Государственное и рыночное управление ипотечным жилищным кредитованием на основе строительных сберегательных касс

    Министерство образования и науки Российской Федерации
    Федеральное государственное бюджетное образовательное
    Учреждение высшего профессионального образования
    «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»
    (ФГБОУ ВПО «СГГА»)
    
    
                                     Кафедра          кадастра  			
                                                                                                      (полное название выпускающей кафедры)  
   
    Магистерская диссертация соответствует установлен-
    ным требованиям и направляется в ГАК для защиты
    
    
       Заведующий кафедрой_______________(Е.И. Аврунев)
                                                    		    (подпись)                     
     
    
   ГОСУДАРСТВЕННОЕ И РЫНОЧНОЕ 
   УПРАВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНЫМ ЖИЛИЩНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ НА ОСНОВЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ КАСС
    
    120700- Землеустройство  и кадастры
   
    ДИССЕРТАЦИЯ 
    на соискание академической степени магистра 
    
    
    ____________________ Корзун Мария Георгиевна
      (подпись)
    
    Научный руководитель 
    д.т.н,  профессор
    _______________________ В. Н. Москвин 
       (подпись)
    Нормоконтролер
    _______________________ В. А. Павленко 
       (подпись)
    
    
    Новосибирск- 2013

ОГЛАВЛЕНИЕ
    ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..3                                                                                                                  
1	 ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ  ГОСУДАРСТВЕННОГО И                                                   РЫНОЧНОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ...7                  
      1.1  Государственный кадастр недвижимости……………………………..7                                             
      1.2  Государственный кадастровый учет………………………………….10                                                        
1.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним…………..…………………………………………………….15
      1.4  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»………...19                         
    2  ИПОТЕКА В РФ И ЗА РУБЕЖОМ……………………………………….23
2.1 Сущность и содержание ипотечного кредита.  Классификация 
кредитов…………………………………………………………………….23
      2.2  Ипотечное кредитование в РФ……………………………………….32                                                        
      2.3  Ипотечное кредитование за рубежом………………………………..44                                               
3 СТРОЙТЕЛЬНЫЕ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ КАССЫ. ПРАКТИКА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА В РФ………………..51
3.1  Проект федерального закона «О строительных сберегательных 
кассах»………………………………………………………………...…….51
3.2 Предложения по использованию строительных сберегательных касс в ипотечном кредитовании…………………………………………...56                                          
  3.3 Эффективность внедрения строительных сберегательных касс в РФ...                                                 ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….65                                                                                                    
    СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………….………67                                                      
    
     
     
     
     
     
     
    ВВЕДЕНИЕ
    
    В российских условиях формирование рынка недвижимости происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. 
    Актуальность темы магистерской диссертации заключается в том, что  ипотечное кредитование ? один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения. Конституционное право граждан на достойное жильё рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема, т.к. далеко не у каждого есть возможность приобретения недвижимости. К сожалению, развитие жилищной ипотеки в России сегодня нуждается в совершенствовании, для чего в данной работе предложена одна из перспективных мер по повышению эффективности ипотечного жилищного кредитования - создание строительных сберегательных касс (ССК), как механизма формирования развития недвижимости. В большинстве стран Европы на начальном этапе развития исходной точкой развития массовой ипотеки служили ссудно-сберегательные институты, в российских условиях ССК ещё не применялись.
    Объектом исследования в магистерской диссертации является система ипотечного кредитования, а предметом исследования – финансирование ипотечных операций через ССК.  Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России. 
    Цель магистерской диссертации заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования и предложении шагов её совершенствования путём внедрения строительных сберегательных касс с учётом российских условий. 
    В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:
    * рассмотреть законодательные акты в сфере государственного и рыночного механизма управления недвижимостью;
    * рассмотреть сущность и содержание  ипотечного кредита;
    * рассмотреть особенности ипотечного кредитования в РФ и за рубежом;
    * провести исследование проблем жилищного кредитования;
    * рассмотреть проект закона «О строительных сберегательных кассах»;
    * проанализировать процесс ипотечного жилищного кредитования;
    * внести предложения по использованию строительных сберегательных касс в  ипотечном кредитовании в российских условиях;
    Научная новизна данной работы заключается в совершенствование методических указаний по использованию модели ипотечного кредитования через строительные сберегательные кассы в российских условиях. Это, на мой взгляд, позволит сделать жильё более доступным для населения.
    Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что на основе предложенных в данной работе решений возможно совершенствование регулирования жилищного ипотечного кредитования.
    	В качестве методологической и теоретической основы в диссертации использованы труды российских и советских экономистов и цивилистов Витте СЮ., Мейер Д.И., Шершеневич Г.Ф.,  .Васьковский Е.В, Победоносцев К.П. Среди современных авторов следует отметить научные работы Меркулова В.В., Герасименко В.А., Лауринайтис О.З., Герасименко В.А, Кириенко А.А.,  Балабанов И.Т., Иванов Г.И., Батяев А.А., Разумова И.А.,  Довдиенко И.В., Маховикова Г.А., Асаул А.Н., Ливанская Е.В., Горемыкин В.А., Калачева С.А., а также законы и нормативные акты государственных органов власти. 
    В качестве основного автором использован использован метод сравнительного анализа и комплексного решения задач.
     Положения, выносимые на защиту:
    * анализ российского законодательства и практики ипотечного жилищного кредитования для определения направлений его совершенствования;
    * механизм совершенствования ипотечного жилищного кредитования на основе модели ССК, в которой учтены особенности функционирования российского рынка недвижимости.
    Материалы исследования апробированы, докладывались и обсуждались в рамках Международного конгресса Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013.
    Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Магистерская диссертация  состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
    Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ проблемы.
    В первом разделе «Законодательство в сфере государственного и рыночного управления недвижимостью» раскрыта роль законодательства в сфере регулирования рынка недвижимости, основные законы регулирующие различные операции с недвижимостью, в том числе процесс ипотечного кредитования.
    Во втором разделе «Ипотека в РФ и за рубежом» раскрыта сущность ипотечного кредитования, а также его роль в экономическом развитии, проведен анализ развития и становления ипотечных отношений в России, изучено состояние жилищной проблемы.
    В третьем разделе «Строительные сберегательные кассы. Практика использования зарубежного опыта в РФ» раскрыто основное содержание федерального закона «О строительных сберегательных кассах», изложены основные предложения по использованию строительных сберегательных касс как инструмента для решения проблемы недоступности жилья. 
    В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.
    
    
  
1 ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО И РЫНОЧНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
    
    1.1 Государственный кадастр недвижимости
    
    Социально-экономические преобразования, проводимые в России в последние десятилетия, заставляют кардинально пересмотреть устоявшиеся и еще совсем недавно кажущиеся непоколебимыми представления о земле и неразрывно связанных с ними природных и рукотворных объектах. 
    Отказ от государственной монополии на землю и последовавшее за этим законодательное оформление деления вещей на недвижимое и движимое имущество означают не только переход к так называемой рыночной экономике, но и создание совершенно иной системы общественных ценностей, поскольку «собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования людей». 
    В новых условиях растет потребность в информации о недвижимости, без которой деятельность во всех сферах бизнеса и управления, а также иная жизнедеятельность человека становится немыслимой. 
    С 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Он упростил процедуру оформления прав на недвижимость как единый объект, включающий в себя не только строения, но и землю.
    Его создание преследует три основные цели. Первая - обеспечение государственных гарантий на недвижимое имущество; вторая – создание налоговой базы, то есть обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, и наконец, третья цель кадастра – дать субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям информацию, необходимую для повышения эффективности управления территорией, территориального планирования. 
    Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственного кадастрового учета недвижимого имущества, территориальных и функциональных зон, зон с особыми условиями использования территорий, а также порядок и условия проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества. 
    Положения настоящего Федерального закона не применяются в отношении лесов, многолетних насаждений и водных объектов, участков недр, морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов. 
    Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 
    - государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административно-территориальном и кадастровом делении. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом; 
    - государственный кадастровый учет - акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными в Государственный кадастр недвижимости; 
    - кадастровая стоимость недвижимого имущества – специальный вид стоимости недвижимого имущества, определенный методами массовой оценки на определенную дату на базе рыночной стоимости;
    - государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (далее – кадастровая оценка) - деятельность по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости; 
    - кадастровый инженер – физическое или юридическое (бюро кадастровых инженеров) лицо, соответствующее требованиям настоящего Федерального закона и имеющее право осуществлять деятельность по формированию объектов кадастрового учета; 
    - кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта кадастрового учета, который присваивается ему при осуществлении государственного кадастрового учета; 
    - формирование объекта кадастрового учета – комплекс работ, обеспечивающих индивидуализацию объекта кадастрового учета и подготовку документов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета; 
    - опорно-межевая сеть – геодезическая сеть специального назначения, предназначенная для координатного обеспечения государственного кадастра объектов недвижимости, государственного мониторинга земель и землеустройства; 
    - геодезическая сеть сгущения – геодезическая сеть, создаваемая в развитие геодезической сети более высокого порядка, предназначенная для координатного обеспечения государственного кадастра недвижимости, государственного мониторинга земель и землеустройства; 
    -межевой знак – элемент оформления границы земельного участка на местности в виде естественного или искусственного предмета, обеспечивающего закрепление поворотной точки границы. 
    Государственный кадастровый учет осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в сфере проведения государственного кадастрового учета недвижимого имущества, путем внесения записи об объекте кадастрового учета в Государственный кадастр недвижимости. 
    Объектами кадастрового учета являются: 
    - земельные участки; 
    - здания и сооружения, объекты незавершенного строительства; 
    - помещения; 
    - сложные вещи, состоящие из недвижимого имущества (далее – сложные вещи);
    - территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (далее - правовые зоны). 
    
    
    
    1.2 Государственный кадастровый учет объектов недвижимости
    
    В Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре» недвижимости входят следующие сведения:
    * вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
    * кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;
    * описание местоположения границ объекта недвижимости, если этот объект – земельный	участок;
    * описание местоположения на земельном участке объекта недвижимости, если это здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
    * кадастровый номер здания или сооружения, где находится объект недвижимости, если это отдельное помещение, с указанием этажа, описанием местоположения помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения;
    * площадь объекта недвижимости, если этот объект – земельный участок, здание или помещение.
    Помимо основных сведений в государственный кадастр недвижимости вносят и дополнительные. К ним относятся, например:
    * ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный);
    * кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре;
    * кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости (если это здание, сооружение или объект незавершенного строительства);
    * кадастровый номер квартиры, где находится комната, если именно она и есть объект недвижимости;
    * сведения о лесах, водных и природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если он является объектом недвижимости;
    * категория земель, к которой отнесен земельный участок как объект недвижимости;
    * разрешенное использование земли, если объект недвижимости является земельный участок;
    * сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
    * сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если это событие произошло, и другие сведения.
    В результате включения в государственный кадастр каждый объект недвижимости получает уникальный учетный номер, не повторяющийся на территории РФ, разделенный на кадастровые округа, районы и кварталы. Такое деление не новое для России – оно было принято в соответствии с действующим Законом «О государственном земельном кадастре».
    Кадастровый учет проводят в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования (снятия с учета) либо изменением его уникальных характеристик (кадастровой стоимости, категории земель, вида разрешенного использования и т.д.).
    Постановка или снятие с учета проходит в срок не более чем 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления и документов.
    За постановку на учет объекта недвижимости предусмотрена государственная пошлина. Без ее уплаты будет осуществляться учет изменения объекта недвижимости, его отдельной части, адреса правообладателя или снятие с учета.
    Кадастровый учет проводится по заявлению собственников или их представителей в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением как уникальных, так и иных характеристик объекта. Причем представителям необходимо иметь нотариально удостоверенную доверенность (за исключением законных представителей).
    Для получения кадастрового номера следует обратиться в орган кадастрового учета. Причем заявитель может прийти в учреждение сам, отправитель заявления и документы по почте (с описью вложения и с уведомление о вручении), или с помощью средств электронной связи (в этом случае заявление должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или его представителя).
    Перечень документов установлен ст. 22 Закона «О государственном кадастре недвижимости» и включает:
    * документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
    * межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка);
    * технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства;
    * акт обследования, подтверждающий прекращения существования объекта недвижимости (при снятии его с учета);
    * документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
    * копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;
    * копия документа, устанавливающего право собственности заявителя на объект недвижимости, либо подтверждающего установленное ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя;
    * копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель;
    * копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка;
    * копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения.
    Причем п. 4 ст. 21 Закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя документы, не установленные данным нормативом.
    Граждане, занимавшиеся оформлением недвижимости, знают, что в результате проведения кадастрового учета земельного участка они получают на руки кадастровый план, а если это жилое помещение, то технический паспорт БТИ. Согласно новому закону, какой именно документ выдадут органы кадастрового учета, зависит от действий при кадастровом учете. Заявитель должен получить:
    * кадастровый паспорт объекта недвижимости – при постановке объекта на учет;
    * кадастровую выписку, содержащую новые сведения об объекте -при учете произошедших изменений;
    * кадастровую выписку, где указаны данные о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав - при учете части объекта недвижимости;
    * кадастровую выписку, содержащую информацию о прекращении существования объекта недвижимости – при снятии его с учета.
    Кадастровую деятельность теперь будут осуществлять кадастровые инженеры, имеющие действующий квалифицированный аттестат. Получить  аттестат кадастрового инженера может гражданин РФ, окончивший учреждение среднего профессионального образования по одной  из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или выпускник вуза, имеющего государственную аккредитацию. У кадастрового инженера не должно быть непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления. Он вправе осуществлять свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или работника юридического лица.
    Кадастровые работы будут выполнять на основании договора подряда. Согласно названному документу кадастровый инженер обязуется осуществить деятельность по заданию заказчика и передать ему бумаги, подготовленные в результате выполнения этих работ, а заказчик обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные работы.
    Кадастровый инженер передает заказчику следующие документы:
    * межевой план (для представления заявления о постановке на учет одного или нескольких земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете одной его части);
    * технический план (для предоставления заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его частей);
    * акт обследования (для представления заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).
    Кадастровые инженеры вправе начать свою деятельность уже с 1 марта 2008 года. Правда, согласно Закону №221-ФЗ до 2010 года кадастровые реестры будет, как и прежде, вести Роснедвижимость, а обмен зданий и помещений- БТИ.
    Граждане, которые произвели кадастровый или технический учет до дня вступления в силу Закона «О государственном кадастре недвижимости» или в переходный период его применения (1 марта 2008 года до 1 января 2010 года), могут не беспокоиться. Он признается юридически действительным, а объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом №221-ФЗ.
    
    
    
    1.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
    
    21 июля 1997 года Президент РФ подписал Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ (далее - Закон). Закон был официально опубликован в «Российской газете» 30 июля 1997 года.            
    Закон состоит из 6 глав и 33 статей.  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.1 ст. 2 Закона).       
    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вышеуказанные положения конкретизированы в ГК РФ.          
     В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).         
     Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно ст. 164 ГК РФ указанные сделки подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).   Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Она не порождает юридических последствий и может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ, п. 32 Постановления совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8). 
    Все объекты государственной регистрации (недвижимое имущество (недвижимость),  в состав которого включаются объекты, указанные в п. 1 ст. 130 и ст. 132 ГК РФ (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов)), предусмотренные ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона, можно разделить на три группы:
    * право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Содержание права собственности регламентировано в ст. 209 ГК РФ. К другим вещным правам в соответствии со ст. 216 ГК РФ, в частности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ);        
    * ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.            Ограничениями (обременениями) прав, согласно ст. 4 Закона, являются: сервитут (ст.ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (п. 2 ст. 1017), аренда (п. 2 ст. 609, ст.ст. 651, 658 ГК РФ).            Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно условным, преследующим исключительно цель оптимального (системного) изложения норм Закона, поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом (ст. 216 ГК РФ), ипотека - способом обеспечения обязательств (ст. 334 ГК РФ), аренда и доверительное управление - договорными обязательствами (ст.ст. 609, 1017 ГК РФ);   
    *  сделки с недвижимым имуществом.  Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, т.к. сделка - это действия.           
     В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать государственной регистрации.            
    Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых является передача прав на недвижимое имущество. При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РФ. В силу этого не регистрируются, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство здания (или иной недвижимости), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует. Следовательно, на него не может быть установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по договору. В этой связи, хотелось бы обратить внимание на ст. 25 Закона, регламентирующую государственную регистрацию права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества.     
            Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения, сделки. Особо необходимо отметить, что наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ).         
      В Законе предусмотрен кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости, под которым понимается описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона).        
    При возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество следует учитывать нормы ст.219 ГК РФ, в соответствие с которыми, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации.
     В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование п.3 ст.433 ГК РФ, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 
     Государственная регистрация – акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице управления федеральной регистрационной службы регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.
    Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ст.131 ГК РФ в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу. 
     Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.
     Государственная регистрация проводится в следующем порядке:
    - прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации; регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
    - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
    - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
    - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
    - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации).
    Учреждение федеральной регистрационной службы - это орган, призванный реализовать государственную политику по созданию и развитию единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, способствующей обеспечению гарантий прав и законных интересов участников гражданского оборота, в том числе иностранных государств, организаций и граждан, стабильности правоотношений в сфере недвижимости, созданию условий для нормального  функционирования рынка недвижимости в России, в том числе,  формирования его налогооблагаемой базы. 
    
    1.4 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
    
    Законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования заложена не только ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», он  имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.
    Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.
    ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» достаточно подробно регулирует вопросы существа ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств, заключения договора об ипотеке, государственной регистрации ипотеки как обременения недвижимого имущества, порядок пользования заложенным имуществом и другие вопросы. Законодательно или нормативно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний).
    По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
    * земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
    * предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
    * жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
    * дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
    * воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
    Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»). 
    Закон вводит специальные нормы ипотеки жилых домов и квартир. Установлены правила, защищающие права залогодателя, например, обращение взыскания на жилой дом или квартиру не являются основанием для выселения залогодателя вместе с членами его семьи, если заложенное помещение является единственным местом жительства последних.  В указанном Законе практикой уже выявлено множество противоречий, в том числе с Земельным кодексом РФ в части регулирования залога земельных участков (глава 11 Закона).
    Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств, предусмотренных ст.2 ФЗ «Об ипотеке», с.......................