Коммерческая деятельность в сфере недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«БАЙКАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(ФГБОУ ВО «БГУ»)

Кафедра                 Логистики и коммерции

Направление подготовки 

                                                                                           Торговое дело

				

			Профиль

	Логистика и коммерция

	

БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА

на тему: «Коммерческая деятельность в сфере недвижимости» 



Заведующий кафедрой:	         		                      Колодин Виктор Семенович

__________________________            доктор экономических наук, профессор

                    (подпись)			                         (степень, звание, И.О.Ф.)

Руководитель:                                                           Колодин Виктор Семенович

___________________________          доктор экономических наук, профессор

                   (подпись)		                                          (степень, звание, И.О.Ф.)

Нормоконтролер:	                                           Щепина Светлана Владиславовна

                                                                                          старший преподаватель

                    (подпись)			                               (степень, звание, И.О.Ф.)

Студент гр. ЗК-12:                                          Протченко Маргарита Андреевна

               

                      (подпись)					                  (И.О.Ф.)





Иркутск, 20_16_г.






Содержание

		Введение	3

		Глава 1. Теоретические аспекты исследования рынка недвижимости	7

			1.1.	Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база	7

		1.2. Структура рынка недвижимости	16

		1.3. Сделки с объектами недвижимости	21

		Глава 2. Организация коммерческой деятельности на рынке недвижимости (на примере агентства  ПКФ "Сакура")	29

		2.1. Анализ рынка недвижимости в Иркутской области	29

		2.2. Организационно-экономическая характеристика деятельности ПКФ "Сакура"	42

		2.3. Коммерческая деятельность ПКФ "Сакура" на рынке недвижимости	47

		Глава 3. Совершенствование коммерческой деятельности на рынке недвижимости	54

			3.1.	Современные тенденции на рынке недвижимости	54

			3.2.	Совершенствование методики оценки недвижимости	65

			3.3.	Электронная коммерция на рынке недвижимости	73

		Заключение	78

		Список использованной литературы	81

		



			







Введение

Рынок недвижимости является важным элементом хозяйства каждой страны, что обусловливается социальной значимостью недвижимости и ее стабильными качествами как инвестиционного актива. Рынок недвижимости тесно связан с другими структурными компонентами экономической системы, вследствие этого, процессы, которые на нем происходят, напрямую влияют на экономическую конъюнктуру. 

Именно рынок недвижимости обеспечивает создание материально-вещественной основы для функционирования коммерческих и некоммерческих структур, рынков труда, капиталов, товаров и услуг. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости, поступлением в бюджет налогов на недвижимое имущество и сборов, уплачиваемых при исполнении сделок с данным видом активов.

Среди отечественных ученых, которые разрабатывали подходы к оценке недвижимости, финансового обеспечения проектов на рынке недвижимости, исследовали проблемы управления коммерческой недвижимостью целесообразно назвать Агафонову М. С., Березина А. В., Гочияеву Л. А., Журавлева Н. В., Медведева М. А., Рубинштейна Е. Д., Фомина М. А. и др.

Несмотря на высокий уровень внимания к проблемам рынка недвижимости и коммерческой деятельности в сфере недвижимости, в экономической литературе недостаточно глубоко проработаны его современные тенденции. Наиболее актуальными в данном направлении являются теоретические аспекты формирования рынка недвижимости, проблемы привлечения инвестиционных ресурсов, оценки инвестиционной привлекательности региональных рынков недвижимости и определение путей ее повышения.

Таким образом, актуальность и недостаточный уровень научной разработки вышеназванных проблем требуют углубления и систематизации теоретических и прикладных аспектов формирования и развития коммерческой деятельности в сфере недвижимости. Указанные факторы определили тему дипломного исследования и его основные направления.

Целью бакалаврской работы является разработка теоретических и практических основ организации коммерческой деятельности в сфере недвижимости.

Достижение цели исследования предполагает решение таких задач:

- раскрыть понятие, субъекты рынка недвижимости и законодательную базу;

- описать структуру рынка недвижимости;

- систематизировать основные сделки с объектами недвижимости;

- проанализировать рынок недвижимости в Иркутской области;

- описать организационно-экономическую характеристику деятельности ПКФ «Сакура»;

- оценить коммерческую деятельность ПКФ "Сакура" на рынке недвижимости;

- раскрыть современные тенденции на рынке недвижимости в условиях мирового финансового кризиса;

- обосновать совершенствование методики оценки недвижимости;

- предложить использование электронной коммерции на рынке недвижимости.

Объектом исследования являются экономические процессы формирования и функционирования рынка недвижимости на государственном, региональном уровне и на уровне ПКФ "Сакура".

Предметом исследования являются основы формирования рынков недвижимости в Российской Федерации.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды в области экономической теории, региональной экономики, теории и практики менеджмента, научные исследования по вопросам оценки недвижимости, инвестиционной деятельности, управления, экономического и статистического анализа, коммерческой деятельности.

В процессе исследования и систематизации полученных результатов использовались общенаучные методы: абстрактно-теоретический – для определения теоретико-методических основ формирования рынков недвижимости; исторический – для исследования процесса формирования региональных рынков недвижимости; диалектический – для выявления сущности понятия "недвижимость"; индукции и дедукции, анализа и синтеза – для анализа концептуальных основ формирования и функционирования региональных рынков недвижимости. Специальные методы: формализации, сравнения, экономический и статистический анализ – для исследования динамики развития региональных рынков недвижимости.

Рынок недвижимости является важным элементом хозяйства каждой страны, что обусловливается социальной значимостью недвижимости и ее стабильными качествами как инвестиционного актива. Рынок недвижимости тесно связан с другими структурными компонентами экономической системы, вследствие этого, процессы, которые на нем происходят, напрямую влияют на экономическую конъюнктуру. 

Именно рынок недвижимости обеспечивает создание материально-вещественной основы для функционирования коммерческих и некоммерческих структур, рынков труда, капиталов, товаров и услуг. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости, поступлением в бюджет налогов на недвижимое имущество и сборов, уплачиваемых при исполнении сделок с данным видом активов.



















































Глава 1. Теоретические аспекты исследования рынка недвижимости

			Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Понятие "недвижимость" появилось еще во времена римского права. Согласно нормам римского права, недвижимыми считали те вещи, которые невозможно было сдвинуть и переместить с места без нанесения им вреда. К недвижимости в римском праве принадлежали земля и дома.

Недвижимость становится центром экономических отношений, что возникают между различными субъектами по поводу ее купли-продажи, аренды, залога, инвестирования, финансирования, регистрации прав собственности, налогообложения, передачи в наследство и проч. Процессы разгосударствления и приватизация недвижимой собственности, начавшиеся со становлением рыночной экономики, сопровождались определением рыночной стоимости недвижимости, которую можно установить только на основе затрат. В процессе приватизации недвижимость становится экономико-правовым объектом рыночных отношений и превращается в товар со специфическими признаками.

Анализируя современные законодательные и нормативно-правые акты Российской Федерации, можно отметить более однозначное определение недвижимости определяется ст. 130 Гражданского кодекса РФ, где к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 

Итак, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что в российском законодательстве имеющиеся смысловые расхождения в толковании понятия "недвижимость", которое должно отвечать существующим рыночным условиям и международной экономико-правовой практике. Такая нечеткость приводит к существенному отставанию экономико-правового обеспечения функционирования рынка недвижимости Российской Федерации от потребностей рыночной экономики в целом.

Недвижимость по своей природе является экономическим благом длительного потребления. В ходе потребления этого блага потребительская стоимость недвижимости удовлетворяет потребности потребителя услуги и переходит в форму материализованной или нематериализированной полезности - результат. Потребления услуги по использованию недвижимости может отделяться в самостоятельный процесс, вокруг которого складываются особые отношения.

С экономической точки зрения недвижимость может рассматривать как в узком, так и широком смысле. В узком понимании, с экономико-правовой точки зрения, недвижность определяется как материальные объекты, что имеют незыблемую экономическую связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения вреда (земельным участки, жилые и нежилые дома, сооружения или их частей). В широком экономическом смысле, недвижимость - это капитал, сращенный с землей.

В рыночной экономике наряду с другими видами рынков рынок недвижимости является одним из важнейших составляющих экономической системы. Вместе с тем, рынок недвижимости как важная составляющая рыночной экономики имеет особые закономерности развития и функционирования. Он тесно связан с рынками факторов производства, ценных бумаг, капитала, потребительских товаров, существенно влияет на финансово-денежные потоки и формирование рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. Именно это обусловливает необходимость определения собственного места рынку недвижимости в системе категорий экономической теории и его углубленного теоретического осмысления.

Рынок недвижимости имеет важное значение в обеспечении эффективного функционирования всех элементов экономической системы, а также в создании оптимальных условий для развития инвестиционных процессов и обеспечении экономического роста. 

Рынок недвижимости, как утверждает Шепелева О. М. и        Самойлова С. С. , - "это особый вид рынка, на котором объектом купли-продажи или залога для получения кредита является недвижимость... один из основных видов рынка, который во взаимодействии с рынком товаров и услуг и рынком капиталов определяет особенности хозяйственного механизма современной экономики".

Отражая взаимодействие рынка недвижимости с другими рынками, данное определение, однако, не дает полного ответа на вопрос, какие субъекты принимают участие в системе функционирования рынка недвижимости, каким образом происходит передача прав собственности на объекты недвижимости.

По мнению Печенкина А. В., "рынок недвижимости - это система экономических, гражданско-правовых отношений, возникающих по поводу объектов недвижимости и прав на них, в рамках которой формируется спрос, предложение, цена и стоимость на указанные объекты".

В то же время эти авторы не обосновывают разницу между понятиями "стоимость" и "цена" на объекты недвижимости, а также механизмы, которые, собственно, и будут обеспечивать такое различия их содержания и сущности.

Чибикова Т. В. разделяет мнение зарубежных ученых Д. Фридмана и Н. Ордуея, которые предлагают толковать понятие "рынок недвижимости" как определенный набор механизмов, помощью которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и разделяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Как видим, определение этого понятия полностью не дает четкого ответа на вопрос: какими есть механизмы передачи прав на собственность и как с помощью них устанавливаются цены. Четче и содержательнее, на наш взгляд, есть авторская позиция Журавлева Н. В., который отмечает, что рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникают при осуществлении операций с недвижимостью. К особенностям рынка недвижимости указанных автор предлагает отнести следующие:

- величину спроса на объекты недвижимости чаще определяют географические и исторические факторы;

- спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменимым;

- сделки на рынке недвижимости требуют государственной регистрации;

- вложение капитала в недвижимость требует затрат на поддержание объекта в надлежащем функциональном назначении, уплаты налогов на владение недвижимостью, уплаты налогов и сборов, связанных с соглашением с недвижимостью.

Многочисленные особенности рынка недвижимости дают основание характеризовать его как специфический сектор национальной экономики, что характеризуется цикличным характером, высокой степенью регулирующего воздействия, несбалансированностью спроса и предложения, ростом стоимости объекта недвижимости, низкой ликвидностью, высоким уровнем транзакционных издержек, ограниченным количеством продавцов и покупателей, недостаточным уровнем изученности.

Как отмечает Рубинштейн Е. Д., рынок недвижимости как составляющая часть рыночного пространства обладает присущими ему закономерностями, которые заключаются в циклических колебаниях активности и цен вместе с экономическими, инвестиционными и другими циклами, в тесной связи с другими рынками (валютным, фондовым), что способствует движению капитала на рынок недвижимости и динамике цен на нем. Между тем движущей силой рынка недвижимости является совокупность рисков инвестирования в него в сравнении с альтернативными формами вложения средств. В этом смысле отдельного внимания требуют исследования взаимосвязи тенденций развития рынка недвижимости и доходности ценных бумаг, темпов инфляции национальной валюты, а также повышение ее курса относительно других валют; формирование цен на основные равновесия спроса и предложения или независимости тенденций изменения цен от соотношения спроса и предложения.

Таким образом, рынок недвижимости во взаимодействии с рынком товаров и услуг и рынком капиталов определяет особенности хозяйственного механизма современной трансформационной экономики. В странах с развитой рыночной структурой рынок недвижимости, обслуживая куплю- продажу объектов недвижимости и инвестиционные процессы экономики, образует базис, на котором развивается остальные виды экономической деятельности.

К субъектам рынка недвижимости относятся физические и юридические лица, которые активно способствуют повышению эффективности его развития.

На рынке недвижимости Российской Федерации взаимодействуют две группы субъектов. 

1. Покупатели (арендаторы) – инвесторы, вкладывающие собственные, заимствованные или привлеченные средства и обеспечивают их целевое использование. Покупатель – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо, а также орган государственного управления, которые имеют право на данную операцию по закону. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

2. Продавцы (арендодатели) – собственники объектов недвижимости – любая юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости (домохозяйства, предприятия всех форм собственности, фонды госимущества, органы, уполномоченные местной властью).

	Остальных участников, осуществляющих регулирующие функции и представляющих инфраструктуру рынка жилой недвижимости, также можно разделить на две группы: 

				1. Государственные органы – на рынке недвижимости выполняют две основные функции: регулирующую (формирование целостной нормативной базы регулирования рынка) и хозяйственную (вовлечение в хозяйственный оборот недвижимой собственности с целью заработка средств для финансирования бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории). 

	К регулирующим государственным органам на рынке жилой недвижимости относятся: 

	- Ростехинвентаризация, Федеральное бюро технической инвентаризации (БТИ) – предприятие аккредитовано на проведение работ по техническому учету и инвентаризации на всей территории России и является федеральным государственным предприятием;

				- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Основными функциями на рынке жилой недвижимости являются: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдача информации о зарегистрированных правах, кадастровый учет и оценка объектов недвижимости и др. ;

				- нотариальные конторы;

				- налоговые инспекции;

	- жилищные инспекции;

	- Арбитражные суды, учреждения Минюста РФ, а также другие органы государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы и др. 

	2. Посредники и участники рынка, обеспечивающие функционирование инфраструктуры рынка жилья. Основным мотивом их деятельности является получение дохода на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с минимальным риском совершить требуемую операцию на рынке недвижимости. К ним относят: риэлтерские фирмы, агентства независимой оценки, страховые компании, банки, регистраторы, рекламные и маркетинговые агентства.

Также существуют различные подходы к классификации объектов недвижимости.

Например, Чибикова Т. В., в своей работе выделяет следующие группы объектов в составе недвижимости, как земля; жилье; нежилые помещения; предприятия; здания и сооружения; участки лесного фонда; воздушные и морские суда. 

В России все объекты недвижимости по своему происхождению и характеру использования разделяются на земельные участки, жилую и нежилую недвижимость. Объектами жилой недвижимости в соответствии с Жилищным кодексом РФ признаются изолированные помещения, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания людей, поскольку отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В целом рынок недвижимости характеризуется как большим и недостаточно урегулированным элементом экономической системы, что, как доказывает текущий масштабный мировой экономический кризис, провоцирует социальную и экономическую нестабильность. Особую роль в этой связи для развития рынка недвижимости играет несовершенный механизм финансовых операций на рынке недвижимости, в первую очередь ипотечного кредитования, инвестиционных проектов в сфере строительства.

Следовательно, для дальнейшего развития рынка недвижимости важным является целенаправленная деятельность государства на создание соответствующего правового поля, с помощью которого осуществлялось бы регулирование деятельности профессиональных участников рынка, которые свою деятельность направляют на создание и развитие объектов недвижимости, обеспечение эффективных сделок с ними, и построение соответствующей системы налогообложения недвижимости.

Для более продуктивного функционирования рынка недвижимости важную роль играет теоретико-прикладное обоснование эффективной системы управления недвижимостью, которое бы позволило задействовать ряд механизмов, направленных на создание ключевых элементов инфраструктуры региональных рынков недвижимости, увеличение поступлений в местные бюджеты, проведения единой долгосрочной политики в сфере эффективного управления земельной собственностью страны.

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			1.2. Структура рынка недвижимости

Структура рынка жилой недвижимости весьма неоднородна. На основе различных критериев внутри него можно выделить сегменты, характеризующиеся собственными моделями поведения. Так, по целям приобретения жилья рынок можно разделить на потребительский и инвестиционный сегменты. Для потребительского сегмента целью покупателей жилья является изменение параметров потребительского выбора, сопровождающееся улучшением (иногда ухудшением) жилищных условий. Жилье, приобретаемое в потребительских целях, приносит его владельцу полезность. На инвестиционном сегменте жилая недвижимость рассматривается как актив, способный приносить спекулятивный доход (при продаже) либо ренту (при сдаче жилья в аренду). 

			На рынке жилой недвижимости выделяются два сегмента: первичный и вторичный. Первичный рынок жилой недвижимости представляет собой часть рынка жилой недвижимости, на котором продаваемые объекты (частные жилые дома или квартиры в строящихся или только что сданных в эксплуатацию домах) еще не эксплуатировались по назначению, и права собственности на такие объекты еще не зарегистрированы в уполномоченном государственном органе. После сдачи объекта жилой недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на него, и с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности данный объект является предметом сделок уже в сегменте вторичного рынка жилья. Вторичный рынок жилой недвижимости охватывает оставшуюся часть рынка жилой недвижимости – здесь представлены объекты жилой недвижимости, уже имеющие "историю": предыдущих собственников. 

Рынок недвижимости России разделяют на такие типы: рынок земли и других природных ресурсов, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости (здания, сооружения непроизводственного назначения), рынок промышленной недвижимости (производственные здания и сооружения).

			Итак, рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам (рис. 1.1).

По способу совершения сделок рынок недвижимости разделяют на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости понимают совокупность операций, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода объектов недвижимости от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены на вторичном рынке – это особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

По-разному реагируют первичный и вторичный рынок недвижимости на изменение экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Например, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

			

Рынок недвижимости

По способам осуществления сделок

первичный рынок

вторичный рынок

По степени готовности к эксплуатации

По видам сделок

рынок купли-продажи

рынок аренды

рынок ипотеки

рынок вещных прав (доверительное управление)

рынок незавершенного строительства

рынок нового строительства

рынок строительства, что подлежит реконструкции

По функциональным назначениям

рынок жилой недвижимости

рынок производственных помещений

рынок непроизводственных помещений

рынок торговых помещений

рынок гостиниц и т.д.

По функциональным процессам на рынке

сектор развития (создания) недвижимости

сектор оборота прав на недвижимость

сектор управления и эксплуатации

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			Рис. 1.1. Структура рынка недвижимости

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости продолжается месяцы или даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Следовательно, вторичный рынок является более инертным из-за того, что решения на нем принимается множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке недвижимости, где продажа – это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

По функциональным процессам, происходящими на рынке недвижимости, выделяют следующие три сектора:

- сектор развития (создания) объектов недвижимости;

- сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

- сектор оборота прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Сектор развития (создания) объектов недвижимости отвечает за организацию системы развития объектов недвижимости, развитие территорий и непосредственно развитие (создание) объектов недвижимости. Это инвестиционно - строительный этап развития объектов недвижимости, что предполагает инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию.

Сектор управления (эксплуатации) недвижимости – эксплуатация, ремонт, поддержка – отслеживает степень влияния тех или иных факторов, или других товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота. 

Сектор оборота прав на объекты недвижимости – продажа, аренда и тому подобное, формирует рыночную цену на объекты недвижимости.

			Таким образом, сегментация рынка недвижимости может производиться по различным признакам в зависимости от задач исследования: целям приобретения жилья, первичности (вторичности) вхождения на рынок, особенностям введения в эксплуатацию объектов жилой недвижимости и регистрации прав собственности, технологиям возведения и материалам. В дальнейшем исследовании мы будем опираться на три основных обобщающих классификации рынка жилья: по целям приобретения жилья, его участию в обороте и по качеству жилья.

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			

			1.3. Сделки с объектами недвижимости

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Существует классификация сделок по различным признакам. 

1. В зависимости от количества участников, сделки бывают одно-, двух-, и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например, составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса.

2. В зависимости от цели: операции по приобретению права пользования объектом недвижимости и операции с приобретения права собственности.

3. По такому критерию, как соблюдение законодательных нормативов операции бывают действительными и недействительными.

Операция с объектами недвижимости это – единство четырех элементов:

1. Субъектов – лиц, участников сделки.

2. Субъективной стороны – единства воли и волеизъявления участников операции.

3. Формы (обязательно письменно).

4. Содержания операции.

Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Например, сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной – это означает, что она изначально не порождает прав и обязанностей сторон. 

Операции с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения: во-первых, юридический факт, который порождает права и обязанности; во-вторых, собственно правоотношения, содержание которых составляют эти права и обязанности. Форма сделки является или условием ее действительности (при государственной регистрации), или основой для использования определенных процессуальных прав.

С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением владельца, так и с изменением права пользования и владения.

Операциями со сменой собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия как целостного имущественного комплекса (таблица 1.1). 

Таблица 1.1

Основные характеристики операций с объектами недвижимости [составлено автором за данными ]

Вид операции

Цель

Необходимость государственной регистрации сделки

Необходимость нотариального свидетельства сделки

Купля- продажа

Передача права собственности

+

+

Мена



+

Не обязательно

Дарение



+

+

Рента



+

+

Доверительное управление



+

+



По операции купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка, целостного имущественного комплекса, жилого дома или квартиры, другого недвижимого имущества) одна сторона – продавец передает или обязуется передать объект недвижимости в собственность другой стороне – покупателю, а покупатель принимает или обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную денежную сумму.

Основной целью сделки купли-продажи является передача права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Соответственно сторонами операции выступают продавец и покупатель. По общему правилу ими могут быть любые субъекты гражданских правоотношений – физические, юридические лица или государство.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Сделка по продаже объекта недвижимости подлежит налогообложению. В России эти вопросы регламентированы Налоговым Кодексом, где отмечается, что сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, которое продает недвижимость. Физическое лицо обязано отобразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

За операцией мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мины обязательно оформляется в письменной форме и визируется обеими сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами операции могут быть граждане и юридические лица. Операция мены подлежит налогообложению, при условии получения денежной компенсации за отчуждаемый объект. 

Дарения объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Сделка дарения может быть отменена в случае, если:

- имеет место покушение на жизнь, здоровье, собственности дарителя, его родителей, жены (мужа) или детей со стороны одаряемого;

- причинение дарителю телесных повреждений;

- плохого обращения с подарком, которое может привести к потере вещи, что имеет для дарителя большую неимущественную ценность;

- небрежное отношение одаряемого к вещи, что составляет историческую, научную, культурную ценность, эта вещь может быть уничтожена или существенно повреждена;

- если на момент предъявления требования дар является сохраненным. Подаренное недвижимое имущество облагается налогом. В России налогообложение происходит по правилам, установленным для налогообложения наследия.

За операцией ренты одна сторона (получатель ренты) передает второй стороне (плательщику ренты) в собственность недвижимость, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой операции заключается в письменной форме обязательно удостоверяется нотариально и подлежит также государственной регистрации. Если эти условия не выполнены, сделка считается недействительной.

Договором ренты может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (бессрочная рента) или в течение определенного срока. Размер ренты устанавливается договором. Имущество может быть передано в собственность и безвозмездно.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, которая передается под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на покупателя объекта недвижимости. 

По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и госуд.......................