Маркетинговая классификация недвижимости

Содержание
Введение	3
Глава 1.	 Теоретические аспекты оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.	6
1.1. Классификация объектов недвижимости	6
    1.1.1. Маркетинговая классификация недвижимости	6
    1.1.2. Классификация недвижимости по компоновкам признаков	11
1.2. Нормативно-правовая база оценочной деятельности	16
1.3. Принципы и подходы оценки недвижимого имущества	21
    1.3.1. Виды стоимости и цель оценки недвижимости	11
    1.3.2. Принципы оценочной деятельности	11
    1.3.3. Подходы оценочной деятельности	11
1.4. Методы оценки инвестиционной привлекательности	8
    1.4.1. Простой метод оценки инвестиционной привлекательности	11
    1.4.2. Сложный метод оценки инвестиционной привлекательноси	11
Глава 2.	 Определение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости	9
2.1. Характеристика Республики Башкортостан	10
2.1.1. Описание Ресублики Башкортостан	11
2.1.2. Экономическое состояние Республики Башкортостан	12
2.2. Анализ рынка недвижимости	13
2.3. Характеристика объектов недвижимости	14
2.4. Оценка инвестиционной привлекательности объектов
недвижимости	13
Заключение	16
Список использованных источников	17
Приложения	18
    Приложение 1	19
    
    
ВВЕДЕНИЕ
     Рынок недвижимости является важнейшим экономическим механизмом, представляя собой взаимосвязанную систему, которая обеспечивает создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Он благоприятно влияет на экономику страны в целом тем, что недвижимость материализует колоссальную стоимость национального богатства, а будучи вовлеченная в рыночный оборот, способна приносить ренты и доходы, а также налоги в казну государства. Также рынок недвижимости обеспечивает основу для предпринимательской деятельности, образуя тем самым новые рабочие места и рост экономики. И наконец – жилье, один их самых необходимых и важных условий человечества. Главными экономически аспектами также являются оценочные, девелоперские и иные аналитические деятельности, развивающие, стимулирующие экономическую активность, её устойчивость и равновесие. 
      Современное общество нуждается в информационной обеспеченности для обоснованной и правильной инвестиции своих денежных средств. А также для осуществления рационального использования объекта недвижимости, с получением максимального блага и прибыли. Информация, являющаяся результатом определения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, наряду с физическими благами, играет немаловажную, а то и важную роль в человеческом обществе. Обладая информацией, открывается возможность применить её и на практике, орудуя ею с целью определения инвестиционной обоснованности и предполагаемых будущих доходов, при вложении.
     При определении инвестиционной привлекательности или действий по осуществлению оценки недвижимости затрагивается большой объем источников и ресурсов информаций, которые в свою очередь не всегда имеют достаточную актуальность и достоверность для выполнения работ. Также существуют ряд и других немаловажных существенных проблем, такие как несовершенство нормативно-правовой базы, пробелы в рекомендательных и регулирующих документациях, несоответствие стандартов и нормативных актов, пробелы в достаточной квалификации оценщиков, конфиденциальность информационных ресурсов, необходимые профессионалу и другие проблемы. Это всё, в свою очередь, осуществляет большой вклад в проблематику данной области, и стимулирует поиск путей и способов для их разрешения. 
     Цель выполняемой работы направлена на изучение аспектов определения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. 
     Задачами будут выступать: 
1. Проанализировать рынок недвижимости;
2. Ознакомиться с нормативно-правовой базой;
3. Изучить теоретические положения инвестиционной привлекательности;
4. Проанализировать общее и экономическое положение Республики Башкортостан;
5. Произвести анализ с целью определения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.
     В ходе работы будут подключаться различные источники, которыми будут служить как печатные издания, учебная литература, справочники, специализированные журналы и издания, так и ресурсы всемирной паутины интернет. Также с помощью актуальных цифровых, текстовых и иных данных, полученных в ходе поиска, будут произведены расчеты и вычисления в рамках описываемого анализа, образуя собой практическую сторону выполняемой работы. Все расчеты будут выполнены на основе стандартных формул профессиональной области, а также при помощи подключении компьютера или другой вычислительной техники для ускорения действий расчета и уменьшения ошибок в реализации работы.
     Объектом изучения выступает земельный участок для целей определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
     Предметом будет являться методология и способы оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.
     Хронология данной работы базируется на современном времени, основываясь в основном на новых и актуальных данных, но без определенных строгих временных рамок. Так как, при выполнении анализа могут учитываться как новые, так и старые, но не менее актуальные данные и информации. Предметные рамки охватывают экономическую, социальную и политическую среду общества, статистические наблюдения, а также иные показатели и характеристики, касающиеся как самого анализа, так и анализируемого объекта, при этом, не обходя стороной нормативно-правовую базу данной области.
     Введение является одной из начальной и немаловажной частью работы, раскрывая цели, задачи, объекты и предметы изучаемого вопроса. Оно раскрывает теоретическую, а также практическую значимость всей работы. Основная часть работы подразделена на две основные главы, первая из которых охватывает теоретическую часть, включающая в себя основные стороны изучаемого вопроса, терминологию, нормативно-правовую базу и другие её аспекты. А также основную часть составляет другая немаловажная глава работы, ориентированная на практическую составляющую. В ней будут описываться актуальные цифровые и иные данные анализируемого объекта, внешней среды, с помощью которых будут воспроизведены основной анализ и расчеты. В заключение работы будут обобщены в виде краткого анализа все выполненные и не выполненные аспекты работы, полученные в ходе анализа результаты, будут  сформированы окончательные выводы и подведены общие итоги.
    

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1.   Классификация объектов недвижимости
1.1.1. Маркетинговая классификация недвижимости
     Объекты недвижимости – связанные прочно с землей объекты, к ним относятся участки земли, участки недр, и другие объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, в этом числе сооружения, здания, объекты незаконченного строительства.
     Классификация объектов недвижимости – это допускающий компоновку по различным признакам и параметрам, тип упорядочивания информации об объектах недвижимости. Это упорядочивание необходимо в целях проведения инвентарного и кадастрового учёта, нормирования мероприятий по их целесообразному использованию.
     На классификацию объектов опирается всякая деятельность на рынке недвижимости. На её основе выполняется ревизия государственной и муниципальной собственности.
     Маркетинговое основание подразумевает разделение зданий для жилья и земельных участков на продукт - элитный, бизнес класса, эконом класса. К тому же здания и помещения, которые участвуют в деятельности являющейся производственной: муниципалитета или государства, или же предназначающиеся для создания прибыли.
     На этом основании формируются представления об уровне эффективности, от использования того или иного объекта недвижимости.
* Градостроительные ориентиры зон застроек и расположенных зданий, различающиеся по степени износа (ветхости) и элитарности районирования застроек.
* Технические характеристики и виды рынков: первичный и вторичный рынки жилья.
* Дифференциация по видам объектов недвижимости: здания различной этажности, частные дома, гаражи, стоянки, промышленные здания, торговые и культурно-спортивные комплексы и т.п.
    Типология жилья относительно маркетинговых качеств:
     Элитное жилье, то есть жилье, имеющее высокую степень комфортности. В настоящее время в разных городах уровень элитности жилья сильно рознится. Для этого существуют требования общего характера, для жилья данных типов.
     Отечественными специалистами в сфере рынка недвижимости было выделено семь основных признаков элитности, и если хотя бы одно из критериев элитности отсутствует – это снижало шансы жилья называться элитным:
1) Расположение. Место должно быть чистым и светлым. Зеленые насаждения в придомовой территории, детская площадка и места для отдыха, местность относительно открытая, но охраняемая  и хорошо огороженная. Близкая расположенность к центру, к городскому скверу, отличные виды из окон: на водный объект или зеленые насаждения. Местоположение является основным критерием элитности, а также и является основным ценообразующим фактором;
2) Материал постройки. Жилье должно быть построено из экологичных и надежных стройматериалов при помощи применения современной техники и технологий, а также иметь необычную и интересующую архитектуру, а квартир небольшое количество - от 5 до 30. Чаще элитарность дома определяется именем архитектора;
3) Клубность. Имеет важность не только тот факт, где именно вы проживаете, но и тот факт, кто проживает рядом с вами. Как правило, в элитных домах живут представители богатых слоев населения (не относящиеся к среднему классу). А численность квартир не должно превышать пределов двух;
4) Инженерные сети. Необходимо присутствие энергоснабжения и теплоснабжения, что является комплексным составляющим инженерных сетей. Необходимо также присутствие кондиционирования и вентиляции, водоотведения и водоснабжения; двойным должен быть электрический ввод. Также выполнение из эко-чистых материалов и наличие огромного срока эксплуатации необходимы критерий к инженерным системам;
5) Инфраструктура. Подземная парковка, с выходом в квартиру или на этаж; придомовая зеленая зона или внутренние дворики, прачечная,  магазин; консьержская служба, квартирная уборка, быт; центры спорта, сауны, бассейны, комнаты детские и игровые, салон красоты – все это должно быть включено в инфраструктуру. И также при этом это всё должно быть закрыто для иных лиц и включено в систему дома;
6) Элитное позицирование дома. Настоящему элитному дому должны быть присуще следующие элементы, поддерживающие звание бренда: наименование, свойственность присущая только ему, различия от других аналогов, легенда. И нет необходимости называть адрес, присущей этому жилому дому, достаточно произнести его название и все поймут, о чем идет речь; 
7) Управление недвижимостью. Чтобы жильцы ощущали себя постоянно в избранности, обеспеченные постоянным и повседневным комфортом, управляющая компания обеспечивает это на должном высоком уровне. Это является составляющим и одним из вышеперечисленных критериев престижа.
     Жилье с повышенной комфортностью предназначается в основном на доходность и запросы людей, относящиеся к классу среднему. И спрос потребителя на данный тип жилья предполагает:
1) Расположение. Более обширная и различная возможность размещения дома, не только лишь в престижных районах, но за исключением районов панельного и дешевого жилья, а также мест массовых строительств; высота дома не должна превышать 9 этажей; плотность окружающей застройки должна быть весьма низкой;
2) Вид. Расположение окон должна фокусироваться на две или более сторон света, а также в проекте должен учитывать розу ветров;
3) Индивидуальная планировка. По личному желанию владельца устанавливаются перегородки;
4) Минимальный размер квартир. Минимумом должно быть 50-60 м2 (а максимальную площадь определяет заказчик), высота потолка должна составлять: 2,8 - 3,2 м; Зоны должны подразделяться на нежилую и жилую, то есть гостевую; Наличие предполагает также два и более изолированные комнаты, по строению фигуры близкие к квадратному, кухня должны быть большой и не меньше 15 м2;
5) Наличие нескольких санузлов. Металлопластик – материал, из которых должны сооружаться инженерные коммуникации;
6) Высокая степень теплоизоляции и звукоизоляции. Наличие надежных дверей из металла; Окна из пластика или дерева, известные своим качеством от производителя;
7) Конструкция. Система утепления и подогрева пола, а конструкция на основе бетонной стяжки;
8) Эффективная вентиляция с приточно-вытяжной функцией, скоростной лифт, сети телекоммуникаций, отопление с регулировкой, производительные кондиционеры;
9) Круглосуточная охрана. К этому комплексу относится то, что обеспечивает жильцам чувство безопасности в их домах;  Охранные видеокамеры, видеофоны, ворота на пульте управления, домофоны и другие множество систем;
10) Парковка для машин в обязательном порядке (не обязательно подземное);
    Жилье типового характера (эконом класс). Характеризуется тем, что может размещаться в любом из районов города; должно соответствовать параметрам современных строительных правил и норм и соответствовать планировочно-архитектурным параметрам; обычно по конструкторским технологическим параметрам это кирпично-монолитные и панельные дома.
     Жилье с низшими потребительскими качествами (низший эконом-класс) предполагается для людей с  очень низкой платежеспособностью. Размещается обычно в районах очень непрестижных и удаленных от основных транспортных сообщений и путей. Скорее всего, эти дома старого фонда, которые не подвергались ремонтным и капитальным работам. Дома первого индустриального - первого поколения. Располагаются в первых этажах домов других типологий. Имеют низкие характеристики архитектурной-планировки.
     Таким образом, класс жилья определяется на основе потребительских качеств, требуемый по уже установленным  экономическим стандартам. И это в свою очередь влияет на цену данного объекта, так как чем выше потребительские свойства, тем ценнее недвижимость и тем самым и выше цена данного объекта. 
     Самым определяющим фактором является месторасположение объекта недвижимости, наиважнейший фактор, который учитывается при определении класса и элитности объекта, от него опираются другие характеристики. Вторым по важности является материал постройки, это тоже является важнейшей характеристикой объекта, в него включается и как сам материал сооружений, объекта, так и ремонтно-отделочные работы; То есть качество ремонта, также определяет потребительское желание его приобрести, по очевидным причинам, и что также подобным образом влияет на цену объекта недвижимости. Но в конечном итоге, лишь в совокупности положительных качеств объекта, как внешних, так и внутренних, определяется его уровень соответствия потребительским качествам,  а методом соотнесения к экономическим стандартам, определяется конечный класс объекта недвижимости.
     
1.1.2. Классификация недвижимости по компоновкам признаков
    Данные компоновки и ориентиры основываются на классическом разделении:
1) по происхождению;
2) функциональному назначению;
3) по формам собственности;
4) по масштабности;
5) готовности к использованию.
    1. По происхождению:
    Происхождение определяют две базовые характеристики, они в свою очередь характеризуются в во всех принципах классификаций; они дополняются наиболее узкими специальными свойствами. К ним относят:
* Естественные. Они возникают вследствие натуральных причин природного характера, такие как земельные участки, разделенные по иным принципам и категориям использования, а также участия их в обороте (изъятые земельные участки из оборота). 
* Искусственные. К данной категории относят сооружения и здания, возникшие в результате человеческой деятельности.
    К определенным типам относят те объекты недвижимости, которые реально существуют. Так природные и естественные контексты или же объекты недвижимого характера, являющиеся таковыми по природе, могут вбирать в себя следующие системы:
* массивы земель, подвергшиеся разделению по видам разрешённого использования;
* лесные массивы;
* ресурсы водного характера;
* зоны особо охраняемые;
* используемые под зоны отдыха и туристические зоны;
* годные под разработку недр;
* изъятые из оборота земли и т.п.
    К искусственным объектам относят те объекты, которые созданы рукотворным трудом, которые дифференцируются по раздельным множественным характеристикам.
    2. По функциональному назначению:
    Сопутствующий функционал производит каждое строение, которое было возведено, а также земельные участки, на основании их сходств образовываются и основания для целей соединения их в группы по признакам.
    Это является самыми дробными и многочисленными качествами дифференциации, на основании которых происходит подразделение на нежилые и жилые, а здания распределяют по видам их функций, используя в качестве тех или иных целей.
    В этом числе земельные участки, утратившие положение природного комплекса в тот момент, когда это вошло в соприкосновение с деятельностью человека, который адаптирует их под различные мероприятия, а также предусматривает процесс извлечения полезности путями, в ходе которых возводятся различные капитальные или иные строения, или же процессы обработки.
    К этому примеру, разделение земельных участков по использованию в следующих целях: под лесопромышленное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство, это имеет структуру внутреннюю, обусловленная кодами использования специального разрешения. Пастбища, сады, луга, огороды, земли – это те наделы личного подсобного хозяйства, которыми они могут подразделяться.
    Это же могут касаться земельных участков под строительство, где не имеется регламента унифицированного характера.
    По критериям архитектуры, а также с включением контекстов инфраструктуры, рассматриваются массивы застройки. 
    Если же слово идет об объектах искусственных, то характеристики являющиеся функциональными имеют широкий перечень:
* нежилые и жилые здания, помещения;
* жилые здания с нежилыми помещениями нижних этажей;
* частный сектор;
* торговые комплексы;
* офисные центры;
* культурно-спортивные центры;
* гостиницы и пансионаты;
* парки, кинотеатры и зоны отдыха;
* дачные посёлки;
* школы, детские сады и т.п.
    При выборке земельного участка в целях составлении проекта строительства  и самого строительства включается назначение функциональное. 
    3. По формам собственности:
    У каждого объекта недвижимости есть владелец в лице юридического или физического лица. Либо же данный объект находится в содержании за счет федеральных или региональных средств и состоит на балансе.
    Выделяют формы собственности аналогичные типам балансодержателей, в численности которых являются собственники:
1. государственная;
2. муниципальная;
3. коммерческая;
4. индивидуальная.
    Гражданско-правовая цепочка характеризующая взаимодействие, выстраивается в зависимости от того, в чьей принадлежности находится недвижимость. К примеру, закрепленные за муниципалитетом и территориями регионов наделы земель, относятся к собственности государства.
    Такие не будут собственниками со всеми вытекающими правами, так как полномочие, которое было делегировано, перешло к ним в основаниях бессрочного и постоянного пользования. Также при этом распоряжение массивами находится в их ведении. Но только в сопоставлении с законами государства, и также при выставлении полного отчета. И вследствие этого, роль уполномоченного посредника играет муниципалитет.
    Но при всём этом, передавать объекты недвижимости гражданам и организация и вести управление имуществом – они вправе:
* в аренду или наём;
* в собственность.
    4. По масштабности:
    Масштабность – это вследствие реорганизации, произошедшее путем разделения или же объединения объектов, которое определяет их таковую способность, свойство объекта. 
    Например: способность объединения в здание имеют нежилые и жилые помещения. А при этом как разделение на помещения допускается лишь зданию.
    В данном примере, учетная единица выступает в виде классификационной базы или основы.
    В целом их допускается комплектовать следующим образом:
* земельный массив;
* земельный участок;
* частный дом с участком, коттедж;
* дачный домик, дачный участок;
* комплексы промышленных строений и сооружений;
* здание для промышленных целей;
* многоквартирный многоэтажный дом;
* малоэтажный дом;
* отдельная квартира;
* секция или подъезд, этаж секции;
* комплекс административных сооружений;
* офисное помещение;
* торговый комплекс;
* торговое помещение.
    Кадастровый номер учета является основным свойством перечисленных объектов.
    5. По готовности к использованию:
    Помещения и здания, не допускающие и допускающие его в эксплуатацию, выделяют на базовом основании. Недвижимое имущество на рынке делится на типы в основаниях характеристик базовых данных:
    Строения, являющиеся капитальными и готовыми, которые приобрели статус данного характера после того как строительство было закончено и сдано в эксплуатацию. Они получают разрешение на использование беспрепятственно, но с соблюдением назначения целевого.
    Объекты будут считаться недостроенными тогда, когда будут утверждены и получены на руки выписки из документаций градостроения, но до самого момента введения в эксплуатацию.
    При вступлении здания в такую стадию как заморозка, требующая обеспечения документами, то оно статус свой изначальный утрачивает. Данное положение действительно тогда и в отношении тех объектов, которые выставленные на торги, и в той же численности объекты, выставленные по причинам банкротств организаций.
    В данную классовую категорию принято относить:
* Помещения или здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции.
* Требующие сноса, аварийные строения.
 1.2.   Нормативно-правовая база оценочной деятельности
     Нормативно-правовая база – принимающиеся в определенных формах правотворческими органами, специальный сборник официальных (изданных) документов. Обязательное всеобщим кругом, государственное предписание временного либо же постоянного характера является – нормой права.
     Придание юридической силы словам, доведение объема правила поведения до адресата, и закрепление информации правового характера является основным назначением нормативно-правовых документаций.
    Юридическая сила — это возможность применения документа юридического характера, либо же применение законодательства на этой территории и в данное время.
    Акты нормативно-правового характера действуют со дня когда оно вступает в силу и до того дня, когда оно утрачивает данную силу. При этом силу они имеют лишь в данной государственной территории, или муниципального или автономного образования. На подзаконные акты, имеющие низкую юридическую силу, и законы подразделяются нормативно-правовые акты по степени применимости. Наивысшую юридическую силу имеет – Конституция Российской Федерации.
    Данную иерархическую систему имеют нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации:
* Конституция Российской Федерации;
* Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);
* Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
* Федеральные стандарты оценки (ФСО);
* Правила относящиеся к оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщик, а также стандарты;
* Иные документации уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).
    Общие базы относящиеся к функционированию основных государственных институтов определяют Конституция и Кодексы, но относящиеся к деятельности оценщиков в общих и основных чертах.
    1. Первый тип документов нормативной базы оценочной деятельности – это документации уровня федерального, постановления и законы власти государства. И в первую очередь к ним относится: Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так как главнейшим документом в структуре нормативного регулирования оценочной деятельности является данный Закон. Данный Закон рассматривает термины и основы правового характера оценочного функционирования, государственного базу регулирования деятельности оценки, случаи ситуаций, когда необходимо обязательное проведение оценки, статус и функционал саморегулируемой организации оценщиков, требования к заданиям на оценочную работу, а также к отчету об оценке и т.д. 
    Данное законодательство подвергалось неоднократным поправкам (иногда по нескольку раз в течении года), а в данный момент времени действует он уже в 35-ой редакции. Это говорит о том, что у разработчиков не было достаточного уровня квалификации, а также о сырости её первого издания 18 летней давности, ну и конечно вследствие вмешательства и участии оценочного сообщества в его следующих разработках. После такового уровня количества доработок и редакций, законная структура установилась недостаточно последовательной, и порядочность изложения нелегким образом изыскивается в нём; необходимость о создании нового и логически более выверенного закона, давно существует среди мнений опытных оценщиков.
    Кроме этого, закон от 01.12.07 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» относят к типу документации первого разряда, кодифицированные законы (в частности, Гражданский кодекс, который регулирующий основу договорных сторон взаимоотношений оценочной работы), а также е законодательные акты другого характера, предназначенные обеспечивать эффективное функционирование деятельности оценки.
    2. Второй тип документов – стандарты оценки федерального значения, определяющий основополагающие требования к проведению и порядку оценочной деятельности, и самого его осуществления. Различают подразделение стандартов оценочной деятельности на следующие типы документаций: федеральные стандарты (это второй тип документаций), и правила и стандарты деятельности оценки (четвертый тип).
    Федеральные стандарты оценки (за исключением стандартов, которые устанавливают круг требований к осуществлению оценки в целях определения кадастровой стоимости) разрабатываются и находятся в разработке у национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков или оценочных саморегулируемых организаций и предоставляются на изучение в Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития Российской Федерации. Следующим этапом Минэкономразвития Российской Федерации утверждает их своим изданием приказа. Министерство экономического развития Российской Федерации разрабатывает федеральные стандарты самостоятельно тогда, когда этим не справляются разработчики саморегулируемых организаций, в соответствие программе разработки федеральных стандартов оценки.
    В настоящее время функционируют 11 федеральных стандартов:
    1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15,
    2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.05.15,
    3. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.05.15,
    4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10,
    5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.11,
    6. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11,
    7. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14,
    8. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15,
    9. «Оценка для целей залога (ФСО №9) от 01.06.15,
    10. «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10) от 01.06.15,
    11. «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО №11) от 22.06.15.
    Международные стандарты оценки взяты за основу в разработке местных федеральных стандартов оценочной деятельности, как это отмечено в законодательстве. Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) разрабатывает данные международные стандарты оценки, начиная с 1985 года. В нём объединен опыт квалифицированных оценщиков от свыше 50-ти стран мира.
    Считалось, что в момент, когда вступит в силу Концепция развития деятельности оценки в Российской Федерации в 2006 году, Федеральные стандарты будут в разработке путями инкорпорации международных стандартов оценочной деятельности в законы России, и адаптирования их к условия российской деятельности оценки. Это сэкономило бы уровень силы, а также время на разработку национальных стандартов. Но в стечении времени, стало ясно, что сами международные стандарты оценки не во всех случаях соответствуют уровням стандартизации международного уровня ISO, к тому же их перевод аутентичного характера участками идёт наперекор с законами Российской Федерации, относительно некоторого перечня понятий правового характера. Таким образом, следование точнейшим образом по словам МСО в федеральных стандартах России затруднено.  
    Кроме международных стандартов оценочной деятельности имеют место быть и другие стандарты оценки. В Соединенных Штатах Америки это USPAP, они обязательны к применению на континентах Северной Америки, они включают в себя около 10 стандартов с отдельными описаниями и истолкованиями. Стандарты оценки EVS, разрабатываемые в Брюсселе группой ассоциаций оценщиков Европы, относятся в пользовании непосредственно самой Европой. В состав же их включается 9 стандартов с толкованиями и приложением, но их методика и термины также не  полностью соответствуют с российским законодательством.
    3. Третий уровень нормативных документов – методические документы Министерства экономического развития РФ, а также других российских служб, издаваемые кроме стандартов оценки. И так, периодично Министерство экономического развития отправляет письма в ответ на запросы экспертов и саморегулируемой организации, объясняя тонкие вопросы технического характера, касающиеся деятельности оценки. Предотвращать серьезнейшие разбирательства в суде, а также сокращать затраты средств и времени профессиональных оценщиков, помогает наличие писем подобного характера.
    4. Четвертый тип нормативных документов – правила и стандарты деятельности оценки. Документы внутреннего характера СРО, разрабатываемые саморегулируемой организацией оценщиков лично. Данные документы не должны входить в противоречие Федеральному закону «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Внутренние правила этики, положения о страхованиях, о членстве, о фонде компенсации и прочее включает в себя правила и стандарты деятельности оценки саморегулируемой организации. 
    Весь объем всех нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность оценки, а также иные юридические регулирующие документации не должны нарушать, а также должны соответствовать Конституции Российской Федерации.
1.3.   Принципы и подходы оценки недвижимого имущества
1.3.1. Виды стоимости и цель оценки недвижимости
    Оценка стоимости недвижимости – это применяемые подходы и в рамках подходов методы оценочной деятельности, вследствие которой определяется рыночная стоимость объекта недвижимости или его отдельных прав по отношениям оцениваемых объектов. При оценивании стоимости объектов, включается: определения стоимостей прав собственности или других прав, таких как право аренды, право пользований и другие, по отношениям к различным объектам недвижимости.
    Виды стоимости – это совокупность разновидностей стоимостей, характеризующих ту или иную стоимость в своём уникальном качестве, и его использование для определенных экономических целей, то есть его предполагаемым использованием.
    Определяющийся предположительным использованием результата оценочной деятельности, стоимость конкретного характера, указывается в целях использования понятий стоимости оценки. 
    Следующие разновидности используются при выполнении оценочной деятельности:
1) рыночная стоимость;
2) инвестиционная стоимость;
3) ликвидационная стоимость;
4) кадастровая стоимость.
    1. При выявлении рыночных стоимостей объекта, выбранных для целей его оценки, отбирается вероятнейшая стоимость, по которой оценочный объект на дату оценки может быть продан. Отчуждение происходит на открытом рынке, при конкурентных условиях и когда стороны сделки действуют в разумном порядке, имея при этом всю информацию, которая необходима для этого, и также когда обстоятельства чрезвычайного порядка никаким образом не отражаются на величине сделки, то есть в данных ситуациях: 
* одна стороны в сделке продавать объект не имеет обязанности, а сторона другая не в обязанностях принимать исполнительство;
* стороны данной сделки отлично проинформированы о предметах или предмете сделки, и действуют в интересах лишь своих;
* В типичной для аналогичных объектов оценки, объект, над которым производилась оценка, предоставлен на рынке посредствами публичной оферты;
* Когда принудительных методов по отношению к выполнению сделки сторон не было с чьей-либо стороны совершено, и цена данной сделки представляет вознаграждение в разумных пределах;
* В денежной форме должен был выражен платеж за объект оценки.
    То, что объект предоставлен посредствами публичной оферты на открытом рынке, означает таковую возможность отчуждения на открытом рынке; Типичная для аналогичных объектов, но при таком случае экспозиционный срок объекта недвижимости на рынках обязан быть достаточным для целей привлечения внимания большого количества потенциальных покупателей.  
    Наиболее высокая цена в разумных ценовых соображения продавца, а также наиболее маленькая цена среди самых достижимых, в разумных ценовых соображениях для покупателя - предполагает разумность действия сторонами сделки.
    Полнота доступных информаций предполагает, что стороны выполняемой сделки в полной степени осознают информацию о предметах данной сделки, всё выполняют, в стремлении достигать сделочных условий, наиболее эффективных по мнению каждого из сторон, в соотношении с объемом информаций о состояниях рынка и объектах оценки, доступные на оценочную дату.
    Наличие мотивов сторонами сделок в целях выполнения сделки, без наличия мер принудительного характера по отношению к сторонам, предполагает отсутствие обстоятельств чрезвычайного уровня.
    В частных случаях, стоимость рыночная выискивается оценщиком в следующих ситуациях: 
* при изымании собственности для нужд государственного значения;
* когда определяется стоимость размещаемых общественных акций, которые были приобретены обществом на основании решения всеобщего акционерного собрания или же по решению директорского совета (совета наблюдения) общества;
* при определении стоимостей объектов в целях залога, в этом числе и ипотека;
* при определениях стоимостей вкладов неденежного образа в капитал уставный (складочный);
*.......................