моргунов С., Нестеров В., Петров И.В., Плотникова И.Н., Поводова Е.В., Позницкая Е.Л., Приходько И.А., Прокопьева Н.В., Сацункевич Е.Е., Скловский К.И., Степанов С.А., Туктамышев А.Р., Хуснетдинова Л.М., Цыбуленко З.И., Чикобава Е.М. и др.
     Нормативно-правовую базу исследования составили Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты,
     Поставленные цели и задачи исследования обусловили структуру. Работа состоит из трех глав, в каждой из которых по два параграфа.
     	
     
     Глава 1 Общая характеристика  договора купли продажи жилых помещений
1.1. понятие и правовая природа договора купли продажи жилых помещений
     Выделение в главе 30 Гражданского Кодекса РФ1 особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений  законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.2
     Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).
     По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости,  включена жилая недвижимость – квартира. Это наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом,  на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости  и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: «по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму». Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Этот договор является: консенсуальным – считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения; возмездным – продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату); – двусторонне-обязывающим (взаимным, синаллагматическим) – каждая из сторон имеет права и несет обязанности.3 Этим договор купли продажи жилого помещения схож с куплей - продажей например нежилого помещения или земельного участка. Однако отличительной особенностью договора продажи жилья является дополнительное условие, отнесенное законом к числу существенных: в договоре должен содержаться перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого правила договор считается незаключенным. Законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ4 были внесены принципиальные изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ. В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, тогда как раньше переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи (в том числе бывшими) прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако это вовсе не означает, что требование ст. 558 ГК РФ, касающееся условия о перечне лиц, сохраняющих право пользования, утратило актуальность. Дело в том, что жилье может быть обременено правами на пользование им не только членов семьи, но и иных лиц: нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан (ст. 675, 677 ГК РФ); получателей ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, проживающих в отчужденном по рентному договору жилом помещении (ст. 586, 602 ГК РФ); отказополучателей, проживающих в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Разумеется, в случае если подобных лиц нет, то в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.5
     С принятием Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"6 жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Жилые помещения (квартира, дом, часть дома или квартиры и т.д.) стали одним из наиболее распространенных объектов гражданско-правовых сделок из всех предметов недвижимости. Это происходит по той простой причине, что жилищный сектор является относительно стабильным в сфере спроса и предложения, кроме того, сделки купли-продажи с нежилыми помещениями, как правило осуществляют крупные субъекты хозяйственной деятельности, и делают они это достаточно редко по сравнению с куплей-продажей жилых помещений.
     В ст. 550 ГК сформулированы требования к форме договора купли-продажи недвижимости, которые сводятся к тому, что договор обязательно должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы  влечет недействительность договора. Кроме того, из текста указанной нормы следует, что данный договор не требует обязательно нотариального удостоверения, так как государственная регистрация перехода прав делает его излишним (исключения составляют сделки с несовершеннолетними гражданами и находящимися под опекой)
     Поскольку договор купли-продажи жилого помещения является разновидностью обычного договора купли-продажи, сторонами по такому договору будут также продавец и покупатель.
     Продавцом может выступать любое юридическое или физическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности либо уполномоченное на заключение данного договора собственником помещения.
     По поводу покупателя следует отметить, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, для чего может сдавать это помещение гражданам для проживания на основании договора найма (гл. 35 ГК) или иного соответствующего договора.7
     Использовать жилое помещение под офис или для размещения промышленных производств запрещается. Размещение в жилом помещении служб юридического лица допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
     В случае если стороной по договору купли-продажи квартиры является юридическое лицо, то указывается наименование юридического лица, фамилия имя и отчество должностного лица, а также на каком основании (устав или доверенность) он действует от имени организации.
     Наиболее часто сторонами договоров купли-продажи жилого помещения выступают физические лица. В договоре указывается полное имя, фамилия и отчество гражданина, а также адрес его постоянного места жительства. Обязательным условием участия гражданина в договорах отчуждения жилого помещения является его дееспособность. Недееспособные граждане тоже могут быть участниками сделок, но в таком случае их интересы представляют родители (если сторона договора - несовершеннолетние дети) или другие лица, официально назначенные опекунами над участвующей стороной. Опекунские советы также выдают согласие на совершение сделки от имени несовершеннолетнего. Все это, по моему мнению, обусловлено тем, что необходима дополнительная проверка полномочий представителя.8
     Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения является разновидностью договора купли продажи недвижимости, имеет аналогичные признаки и правовую природу. Однако обладая определенной социальной значимостью этот договор все же выделяется из смежных договоров купли – продажи, и имеет отличительную особенность, заключенную в обязательном существенном условии о перечне лиц, сохраняющих право пользования жильем. Подробнее о существенных условиях будет поясняться в следующем параграфе. 





2.1. Существенные условия договора купли продажи жилого помещения
     Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В настоящее время в науке гражданского права общепризнано, что существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным.9
     Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (ст. 554 и 555 ГК РФ соответственно). Но необходимо учитывать, что при продаже жилых помещений добавляется еще одно существенное условие. Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Рассмотрим каждое из  существенных условий более подробно.
     В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
     При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
     Согласно статье 15 ЖК РФ10, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) Таким образом, предметом договора купли продажи жилого помещения может быть такое жилое помещение, которое обладает свойством изолированности, а так же отвечает установленным санитарным и техническим нормам, т.е пригодно для проживания граждан.  
     Тем самым, часть квартиры может быть отчуждена, когда она будет переоборудована в самостоятельную квартиру с отдельным входом, включающую элементы благоустройства, при этом должны соблюдаться установленные технические, санитарные,  градостроительные, пожарные, архитектурные и иные обязательные нормы и правила.
      Однако, если жилое помещение невозможно разделить в натуре на отдельные части (реальные доли), которые могут являться самостоятельным предметом договора купли-продажи, то  в этом случае, отчуждение возможно лишь в отношении доли (идеальной) в праве собственности на данный объект, которая не предполагает изолированного помещения, а лишь обозначает долю собственности в жилом помещении.11 
     В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является жилое помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.
     Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора купли- продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).
     Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к  договорам продажи  недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
     Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут  указать цену каждого объекта в отдельности.12
     Цена может быть изложена в договоре различными способами: кредит, рассрочка, наличие аванса. Такой договор будет отличаться от  обычного договора тем, что содержит в себе уточнение по поводу, например, рассрочки. Отдельным пунктом в данном соглашении продавец описывает размер первого платежа и последующих. Покупатель не имеет права изменять сумму данных платежей, поэтому волей-неволей он должен их выплачивать. Также в договоре упоминается, к какому сроку покупатель должен закончить выплачивать рассрочку. 
     Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное.  Например, при покупке жилья в ипотеку оценка недвижимости является обязательным этапом. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии на осуществление риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риелтора. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.
     Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты: сведения о профессиональном образовании оценщика; сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности существует указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана; цель проведения экспертизы; точное указание объекта оценки; используемые стандарты оценки; требования к форме отчета; сроки выполнения и порядок оплаты работ.13
     Цена может быть указана либо путем обозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылки на какой-либо прейскурант цен, которым стороны согласились однозначно руководствоваться (это возможно, например, при продаже квартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным в специально утвержденном прейскуранте). Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140 ГК РФ). 
 В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. 
     Статья 555 ГК однозначно считает договор продажи недвижимости незаключенным в случаях, когда:
     А) в нем цена не указана совсем. При этом не имеет значения, по какой причине это сделано (например, по небрежности сторон);
     Б) когда по условиям договора продажи недвижимости цена не может быть определена. Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости. Статья 555 запрещает использование такого метода, как использование цен на аналогичные товары и т.п.14
     В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
     Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации.
     Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора,  в договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и  порядка расчетов между продавцом и покупателем.
     При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора — в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости — также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.
     После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. 
     Еще одним существенным условием договора купли продажи жилого помещения является список лиц, имеющих право пользования соответствующим жилым помещением. Это условие закреплено в ст. 558 ГК РФ, где прямо указано, что существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.
Поэтому требованием закона (ст.558 ГК РФ) стала необходимость указания в
договоре купли-продажи  перечня лиц, сохраняющих право пользования
отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым  помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре. 
       Договор купли продажи жилого помещения имеет свои отличительные существенные условия, без соблюдения которых он считается незаключенным. Поэтому составляя договор, необходимо предусмотреть в нем предмет, цену и перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением.



     












2 глава  Содержание и порядок заключения договора купли продажи жилого помещения.
2.1. Права и обязанности сторон договора купли продажи жилого помещения.
     Сторонами по договору купли продажи жилого помещения являются продавец и покупатель. Продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель - принять жилое помещение и уплатить за него определенную соглашением денежную сумму. 
     В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.
     В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.15
     Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.
     Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30 ГК РФ). В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ16). Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 4 ст. 292 ГК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П17).
     При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать (ст. 486 ГК РФ):
     • уплаты оговоренной в договоре цены;
     • оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
     • оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
     При этом продавец обязан:
     • передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами (ст. 460 ГК РФ);
     • в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);
     • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);
     • передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст.ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ). 
     Покупатель вправе требовать:
     • своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости (ст. 463 ГК РФ);
     • уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);
     • при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи (ст. 475 ГК РФ):
     а) соразмерного уменьшения цены сделки;
     б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;
     в) возмещения своих расходов на- устранение этих недостатков;
     г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;
     д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости ст. 477 ГК РФ, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
     При этом покупатель обязан:
     • принять по акту переданный ему объект недвижимости (ст. 484 ГК РФ);
     • оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);
     • оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи (ст. 485 ГК РФ).18
     В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
     Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья.19
     Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 Кодекса при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.
     В целях более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
     Важно отметить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
     В тех случаях, когда обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
     - отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
     - потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.20
     Достаточно четко ГК РФ урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.
     Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на жилище передаются права на часть земельного участка, занятую этим жилищем или многоквартирным домом, в котором оно находится, и необходимую для ее использования.
     Гражданский кодекс РФ вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, если они согласно ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем, является наличие перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
     .......................