Анализ направлений совершенствования российского рынка жилья (на примере Саратова)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ 
 «РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Г.В. ПЛЕХАНОВА» 
Факультет_____________________________ 
Кафедра ______________________________________________ 
«Допустить к защите» 
Заведующий кафедрой 
                                       ____________________________                                                                                                 (название кафедры) 
_________________________________ 
                     (Ф.И.О. зав. кафедрой)   
«_____»_________201_ г. 
 
Выпускная квалификационная работа 
 
Направление/Специальность ХХХХХХ «Менеджмент» 
(шифр направления/специальности) (наименование направления/специальности) 
 
профиль/специализация/магистерская программа «Менеджмент на предприятиях по операциям с недвижимым имуществом» 
 
ТЕМА: Анализ направлений совершенствования российского рынка жилья (на примере Саратова)
Выполнил студент________________________________________________ 
(Фамилия, имя, отчество) 
Научный руководитель выпускной квалификационной работы 
________________________________ 
(Ф.И.О., степень, звание, должность) 
_____________________ 
(подпись) 
Автор_____________________ 
(подпись) 
 
Группа____________ 
 Москва – 2017
Содержание

Стр. 
Введение 
1. Рынок недвижимости и его характеристики
1.1 Понятие рынка недвижимости
1.2. Структуры и функции рынка недвижимости
2. Методические подходы к анализу рынка недвижимости
2.1. Цели и направления анализа рынка недвижимости
2.2. Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
2.3. Показатели (индикаторы) рынка недвижимости
3. Оценка состояния рынка недвижимости Саратовской области и перспективы его развития
3.1. Анализ спроса на рынке недвижимости 
3.2. Анализ предложения на рынке недвижимости 
3.3. Перспективы развития рынка недвижимости
Заключение 
Список использованной литературы 
3
6
6
8
19
21
21
27
34

38
38
45
49
54
56











Введение

     Актуальность темы определяется тем, что в недвижимости заключена колоссальная стоимость национального богатства, находящего отражение в структуре валового внутреннего продукта. Поступления от операций с недвижимой собственностью, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют значительную часть доходов бюджетов всех уровней. В консолидированный бюджет Московской области за 11 месяцев 2016 года поступило 713 млн руб. [24], Курганской области 29 млн. руб. [23], Саратовской области - 40 млн. руб.[26], полученных при предоставлении гос услуг Росреестром. По налогу на имущество физических лиц за 2015 годвбюджетМосквыпоступило4,7 миллиарда рублей, что составляет 15,5% общей суммы поступлений данного налога по стране. Данный показатель по Саратовской области составил  601,3 млн. руб [25]. Кроме того, в ходе становления и развития рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости населения. Немаловажную роль играет и инвестиционная составляющая рынка недвижимости, оказывающая влияние на функционирование финансового рынка.
     Экономика России в настоящее время продолжает функционировать в условиях кризиса, и потому на рынке недвижимости сохраняется весьма напряженная ситуация, обусловленная: 
     - активным снижением спроса, которое провоцируют рост ставок по ипотечным займам и нежеланием граждан совершать крупные покупки в нестабильной макроэкономической ситуации; 
     - уменьшением объемов строительства в связи с удорожанием материалов и усложнением условий получения банковских кредитов для застройщиков. 
     Стоит обратить особое внимание на факторы, которые негативно влияют на функционирование российского рынка недвижимости:
     - пролонгация санкций западных стран, что пресекает доступ отечественных банков к дешевым внешним источникам капитала и исключает возможность снижения процентов по жилищным кредитам. 
     - снижение реальных доходов граждан, что не позволяет им осуществлять обременительные платежи по ипотеке. 
     - падения курса рубля, ставящее в крайне невыгодное положение держателей валютной ипотеки. 
     - усложнение условий получения жилищных кредитов, которое выражается в росте процентных ставок и ужесточении требований к заемщикам.
     Необходимость всестороннего анализа факторов, оказывающих влияние на формирование и динамику развития рынка недвижимости, особенностей его функционирования в условиях трансформационных преобразований, обусловили выбор темы исследования. Осознание ключевой роли рынка недвижимости не только в развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса ,макро экономической стабилизации, но и в решении социальных проблем общества, требует, прежде всего, теоретико-методологического осмысления происходящих процессов.
     В отечественной, российской и зарубежной экономической литературе теоретико-методологическим аспектам исследования рынка недвижимости уделяется большое внимание. Научные исследования представлены в работах таких авторов , как Малкина М.Ю., Щупельникова  Е.А., Фридман Дж.,  Ордуэй Н., Пашкус Ю.В., КоханенкоВ.В., Журавлев Н.В., Шепелев О.М., Самойлова С.С., Екимова К.В., Буравова С.В., Казаков А.А., Гочияева Л.А., Стоянова М.А., Павлова И.В., Максимов С.Н., Горемыкин В.А., Стерник Г.М., Тарасевич Е.И., Асаул А.Н., Карасев А. В., Шевчук Д.А., Придвижкин С.В., Фатхутдинов Р.А. и д.р.
     Цель выпускной квалификационной работы состоит в анализе современного состояния, динамики рынка недвижимости в России (на примере Саратова) и определение направлений его развития.
     В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:
     - изучить понятия, сущность и особенности рынка недвижимости;
     - выявить специфику методологии анализа рынка недвижимости;
     - оценить спрос и предложение на рынке недвижимости в регионе;
     - сформулировать основные направления развития рынка недвижимости в Саратовской области.
     Объектом исследования являются экономические отношения в обществе, возникающие в процессе формирования и развития рынка недвижимости, рассматриваемые в основном на материалах Саратовской области.
     Предметом исследования являются механизмы формирования и особенности развития рынка недвижимости в условиях трансформации экономических отношений.
     Структура работы обусловлена целью и задачами, поставленными в выпускной квалификационной работе. Она состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. В первой главе рассматривается, сущность рынка недвижимости, его роль и значение, исследуется структура и функции рынка недвижимости. Во второй главе определяются цели и задачи анализа рынка недвижимости. В третьей главе выполнены расчёты по индексной оценке  рынка недвижимости на региональном уровне, будут определенны направления развития рынка недвижимости. В заключении сформулированы основные выводы по теме исследования.
     



     1. Рынок недвижимости и его характеристики
     
     1.1 Понятие рынка недвижимости

     В настоящее время в области исследования  рынка недвижимости термины и понятия еще окончательно не устоялись, в связи с этим  существуют некоторые трудности при анализе тенденций развития рынка недвижимости.
     Первое, это затруднения содержательного типа: эволюция терминологии не может происходить быстрее, чем процессы, которые протекают в реальной жизни.
     Вторые трудности языкового типа: часто бывает невозможно правильно перевести термин с английского языка, а применение термина в оригинальном виде не всегда отражает существующую реальность.
     Существуют, как минимум три источника эволюции терминологии.
     Например, профессионалы и эксперты рынка недвижимости в понятиях и терминах стремятся более детально правильно выражать свои предположения о существующей реальности их употребления.
     Адвокаты (которые разрабатывают законодательные акты и соответствующие проекты) в практике, в каждом конкретном случае, имеют определенные проблемы, интересы и определенные ограничения.
     Лингвисты (которые составляют словари и терминологические викторины) стараются не только отражать созданный опыт, но и регулировать термины и интерпретации.
     Эти трудности могут быть преодолены с помощью создания структуры понятий в сфере рынка недвижимости. Это должно быть построено путем консолидации всех трех источников, а также с учетом зарубежного опыта.
     Вполне возможно, что систематизация приведет к общепонятной и фиксированной (хотя всегда развивающейся) терминологии, облегчить общение между профессионалами рынка недвижимости и населением, что приведет к быстрому росту рыночных отношений.
     Понятие «рынок недвижимости» не имеет законодательного установления, по этой причине, приведенные определения составлены на основе научных исследований и подходов, которые приняты в мировой практике (табл.1).[13, с. 22-32, 11, с.68-71, 20, с.259, 9, с. 22, 10, с.30, 19, с.43-48, 14, с. 199-201, 3, с.23 ].
Таблица 1 - Обзор определений понятия «рынок недвижимости»
Авторы
Определение 
Малкина М.Ю., Щупельникова Е.А
Рынок, на котором продаются и покупаются объекты жилой недвижимости (индивидуальные жилые дома, квартиры, комнаты
Журавлев Н.В.
Подсистема национального рынка экономических благ особого рода, связанная с формированием отношений по поводу создания, эксплуатации и реализации недвижимого имущества или прав на него, возникающих в результате колебаний и достижения подвижного равновесия спроса и предложения, при сохранении существенных элементов государственного регулирования
Шепелев О.М., 
Деятельность по кyпле-продаже различной недвижимости
Гочияева Л.А.
Определенный набор механизмов, способствующих передаче прав на собственность и связанных с ней интересов, при этом происходит установление цен и распределение пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования; совокупность отношений по созданию новых объектов недвижимости, а также по их эксплуатации; сфера вложения капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые возникают в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Екимова К.В., Буравова С.В.
Сфера товарных и денежных отношений по поводу купли-продажи и использования земли, а также система, включающая совокупность объемов недвижимости, локализованных по уровню доступности в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, функционирующих в едином информационном поле, и отношения между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования в сфере однородного недвижимого имущества
Стоянова М.А.
Совокупность региональных, локальных рынков, которые различаются по уровню экономического развития, уровню доходов, цен, эффективности вложения капитала и прочим параметрам.
Павлова И.В.
Целостная и взаимосвязанная определенная система существующих организационно-правовых механизмов, обеспечивающих идущие процессы создания, эксплуатации и финансирования конкретных объектов недвижимости, следовательно, и оборот существующих прав на эти объекты

Продолжение таблицы 1 
Асаул А.Н. 
Рынок недвижимости - это абстрактное словосочетание, которое распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных. Каждый конкретный рынок недвижимости — земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости — эволюционирует самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
     
     На основании анализа данных, представленных в табл. 1, можно сделать вывод о том, что под рынком недвижимости можно понимать объединение механизмов, с помощью которых обеспечивается создание недвижимости, движение прав на объекты недвижимости, влияние спроса и предложения, порождающее формирование рыночной цены, которая удовлетворяет одновременно и продавца, и покупателя, распределение недвижимости между различными конкурирующими вариантами ее использования, эксплуатация, инвестирование и финансирование объектов недвижимости.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     1.2. Структуры рынка недвижимости

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
     - объектов недвижимости;
     - экономических субъектов, оперирующих на рынке;
     - процессов функционирования рынка;
     - инфраструктуры рынка.
     Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1) [3, с. 58]. 

     Рисунок 1 - Сущностные характеристики объектов недвижимости
     
     Под понятием «благо» в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера. 
     Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля — основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). 
     Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи или аренды является источником прямого дохода, а жилищное строительство — источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг. 
     В последнее время в России развивается распространенный в мире арендный формат — доходные дома.
      На протяжении истории экономического развития России приоритетность жилья как блага и как источника дохода менялась. В советское время жилья как источника дохода не существовало. Оно находилось в полной государственной собственности и служило объектом социального потребления посредством государственного распределения и перераспределения. 
     В настоящее время примерно 90% покупателей приобретают квартиру для собственного проживания, что свидетельствует о приоритетном жилье как благе и в современной ситуации. 
     Прежде чем говорить о недвижимости как источнике дохода, необходимо разобраться в месте и роли объектов недвижимости в бизнесе для разного типа организаций. 
     Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.
     Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, портфели крупномасштабных объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах. 
     Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например, путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей. 
     На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, то есть минимумом физического производства. 
     Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность согласно ст. 210 ГК РФ [1] содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо. 
     Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, то есть его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом согласно ст. 211 ГК РФ. 
     Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 2) [3, с. 60-62], каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической

     Рисунок 2 - Триединство объектов недвижимости
     
     Субъектная структура рынка представлена на рис. 3. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются потребители (покупатели, арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка [6, с. 8-9]. 

     Рисунок 3 - Субъектная структура рынка недвижимости
     
     Продавцом (арендодателем) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью. 
     Покупателем (арендатором) может выступать юридическое или физическое лицо, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов). Именно для покупателей работает рынок недвижимости. 
     Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно их можно разделить на институциональных и не институциональных участников. 
     Институциональными участниками, представляющим интересы государства и действующим от его имени, являются организации следующего профиля:
      - органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода; 
     - федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство; 
     - органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
     - органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; 
     - проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации;
      - органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с нею. 
     Не институциональными участниками, работающими на коммерческой основе, являются: 
     - инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
     - индивидуальные предприниматели, в качестве которых могут выступать физические лица, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом; 
     - брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
     - оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов; 
     - финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием; 
     - девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
     - редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий; - добровольные саморегулируемые организации, занимающиеся регулированием профессиональной деятельности на основании Федерального закона № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»[2]; 
     - проектировщики и строители, имеющие допуск от саморегулируемой организации; 
     - юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости; 
     - страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности; 
     - участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, сертификаты материнского капитала); 
     - аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию; 
     - финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов; 
     - маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке; 
     - информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости; - специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости. Характер взаимоотношений между перечисленными субъектами достаточно сложный и не всегда прямой [7, с. 81]. 
     В настоящее время четко не определены права и обязанности участников рынка недвижимости, что вызывает различные сложности и проблемы, которые желательно устранить максимально быстро.
     Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком (рис.4).
     Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же — недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Рисунок 4 - Процессы функционирования рынка недвижимости
     
     Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка [6, с. 52-53]. 
     Условно можно выделить четыре таких механизма:
     Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:
     * законодательную и нормативную базы рынка;
     * систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.
     Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения не институциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.
     Во-вторых, методологический (макро рыночный) механизм, включающий в себя:
     * систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
     * специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:
     а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.
     б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;
     в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
     г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
     д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.
     В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:
     * эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
     * стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
     * единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
     * законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
     * нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
     * банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.
      В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.
     Рынок недвижимости выполняет ряд функций:
     Функция регулирования заключается в четком распределении финансовых и иных ресурсов по сферам предпринимательской деятельности и побуждению участников рынка к формированию эффективной структуры рынка недвижимости, направленной на обеспечение потребной его участников.
     Функция ценообразования состоит в установлении равновесной цены, при которой объем платежеспособного спроса мог бы соответствовать объему предложения. Эта функция является наиболее важной на рынке недвижимости.
     Коммерческая функция состоит в реализации механизма получения оптимального размера прибыли в расчете на вложенные инвестиции.
     Функция санирования, как становится понятно из ее названия, заключается в очищении рынка от игроков, неспособных к здоровой конкуренции.
     Информационная функция разрешает участникам рынка недвижимости получать актуальную информацию об объектах на рынке недвижимости, ценах, тенденциях и т.д.
     Посредническая функция выражается в том, что рынок недвижимости выступает в роли совокупного посредника и место встречи для огромного количества покупателей и продавцов, устанавливая между ними взаимосвязь.
     Стимулирующая функция состоит в финансовом поощрении (в виде желаемого дохода) наиболее конкурентоспособных участников рынка недвижимости.
     Инвестиционная функция рынка - это  активное привлечение инвесторов на рынок, что позволяет рынку недвижимости находиться в постоянном развитии, а также способствует перетеканию накоплений и сбережений из пассивной формы запасов в средство воспроизводства.
     Социальная функция рынка недвижимости состоит в том, что наличие его как такового наличие позволяет опосредованно решать многие социальные проблемы.
     Выводы по 1 главе:
     1.  Рынок недвижимости – это сложная взаимосвязанная структура, целью которой является реализация интересов покупателей и продавцов. Сущность рынка недвижимости проявляется в особенностях данного рынка, его закономерностях, тенденциях развития, которые в совокупности представляют собой единую систему специфических рыночных механизмов, обеспечивающих деятельность субъектов рынка недвижимости в области создания и управления объектами недвижимости, а также оборота прав на недвижимость. 
     2. Рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.
     3.Главной специфической функцией рынка недвижимости является то, что он имеет множество возможных характеристик сделок (по месту расположения продавца, покупателя или объекта недвижимости и т.д.), динамика которых является объектом настоящей работы.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Глава 2. Методические подходы к анализу рынка недвижимости
     
     2.1. Цели и направления анализа рынка недвижимости
     
     Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.
     Причин для анализа может быть много, например - изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы: 
     - целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости; 
     - определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки однокомнатной квартиры;
     - формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска; 
     - о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде; 
     - связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.
     Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:
     1) относящиеся к краткосрочным целям; 
     2) относящиеся к долгосрочным целям.
     Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.
     При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.
     Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
     Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
     Факторы, определяющие величину спроса: 
     - платежеспособность населения; 
     - изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции); 
     - изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов; 
     - изменения во вкусах и предпочтениях населения - это важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать); 
     - условия и доступность финансирования.
     Рост спроса вызывает активизацию процессов на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
     В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.
     Факторы, определяющие величину предложения: 
     - наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка; 
     - объемы нового строительства и затраты на него, включая: 
     1)Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья. 
     2)Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства. 
     3) Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты. 
     4) Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости. 
     5) Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.
     Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших .......................