Государственные услуги в сфере ЖКХ и их правовое сопровождение

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ им. А. И. ГЕРЦЕНА»




Направление подготовки/ Специальность подготовки 38.04.01 Экономика

Основная (профессиональная) образовательная программа
Экономика и управление в сфере услуг
 


Выпускная квалификационная работа

«Государственные услуги в сфере ЖКХ и их правовое сопровождение»

Обучающегося 3 курса
     Заочная форма обучения
     Джансуевой Эльмиры Юсуповны
     
     Научный руководитель:
     доктор экономических наук, доцент
     Кузнецова Валентина Петровна
     
     Рецензент:
     Директор  СПБ ГКУ 
     «Жилищное агентство 
     Адмиралтейского района» 
Кузнецов А.Ю.
     

Санкт-Петербург
2016
СОДЕРЖАНИЕ
Введение………………………………………………………………………. 
Глава 1 Теоретические основы формирования государственных услуг                       в сфере ЖКХ………………………………………………………............
1.1.  Экономическая сущность, основные характеристики, классификация                                        и особенности государственных услуг……………………………………..
1.2.  Нормативно-правовое сопровождение государственных услуг в сфере ЖКХ………………………………………………………………………. 
1.3.  Зарубежный опыт оказания государственных услуг в сфере ЖКХ……………………………................................................
Глава 2. Экономико-правовой механизм формирования жилищно-коммунальных услуг в зависимости от способа управления многоквартирным домом………………………………………………………….
2.1. Оказание жилищно-коммунальных услуг при управлении управляющей организацией………………………………………………………….…..…
2.2. Товарищество собственников жилья и правовые нормы, регулирующие сферу оказания жилищно-коммунальных услуг ……………………………
2.3. Правовое регулирование оказания жилищно-коммунальных услуг
 при непосредственном управлении многоквартирным домом……………….
2.4. Организация работы по взысканию долгов в ЖКХ………………………..
Глава 3.  Совершенствование  форм реализации жилищно-коммунальных услуг муниципального образования
3.1.Основные направления государственной поддержки процесса реализации комплекса жилищно-коммунальных услуг…………………………………..
3.2. Формирование  современных  структур в сфере реализации жилищно-коммунальных услуг………………………………………………………………
3.3. Анализ правовых актов Санкт-Петербурга, регулирующих 
отношения в области оказания жилищно-коммунальных услуг …..…………..
Заключение …………………………………………………………………….
Список использованных источников ………………………………………… 
     Введение
	Начало формирования ныне действующего правового регулирования в области оказания жилищно-коммунальных услуг приходится на времена административно-командной системы, когда граждане, не имея права собственности на жилые помещения фактически освобождались от содержания и управления, как жилых помещений, так и всего домовладения в целом. Управление владение и обслуживание жилищного фонда осуществлялось преимущественно государством. Переход к рыночной экономике и последующая массовая передача жилья в частные руки привели к необходимости изменения действующей системы управления жилищным фондом и обновления законодательства, регулирующего область оказания жилищно-коммунальных услуг. В рамках реализации поставленных задач был разработан ряд важнейших документов по основам федеральной жилищной политики1, по реформе жилищно-коммунального хозяйства по ценовой и тарифной политике в жилищно-коммунальном хозяйстве2:
     по модернизации и реформированию жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы3, программа РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»4
     - и другие основополагающие документы.
     Несмотря на принятие значительного количества нормативно-правовых актов за последние 20 лет, предметом регулирования которых являются, в том числе, и правоотношения в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг, запланированный эффект проведенных мероприятий не получен. Причин к тому довольно много, как специфичных (монополизм ресурсоснабжающих организаций, диктующих свои, зачастую невыгодные для управляющих организаций и потребителей, условия; неопределенный статус договора на управление общим имуществом многоквартирного дома; отсутствие доступной для понимания граждан схемы формирования органами государственной власти нормативов и  тарифов на жилищно-коммунальные услуги и т.д.), так и общих (правовой инфантилизм и нигилизм населения, нестабильная экономическая ситуация в стране и  в мире в целом и т.п.). Именно проблемы реализации правового регулирования отношений в области жилищно-коммунальных услуг, а также периодическое возвращение политики государства к модели непосредственной гражданской организации управления                                                        жилищно-коммунальным хозяйством влекут за собой постоянную актуальность темы настоящего исследования.
     Объектом исследования в настоящей работе выступают жилищно-коммунальные услуги.
     Предмет исследования составляют экономико-правовые нормы гражданского и жилищного права, регулирующие область оказания жилищно-коммунальных услуг.
     Целью исследования являются комплексное изучение теоретических и практических проблем экономико-правового регулирования области оказания жилищно-коммунальных услуг, поиск возможных путей по совершенствованию российского законодательства, а также правоприменительной деятельности судов, государственных органов исполнительной власти, физических и юридических лиц.
     Для достижения указанных целей с помощью  исторического, аналитического, сравнительного и иных подходов автором работы были поставлены следующие задачи:
     - проанализировать понятия: «услуга», «жилищно-коммунальные услуги», раскрыть объем и содержание этих понятий на основе действующего законодательства и научных теорий в данной области;
     - проанализировать предметы действия гражданского и жилищного законодательства в области регулирования сферы оказания жилищно-коммунальных услуг;
     - проанализировать особенности правового регулирования области оказания жилищно-коммунальных услуг в зависимости от способов управления многоквартирными домами;
     - выявить проблемы применения действующего законодательства, регулирующего оказание жилищно-коммунальных услуг в субъектах РФ 
     - проанализировать полномочия субъектов РФ в области правового  регулирования сферы оказания жилищно-коммунальных услуг
      - исследовать акты Санкт-Петербурга, регулирующие отношения                          в области оказания жилищно-коммунальных услуг 
     - определить пути совершенствования правовых норм, регулирующих деятельность по оказанию жилищно-коммунальных услуг.
     Теоретической основой исследования послужили работы ученых в области теории права и заслуженных цивилистов Ю.А. Тихомирова, С.С. Алексеева, А.Ф.Черданцева, О.С.Иоффе, Ю.Х.Калмыкова, Е.А.Пучкова, И.Л.Брауде, А.Ю.Кабалкина, А.В.Малько и других отечественных ученых-правоведов.
     В работе впервые исследована двойственная правовая природа жилищных и коммунальных услуг как объектов одновременно гражданского и жилищного права. 
     Структура работы обусловлена целями и задачами проводимого исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Глава 1. Теоретические основы формирования государственных услуг в сфере ЖКХ.
     Сфера жилищно-коммунальных услуг представляет собой одну из важнейших отраслей в государственной инфраструктуре. Оставаясь одним из нерыночных секторов экономики, сфера ЖКХ призвана обеспечивать условия нормальной жизнедеятельности населения и функционирования городских структур.
     Специфика экономической деятельности сферы услуг в целом и ее отдельных отраслей в частности определяется особенностями природы услуги. Е.Н. Жильцов, внесший значительный вклад в развитие теоретических основ экономики общественного сектора, указывает на двойственную, симбиозную природу сферы услуг как "потребительного производства", придающую специфический многослойный характер экономическим отношениям в сфере услуг5.
     Традиционно парадигма услуги строится на выявлении специфических признаков услуги, характеризующих ее отличие от товара, таких как неосязаемость, несохраняемость (невозможность накапливания), неотделимость (одновременность производства и потребления), непостоянство. Однако следует учитывать, что эти специфические характеристики могут быть присущи услуге в большей или меньшей степени, т.е. быть в определенном диапазоне.
     И.В. Христофоровой6 предложено уточнить парадигму услуги, основываясь на том, что основная характеристика услуги – нематериальность. Автор констатирует, что "остальные характеристики в современных условиях потеряли свою актуальность – услуги могут быть оказаны при помощи техники и(или) технологии, без непосредственного участия людей, следовательно, могут быть в разной степени отделимы, сохраняемы и стандартизированы". Применительно ко всей сфере услуг (с учетом их многообразия) данное утверждение видится несколько категоричным. Однако по отношению к исследуемой в настоящей работе сфере жилищно-коммунальных услуг такая постановка вопроса вполне оправдана. Более того, анализируя наличие тех или иных специфических характеристик услуги непосредственно у жилищно-коммунальных услуг, следует признать, что некоторые из них имеют материальные признаки. Услуги, предоставляемые в жилищно-коммунальной сфере, могут быть в виде доведенных до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (тепловая и электрическая энергия, вода, газ), а также в виде непосредственно работ на объекте (обслуживание жилых домов, различные виды ремонтных работ и т.д.).
     Основной обобщающей характеристикой сферы жилищно-коммунальных услуг является ее необходимость для функционирования и жизнеобеспечения городов и населенных пунктов. Так, "…жилищный фонд вызывает многочисленные мультипликационные воздействия на отрасли, которые обеспечивают его функционирование и удовлетворение жизненно важных потребностей людей, связанных с его использованием. Жилищный фонд выступает одновременно и как предмет потребления, и как средство (условие) воспроизводства социума". Потребление коммунальных услуг носитнасущный характер. В отношении их не стоит вопрос "Потреблять или не потреблять?" – это необходимость.
     Т.К. Руткаускас обосновывает следующее определение ЖКУ:                                                                                 "жилищно-коммунальные услуги – это конкретный результат экономически полезной деятельности, выражающей отношения между производителем и потребителями по производству, восстановлению и поддержанию надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния объектов жилищно-коммунального назначения, проявляющейся либо в виде товара, либо в виде действий или деятельности».                                          
     Данная формулировка содержит явное противоречие: услуги – результат деятельности, проявляющейся в виде товара.
С экономической точки зрения жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой территориальный целевой комплекс, являющийся объектом регионального управления, ключевым звеном городской экономики. С позиций материальной сущности территориальный целевой комплекс есть совокупность целевых внутрирегиональных комплексов и связанных с ними отдельных предприятий и организаций. Целевые комплексы способствуют разрешению противоречия между высоким уровнем обобществления производственных сил и ведомственной разрозненностью системы управления.
     Жилищно-коммунальное хозяйство – часть городского хозяйства, осуществляющая оказание услуг, обеспечивающих сохранность и возможность эксплуатации жилого объекта. Предприятия городского хозяйства образуют комплекс различных, но взаимосвязанных подотраслей, включающий: жилищное хозяйство с ремонтно-эксплуатационными организациями; теплоэнергетическое хозяйство; водопроводно-канализационное хозяйство; газовое хозяйство; электрохозяйство; дорожно-строительное хозяйство; благоустройство, озеленение; предоставление ритуальных услуг; банно-прачечных услуг; гостиничных услуг, услуг технической инвентаризации строений. Представленный перечень подотраслей городского хозяйства позволяет дифференцировать предоставляемые ими услуги в следующие группы:
1. Услуги, непосредственно связанные с функционированием жилого объекта: водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда.
2. Услуги по развитию инфраструктуры и благоустройству жилого района: озеленение населенных пунктов; дорожно-строительные работы; уборка улиц; вывоз бытовых отходов.
3. Услуги, связанные с удовлетворением потребностей населения в сфере быта: банно-прачечные услуги, гостиничные услуги, ритуальные услуги.
В литературных источниках по экономике общественного сектора все услуги классифицируются как экономические блага: 1) на общественные услуги в чистом виде; 2) частные услуги в чистом виде; 3) услуги смешанного характера (обладающие в разных пропорциях свойствами как частного, так и общественного блага). В рассматриваемых трех группах услуг городского хозяйства услуги по развитию инфраструктуры и благоустройству жилых районов можно отнести к общественным услугам в чистом виде; услуги, связанные с удовлетворением потребностей населения в сфере быта, – к частным услугам в чистом виде. В рамках данного исследования нас в большей степени интересует вопрос отнесения к какому-либо из трех типов благ именно жилищно-коммунальных услуг.
     В условиях перехода к рыночной экономике формирование нового хозяйственного механизма в жилищно-коммунальной сфере было сориентировано на радикальные изменения в отношениях собственности, на развитие рыночных отношений и соответствующих им институтов с передачей многих функций, которые ранее были присущи государству.
     По мнению А. Карандеева, хозяйственный механизм в условиях рыночной экономики – более сложная система, чем хозяйственный механизм, присущий административно-командной модели экономики. Рыночная экономика связана с глубоким общественным разделением труда, что ведет к расширению кооперационных связей между субъектами хозяйствования различного профиля. Присущие рыночному пространству риск и неопределенность накладывают отпечаток на возникающие экономические связи между хозяйствующими субъектами, между поставщиками и потребителями. При всей сложности хозяйственного механизма следует подчеркнуть его большую динамичность. Развитие конкурентных начал вызывает постоянное изменение форм организации производства, распределения, обмена и потребления.
Специфика хозяйственного механизма сферы жилищно-коммунальных услуг заключается в необходимости обеспечения взаимодействия сфер деятельности, где возможно развитие конкурентных начал (ремонт, эксплуатация жилищного фонда) и сфер деятельности, где возможности конкуренции ограничены (естественные монополии в водоснабжении, теплоснабжении).
Формирование нового хозяйственного механизма в сфере жилищно-коммунальных услуг невозможно без воздействия на этот процесс государства. Способность предприятий сферы жилищно-коммунальных услуг обеспечивать расширенное воспроизводство определяет демографические и социальные процессы в обществе. По этой причине формирование и функционирование хозяйственного механизма предполагает тесное взаимодействие всех уровней управления (федерального центра, субъектов РФ, органов местного самоуправления). Такая тесная взаимосвязь уровней государственного управления не присуща другим отраслям и комплексам, что является еще одной специфической чертой хозяйственного механизма сферы жилищно-коммунальных услуг.
С началом преобразований в ЖКХ проблемы функционирования и регулирования сферы жилищно-коммунальных услуг оказались объектом исследований ряда ученых и специалистов: И.В. Бычковского, В.К. Гор-деева-Гаврикова, И.Г. Минц, А.Н. Ряховской, С.Б. Сиваева, Ф.Г. Таги-Заде, Л.Н. Чернышева и др. Все они едины во мнении, что существующая система финансирования не способна обеспечить текущее функционирование предприятий ЖКХ, не говоря уже о расширенном воспроизводстве.
     В современной экономической литературе по проблемам рыночной экономики и экономике общественного сектора общепризнанным стало разграничение экономического пространства на частный (рыночный) и общественный (нерыночный) сектор с позиции: теории общественного и частного блага, внешнего эффекта, информационной асимметрии и естественной монополии. Эти теории применимы для отнесения услуг к платному (рыночному, частному) и не платному (нерыночному, общественному) секторам, а также для выделения смешанного (рыночно-общественного) сектора.
     В условиях развития рыночных отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг закономерной является трансформация хозяйственного механизма отрасли из директивного в регулирующий, более того – в саморегулирующий. В то же время ослабление регулирующей роли государства в отношении сферы ЖКХ, обслуживающей четвертую часть основных фондов РФ и предоставляющей услуги социальной значимости, может привести к произволу местных органов власти, обострению социальной напряженности.

1.1. Экономическая сущность, основные характеристики, классификация и особенности государственных услуг.
     
     	В  научной юридической литературе встречаются разные определения понятия «правовое регулирование». Так, Тихомиров Ю.А., благодаря многолетнему изучению тенденции развития правовой сферы сделал вывод, что «…правовое регулирование – это институциональный и познавательный механизм установления нормативно-юридических правил поведения (деятельности), обязательных или рекомендательных, их обеспечения и реализации»7.  Алексеев С.С. дает такое определение правовому регулированию, как «… осуществляемое при помощи правовых средств (юридических норм, правоотношений, индивидуальных предписаний и др.) результативное, нормативно-организационное воздействие на общественные отношения в целях их упорядочения, охраны, развития в соответствии с требованиями экономического базиса, общественными потребностями данного социального строя»8. Указанные подходы к понятию правового регулирования являются достаточно узкими, поскольку предполагают возможность правового регулирования исключительно при правотворческом процессе. Наиболее общий подход к определению правового регулирования использует А.Ф.Черданцев9, который в качестве инструмента правового регулирования наравне с нормами права признает также и другие правореализационные средства (акты применения, договоры и т.д.). Таким образом, правовое регулирование  - осуществляемое всей системой юридических средств воздействие на общественные отношения с целью их упорядочения10.
     Далее рассмотрим, что представляет собой услуга, как категория частного права, какие имеет характерные черты, а также что общего может быть у «услуги» и «работы» по мнению отечественных цивилистов.
     Дискуссии о сущности услуг ведутся не одно десятилетие. Так, авторитетнейший отечественный цивилист С.С.Алексеев полагал, что услугой является не сама по себе деятельность, а ее определенный результат, который неотделим от деятельности11. А выдающийся советский юрист, автор многочисленных исследований по гражданскому праву О.С.Иоффе считал услугу деятельностью, не имеющей овеществленного результата12. Калмыков Ю.Х. услугу расценивал как деятельность, направленную на создание удобств или предоставление льгот контрагенту по обязательственному правоотношению13. 
     Вместе с тем, имеются и суждения о том, что услуга и желаемый от нее результат (цель) - взаимозависимые категории. Так, Е.А.Пучков пришел к выводу, что услуга и цель реализуются в деятельности, направленной на удовлетворение потребности получения (оказания) желаемого и согласованного результата, который может быть как материальным, так и нематериальным (духовным, культурным, образовательным и т.п.)14. 
     В годы СССР в гражданском законодательстве отсутствовало разграничение правового регулирования отношений по выполнению работ и оказанию услуг, что позволяло воспринимать услуги как разновидность работы, и наоборот, работу как разновидность услуги. И.Л.Брауде утверждал, что «… работа может состоять в изготовлении какой-либо вещи или в оказании услуг»15. При этом, А.Ю.Кабалкин допускал рассмотрение выполнения работ в качестве разновидности обязательств по оказанию услуг исходя из того, что «… любая услуга невозможна без выполнения определенной работы»16.
     Впервые состав жилищно-коммунальных услуг был определен в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93, утвержденного Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 №163, согласно которому в перечень жилищно-коммунальных услуг были включены услуги по предоставлению потребителям энергии, воды, газа и иных коммунальных ресурсов, а также услуги, связанные с поддержанием и восстановлением надлежащего санитарно-технического состояния зданий, сооружений, коммуникаций.
     Государственным стандартом Российской Федерации (ГОСТ Р 51617-2000. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия), принятым и введенным в действие Постановлением Госстандарта России от 19.06.2000 №158-ст, устанавливающем общие технические требования к жилищно-коммунальным услугам, требования безопасности услуг для жизни, здоровья, имущества потребителя и охраны окружающей среды, а в последующем и Государственным стандартом РФ ГОСТ Р 51929-2002 «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения», устанавливающим обязательность применения изложенных в нем терминов и определений во всех видах документации и литературы по жилищно-коммунальным услугам, дается следующее определение жилищно-коммунальным услугам:
     «Жилищно-коммунальные услуги - действия или деятельность исполнителя по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды»17. 
     Пунктом 4.1. ГОСТ Р 51617-2000 за жилищно-коммунальными услугами  признается статус комплекса отдельных видов услуг, соответствующих требованиям нормативной и технической документации конкретно в отношении каждого вида услуг, в связи с чем в данной работе автор попытается рассмотреть жилищные и коммунальные услуги как отдельные категории, а так же определить основания их тесной взаимосвязи.
     Понятие «коммунальных услуг» как «… осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений)»18, законодательно закреплено в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ 06.05.2011 №354. Указанные правила были утверждены в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой «… Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, особенности предоставления отдельных видов коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домов, условия и порядок заключения соответствующих договоров, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации»19.
     Этими же правилами к коммунальным ресурсам законодатель относит холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергии, газ, твердое топливо в случае наличия печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг, а также отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения сточные бытовые воды.
     Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, снабжающее потребителя коммунальными услугами является исполнителем таких услуг, из чего следует, что коммунальными услугами являются:
     - холодное водоснабжение,
     - горячее водоснабжение,
     - водоотведение, 
     - электроснабжение, 
     - газоснабжение (как централизованное, так и посредством продажи бытового газа в баллонах), 
     - теплоснабжение (централизованное отопление или,  при наличии печного отопления, обеспечение твердым топливом). 
     Таким образом, к коммунальным услугам можно отнести деятельность исполнителя по снабжению физических и юридических лиц, пользующихся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, коммунальными ресурсами для личного потребления.
     Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 в состав жилищных услуг включены следующие:                                       
     1) Предоставление нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
     В соответствии с Жилищным кодексом РФ  жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется по договору социального найма гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях. Статья 49 Жилищного кодекса РФ определяет основания для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении в зависимости от вида жилищного фонда. Так, для предоставления жилого помещения муниципального жилищного фонда, граждане должны быть признаны органом местного самоуправления малоимущими в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. А для предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма граждане должны быть признаны нуждающимися в жилом помещении по основаниям и в порядке, установленным Жилищным кодексом РФ, если иной порядок не предусмотрен иным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации. Причем, в случае наделения органов местного самоуправления государственными полномочиями возможно предоставление указанным категориям граждан жилых помещений муниципального жилищного фонда. 
     Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
     2) Услуги по обмену жилых помещений. Оформление обмена жилых помещений.                   
     В соответствии с ч. 1 ст.72 и ст.74 Жилищного кодекса РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма. Соответственно, субъектами обмена жилыми помещениями государственного жилищного фонда могут быть только наниматели социального жилья. 
     Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен20.
     Статьи 72, 73 и 74 Жилищного кодекса РФ определяют порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения. Основанием для признания судом обмена жилыми помещениями недействительным может быть нарушение требований, предъявляемых к порядку и условиям реализации  обмена. Кроме того, обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).
     Кроме того, действующим законодательством предусмотрена возможность принудительного обмена жилого помещения (часть 3 статьи 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.
     3) Услуги по приватизации жилых помещений.
     Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений в домах государственного и 
     Факт приватизации подтверждается договором передачи жилья в собственность физическому лицу, однако право собственности на приватизированное жилое помещение возникает только с момента его государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
     4) Содержание и текущий   ремонт  общего  имущества   в многоквартирном доме.
     В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей, помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке».
     Комплекс выполняемых исполнителем работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, санитарной очистке помещений дома и придомовой территории в целях поддержания надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния, обеспечивающего возможность в том числе бесперебойной поставки коммунальных ресурсов потребителям, и составляет определение и сущность услуги «содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома».
     Деятельность по содержанию общего имущества многоквартирного дома осуществляется в целях обеспечения соблюдения характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасности для жизни и здоровья граждан; доступности пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования; постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования. В состав таких услуг и работ входят технические осмотры общего имущества многоквартирного дома, работы и услуги, выполняемые специализированными организациями (трубочистные работы, замер сопротивления изоляции проводов, обслуживание объединенных диспетчерских систем, поверка манометров и др.работы), услуги аварийного обслуживания, работы по подготовке домов к сезонной эксплуатации, услуги по заявочному ремонту, услуги по дератизации и дезинсекции, услуги по обследованию аварийных квартир, технической инвентаризации, аренде прямых проводов, транспортные расходы по обслуживанию домовладений, услуги по помывке фасадов, очистке кровель от снега и наледи, уборке и вывоз снега и т.д.
     Ввиду того, что ранее жилищным законодательством РФ обязанность определения перечня необходимых работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома была возложена на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, с учетом низкой самоорганизации граждан в 2011 году Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ были внесены существенные изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации,21 в результате исполнения которых Правительством Российской Федерации был утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.22
          5) Капитальный ремонт общего  имущества в  многоквартирном доме за счет собственника жилищного фонда.
     В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления23.
     К работам и услугам по капитальному ремонту относятся следующие:
     - обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации,
     - ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов),
     - модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); 
     - замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; 
     - переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; 
     - оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии о.......................