Нормативно-правовые акты, касающиеся залога, а также судебная практики и литература

     СОДЕРЖАНИЕ
     
ВВЕДЕНИЕ

     
1
Историко-правовая характеристика залоговых правоотношений
     
     
     
1.1  История формирования института залога в российском гражданском праве
     
     
     
1.2 Правовая основа правового регулирования залоговых отношений (понятие залога, общая характеристика залоговых правоотношений по законодательству РФ)
     
     
2
Обращение взыскания на заложенное имущество: гражданско-правовой аспект 
     
     
2.1 Понятие и юридическая природа обращения взыскания на заложенное имущество.  
     
     
     
2.2 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
     
     
     
2.3. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
     
     
     
2.4 Проблемы правового регулирования реализации заложенного имущества и пути их решения 
 
     
     
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     
     
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

     
       












ВВЕДЕНИЕ

     Актуальность данной работы обусловлена развитием института залоговых правоотношений. Первые упоминания о залоге были найдены  в законах Хаммурапи и Ману в VI и II веках до нашей эры.
     Экономические отношения во все времена играли огромное значение как для развития страны в целом, так и на международном уровне. Исключением не стал и Древний Рим. Развитие Древнего Рима способствовало появлению различных институтов гражданского права, в том числе, и института залога. Но, прежде чем дойти до нас в таком виде, в каком сейчас используется залог, данный институт прошел огромное количество этапов становления и развития. Что говорить о Древнем Риме, если в истории российского развития института залога, за последние несколько десятков лет, произошло огромное количество изменений. Но, пожалуй, важным моментом в данном институте оставались и остаются гарантии способа обеспечения обязательств.
     Но, как и во времена Древнего Рима, так и в настоящее время каждый из участников залоговых правоотношений испытывает различные сложности при исполнении обязательств по договору залога. Но, тем не менее, залог является основным и, пожалуй, единственным способом обеспечения исполнения обязательств.
     Как известно институт залоговых правоотношений порождает два вида правоотношений: между залогодержателем и вещью, залогодателем и залогодержателем, но центральной фигурой в отношениях по залоговым обязательствам является залогодержатель, как показывает проведенный анализ судебной практики в различных видах залоговых правоотношений.
     Если мы говорим о способе обеспечения обязательств, то несомненно, должны определить что же это за способы?  В соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса существует два основных способа обеспечения обязательств:
     – обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке;
     – обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
     Общим правилом является судебная защита прав залогодержателя, но закон допускает изменение этого правила по соглашению сторон почти в любой момент (как непосредственно при заключении договора залога, так и в любое время после этого). Каждый из этих способов имеет свои правила, условия и нюансы, которые будут рассмотрены и раскрыты в ходе данной работы. 
     Если на практике воссоздать конструкцию залога, то можно заметить, что современное законодательство старается защитить интересы залогодателя, чем обуславливает возможность предотвращения негативных последствий для залогодателя. К примеру, защиты интересов можно привести: у залогодержателя нет возможности безосновательно присвоить предмет залога, а так же важным является расчет стоимости предмета залога. Ведь согласно законодательству, оценка заложенного имущества всегда основывается на рыночной стоимости заложенного имущества. Важным является, что всегда обращение взыскания происходить лишь после нарушения обеспечиваемого залогом обязательства.
     На практике существует огромный ряд дискуссионных вопросов, требующий урегулирования, несмотря на длительное становление института залога.
     Объектом исследования  являются отношения в области залогововых правоотношений.
     Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, касающиеся залога, а также судебная практики и литература.
     Целью выпускной квалификационной работы является комплексное изучение залоговых правоотношений, а так же проведение сравнительно-правового анализа законодательства в области залоговых правоотношений, а также выявление и пути решения проблем, связанных с залогом.
     Поставленная цель требует решения задач:
     – изучение и анализ правовой основы залога;
     – исследование существенных условий договора залога, формы и регистрации;
     – изучение основных способов реализации защиты интересов;
     – правовой анализ и выявление проблем отдельных видов залога.
     Данная выпускная квалификационная работа направлена на исследование законодательного уровня урегулирования института залога, обобщение судебной практики, а также выявление проблем теории и практики залоговых правоотношений.
     Для того, чтобы  провести исследование института залога я использовала общенаучные и частноправовые методы. Для определения юридической природы института залога были использованы формально-юридический, логический метод, а также отдельно был использован историко-правовой метод. Особое внимание было уделено сравнительно- правовому методу для выявления проблем института залога.























     1 История формирования института залога в российском гражданском праве
     
     1.1 Историко-правовая характеристика залоговых правоотношений
     
     Римское частное право играет огромную роль в становлении современных источников правовых норм. Развитие экономических отношений в Римском государстве способствует появлению различных институтов того времени. Исключением не стал и институт залоговых правоотношений. В основе залога лежит ответственность должника по обязательству, которая скрепляется «ответственностью вещи». Так, после передачи должником по основному обязательству вещи в залог кредитора возникает вещное право, т.е. право на чужую вещь. Например, на ранних этапах развития залогового права, при «фидуции», залоговая вещь передавалась в собственность кредитору. Но, с другой стороны, у кредитора-залогодержателя и должника-залогодателя возникают взаимные права и обязанности, вытекающие из договора залога. Должник в случае невыполнения им основного обязательства должен передать в залог вещь кредитору, а последний имеет право истребовать по суду незаконно удерживаемую должником залоговую вещь. Если должник исполнил основное обязательство, кредитор обязан вернуть ему залоговую вещь. Таким образом, залог имеет двойную правовую природу. Ее вещественно-правовой характер заключается в праве кредитора на залоговую вещь. Помимо всего прочего, вещевая природа залога определялась формой защиты залоговых правоотношений. Так, согласно фрагмента 17, титула 1, книги 20 Дигесты истребования залога предоставляет кредитору вещевой иск. А конституция 18, титула 13, книги 8 Кодекса Юстиниана провозглашала: истребование заведения или залога должна иметь вещественно-правовой характер. В то же время в фрагменте 4, титула 1, книги 20 Дигесты говорится, что залог совершаемый путем соглашения, когда кто-нибудь договаривается, чтобы его дело было связано с залогом в обеспечении какого-либо требования. То есть, под  договором залога понимается согласованное выражение воли (соглашение) двух противоположных сторон, направленное на установление той правовой связи, которая составляет содержание обязательства (залоговое правоотношение) – в этом заключается обязательственная природа залога. 
     В историческом развитии залог прошел несколько этапов. В силу залоговой сделки («фидуции») должник передавал залоговую вещь в собственность кредитору в качестве обеспечения основного обязательства. Для обеспечения интересов должника-залогодателя государство давало последнему возможность предъявления иска к кредитору о возврате безосновательно удерживаемой им заложенной вещи.
     Рассмотрев основные положения и правовую природу залога в римском частном праве обратимся к современному российскому залоговому праву.
     29 мая 1992 г. в силу вступил Закон РФ  «О залоге» № 2872-1. По истечении нескольких лет случилась серьезная проблема регуляторного характера: фактически два параллельных акта (Закон о залоге 1992 г. и ГК РФ 1994 г.) претендовали на то, чтобы урегулировать вопросы залоговых правоотношений. В 1996 г.,  на уровне судебной практики было признано, что Закон о залоге 1992 г. de facto утратил силу с принятием ГК РФ). Благодаря практике арбитражных судов были взяты за основнову правила нормативно-правового регулирования залога.
     Тем не менее, важным событием, повлиявшем на урегулирование залоговых правоотношений стал финансовый кризис 2008 г. В связи с этим  произошел ряд реформ: первая реформа залогового права – федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»; вторая реформа залогового права – федеральный закон от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». 
     Немаловажную роль сыграло и постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» и от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»  – и вот первый результаты не заставили себя долго ждать. На этом изменения в сфере залоговых правоотношений не закончились, теперь необходимо было привлечь практику зарубежных стран.  К этому подошли обстоятельнее всего, и на протяжении нескольких лет (с 2008 г. По 2014 г.) произошла третья реформа залогового права 2014 г. – федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской федерации»).
     В результате наблюдений за практикой залоговых споров сложилось впечатление, что залог в России – это борьба, главной фигурой в которой является залогодержатель: борьба залогодержателя и залогодателя, залогодержателя и других кредиторов залогодателя, борьба залогодержателя и покупателей предмета залога, борьба залогодержателя и организаторов торгов заложенным имуществом, борьба залогодержателя и конкурсного управляющего, борьба залогодержателя и фискальных органов… В залоге особенно обостряется извечный частноправовой конфликт – конфликт кредитора и должника. Особую остроту этому конфликту придает то, что после гуманизации частного права и прекращения практики воздействия кредитора непосредственно на личность должника (долговая яма, заложничество и пр.) залог остался самым главным и самым верным способом для кредитора все-таки получить причитающее ему с должника исполнение. И это, разумеется, обостряет борьбу за залог до предела. Градус судебных споров о залоге всегда повышенный: залогодатели практически в каждом деле пытаются по любым малейшим поводам оспаривать договор залога (появилось даже жаргонное выражение «стряхнуть залог») либо иным образом вставлять палки в колеса «залоговой телеги» (заявляя о несоразмерности требований залогодержателя, о прекращении залога в связи с изменением предмета залога, о несогласованности существенных условий договора залога и пр.); кажется, нет более изобретательных участников судебных споров, чем залогодатели, не желающие расставаться с заложенным имуществом.
     Третий этап реформы залогового права во многом стал результатом изучения и обобщения приемов, которые используются в борьбе за залог, причем не только залогодателями но и залогодержателями. Как  представляется, задача этого этапа реформы как раз и заключалась в том, чтобы, с одной стороны, закрепить найденные судебной практикой (прежде всего арбитражных судов) решения отдельных проблем залогового права, а с другой – создать некие магистральные пути, которыми залог мог бы развиваться дальше. Причем это развитие не столько через изменение законодательного материала (кажется, что «ударную дозу» этой разновидности регуляторного воздействия залог уже получил), сколько через договорные практики банков и судебную практику. Хотя, безусловно, законодательные новеллы в сфере залога еще будут, по крайней мере одна – изменение регулирования ипотеки в соответствующем разделе ГК РФ и федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».



















     2. Обращение взыскания на заложенное имущество: гражданско-правовой аспект
     
     2.1 Понятие и юридическая природа обращения взыскания на заложенное имущество

     Согласно п. 1 ст.349 ГК РФ  обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
     Весьма значимой с точки зрения укрепления позиций залогодержателя является новелла, направленная на «очистку» предмета залога при обращении на него взыскания от прав третьих лиц, установленных без согласия залогодержателя. В силу п. 4 ст. 346 ГК РФ в случае обращения взыскания на заложенное имущество вещные права, права аренды, иные права, возникшие из сделок по предоставлению залогодателем заложенного имущества во владение и пользование третьих лиц без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, а в случае применения внесудебного порядка - с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя.
     И все же нельзя не заметить, что по сравнению с единым законопроектом, принятым в первом чтении, укрепление позиций залогодержателя при использовании внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество осуществлено во многом за счет ущемления прав граждан, выступающих в роли залогодателей. В частности, при подготовке Закона № 367-ФЗ ко второму и третьему чтениям из его содержания были исключены (а стало быть, не попали в текст ГК РФ) положения о том, что:
     - соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее гражданам, во внесудебном порядке может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания;
     - соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее гражданам, во внесудебном порядке должно быть заключено в нотариальной форме;
     - обращение взыскания на заложенное имущество гражданина по исполнительной надписи нотариуса возможно только после возникновения оснований для обращения взыскания при условии заключения договора залога в нотариальной форме и нотариального удостоверения соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания.
     Ранее в судебной практике нередко возникал вопрос о том, вправе ли залогодержатель, имеющий соглашение с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, тем не менее предъявить в суд иск об обращении взыскания на заложенное имущество. Теперь же ГК РФ (п. 1 ст. 349) отвечает на этот вопрос положительно, но при условии, что дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, будут возложены на залогодержателя, если только он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке не было осуществлено в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.
     В ГК РФ также появились новые законоположения, призванные заполнить пробел в правовом регулировании порядка и сроков внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае залогодержатель или нотариус (при обращении взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса) должны направить залогодателю, известным им другим залогодержателям, а также должнику (если в роли залогодателя выступило третье лицо) уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Собственно реализация предмета залога возможна не ранее чем через 10 дней с момента получения залогодателем (должником) указанного уведомления залогодержателя (нотариуса), если иной срок не предусмотрен законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем. А в случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного имущества может быть осуществлена и до истечения 10-дневного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой его реализации, указанной в уведомлении (п. 8 ст. 349 ГК РФ).
     И вновь приходится констатировать, что по сравнению с единым законопроектом, принятым в первом чтении, «доработка» соответствующих законоположений велась в пользу залогодержателей (прежде всего банков) за счет интересов залогодателей, в том числе граждан. Ведь по единому законопроекту реализация заложенного имущества допускалась не ранее месяца с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя. При этом имелось в виду, что данный срок необходим залогодателю, чтобы использовать предоставленные ему права в целях избежания обращения взыскания на заложенное имущество, например исполнить обеспеченное залогом обязательство.
     С учетом новых законоположений теперь обеспечивается дифференцированное регулирование реализации предмета залога в зависимости от того, в каком порядке (судебном или внесудебном) производится обращение взыскания на заложенное имущество (соответственно ст. 350 и 350.1 ГК РФ).
     При обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке по общему правилу реализация заложенного имущества осуществляется путем его продажи с торгов, а в тех случаях, когда в роли залогодателя выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его соглашением с залогодержателем могут быть предусмотрены и такие формы реализации заложенного имущества, как оставление залогодержателем предмета залога за собой или его продажа другому лицу с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства (п. 2 ст. 350.1).
     Если предмет залога (движимое имущество) передан залогодателем во владение или в пользование другому лицу, залогодержатель вправе потребовать от этого лица передачи ему предмета залога, а при отказе последнего заложенное имущество в целях его реализации может быть у него изъято и передано залогодержателю по исполнительной надписи нотариуса (п. 4 ст. 350.1).
     Защите законных интересов залогодателя при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке призвана служить норма о том, что при наличии доказательств нарушения прав залогодателя или существенного риска такого нарушения суд по требованию залогодателя вправе прекратить обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение об обращении взыскания на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов (п. 3 ст. 350.1).
     Что касается реализации предмета залога при судебном обращении взыскания на заложенное имущество, то она должна осуществляться путем продажи предмета залога с публичных торгов. Однако и в данном случае по соглашению между залогодателем, осуществляющим предпринимательскую деятельность, и залогодержателем допустимы такие формы реализации предмета залога, как оставление его за залогодержателем или продажа другому лицу (без проведения торгов).
     А вот при формулировании правил проведения торгов (публичных торгов) в целях реализации заложенного имущества (вернее, при подготовке соответствующих положений законопроекта ко второму и третьему чтениям) логика действий законодателя не поддается разумному объяснению.
     В ранее действовавшей редакции ст. 350 ГК РФ имелись некоторые весьма лаконичные законоположения о последствиях признания торгов несостоявшимися. В частности, предусматривалось, что в случае объявления торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель имел право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращался. В Концепции развития гражданского законодательства РФ специально подчеркивалась необходимость регламентировать в ГК РФ порядок оставления залогодержателем заложенного имущества за собой, а также определить, с какого момента залогодержатель становится его собственником.
     Во исполнение Концепции были разработаны законоположения, детально регулирующие последствия объявления торгов и повторных торгов несостоявшимися, а также порядок оставления предмета залога за залогодержателем. В частности, предусматривалось, что при объявлении повторных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая цена не установлена соглашением сторон. Залогодержатель считается воспользовавшимся своим правом, если в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит залогодателю и организатору торгов, а если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке - также судебному приставу-исполнителю письменное заявление об оставлении заложенного имущества за собой. С момента направления такого уведомления залогодержатель приобретает право собственности на предмет залога, оставленный им за собой, если законом не установлен иной момент возникновения права собственности на движимое имущество соответствующего вида. Если же залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращается (п. 4 - 6 ст. 350.2 ГК РФ).
     В окончательной (действующей) редакции ст. 350.2 ГК РФ сохранены положения об основаниях объявления торгов несостоявшимися (п. 2) и о последствиях таких действий организатора торгов. В этой статье воспроизведены также все правила, регламентирующие оставление залогодержателем предмета залога за собой.
     Кроме простых и четких правил о последствиях объявления торгов и повторных торгов несостоявшимися и об оставлении предмета залога за залогодержателем в ст. 350.2 (п. 3) появились новые, никем из специалистов не обсуждавшиеся положения весьма сомнительного содержания. Предусмотрено, что залогодержатель и залогодатель вправе выступать участниками торгов, проводимых на основании решения суда или при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Если залогодержатель выиграл торги, подлежащая уплате им покупная цена засчитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом. Причем данные правила подлежат применению и в случае оставления залогодержателем предмета залога за собой при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
     Спрашивается, зачем залогодержателю участвовать в торгах (в форме аукциона!), если он уже при заключении договора может предусмотреть такую форму реализации предмета залога, как оставление его за собой по его первоначально определенной стоимости (т.е. начальной продажной цене, случись торги). А если залогодержатель все же примет участие в торгах и окажется победителем, кто будет возмещать расходы на проведение торгов, если «подлежащая уплате им покупная цена засчитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом»?
     Участие же залогодателя в торгах в целях приобретения собственного имущества (по цене аукциона!), когда у него есть возможность просто погасить обязательство, обеспеченное залогом, и тем самым прекратить залог, представляется абсурдным и не нуждается в каком-либо комментарии.




     2.2 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

     Обращение взыскания на предмет залога возможно при наличии оснований для привлечения должника к ответственности за нарушение основного обязательства (неисполнение либо ненадлежащее исполнение) (ст. 401 ГК). Не имеет значения вина должника в неисполнении и ненадлежащем исполнении обязательства.
       Кодекс допускает два способа реализации такого права залогодержателя: обращение взыскания по решению суда и без обращения в суд. Общим правилом является судебная защита прав залогодержателя, но закон допускает изменение этого правила по соглашению сторон почти в любой момент (как непосредственно при заключении договора залога, так и в любое время после этого).
     В качестве императивных норм закона, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, указаны случаи п. 3 ст. 349 ГК.
    В п. 3 ст. 349 ГК  установлены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно в судебном порядке. Данный перечень не является исчерпывающим, законом могут быть предусмотрены иные случаи, когда для обращения взыскания требуется обращение в суд. Это предусмотрено, в частности, в п. 6 ст. 349 ГК, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 18.1 Закона о банкротстве, п. 1 ст. 15 Закона об ипотечных ценных бумагах. Условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также не может содержаться в договоре залога доли (части доли) в уставном капитале ООО, заключенном одним из участников общества - физическим лицом (в том числе индивидуальным предпринимателем) с залогодержателем, не являющимся участником общества, поскольку такой залог возможен только с согласия общего собрания участников общества (п. 1 ст. 22 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).
    Все более болезненной становится проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
    Установлен общий запрет на обращение взыскания во внесудебном порядке на предмет залога, если им является единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности (подп. 1 п. 3 ст. 349 ГК). Это правило повторяет положения ст. 55 Закона об ипотеке, которые содержат широкий перечень случаев, не позволяющих внесудебное обращение взыскания. Исключение, согласно Кодексу, составляет ситуация, когда гражданин заключил соглашение о внесудебном порядке взыскания уже после того, как возникли основания для обращения взыскания на предмет залога.
    Согласно сложившейся практике, возникновение обстоятельств, предусмотренных Законом об ипотеке, служит безусловным основанием для снятия судебным приставом-исполнителем установленного запрета на регистрационные действия по требованию залогодержателя как лица, имеющего преимущественное право на данное имущество. И в случае отказа в снятии запрета регистрационных действий при наступлении установленных законом обстоятельств физические лица – собственники жилого помещения не лишены возможности на обжалование постановления судебного пристава-исполнителя (Постановление ФАС ВВО от 11 марта 2014 г. по делу № А17-1616/2013).
    В целом процессуальным законодательством установлено правило о том, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (ст. 446 ГПК).
    На практике в большинстве случаев залогодержателям приходится обращать взыскание на жилое помещение в судебном порядке. И почти всегда суды все же принимают решения об обращении взыскания на единственное жилое помещение, являющееся предметом ипотеки.
    Конституционным Судом РФ была сформулирована правовая позиция, определяющая пределы действия имущественного иммунитета применительно к единственному пригодному для постоянного проживания жилому помещению (его частям), призванного обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора (взыскателя), когда по своим характеристикам соответствующий объект недвижимости явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения нормальных жилищных условий. Конституционный Суд РФ прямо указал: в целях реализации конституционного принципа соразмерности при обеспечении защиты прав и законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника как участников исполнительного производства имущественный иммунитет должен распространяться исключительно на жилое помещение, по своим объективным характеристикам (параметрам) являющееся разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения (Постановление Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова»). Следовательно, так называемое инвестиционное жилье, т.е. жилье, превышающее по площади нормы, установленные в соответствующем регионе, в судебном порядке может быть признано избыточным и исключено из-под действия принципа имущественного иммунитета. При этом Конституционный Суд РФ признал в мотивировочной части данного Постановления, что он воздержался от признания соответствующей нормы неконституционной лишь исходя из «принципа разумной сдержанности».
    Также следует учитывать, что при выявлении единственного жилья, на которое распространяется действие п. 3 комментируемой статьи, суды должны исследовать вопрос, может ли гражданин фактически использовать принадлежащее ему недвижимое имущество как единственное жилье. Так, при рассмотрении одного из споров было установлено, что должнику на момент возбуждения исполнительного производства на праве собственности принадлежали трехкомнатная квартира, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру, земельный участок, а также 17/116 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. Приставом был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении данного имущества, а позже составлен акт описи и ареста имущества, в который была включена трехкомнатная квартира. Должник не согласился с действиями судебного пристава-исполнителя и потребовал исключить указанную квартиру из перечня имущества, на которое может быть обращено взыскание. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходил из того, что данное жилое помещение нельзя считать единственным у должника. С таким выводом не согласился суд апелляционной инстанции, постановив, что жилой дом, в котором должнику на праве собственности принадлежит 17/116 доли, находится в аварийном состоянии и непригоден для проживания. Факт владения 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру не может быть учтен судом, поскольку в указанной квартире зарегистрирована и проживает мать должника. Кроме того, после ареста имущества должником была совершена сделка по продаже 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, государственная регистрация перехода права собственности по которой совершена не была. Все эти обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о невозможности проживания должника в однокомнатной квартире, вследствие чего она не может быть признана пригодной для проживания должника. Судом было подчеркнуто, что доля владения должника в однокомнатной квартире не соответствует установленным в Курганской области размерам учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления, которые составляют 13 и 15 кв. м соответственно (Апелляционное определение Курганского областного суда от 15 января 2015 г. по делу № 33-46/2015).
    Общие правила о продаже заложенного имущества с публичных торгов (ст. 447 - 449 ГК), процедура и порядок которых урегулированы также в ст. 56 - 61 Закона об ипотеке. Кроме того, порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст. 78 Закона об исполнительном производстве.
    В случае обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке сторонам предоставлена возможность договориться об ином, чем публичные торги, способе реализации имущества.
    Большое значение для успешных торгов имеет определение начальной продажной стоимости реализуемого заложенного имущества. В случае спора она определяется судом исходя из действительной рыночной цены предмета залога и не имеет прямой связи с оценкой предмета залога в договоре (см. Определения ВС РФ от 15 марта 2011 г. № 18-В10-93, от 24 марта 2011 г. № 5-В11-31).
    По мнению суда, в соответствии с п. 1 комментируемой статьи и подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 9 февраля 2015 г. по делу № 33-1100/2015, А-56).
    В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности и ст. 89 - 93 Закона об исполнительном производстве при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Определение ВС РФ от 2 февраля 2010 г. № 38-В09-9).
    Закон допускает реализацию предмета залога вне процедуры публичных торгов, если это предусмотрено в договоре о залоге, обеспечивающем обязательства, связанные с предпринимательской деятельностью, сторонами которого являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели (ст. 339 ГК). Возможно оставление за собой предмета залога залогодержателем или продажа предмета залога третьему лицу, например, залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии.
     Суд вправе дать должнику отсрочку в обращении взыскания на предмет залога при наличии уважительных причин и на срок не более года. Такая отсрочка допускается только при судебном порядке обращения взыскания, поскольку в ином случае - во внесудебном порядке - такая ситуация допустима только по соглашению сторон договора залога.
    Нормы комментируемой статьи являются общими по отношению к правилам о предоставлении отсрочки при .......................