Анализ оценки рыночной стоимости пансионата ОАО «Сосновая роща»

Содержание


Введение	2

1 Теоретические основы оценки стоимости предприятия .. Ошибка! Закладка

не определена.

1.1 Понятие и основные цели оценки стоимости предприятия	4

1.2 Принципы оценки стоимости компании	Ошибка! Закладка не

определена.

1.3 Основные подходы к оценке рыночной стоимости компании	Ошибка!

Закладка не определена.

2 Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО «Сосновая Роща»

Ошибка! Закладка не определена.

2.1 Общая характеристика объекта оценки………...………………………….Ошибка! Закладка не определена.

2.2 Оценка рыночной стоимости ОАО «Сосновая Роща» .. Ошибка! Закладка не определена.

3 Мероприятия по повыщению рыночной стоимости ОАО «Сосновая роща»


Ошибка!



Закладка не определена.


Заключение .................................................. Ошибка! Закладка не определена.

Библиографический список ....................... Ошибка! Закладка не определена.


Приложение 1……………………………………………………………………..

Введение

     Нa сегодняшний день для принятия эффективных управленческих решений руководству предприятий очень часто необходимо иметь полную и достоверную информацию о стоимости ведения бизнеса. В проведении оценки работ компании также имеют интерес и государственные структуры, так как курортные зоны отдыха являются социально значимым аспектом, кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы и акционеры.

     Знание наиболее основных элементов оценки стоимости компании и умение управлять ими, применять результаты данной оценки – это в первую очередь принятие эффективного управленческого решения, а во – вторых, это достижение уровня доходности данного гостиничного бизнеса.

     Оценка стоимости гостиничного бизнеса осуществляется не только с целью купли-продажи компании, но и непосредственно для принятия правильных управленческих и стратегических решений. Управление стоимостью в наше время одна из главных, а также важных задач менеджеров крупных компаний, которые стремятся увеличить стоимость своей компании.

А для этого необходимо уметь и знать, как правильно ее оценивать, о чем и пойдет речь в данной курсовой работе.

     В настоящее время существует достаточно большое количество различных методик оценки стоимости предприятия. Так как на сегодняшний день базы отдыха, санатории, отели и гостиницы являются развивающейся отраслью, то вследствие их оценки требуются наиболее современные подходы к оценке стоимости компании.

     Цель курсовой работы заключается в том, чтобы раскрыть содержание темы и провести анализ оценки рыночной стоимости пансионата ОАО «Сосновая роща».

     Для того чтобы достигнуть поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

? Изучить основы оценки стоимости предприятия;

     ? Проанализировать оценку рыночной стоимости гостиничного бизнеса ОАО «Сосновая Роща»;

? Рассмотреть рекомендации по повышению рыночной стоимости ОАО

«Сосновая Роща».

Объектом работы является изучение пансионата ОАО «Сосновая Роща».

Предмет работы представляет собой методы оценки этой компании.

     Непосредственно методам исследования моей курсовой работы будет проведение анализа оценки стоимости данного гостиничного бизнеса ОАО «Сосновая Роща» двумя подходами: затратным и доходным.



1 Теоретические основы оценки стоимости предприятия

1.1 Понятие и основные цели оценки стоимости предприятия

     В настоящее время, можно сказать, что особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке предприятия объектом оценки выступает деятельность, которая направлена непосредственно на получение прибыли и, которая осуществляется на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

      Любое предприятие на территории РФ является объектом гражданских прав (ст. 132 ГК РФ), вступает в хозяйственный оборот и участвует в хозяйственных операциях. В результат данной деятельности возникает неотъемлемая потребность в оценке его стоимости данного предприятия.

     В состав имущественного комплекса можно отнести все виды имущества предприятия, предназначенного для реализации его целей, для осуществления хозяйственной деятельности данного предприятия, для получения прибыли. К имущественному комплексу можно отнести:

недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудования, продукция, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, такие как фирменное наименования предприятия, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки организации.

     Поэтому очень важно понимать, что при оценке предприятия оценщик оценивает предприятие в целом, определяет стоимость как его собственного капитала, так и отдельные части имущественного комплекса (активы и обязательства) данного предприятия.

      Следует понимать, что, во-первых, оценка стоимости предприятия — это процесс, то есть для того, чтобы получить результат оценки эксперт оценщик должен проделать ряд неких операций, очередность и содержание которых зависят напрямую от цели оценки, характеристик данного объекта и методов, которые выбрал эксперт. При этом можно выделить общие этапы для

всех случаев оценки, например, такие этапы, как определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету, сбор и обработка необходимой эксперту информации, обоснование выбранных методов оценки; расчет величины стоимости всего объекта, внесение определенных поправок; выведение итоговой стоимости, проверка и согласование полученных результатов оценки. Нельзя пропустить ни один из этих этапов или «переставить» их на другое место. Это может привести к искажению конечного результата оценки. Из этого вытекает вторая характеристика оценки, она говорит о том, что этот процесс — упорядоченный, то есть все действия должны совершаться в строго определенной последовательности.

     Наконец, в-третьих, оценка стоимости — это процесс целенаправленный. В своей деятельности эксперт оценщик всегда руководствуется конкретной целью. И при этом конечно он должен рассчитать величину стоимости оцениваемого объекта. Но вот какую именно стоимость определить, зависит напрямую от цели данной оценки, а также от характеристик оцениваемого им объекта. Например, рыночная стоимость рассчитывается при расчете стоимости бизнеса с целью заключения сделки купли продажи, а если целью оценки является определение стоимости бизнеса при его ликвидации, то оценщик рассчитывает ликвидационную стоимость.

     Четвертая черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик определяет величину стоимости как некое количество денежных единиц, из этого следует, что все характеристики стоимости должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

     Пятая черта оценки стоимости заключается в ее рыночном характере. Подразумевается, что оценщик не ограничивается лишь одним учетом затрат на создание или приобретение объекта оценки, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п.

     Основными факторами для оценки являются время и риск. Рыночная экономика отличается своей динамикой, поэтому время — это один из самых важных факторов, который влияет на все рыночные процессы, в том числе и на оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода измеряется интервалами или периодами, которые могут быть равны дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Важно отметить, что продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, так как она учитывается при дисконтировании. Под влиянием различных факторов во времени может и изменятся рыночная стоимость предприятия, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный период времени, при этом уже рез каких-то пару месяцев рыночная стоимость может быть совершенной другой. Из этого следует, что в условиях рыночной экономике просто необходима постоянная оценка и переоценка объектов собственности.

     Расчет рыночной стоимости в современной экономике РФ необходим из-за ряда причин, таких как:

? оценка рыночной стоимости предоставляет продавцу или покупателю возможность «выставить» товар на рынок по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только индивидуальные затраты и ожидания, но все, что происходит в целом на рынке, например, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;

? если собственник обладает знаниями о величине рыночной стоимости предприятия, это позволяет ему оптимизировать весь процесс производства и при необходимости принять ряд мер, которые будут способствовать увеличению рыночной стоимости всего объекта;

? проведение регулярной рыночной оценки стоимости предприятия позволяет повысить эффективность управления и, в следствии, предотвратить возможное банкротство и разорение;

? оценка стоимости предприятия помогает покупателю инвестору принять верное и наиболее эффективное инвестиционное решение;

? в современной экономике оценку стоимости предприятия проводят только профессионалы, которые специально этому обучены, их называют эксперты оценщики. Их профессиональная оценка позволяет получить достоверную информацию о реальной стоимости предприятия;

? для инвестора невыгодно самому производить оценку стоимости предприятия, так как он бы понес высокие единовременные расходы на формирование информационной базы, покупку программы и т.п. А у профессионального оценщика все поставлено «на поток», его транзакционные издержки существенно ниже;

? когда инвестор заказывает оценку у профессионала, он заключает с

ним договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. Оценщик несет ответственность за качество работы, а значит и риск неправильной оценки «ложится на плечи» эксперта.

     Можно сделать вывод, что оценка стоимости предприятия позволяет решать многие задачи в рыночной экономике.

При	определении	налогооблагаемой	базы	необходимо	провести

объективную оценку дохода предприятия, его имущества.

В	соответствии	с	Федеральным	стандартом	оценки

"Цель	оценки	и	виды	стоимости	(ФСО	N	2)"

(утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298) при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

? рыночная стоимость;

? инвестиционная стоимость;

? ликвидационная стоимость;

? кадастровая стоимость.

     Приведенный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик может использовать и другие виды стоимости оценки в соответствии

с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

     Такие понятия, как рыночная стоимость и кадастровая стоимость установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и приведены в ст. 3

Федеральный законом от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ.

     Исходя из ст. 3 ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Исходя из ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

      Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

     При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

     Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока

экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

     При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным [4].

     Следует понимать, что процесс оценки стоимости предприятия – это достаточно сложный и трудоемкий процесс, который состоит из нескольких стадий и этапов. Весь процесс оценки можно разделить на несколько основных стадий:

1 Определение проблемы.

2 Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку.

3 Сбор и анализ данных.

4 Оценка земельного участка.

5 Применение трех подходов к оценке стоимости предприятия.

6 Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

7 Подготовка отчета и заключения об оценке.

8 Доклад об оценке [6].

     В свою очередь каждая из этих стадий состоит из нескольких определенных этапов: идентификация предприятия; выявление предмета оценки; определение даты оценки; формулирование целей и функций оценки;

определение вида стоимости; ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

     При проведении идентификации предприятия указывается его полное и сокращенное название, организационно-правовая форма, место его регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпу-скаемой продукции и прочее [6].









1.2 Принципы оценки стоимости компании


Можно выделить три группы принципов оценки:

основанные на представлениях собственника;

связанные с эксплуатацией собственности;

обусловленные действием рыночной среды.

Рассмотрим первую группу принципов.

      Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику.

      Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

      Принцип полезности заключается и в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

      С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью.

      Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

      Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.

      При этом замещающий объект не обязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект.

Из принципа полезности вытекает принцип ожидания или предвидения.

      Прошлое и настоящее бизнеса являются важным, однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояние бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего поведения.

      Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказывается представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи. При этом очень важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Однако ожидания относительно этого потока могут меняться. Принцип ожидания можно определить следующим образом. Ожидание — это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

      Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

      Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода.

      Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки — принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

      Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

      Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход, или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.

      Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия.

      И, наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы должны быть учтены покупателем.

      Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

      Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

      Предприятие является системой, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованны между собой по пропускной способности и другим характеристикам.

      Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

      Следовательно, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

      Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

      Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

      Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

      Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся, ниже реальной рыночной стоимости.

      В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные меха-низмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль надпродажей предприятий.

      Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего, через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие.

      С действием такой закономерности связан другой принцип — принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

      С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.

      На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.

      В настоящее время многие предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

      Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть, либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

      Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но, во многом, — внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

      Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятия изменяется.

      Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия.

      При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса,

в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

      Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

      В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.


     1.3 Основные подходы к оценке рыночной стоимости компании Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов:

Доходного;

Сравнительного;

Затратного;

Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.

1. Доходный подход к оценке бизнеса. Здесь в основе — доходы предприятия. Именно от них зависит, сколько в итоге будет стоить объект: чем больше денег приносит компания, тем выше ее цена. Эксперт оценивает, сколько сейчас «стоит доход», который в будущем

сможет получить собственник в случае успешной работы компании или продажи, а также экономические риски, с которыми сопряжен этот процесс.

К текущей стоимости будущие доходы приводят разными способами. Зависит это от метода, выбранного оценщиком. В доходном подходе их три: Метод прямой капитализации. Рыночную стоимость бизнеса оценивают по формуле:

V=D/R,
где
D — чистый годовой доход компании,

R — коэффициент капитализации.

Уже из формулы ясно, что для расчета требуется знать размер дохода на отрезок времени вперед. Метод подходит для компаний, которые демонстрируют стабильный и предсказуемый рост, причем есть уверенность, что рентабельность будет сохранена и в дальнейшем.

Метод дисконтирования предполагаемых денежных потоков доходов.








где:

DCF (Discounted cash flow) – дисконтированный денежный поток; CF (Cash Flow) – денежный поток в период времени I;

r – ставка дисконтирования (норма дохода);

n – количество временных периодов, по которым появляются денежные потоки



 В этом случае эксперт производит дисконтирование будущего потока по ставке дисконта. В основе метода — экономический факт, что сумма денег, которая есть сейчас, реально стоит больше, чем такая же сумма денег в будущем. Причин тому несколько — начиная от инфляции и заканчивая форс-мажором. Эксперт, который производит оценку, должен оценить будущие потоки и верно рассчитать ставку дисконта. Дисконтирование часто используют в случаях, когда есть основание думать, что прибыль компании через промежуток времени будет отличаться от текущей. Другой случай: когда денежные потоки имеют сезонный характер. Метод эффективен и для оценки крупных многофункциональных коммерческих объектов.

Доходный подход на практике применяют часто. Однако он не является единственно верным. Для того чтобы получить максимально точный результат, имеет смысл применить и прочие подходы в оценке бизнеса.

2. Затратный подход к оценке бизнеса. Предприятие рассматривают с позиции понесенных издержек. В основе — тот факт, что балансовая стоимость активов не соответствует рыночной. Это порождает необходимость скорректировать баланс. Данный метод применяют в случаях, когда бизнес не приносит стабильных доходов. Например, предприятие недавно образовано либо находится на этапе ликвидации. Эксперты определяют рыночную стоимость каждого актива в отдельности, а затем из суммы активов вычитают величину обязательств компании. Так получается собственный капитал. Этот подход позволяет рассчитать наиболее эффективный метод использования земельных участков и оценить незавершенное строительство. Затратный подход к оценке бизнеса включает три метода:

Метод чистых активов.








где:

ЧА – стоимость чистых активов предприятия; А1 – внеоборотные активы предприятия; А2 – оборотные активы;

ЗУ – задолженности учредителей по взносам в уставной капитал; ЗВА – затраты по выкупу собственных акций; П2 – долгосрочные обязательства П3 – краткосрочные обязательства; ДБП – доходы будущих периодов.




Эксперты определяют рыночную стоимость активов компании, а затем вычитают величину ее обязательств. Корректировки вносят не в доходы и расходы компании, а в статьи бухгалтерского баланса.

Метод ликвидационной стоимости.

Сл  = Рф ? (1 – Кп) ? (1 – Кв)

Сл   — ликвидационная стоимость, в абсолютных цифрах;

Рф  — сумма рыночной капитализации, в абсолютных цифрах;

Кп — значение понижательного коэффициента при последовательных правовых ситуациях, в десятичных цифрах;

Кв — значение понижательного коэффициента в зависимости от времени ликвидации (реорганизации), в десятичных цифрах.

В этом случае рассчитывают сумму, которую собственник получит, если ликвидирует предприятие и распродаст активы по-отдельности. Здесь уже гудвилл не учитывают, зато учитываются затраты на демонтаж, комиссионные выплаты посредникам, налоги на имущественную продажу и ряд других расходов.

3. Сравнительный подход к оценке бизнеса. В основу расчетов оценщик закладывает информацию о компаниях, аналогичных той, которая подлежит оценке. Насколько точно будет установлена стоимость, напрямую зависит от достоверности сведений о конкурентах. Стоимость предприятия ориентирована на сумму, за которую можно продать аналогичную фирму, которая уже есть на рынке. Подход используют редко, поскольку найти две совершенно одинаковые
компании на рынке затруднительно.

Тем не менее теория описывает три метода, которые лежат в основе сравнительного подхода к оценке бизнеса:

Метод рынка капитала.

,

  где Ц - оценочная стоимость имущества, определенная путем сопоставления цены продажи подобного имущества (в рублях);

Ц H М - цена подобного имущества (в рублях);

где - сумма ряда от j = 1 до m;

m - количество факторов сравнения;

  Ц а j - разница (поправка) в цене (+, -) продажи подобного имущества о том, что оценивается, по jm фактором сравнения.



 В основе — цены, сформированные на фондовом рынке. Рассчитывая стоимость акций предприятия, оценщик ориентируется на стоимость одной акции компании-аналога.

Метод сделок. Аналогичен предыдущему.

 Разница в том, что исследованию подлежит цена не одной акции, а в целом контрольного пакета.

Метод отраслевых коэффициентов. Эксперты рассчитывают соотношение между стоимостью бизнеса и комплексом финансовых параметров. В этом случае требуется информация о том, на каких условиях были проданы предприятия с определенными финансово-производственными показателями. Речь идет о длительном наблюдении, которое в итоге позволяет выработать довольно простые формулы для оценки активов компании. Коэффициенты универсальны и зависят в большинстве своем лишь от специфики отрасли. Например, цена АЗС сопоставима с величиной выручки за 1,5–2 месяца. Агентство рекламы целесообразно продать за сумму полугодового дохода и т.д.

Таблица 1
Плюсы и минусы основных подходов к рыночной оценке бизнеса

Подход
Плюсы
Минусы
Доходный
Учитывает будущие ожидания
Не позволяет точно

инвестора.
определить ставку

Позволяет учесть
дисконтирования будущих

экономическое устаревание
доходов предприятия из-за

предприятия. Дает
недостатка рыночных данных

возможность учесть
и нестабильности экономики.

доходность вложений в
Ограничен отсутствием

бизнес с учетом объемов
достаточной информации по

выручки от реализации
текущим и будущим чистым

продукции и затрат, а также
доходам предприятия

рыночный аспект, так как


требуемая ставка дохода


основывается на рыночных


данных.

Сравнительный
Отражает фактически
Игнорирует перспективы

достигнутые результаты
развития предприятия, так как

производственно-
базой для расчета являются

хозяйственной деятельности
достигнутые в прошлом

предприятия.
финансовые результаты.


Имеет ценность только при

Реально показывает спрос и
наличии разносторонней

предложение на данный
финансовой информации не

объект инвестирования,
только по оцениваемому

поскольку цена фактически
предприятию, но и, но

совершенной сделки наиболее
большому числу сходных

интегрально учитывает
фирм-аналогов. Трудоемкость

ситуацию на рынке
расчетов и корректировок и


их обоснования. Низкая


достоверность полученной


информации
Затратный
Наиболее привлекателен,
Статичность и невозможность

когда типичные продавцы и
учесть перспективы развития

покупатели в своих решениях
предприятия. Не учитывает

серьезно ориентируются на
местоположение

строительные затраты.
оцениваемого

Однако, если затратный
имущественного комплекса.

подход показывает, что
Сложность точной оценки

затраты на строительство
всех форм износа

могут оказаться заметно



меньше затрат на
приобретение объекта,
определенных доходным

подходом, то этот факт может
заставить инвестора сделать
выбор в пользу строительного
варианта

На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовершенно, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также по другим причинам при данных подходах могут быть получены различные показатели стоимости.

2. Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО «Сосновая Роща»

2.1 Общая характеристика объекта оценки

Основной вид деятельности пансионата ОАО «Сосновая Роща» - оказание комплекса услуг по санаторно-курортным путевкам.

 Объект продажи - путевка, дающая право на получение услуг. Отдельные виды услуг предоставляются без предварительной продажи путевок.

Основными видами услуг являются:

? предоставление базовых санаторно-курортных услуг, таких как обеспечение прожива.......................