Ипотечное жилищное кредитование и его развитие в России

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
ИМЕНИ Г.В. ПЛЕХАНОВА»
САРАТОВСКИЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)

МАГИСТРАТУРА
КАФЕДРА БАНКОВСКОГО ДЕЛА, ДЕНЕГ И КРЕДИТА

«Допустить к защите»
Заведующий кафедрой
банковского дела, денег и кредита,

д.э.н., профессор

_______________

Коробов Ю.И.

«____» ___________ 2018 г.



ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ)

Направление подготовки 38.04.08 Финансы и кредит
направленность (профиль) программы «Банковское дело»

ТЕМА: «Ипотечное жилищное кредитование и его развитие в России» Выполнил студент Сидорина Анастасия Викторовна Группа 3

Научный руководитель ВКР
Потапова С.В.
доцент кафедры
банковского дела, денег и кредита
к.э.н., доцент

____________
(подпись)


Автор работы:

____________
(подпись)


Саратов
2018

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………



1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования…………….

   1.1 Сущность и экономическое содержание, ипотечного жилищного кредитования…………………………………………………………………….

1.2 Классификация и роль ипотечного жилищного кредитования……….

   1.3 Сравнительный анализ зарубежных практик и российской модели ипотечного жилищного кредитования………………………………………….

2. Анализ развития рынка ипотечного жилищного кредитования……………

   2.1 Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного креди-тования в России……………………………………………………………….

2.2 Механизм ипотечного жилищного кредитования……………………

   2.3 Условия предоставления ипотечного жилищного кредита в россий-ских коммерческих банках………………………………………………………

2.4 Риски ипотечного жилищного кредитования…………………………

2.5 Анализ развития рынка ипотечных ценных бумаг в России………….

3. Проблемы и пути развития рынка ипотечного жилищного кредитования РФ………………………………………………………………………………….

3.1 Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования……

   3.2 Стратегия развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России……………………………………………………………………….


Заключение……………………………………………………………………….





3



7



7

16


24

37


37

47



53

61

67



76

76



84



94




Список использованных источников………………………………………….	97

ВВЕДЕНИЕ



    Актуальность темы исследования. Ипотечное жилищное кредитование в современной экономике страны имеет первоочередное значение и формирует возможности решения важнейшей социальной проблемы - обеспечения имуще-ством граждан. Кроме того, ипотечное кредитование содержит в себе огромный потенциал экономического развития, влияет на повышение стабильности и эф-фективности функционирования банковской системы страны в целом, что в со-вокупности определяет социально-экономическую базу модернизации.

    Основная задача в вопросах ипотечного жилищного кредитования – реше-ние проблем несбалансированности рынка, обоснованных макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов граждан и их дифференциацией, а также региональными и местными социально-экономическими условиями.

    Все это свидетельствует о необходимости формирования надежной инсти-туциональной основы ипотечного жилищного кредитования в целях сохране-ния финансовой стабильности и расширения возможности приобретения не-движимого имущества гражданами на первичном и вторичном рынках.

    Это можно достичь путем организации современных институтов ипотеч-ного кредитования с ориентиром на лучшие отечественные и зарубежные прак-тики. Необходимо внедрение новых ипотечных продуктов и услуг, направлен-ных на повышение доступности кредитования для различных категорий насе-ления. В связи с этим особое значение приобретают различные специализиро-ванные программы жилищного обеспечения, учитывающие составляющую ипотеки.

    Исходя из вышесказанного, актуальность темы диссертационной работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного жилищного кредита в реше-нии актуальной проблемы социально-экономического развития России-обеспечения собственным жильем основной части населения страны, во-вторых, не разработанностью многих методологических и теоретических во-

3

просов функционирования ипотечного жилищного кредита, в-третьих, необхо-димостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершен-ствованию и развитию ипотечного жилищного кредитования в России, активи-зации проявления его социально-экономической роли.

    Степень разработанности проблемы. Очевидная необходимость разви-тия ипотечного кредита в России привела к появлению в последние годы боль-шого количества научных публикаций по данной проблеме. Вопросы, связан-ные с жилищным финансированием и с ипотечным кредитом, рассматривались в работах С. В. Барулина, И. В. Довдиенко, Н. И. Валенцевой, А. Н. Ужегова, Г. А. Цылиной. Различным аспектам организации ипотечного кредитования и об-ращения ипотечных ценных бумаг посвящены работы А. В. Битерякова, В. Д. С. Г. Гончарова, Веремейкиной, Ю. Б. Ильиной, B.C. Колобовой, С. С. Колобо-ва, Н. Б. Косаревой, Е. В. Кудрявцевой, В. А. Кудрявцева, М. П. Логинова, К. В. Ненашевой, А. А. Матвеева, И. В. Павловой, В. К. Селюкова, В. И. Русаева, А. В. Толкушкина, Т. Л. Чащиной. Мировая практика ипотечного жилищного кредитования исследовалась в работах М. Г. Камынкиной, В. В. Меркулова, Н. С. Пастуховой.

    В трудах зарубежных ученых П. Барроса, М. Дестресса, Дж. Кука, Р. Страйка, М. Тейлора, С. Хадсона-Вильсона, Дж. Фридмена и Н. Ордуэя рас-сматриваются вопросы управления и инвестирования в недвижимое имуще-ство. Общетеоретическим вопросам кредита посвящены работы А. И. Архипо-ва, В. И. Букато, А. Г. Грязновой, Е. М. Жукова, Г. Г. Коробовой, Л. П. Кроли-вецкой, О. И. Лаврушина, В. Лексиса, П. Роуза, А. В. Тавасиева, М. М. Ямполь-ского, однако в них не содержится анализа ипотечного жилищного кредитова-ния как особой разновидности кредита.

    Несмотря на высокую значимость указанных выше трудов ученых, следует отметить, что до сих пор не проводилась комплексная оценка развития ипотеч-ного жилищного кредитования. Отечественная теория и практика в данном во-просе недостаточно развиты, и исследования в большинстве случаев фрагмен-

4

тарны, без детального анализа действующих и промежуточных институтов в целях укрепления устойчивости ипотечного жилищного кредитования. Назван-ные обстоятельства определили выбор темы, цели и задачи, объект и предмет настоящего исследования.

    Целью магистерского исследования является раскрытие теоретических основ ипотечного жилищного кредита, анализ действующей практики ипотеч-ного кредитования в современной России и обоснование научных рекоменда-ций по ее совершенствованию и развитию.

    Рабочая гипотеза исследования исходит из предположения, что ипотеч-ное жилищное кредитование в условиях модернизации российской экономики должно стать основным механизмом приобретения жилья в собственность гражданами с дифференцированными доходами, в связи с чем требуется разви-тие теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, разработку но-вых продуктов ипотечного кредитования, систематизацию кредитных рисков, разработку направлений развития данного вида кредитования.

Цели и гипотезе подчинены следующие задачи исследования:

1. рассмотреть сущность и экономическое содержание ипотечного жилищ-

ного кредитования;

2. проанализировать зарубежные модели ипотечного кредитования и рас-

смотреть возможности адаптации их в России;

    3. оценить современное состояние, тенденции и риски рынка ипотечного кредитования в России;

4. исследовать основные проблемы развития ипотечного жилищного кре-

дитования и предложить пути их решения.

    Объектом исследования является рынок ипотечного жилищного кредито-вания в Российской Федерации.

    Предметом исследования является совокупность отношений, возникаю-щих между кредитором и за?мщиком в процессе ипотечного кредитования.



5

    Методологическая основа исследования строится на диалектическом и системном подходах, которые позволят исследовать проблему в целом и от-дельные ее вопросы в динамике, взаимосвязи и взаимообусловленности. В рам-ках системного подхода в магистерской диссертации использованы методы сравнительного, логического, функционально-структурного, финансового и статистико-математического анализа.

    Структура диссертации обусловлена целью, задачами и проблемой ис-следования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка исполь-зованных источников.

В первой главе исследования «Теоретические основы ипотечного жи-

лищного кредитования» раскрывается сущность и экономическое содержа-ние, классификация и роль ипотечного жилищного кредитования, проведен сравнительный анализ зарубежных практик и российской модели ипотечного кредитования.

Во второй главе работы «Анализ развития рынка ипотечного жи-

лищного кредитования» проведен анализ современного состояния и тенден-ций ипотечного жилищного кредитования в России, проанализированы риски ипотечного кредитования и дана оценка развития рынка ипотечных ценных бу-маг в России.

В третьей главе «Проблемы и пути развития рынка ипотечного жи-

лищного кредитования РФ» выделены проблемы развития ипотечного жи-лищного кредитования и предложены пути совершенствования действующей практики.

В заключении обобщены результаты проведенного исследования и сфор-

мулированы авторские выводы.

    При подготовке работы были использованы материалы учебной литерату-ры, периодической печати, ресурсы Интернета, данные открытой отчетности и

сведений коммерческих банков.




6

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность и экономическое содержание ипотечного жилищного кредитования


    Ипотечное жилищное кредитование является универсальным институтом, которое получило широкое развитие в большинстве стран с рыночной эконо-микой, и используется государством в реализации социально-экономической политики. Развитие ипотечного жилищного кредитования способствует форми-рованию конкурентоспособной среды в экономике, ее модернизации и стабили-зации, а также снижению инфляционных процессов и социальной напряженно-сти в обществе вследствие повышения доступного жилья для большей части населения, стимулированию строительства жилья и смежных с ним отраслей экономики, регулирование состояния финансового и банковского секторов, а также усиление инвестиционных процессов на рынке капиталов.

    Широкое использование, значимость и уникальность ипотечного жилищ-ного кредитования определили внимание множества специалистов к изучению данной формы кредитных отношений.

    Рассмотрим подходы отдельных авторов к определению понятия ипотеч-ного жилищного кредитования.

    По мнению И.А. Разумовой, ипотечное жилищное кредитование - это от-ношения по поводу доходного движения стоимости в сфере финансирования недвижимости, предоставленной в долгосрочный заем под залог земли, другого объекта недвижимого имущества или имущественных прав с сохранением за залогодателем права владения и пользования им на принципах возвратности, платности, срочности, дифференциации [27, с. 38].

    В понимании В.А. Горемыкина ипотечное жилищное кредитование - про-цесс получения (выдачи) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имуще-ства, который включает в себя именно: кредитные отношения; операции по мо-

7

билизации финансовых средств, с рынка капиталов; в тоже число относится рефинансирование кредитов, обеспеченные правами требования; сделки на рынке недвижимого имущества [11, с. 36].

    Л.В. Донцова, С.М. Печатникова и М.И. Каменецкий считают, что ипотеч-ное жилищное кредитование – это долгосрочный финансово-кредитный ин-струмент, обеспеченный недвижимым имуществом, который позволяет полу-чать желаемый уровень предоставляемых жилищных услуг и выгод, оказывае-мых жилищным фондом, под будущие доходы [15, с. 42].

    Значительное большинство авторов научных работ по изучаемой пробле-матике обобщают понятия "ипотечный кредит" и "ипотечное кредитование", как правило, определяют их в качестве долгосрочной ссуды, которая предо-ставлена под залог недвижимости на цели покупки жилья. Автор данного ис-следования не разделяет этой позиции и считает, что ипотечный жилищный кредит следует определять как категорию, содержанием которой являются эко-номические отношения по поводу формирования и движения ссуженной стои-мости. Сущность любой категории проявляется через функции, которые выра-жаются присущими ей свойствами.

    На наш взгляд, среди функций категории ипотечного жилищного кредита необходимо выделить базовые, которые свойственны в целом кредиту, и спе-цифические, которые присущие только данной группе кредитных отношений.

    К группе базовых относится функция перераспределения финансовых ре-сурсов. Данная функция способствует образованию достаточного платежеспо-собного спроса граждан для решения его жилищных проблем.

    К группе специфических функций в учебной и научной литературе приня-то относить социальную функцию, функцию формирования рынка жилья и ин-вестиционную функцию.

    Социальная функция наиболее полно определяет сущность ипотечного жилищного кредитования и ориентирована на решение жилищных проблем



8

граждан, также она повышает платежеспособный спрос у населения, при этом способствуя выравниванию его доходов.

    Функция формирования рынка жилья представляется обеспечением по от-ношению к первой функции, так как при отсутствии полноценного жилищного рынка существование ипотечного жилищного кредита становится невозмож-ным.

    Инвестиционная функция выражается двойственно: с одной стороны, де-нежные средства инвестируются гражданами на долгосрочной основе, в резуль-тате чего происходит получение благ социального характера, с другой стороны, ипотечное жилищное кредитование обладает значительными инвестиционными возможностями, которые опосредуют рост процессов воспроизводства и спо-собствуют формированию финансовых ресурсов государства в целом и отдель-ных хозяйствующих субъектов в частности.

    В рассматриваемом контексте следует отметить, что ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредитования высокой зависимостью от наличия достаточных объемов финансовых ресурсов долгосрочного характе-

ра. На наш взгляд, в этой связи, можно утверждать, что совокупность отноше-ний по формированию данных ресурсов является ключевым элементом ипотеч-ного жилищного кредитования. При этом первоочередная роль отводится про-цессу рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. В данной связи в ис-следовательской работе автор выделяет еще одну функцию - рефинансирова-ние.

    По нашему мнению, ипотечный жилищный кредит необходимо определять как экономическую категорию, содержанием которой выступают экономиче-ские отношения по поводу движения ссуженной стоимости, которая выполняет совокупность базовых и специфических функций, в свою очередь, которые направлены на решение жилищных проблем граждан. А ипотечное жилищное кредитование - определяется как процесс, который реализует сущностную ос-нову ипотечного жилищного кредита, направленный на сохранение ссуженной

9

стоимости в целях ее полного и своевременного возврата посредством своих основополагающих принципов: срочности, целевого использования ссуженной стоимости, обеспеченности, платности.

    Таким образом, можно утверждать, что ипотечный жилищный кредит и ипотечное жилищное кредитование образуют логическое единство, которое изображено на Рисунке 1.


























Рисунок 1 - Логическое единство ипотечного кредита и ипотечного кредитования

    Ипотечное жилищное кредитование, являясь разновидностью кредитных отношений, имеет свои особенности. Прежде всего, это относится к его субъ-ектно-объектному составу.

    Субъектный состав отличается довольно большим количеством участни-ков, непосредственно взаимосвязанных в проведении кредитной сделки. К нему относятся: кредиторы, заемщики, операторы вторичного рынка, государство, органы государственной регистрации прав на недвижимость, инвесторы и др. Также специфичен и объектный состав кредитных отношений, в числе которого выступает недвижимое имущество, а именно, то, которое приобретается заем-щиком на заемные средства. Этот состав формирует величину кредита, которая


10

определяется рыночной стоимостью недвижимости, и его долгосрочным харак-тером.

    Качество субъектно-объектного состава ипотечного жилищного кредито-вания определено такими характерными особенностями, как:

1. Потребность граждан в ипотечном жилищном кредитовании определена

в первую очередь несоразмерностью стоимости недвижимого имущества и те-кущих доходов населения.

    2. Ипотечное жилищное кредитование, как и любой другой вид кредитова-ния, подвержено значительным рискам, в большей мере в период кризисных ситуаций в экономике, что требует его обеспечения.

    3. Банкам следует формировать достаточную кредитную базу, т.е. источ-ники долгосрочных и относительно недорогих финансовых ресурсов, а также обязательно наличие развитого фондового рынка.

    4. Существенный социальный аспект, который решается посредством ипо-течного жилищного кредитования, определяет заинтересованность участия гос-ударства в его развитии. Исключительная значимость правового регулирования сферы ипотечного жилищного кредитования делает участие государства обяза-тельным в его правоустанавливающих, право обеспечительных функциях и функциях организатора[30, с. 12].

    Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотечного жилищного кредитования, выступают:

    - Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.06.1998г. «Об ипотеке (залоге не-движимости)»

    - Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной реги-страции недвижимости»

    - Федеральный закон № 188-ФЗ от 29.12.2004г. «Жилищный кодекс Рос-сийской Федерации»

    - Федеральный закон № 136-ФЗ от 25.10.2001г. «Земельный кодекс Рос-сийской Федерации»

11

    - Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельно-сти в Российской Федерации»

- Федеральный закон № 218-ФЗ от 30.12.2004г. «О кредитных историях» Как уже отмечалось ранее, гарантией возврата ипотечного жилищного

кредита является обеспечение, одним из наиболее надежных способов обеспе-чения исполнения обязательств в мировой практике выступает залог, который представляет собой способ обеспечения обязательства заемщика, при котором кредитор приобретая преимущественное право, перед другими кредиторами, в случае неисполнения заемщиком обязательств получает удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества.

    Согласно ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации «предме-том залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования) за исключением того имущества, которое изъято из оборо-та».

    В ипотечном жилищном кредитовании в качестве предмета залога высту-пает недвижимость, важность которой определена следующими ее отличитель-ными особенностями:

    1) сохранением потребительской стоимости жилой недвижимости на дли-тельном промежутке времени, кроме этого повышением ее стоимости в услови-ях нарастания инфляционных процессов, что соответствует долгосрочному ха-рактеру ипотечного жилищного кредитования;

    2) имущественным характером предмета залога, который определяет его конкретность и повышает степень гарантии от кредитных рисков;

    3) обладанием права следования как характерным свойством вещных прав, которое обеспечивает кредитору возможность воспользоваться залогом, как ин-струментом снижения рисков вне зависимости от места нахождения предмета залога и его собственника.

    Ипотечное жилищное кредитование выступает для банков наиболее при-влекательной разновидностью обеспечения кредита, так как в качестве предме-

12

та залога выступает недвижимость. К тому же, использование ипотечного кре-дита обеспечивает надежность залоговых отношений в силу того, что он под-лежит обязательной государственной регистрации, а в случае несостоятельно-сти (банкротства) должника по обязательству, которое обеспеченно ипотечным жилищным кредитом, имущество (предмет ипотеки) не включается в конкурс-ную массу, а, следовательно, происходит исполнение требований кредитора в общем порядке.

    В ипотечном жилищном кредитовании выделяют два направления дея-тельности кредитора: предоставление ипотечных жилищных кредитов гражда-нам, а также их продажа на вторичном рынке для обеспечения привлечения финансовых ресурсов на цели кредитования (рефинансирование). Первое направление реализуется, в основном, банковскими структурами, выступаю-щими одновременно инициаторами рефинансирования ипотечных жилищных кредитов с помощью их уступки на вторичном рынке; второе – финансовыми организациями и фондами, которые приобретают ипотечные активы банков, обеспеченные залогом недвижимости и, впоследствии, выпуская на их основе ипотечные ценные бумаги (облигации) от своего имени. Поскольку указанные ценные бумаги обеспечены недвижимостью, они становятся, достаточно лик-видным инструментом, который позволяет получать постоянный и стабильный доход.

    Экономическое содержание ипотеки и ипотечного кредита наиболее ярко проявляется в процессе ипотечного жилищного кредитования, целью развития которого становится, с одной стороны, улучшение жилищных условий граждан,

а с другой стороны стимулирование спроса на рынке недвижимого имущества и строительства жилья. Ипотечное жилищное кредитование как процесс основы-

вается на совокупности базовых принципов, которые, обеспечивают сохране-ние ссуженной стоимости и ее возврат кредитору, кроме этого образуют мето-дологическую основу функционирования ипотечного жилищного кредитования в целом. В связи с этим, основываясь на вышеизложенном, необходимо сфор-

13

мулировать основные принципы ипотечного жилищного кредитования, кото-

рые представлены в таблице 1.

Таблица 1- Основные принципы ипотечного жилищного кредитования

Принцип
Характеристика
Целевой   характер
Ипотечное  жилищное  кредитование  предполагает  строго  целевую
ипотечного
креди-
направленность использования полученных кредитных средств - ис-
та

ключительно  на  цели  приобретения  недвижимого  имущества  или


его строительство. При ипотечном кредитовании полученные заем-


щиком кредитные средства сразу переводятся продавцу жилья.
Срочность
ипотеч-
Данный принцип особую значимость приобретает ввиду долгосроч-
ного кредита
ного  характера  ипотечного  жилищного  кредитования.  Нарушение


условия срочности возврата ипотечного кредита оказывает дестаби-


лизирующее влияние на работу банка в результате возникновения


диспропорции в привлечении и размещении денежных средств по


срокам.
Платность
ипотеч-
Выражает обязанность заемщика по возврату не только кредитных
ного кредита
средств полученных от банка в полном объеме, но и оплаты права


использования заемных средств. Причем, экономическая сущность


"платы за кредит" заключается в том, чтобы определенная доля до-


хода заемщика перераспределялась в пользу банка предоставившего


ипотечный жилищный кредит.
Обеспеченность
Ипотечное жилищное кредитование предусматривает гарантирован-
ипотечного
креди-
ное обеспечение защиты имущественных интересов кредитора, а в
та

случае возможного не возврата заемщиком полученных от кредито-


ра средств, в виде залога недвижимости. Такой вид залога при дол-


госрочном характере ипотечного кредитования является достаточно


приемлемым, поскольку присутствуют невысокие риски потери сто-


имости предмета залога и его потребительских свойств.

    Необходимо сформулировать и обобщить совокупность внешних и внут-ренних факторов, которые влияют на развитие ипотечного жилищного креди-тования.

    Внешние факторы определены развитием финансовой глобализации. В данных условиях усиливается приток иностранного капитала на отечественные рынки и их воздействие на развитие кредитного рынка в целом и ипотечного жилищного кредитования в частности:

    - экспансия иностранных банков увеличивает доступ на мировые финансо-вые рынки крупнейших отечественных банков, которые ориентируются на за-рубежные источники фондирования;



14

    - дочерние структуры иностранных банков предоставляют новые для национальных банков современные банковские продукты и передовые банков-

ские технологии улучшения качества обслуживания клиентов;

    - наличие иностранных банков приводит к увеличению конкуренции на рынке банковских услуг, что ставит перед российскими банками задачи каче-

ственного развития и приводит к поиску способов оптимизации затрат, к фор-мированию гибкой тарифной политики и совершенствованию риск- менедж-мента.

    Содержание внутренних факторов и характер их влияния на развитие ипо-течного жилищного кредитования допускают классифицировать данные факто-ры на макро- и микроуровнях.

    Внутренние факторы макроуровня имеют фундаментальный характер и оказывают влияние на развитие ипотечного жилищного кредитования в долго-срочной перспективе.

Основными факторами данной группы выступают следующие:

1) Государственная политика, которая заключается, прежде всего, в разра-

ботке стабильности общественно-экономической системы, обеспечивая сниже-ние уровня инфляции, рост платежеспособности граждан за счет собственных доходов, а также формирование динамично развивающегося рынка недвижимо-го имущества.

2) Степень развития национального финансового рынка и уровень его ин-

теграции в мировую финансовую систему, критериями представляются доступ-ность недвижимого имущества для граждан, доля ипотечного жилищного кре-дитования в ВВП государства, а также емкость рынка ипотечных ценных бумаг.

    Внутренние факторы микроуровня определены деятельностью банковской структуры, эффективность которой уменьшает влияние данной группы факто-ров на развитие ипотечного жилищного кредитования. Основу кредитной дея-тельности банка определяет его кредитная политика, которая рассматривается в качестве основного элемента банковского риск-менеджмента.

15

    Таким образом, на основании рассмотренной сущности ипотечного жи-лищного кредитования можно сказать, что ипотечный кредит следует рассмат-ривать как категорию, содержанием которой выступают экономические взаи-моотношения относительно формирования и движения ссуженной стоимости. Выявлены особенности в организации и финансировании ипотечного жилищ-ного кредитования, которые позволили дополнить функции ипотечного креди-та, выделив дополнительную функцию - рефинансирование, как один из суще-ственных и специфических, которая заключается в формировании финансовых ресурсов для развития ипотечного жилищного кредитования.


1.2 Классификация и роль ипотечного жилищного кредитования



    Ипотечные жилищные кредиты могут быть классифицированы по различ-ным признакам.

1. По объекту недвижимости выделяют:

- земельные участки;

    - квартиры, жилые дома и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назна-

чения;

    - недвижимое имущество незаверш?нное строительством, которое возво-дится на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства России.

2. По целям кредитования выделяют:

    - приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одили несколько семей в качестве основного или дополнительного ме-

ста жительства;

    - приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;

16

- приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора выделяют:

    Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принад-лежности и по степени специализации, данные представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Классификация ипотечных жилищных кредитов по виду кредитора

По статусу
По принадлежности
По степени специализации
- Банковские
- Государственные
- Универсальные
- Небанковские
- Частные
- Специализированные

- Общественные


4. По виду за?мщиков выделают: ? как субъектов кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; ? по степени связи за?мщиков кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;

• сотрудникам фирм-клиентов банка;

• клиентам риэлторских фирм;

• лицам, проживающим в данном регионе;

• всем желающим.

7. По способу амортизации долга выделают:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

- ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

- ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

- ипотечные кредиты, которые предусматривают финансовый интерес кре-

дитора.

8. По виду процентной ставки выделяют:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;



17

- кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения выделяют:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа):

    Сумма первоначального взноса ипотечного жилищного кредита может со-ставлять от 10 до 100% стоимости заложенного недвижимого имущества.

11. По срокам кредитования выделяют:

    В ряде стран классификация кредитов различается по срокам, данные представлены в таблице 3.

Таблица 3 – Классификация ипотечных жилищных кредитов по срокам

Виды
ипотечных
Страны


жилищных кредитов
Великобритания
США
Россия




Краткосрочные
До 3-х лет
До 1 года
До 1 года
Среднесрочные
3-10 лет
1-10 лет
1-3 года
Долгосрочные
Более 10 лет
Более 10 лет
Более 3-х лет

    К сожалению, в Российской Федерации на сегодняшний день практически нет специализированных ипотечных банков. Ипотечным жилищным кредито-

ванием занимаются многие коммерческие банки. Рискованность этих операций определяет дороговизну ипотечного кредита, и тем самым недоступность его для большинства граждан. Как свидетельствует отечественная банковская практика, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обраще-нии взыскания на заложенное недвижимое имущество.

    В первые годы развития ипотечного жилищного кредитования для умень-шения риска кредитных операций отечественными банками широко использо-валась схема «аренда с правом выкупа». Эта схема предусматривает переход недвижимого имущества в собственность дочерней структуры банка до полно-го погашения ипотечного жилищного кредита. Имея недвижимое имущество в

18

своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспо-собного за?мщика и практически гарантирует полный возврат кредита. Вместе

с тем, решается проблема организации расч?тов за приобретенное недвижимое имущество. Но все же данная схема невыгодна для за?мщика ипотечного жи-

лищного кредита. Во-первых, при оформлении ипотечного кредита за?мщик нес?т высокие расходы. Во-вторых, за?мщик может лишиться части уже вы-плаченных денежных средств, при невозможности заплатить сумму очередного ежемесячного платежа. В-третьих, за?мщик также теряет свои денежные сред-ства и надежду на получение недвижимого имущества, в случае банкротства банка (кредитора). Вместе с тем, суд может признать сделку ничтожной пото-му, как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.

    Другим способом уменьшения ипотечного риска кредитования будет наличие поручителя.

    Как правило, это организация, в которой работает за?мщик. Существует несколько вариантов взаимодействия коммерческих банков и организаций.

    1) Жилищные ссуды организаций своим работникам. Многие организации улучшают жилищные условия своих работников пут?м ссудного финансирова-

ния жилищного строительства или покупки недвижимого имущества работни-кам. В большинстве случаев, это беспроцентные ипотечные кредиты на 5 – 10 лет с ежемесячной выплатой части долга за недвижимое имущество.

2) Продажа недвижимого имущества работникам с рассрочкой платежа.

Выбранное работником имущество покупается с вторичного рынка жилья са-мой организацией на свой баланс. Это может быть не организация, а специаль-ное риэлтерское агентство, которое учреждено для указанных целей организа-цией, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с организацией. К тому же, право собственности на недвижимое имущество к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты жилья. В случае пе-

19

рехода права собственности на недвижимое имущество в момент заключения договора купли-продажи жилья организацией или его дочерним риэлтором мо-жет быть оформлена ипотека (залог) имущества под предоставленную рассроч-ку. Такой способ исключает понятие выгоды в виде процентов по кредиту ор-ганизации своему работнику и соответственно исключает налог на доходы, ко-торые связаны с этой выгодой. Роль банка заключается в кредитном рефинан-сировании организаций на сумму и срок рассрочек, которые она установила для своих работников.

3) Ипотечное кредитование работников организаций на покупку имуще-

ства или жилищное строительство под поручительство этих организаций. Банк выступает первичным ипотечным кредитором заемщика. В этом случае по ре-шению руководства организации работнику предоставляется возможность об-ратиться в банк за получением потребительского кредита на покупку имуще-ства или жилищное строительство. Причем в числе прочих документов на по-лучение потребительского кредита заемщик предоставляет в банк договор по-ручительства организации в сумме кредита и процентов по нему. Исходя из этого, банк существенно понижает кредитный риск. Чаще всего организация не только гарантирует погашение потребительского кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной процентной ставкой и льготной ставкой, упла-чиваемую работником.

    4) Как одна из разновидностей финансирования строительства жилья с участием коммерческих банков можно рассматривать кредитование строитель-ных предприятий-застройщиков недвижимого имущества под будущие поступ-ления от инвесторов (или дольщиков). Строительные предприятия, которые осуществляют жилищное строительство помещений на основании договора об инвестировании строительства жилья, в большинстве случаев, свободных де-нежных средств не имеют и ведут жилищное строительство на деньги инвесто-ров.



20

    На современном этапе в Российской Федерации уже сформирован рынок ипотечного жилищного кредитования, участники которого выдают гражданам ипотечные жилищные кредиты на различных условиях: коммерческие банки, которые имеют приличный портфель закладных: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и .......................