История развития института самовольной постройки

МИНОБРНАУКИ РОССИИ 
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Костромской государственный университет»
 «КГУ»
ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ ИМ. Ю. П. НОВИЦКОГО КГУ
КАФЕДРА ГРАЖДАНСКО – ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
40.03.01  «ЮРИСПРУДЕНЦИЯ»



ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ
Выпускная квалификационная работа
                          





    Исполнитель____________                               Макарова Светлана  Игоревна     
 группа 12-ЗЮ-105
    Руководитель  ____________                                Колесов Роман Николаевич
                                                                                                             доцент, к.ю.н.





Кострома 2017
ОГЛАВЛЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3
1.ИНСТИТУТ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ……………………………………………………………………………..7
     1.1. История развития института самовольной постройки……………7
     1.2. Правовые аспекты самовольного строительства и место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности в современном гражданском праве……………………………………………….14
2.ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ  САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ……………………………………………………………………26
     2.1. Правовые признаки самовольной постройки………………………26
     2.2. Анализ судебной практики и перспективы совершенствования законодательства в области самовольного строительства……………………37
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………57



















	
ВВЕДЕНИЕ

     Впервые понятие самовольной постройки появилось в действующем Гражданском кодексе РФ, вступившем в силу 1 января 1995 года. 
     Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное пользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
     Актуальность  выпускной квалификационной работы проявляется в том, что самовольные постройки встречаются буквально на каждом шагу, а их правовой статус определен в законодательстве по меньшей мере.
     Также актуальность выбранной темы подчеркивают реформы, происходящие в области градостроительного и земельного законодательства.
     После возведения неразрешенной постройки вокруг объекта недвижимости своеобразный правовой вакуум. Эту неопределенность необходимо разрешать с учетом интересов как собственника земельного участка, так и лица, осуществившего застройку.
     Актуальность исследуемой темы связана со значительным распространением исследуемого явления самовольной постройки и заключается в необходимости разработки рекомендаций по совершенствованию законодательства в области самовольного строительства.
     Целью исследования выпускной квалификационной работы состоит в том, чтобы на основе изучения законодательства, научной литературы и правоприменительной практики раскрыть и комплексно исследовать гражданско-правовой институт самовольной постройки, раскрыть сущность самовольной постройки, места ее в гражданском праве, как способа приобретения права собственности.
     Задачи исследования:
1) изучить историю развития института самовольной постройки;
2) рассмотреть правовые аспекты самовольного строительства и место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности;
3) рассмотреть правовые признаки самовольной постройки, исследовать основания для признания постройки самовольной;
4) проанализировать судебную практику со спорными ситуациями, возникающими по поводу самовольной постройки;
5) выявить перспективы совершенствования законодательства в области самовольной постройки.
     Объектом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие в рамках законодательного регулирования самовольного строительства как гражданско-правового института.
     Предметом исследования являются нормы законодательства, регулирующие вопросы правового статуса самовольной постройки, судебная практика по данному вопросу, теоретические источники.
     По вопросам исследования данной работы существует довольно значительное число литературы. 
     Теоретическая база настоящей выпускной квалификационной работы включает в себя труды А.В. Демкиной1, К.Г. Гуцу2, В.Н. Бетхер3, А.Г. Григорьевой4,  А.В. Виданова5 и других ученых.
     В своей статье А.Г. Григорьева рассматривает проблемы правового регулирования и тенденции развития института самовольной постройки6.
     В работе В.Н. Бетхер освещаются некоторые аспекты становления и развития правовых норм о самовольном строительстве, а также иных самовольных действиях, связанных с изменением объектов недвижимости7.
     Труд К.Г. Гуцу посвящен исследованию истории зарождения и развития норм о самовольном строительстве в России8.
     А.В. Виданов свою статью посвящает рассмотрению проблем правового регулирования самовольной постройки, как основания возникновения права собственности9.
     Нормативную базу исследования работы составили Гражданский кодекс Российской Федерации10, Градостроительный кодекс Российской Федерации11, Земельный кодекс Российской Федерации12,  федеральные законы, региональное законодательство регулирующее вопросы самовольного строительства, и другие нормативные акты.
     Научная новизна исследования обусловлена отсутствием теоретических источников, всесторонне раскрывающих избранную для исследования тему.
     Практическое значение исследования заключается в том, что материалы исследования могут использоваться в качестве рекомендаций по совершенствованию законодательства в области самовольного строительства, правовом регулировании самовольной постройки.
     Методологическую основу исследования составляют сравнительно- правовой, нормативный, системно-структурный, общенаучный методы научного познания, метод изучения и обобщения судебной практики. Данные методы позволили осуществить систематизацию многообразных аспектов сложной действительности, связанной с общественными отношениями, возникающими в рамках законодательного регулирования самовольного строительства и предложить некоторые способы по разрешению поставленных в дипломной работе проблем.
     Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав и заключения.
     В первой главе рассматривается история развития института самовольной постройки, правовые аспекты самовольной постройки  и место ее среди способов приобретения права собственности. Во второй главе проводится анализ судебной практики, рассматриваются правовые признаки самовольной постройки.
     В заключении подводятся итоги исследования, формируются окончательные выводы по рассматриваемой теме.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

1.ИНСТИТУТ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1. История развития института самовольной постройки

     С 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Согласно определению, закрепленному в п. 1 ст. 222 ГК РФ13, под самовольной постройкой понимается «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное пользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
     Формально-правовой анализ данной нормы предоставляет возможность сделать вывод о том, что по своей правовой природе самовольная постройка является нарушением норм не только частного, но и публичного права, поскольку самовольный застройщик, виновный в данном деянии, пренебрегает требованиями законодательных и иных нормативно-правовых актов на стадиях землеотвода, подготовки к строительству или в процессе самого строительства.
     Самовольную постройку можно рассматривать как социальное и правовое явление, которое возникает на грани частных и публичных интересов. С одной стороны, данное явление представляет законный частноправовой интерес владельца земельного участка, с другой – правоотношения, которые императивно регламентируются и контролируются органами публичной власти. Поэтому цель норм гражданского права, регулирующих вопросы самовольного строительства, заключается в соблюдении равновесия частных и публичных интересов14. 
     Отправной  точкой исследования самовольной постройки должны стать источники римского права, значение которого трудно переоценить. По словам И.А. Покровского, «римское право занимает в истории человечества исключительное место: оно пережило создавший его народ»15. «Материальное действие его не исчезло и теперь все самое ценное из него перелито в параграфы и статьи современных кодексов и действует под именем этих последних»16.
     Вопросы регламентации возведения самовольной постройки имеют глубокие исторические корни. Римское право содержало положение: все самовольные постройки являются собственностью лица, которому принадлежит земельный участок в силу правила superficiem solo cedere. Это правило устанавливало, что все имущество, находящееся на поверхности земли, следует земельному участку, то есть закрепляло право следования. Как отмечает О.В. Гумилевская, «отличительной особенностью данного правового подхода к застройке являлось приобретение права собственности на возведенное строение не собственником земельного участка, а застройщиком по договору о праве застройки»17.
     Регулирование отношений по самовольному строительству нашло отражение в правовых нормах Древнего Рима. Уровень регламентации общественных отношений в сфере строительства в то время не обладал той степенью детализации, которая присуща современному этапу развития права, поэтому к самовольному строительству, согласно нормам римского частного права, можно было отнести лишь случаи возведения постройки из строительных материалов, принадлежащих одному лицу, на земельном участке другого лица. Подобные случаи рассматривались римскими юристами в качестве основания приобретения права собственности, а именно как приращение (соединение) вещей, причем соединение движимой вещи (строительных материалов) с недвижимой (земельным участком) в форме возведения постройки получило наименование inaedificatio (застройка)18. Институции Гая содержали следующее правило: «Постройка, воздвигнутая кем-либо на нашей земле, хотя бы кто-либо построил ее для себя, становится по естественному праву нашею, так как построенное на поверхности принадлежит собственнику земли»19.
     Необходимо обозначить, что римскими юристами была выработана правовая конструкция несамовольной застройки земельного участка одного лица материалами и силами другого лица. Данная конструкция получила название superficies (суперфиций).
     Суперфициарное право можно определить как «вещное, полное, наследственное и отчуждаемое право пользования и извлечения плодов на здание, принадлежащее навсегда или на условленное продолжительное время тому, кто возвел это здание на чужом участке с согласия собственника»20.
     Влияние римского права и права зарубежных стран на формирование российского вещного права имело существенные ограничения, связанные с генезисом собственности и права собственности в России.
     К.П. Победоносцев отмечал, что «образовалось у нас своеобычное вотчинное право на землю, такое право, которого нельзя подвести ни под одну из римских категорий»21.
     В Своде законов 1832 г. был закреплен такой способ приобретения права собственности, как застройка, т.е. случаи соединения движимости (строительных материалов) с недвижимостью (землей). «Застроение» создавало право собственности на стороне собственника земли (т. X, ч. 1, ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Сравнительная ценность земельного участка и здания не имели никакого значения. Особую роль играло наличие прочной и неразрывной связи строения и земли под ним «без нарушения сущности»22.
     Русское гражданское право выработало своеобразный аналог римского института superficies. Этот институт получил название "право застройки" и впервые был введен Законом о праве застройки от 23 июня 1912 г. Право застройки понималось как вещное право срочного и наследственного, обременяемого и отчуждаемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение23.
     Появление этого института породило споры цивилистов относительно принадлежности права собственности на постройку в случае ее возведения в рамках реализации права застройки. По мнению В.И. Синайского, собственником постройки должен был признаваться застройщик, а собственник земли имел право «с наступлением срока права застройки оставить строения за собой по самой низкой их оценке - стоимости их как строений на снос»24. 
     Российское дореволюционное гражданское законодательство во многом восприняло основные положения римского частного права. Отечественные правовые акты вплоть до начала XIX в. содержали лишь фрагментарные нормы о самовольном строительстве, которые закрепляли допустимость приобретения права на строение при наличии некоторых условий как для собственника земли, так и для застройщика (например при исполнении обязанности собственником земли уплатить строителю полную стоимость постройки, при уплате застройщиком собственнику земли компенсации)25.
     Разумно отметить, ГК РСФСР 1964 г. категорически отрицал возможность признания за самовольным застройщиком какого-либо права. Такие постройки в силу ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. подлежали сносу гражданином, осуществившим самовольную постройку, или за его счет либо могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местных советов народных депутатов. Более того, самовольное строительство преследовалось в уголовном (ст. 199 УК РСФСР) и административном порядке26.
     Следует отметить, что в отличие от Гражданского кодекса РФ 1994 г., предыдущий – Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. – предусматривал более жесткие меры в случае самовольного строительства и ужесточал ответственность вплоть до уголовной, что являлось скорее мерой устрашения, нежели разумным способом борьбы с таким явлением, как самовольная постройка27.
     Для применения санкций в виде сноса постройки либо безвозмездного ее изъятия в собственность государства требовалось наличие хотя бы одного из следующих условий:
1) возведение постройки без соответствующего разрешения;
2) осуществление процесса строительства без надлежаще утвержденного проекта либо с существенными отступлениями от данного проекта;
3) грубое нарушение основных строительных норм и правил28. 
     После принятия части первой ГК РФ нормы ст. 222 претерпевали незначительные изменения. Поэтому  с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»29 было исключено положение о возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. 
     В настоящее время признать право собственности на самовольную постройку, можно за лицом, у которого земельный участок находится: в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании30. При этом сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
     Согласно п. 1 ст. 1079 ГК РФ31 осуществление строительной и иной, связанной с нею деятельности законодатель относит к деятельности, создающей повышенную опасность для окружающих. Самовольное строительство приобрело широкое распространение, что порождает за собой определенные риски (технические, техногенные, экологические и др.), которые наносят вред окружающей среде, средствам производства, а также пагубно влияют на жизнь и здоровье людей.
     Возникнувшая ситуация не отвечает интересам общества, для которого важны стабильность и защита от опасностей путем предоставления гарантий, обеспеченных качественными нормами гражданского права, их надлежащим исполнением и должным контролем со стороны государства за их исполнением.
     Нельзя не сделать акцент и на нововведения, которые содержатся в п. 4 ст. 222 ГК РФ32, исходя из которого орган местного самоуправления в настоящее время имеет право принимать решение о сносе самовольных построек. Следовательно, вопрос о сносе самовольно возведенного строения может быть решен во внесудебном порядке. Это значит, что органы местного самоуправления правомочны принимать решение о сносе самовольной постройки, если она возведена на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями пользования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения33.
     Согласно пунктам 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно34. Никто не имеет права извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Свое влияние принцип добросовестности осуществляет и на институт самовольной постройки, в частности на возможность ее легализации. Так как возведение самовольной постройки является правонарушением, законодатель предполагает негативные последствия – на объект самовольного строительства право собственности не возникает, таким объектом нельзя распорядиться, а самовольная постройка принадлежит сносу.
1.2. Правовые аспекты самовольного строительства и место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности в современном гражданском праве

     Во всех развитых правопорядках строительство недвижимости начинается с формирования и оформления соответствующих прав на земельный участок, на котором предполагается возвести такую недвижимость. Зачастую в современных условиях строительство объектов недвижимости изначально начинается в обход закона, в отсутствие необходимой разрешительной документации, в первую очередь отвода земельного участка под строительство. Как следствие, такой объект подпадает под признаки самовольной постройки. 
     Объектом самовольной постройки может быть жилой дом, пристройка части жилого дома, строения и сооружения, не предназначенные для проживания (административное здание, кафе, гараж, скважина водоснабжения), объект незавершенного строительства, самовольная реконструкция объекта.
       Положения ст. 128 ГК РФ не определяют среди объектов гражданских прав самовольную постройку, следовательно ее участие в гражданском обороте по общему правилу не предусмотрено. В то же время правовой режим, статус и признание права собственности на самовольную постройку закреплены в главе 14 ГК РФ и названы как одно из возможных оснований возникновения права собственности.
      Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В то же время согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации35. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.
      Заявить требование о признании права на самовольную постройку может правообладатель земельного участка независимо от того, за чей счет было возведено самовольное строение. Такой подход гражданского законодательства обоснован, потому что «процесс строительства является с юридической точки зрения процессом утраты строительными материалами своей идентичности ... утрата идентичности означает исчезновение самой вещи, как объекта права»36.
     В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества37.
     А. В. Савина охарактеризовывает самовольную постройку как гражданское правонарушение и способ приобретения права собственности38. Она отмечает, что «самовольная постройка как способ приобретения права собственности носит исключительный характер и применяется лишь к тем категориям самовольных построек, у которых устранены нарушения строительных и градостроительных норм и правил, и только формальные нарушения являются препятствием для признания права собственности на них в ином порядке»39.
     В Римском праве строение вообще не рассматривалось в качестве самостоятельного объекта права собственности, оно всегда переходило в собственность обладателя земельного участка. Действовал принцип «единой судьбы», при котором судьба возведенной постройки на чужом земельном участке определяется судьбой земельного участка, на котором она расположена40.
     В п. 2 ст. 222 ГК РФ41 сказано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на него право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Исходя из этого, следует отметить положительную динамику в развитии правил о самовольной постройке по сравнению с ранее действующим законодательством. Авторы А.В. Алабугин и О.Н. Селюгина считают, что «во-первых, ныне действующий Гражданский кодекс совершенно четко в качестве последствия подобной деятельности называет отсутствие права собственности на самовольную постройку, в то время как ст. 109 ГК РСФСР указывала на возможность распоряжения такими объектами, т.е. упоминала лишь об одном из правомочий собственника. Во-вторых, определяя создателя постройки, п. 2 ст. 222 ГК РФ оперирует термином «лицо», тем самым включая в сферу действия как физических, так и юридических лиц. Таким образом, область применения названных правил подверглась существенному расширению не только за счет включения в нее новых объектов, но и путем увеличения количества субъектов, подпадающих под сферу действия ст. 222 ГК РФ»42.
     Статья 263 ГК РФ гласит, что «собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Также статья предусматривает, что последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 настоящего Кодекса»43.
     Фактическое использование земельного участка должно соответствовать его целевому назначению и разрешенному использованию.
     Разрешенное использование земельного участка регламентируется правилами застройки и землепользования, принимаемыми органами местного самоуправления, которые регламентируют:
     1) разрешенные виды использования земельных участков в пределах конкретных территориальных зон;
     2) максимальный и минимальный проценты застройки;
     3)  этажность;
     4) отступы от границ земельного участка при строительстве.
     Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. Средствами доказывания соответствия либо несоответствия целевому назначению и разрешенному использованию являются кадастровые паспорта и кадастровые выписки на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.
     Подпункт 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации также устанавливает, что «собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов»44, таким образом, перечень требований к созданию застройщиком объекта недвижимости на принадлежащем ему земельном участке, по сравнению с ГК РФ, расширен путем конкретизации тех правил, которые должен соблюдать застройщик.
     При рецензировании вопроса об оформлении прав на земельный участок под строительство недвижимости следует учитывать довольно непростой порядок предоставления таких участков, урегулированный Земельным кодексом РФ, который  зависит от двух ключевых моментов: в чьей собственности находится предоставляемый земельный участок и каково функциональное назначение возводимого объекта недвижимости. Земельный кодекс  РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, для целей жилищного строительства.
     Из содержания самовольных действий застройщика по возведению объекта недвижимости, соответствующих признакам незаконно возведенного объекта недвижимости, создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами дает возможность рассудить, что самовольность действий застройщика может выражаться в строительстве объекта недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке в отсутствие соответствующего разрешения собственника либо, если речь идет о собственнике или титульном владельце земельного участка, - в строительстве объекта с нарушением требований о целевом назначении земельного участка или вопреки правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальный зоны, где построен такой объект.
     Лицо, нарушающие нормы градостроительного, земельного и иного законодательства при возведении объекта самовольного строительства без необходимых разрешений и согласований уполномоченных органов и лиц, претерпевает неблагоприятные последствия и несет ответственность в виде обязания снести самовольную постройку и не приобретения им права собственности на нее. Из этого следует, что разрешение законодателем возможности приобретения субъективного права собственности на объект самовольного строительства следует расценивать как отступление из тех правил, которые устанавливают основания приобретения права собственности. Следовательно, нормы гражданского законодательства о самовольном строительстве необходимо воспринять одним из видов гражданских правонарушений,  а уже потом положения данной нормы права можно называть своеобразным основанием возникновения права собственности. 
      Пункт 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности (возникновения права собственности) на самовольное строение в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям, а также защитить интересы застройщика, не оформившего в установленном порядке градостроительную документацию.
     Следует учитывать, что отсутствие надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием для отказа судом в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Действуя в соответствии с государственными, общественными интересами, орган местного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил45.
     Из содержания п. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ46 следует, что право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано в том случае если у него есть титульное право на земельный участок. Но в определении самовольной постройки конкретно не отражены правовые титулы в отношении земельного участка, отведенного для соответствующей цели в установленном законодательством порядке, что теоретически можно предположить возможность установления как вещных, так и обязательственных прав, потому что никаких законных изъятий из перечня прав на земельный участок определение не оговаривает. Таким образом, действующее гражданское законодательство установило возможность легализации незаконно созданного объекта недвижимости.
     По мнению К.И. Скловского, снос самовольной постройки рассматривается как частноправовая санкция47.
     По мнению А.В. Алабугина и О.Н. Селюгиной, «снос самовольной постройки – лишь логическое следствие непризнания права собственности на нее, поскольку самовольное строительство представляет собой правонарушение, результатом которого выступает незаконная постройка, нарушающая права и интересы отдельных граждан и общества в целом, поэтому сохранение подобного объекта будет означать продолжение правонарушения. Следовательно, самой санкцией является непризнание в силу закона права собственности на самовольную постройку»48.
     Отказ признания права собственности за «застройщиком» и возникновение обязанности снести такую постройку может иметь место, если доказана его вина в осуществлении самовольной постройки.
     Для признания постройки самовольной не имеет значения то, что земельный участок предоставлен «застройщику»  на условиях краткосрочной аренды для строительства на нем нового объекта недвижимого имущества и арендные отношения не прекращены. Также не имеет значения, соответствуют ли возведенные здания градостроительным нормам и правилам, если они построены в отсутствие разрешительной документации, разработка которой в соответствии с нормами законодательства о градостроительной деятельности предшествует процессу строительства.
     В правоприменительной практике возникают проблемы в разграничении понятий вновь возведенного строения и реконструкции уже построенного здания. Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. Постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам.
     Согласно абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 ст. 222 ГК РФ49, т.е. когда право собственности на самовольную постройку признано судом. 
     По смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. Основаниями для сноса самовольной постройки в судебном порядке являются:
1) строительство на земельном участке, не предоставленном для этих целей; 
2) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил;
3) отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и (или) акта ввода в эксплуатацию;
4) угроза жизни и здоровью граждан50.
     Сроки сноса и принятия решения о том, что постройка является самовольной, указанные в ст. 222 ГК РФ (7 дней для принятия решения, 7 дней для опубликования, 2 месяца для сноса)51.
     Положения ст. 305 ГК РФ52 предоставляют защиту законному владельцу, т. е. тому лицу, чье владение опирается на закон либо договор.
     Следовательно субъект, не являющийся собственником или законным владельцем земельного участка, требовать его освобождения, в том числе и сноса, находящихся на нем временных построек, не имеет права. Данные требования могут быть предъявлены собственником или органом местного самоуправления в порядке осуществления им контроля за планировкой и застройкой территории муниципального образования.
     С возложением обязанности снести самовольную постройку связано требование доказать тот факт, что лицо, к которому это требование предъявляется, возвело постройку. Это вытекает из п. 2 ст. 222 ГК РФ53 – субъектом является только ее создатель.
     Следует обратить внимание, что п. 2 ст. 222 ГК РФ рассматривается судами как средство правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, и как средство наказания нарушителей правопорядка в сфере строительной деятельности путем наложения на них санкции в виде отсутствия права собственности на возведенные объекты, и, как следствие – необходимость их сноса.
     В то же время гражданское законодательство предусматривает возможность легализации самовольной постройки путем приобретения права собственности на нее. Исходя из последних изменений и дополнений, внесенных Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»54. Подобная возможность может быть реализована как в судебном порядке, так и в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Как отмечает С. Моргунов, «самовольная постройка является едва ли не единственным материальным объектом, из числа вовлекаемых в гражданский оборот, право собственности на который первоначально может возникнуть на основании судебного решения»55. 
     В качестве доказательств принятия мер по легализации постройки выступают:
     1) заявление на выдачу разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию);
     2) решение компетентного органа об отказе в выдаче разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию);
     3) иные документы, подтверждающие попытки истца легализовать постройку.
     Список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой, стал закрытым.  Объектами самовольной постройки, исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ, могут быть только здания, сооружения или другие строения. Законодатель исключил понятие «иное недвижимое имущество», к которому относятся объекты незавершенного строительства.
     Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объект, строительство которого не завершено, не является ни зданием, ни строением, ни сооружением56, он является самостоятельным видом недв.......................