Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком в рамках стоимостной оценки объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение
высшего образования
«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»


Финансово-экономический факультет


Департамент корпоративных финансов и корпоративного управления

                                    Допустить к защите:
                                    Руководитель Департамента
                                    __________ М.А. Федотова 
                                     «__»  ______________201__ г.


ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему: «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ».

Направление 38.03.01 «Экономика» 

Профиль «Финансы и кредит» 

     Выполнил: студент 

группы ОС4-1





Рябов Евгений Михайлович

     Научный руководитель работы



доцент, к.э.н.?



Солнцев Илья Васильевич


	
СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	3
1.	ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ	5
1.1. Определение недвижимости для целей ипотечного кредитования	5
1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ	13
1.3 Основы оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, и ее необходимость	22
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	31
2.1.  Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком в рамках стоимостной оценки объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования	31
2.2. Особенности применения трех подходов к оценке недвижимости                            для целей ипотечного кредитования	41
2.3. Зарубежная практика оценки объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования	45
3. ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА	51
3.1. Проблемы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования	51
3.2. Оценка объекта недвижимости для целей ипотечного кредитования на примере квартиры	54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	73
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	75
ПРИЛОЖЕНИЕ 1	81
ПРИЛОЖЕНИЕ 2	83


     
     
     
ВВЕДЕНИЕ

     Сегодня трудно представить, чтобы транзакции с крупными объектами недвижимости проходили без привлечения оценщиков. Для эффективного управления имущественными комплексами предприятий и организаций также необходима их оценка. 
     Оценка – это не простая сфера научной и практической деятельности, дающая некий  инструментарий для исчисления денежных эквивалентов ценности или полезности на всё окружающие нас  многообразие,  как самого имущества, так и  прав собственности на него. 
     Оценкой называется процесс определения стоимости объекта гражданского оборота и гражданских отношений, потенциально способного приносить или реально приносящего пользу, выгоды или убытки, в отношении, которого законодательством Российской Федерации установлена возможность получения пользы и выгоды или возмещения убытков и который в таком процессе именуется объектом оценки. При этом имеется в виду, что собственно оценка объекта гражданского оборота и гражданских правоотношений составляет основу оценочной деятельности, которая, как следует из Федерального закона «Об оценочной деятельности» (далее ФЗ об ОД), означает «профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки  рыночной или иной стоимости», а также выполнение работ, обеспечивающих контроль качества и эффективное использование результатов оценки. 
     Применительно к российской практике оценки можно говорить об объекте оценочной деятельности (деятельность направлена на объект гражданских прав) и о предмете этой деятельности (в результате оценочной деятельности определяется стоимость объекта оценки).
     Оценка, как наука, объединяет воедино три сферы бытия Человека. Экономику – как обоснование, что есть Товар и Продукт для Человека,  юриспруденцию – основу возникновения прав и видов  собственности у Человека, финансы – как источник эквивалентного количества потенциального права собственности – национальной валюты (денег у страны), и для создания новой собственности,  и для обмена правами на неё. 
     Многие оценщики, тем более специалисты смежных направлений научной и практической деятельности, ещё видимо не осознали или сознательно умалчивают истинное значение оценочной деятельности, которая фактически является четвертой ветвью власти в стране. Особое значение имеет  оценка общенародной и государственной собственности – основы государственного сектора экономики и единого экономического пространства у суверенного государства.
     Актуальность проблемы, которая связана с выполнением отчета об определении рыночной или иной стоимости имущества как завершающей стадии оценочных работ, выполненных оценщиком, состоит в высоких требованиях, предъявляемых к самому процессу оценки и процессу оформления отчета как документа в соответствии с законодательством, регулирующем оценочную деятельность, и стандартами оценки.
     Цель выпускной квалификационной работы состоит в оценке стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования на примере квартиры.
     В соответствии с поставленной целью определен круг задач:
     -раскрыть теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;
     - раскрыть методические основы оценки объектов недвижимости;
     - выделить проблемы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования и анализ зарубежного опыта;
     - провести оценку рыночной стоимости недвижимости  для целей ипотечного кредитования;
     -сделать выводы по проделанной работе.
     
     

     1.  ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

     1.1. Определение недвижимости для целей ипотечного кредитования

     Термин недвижимости очень распространён среди многосторонних терминов в экономике государств. По причине того, что этот термин  касается самых распространённых  интересов огромного количества жителей РФ. Этот термин требует грамотной, корректной формулировки и  соответствующей целям, в которых его используют.
     В русском языке слово «недвижимость» характеризуется неподвижностью, принадлежностью кому-либо (имею вещь), принадлежностью на праве собственности. Определение «недвижимости» неразрывно  от понятия – «имущество».
     В литературе под улучшениями  то, что выполнено руками  и с помощью вложения  труда и затрат  ресурсов.
       отметить, что улучшение  не может рассматриваться в  объекта недвижимости отдельно от  участка, по  того, что является  и выполняет свою  только при условии и во  неразрывного  его к земле.
     Право , право оперативного , право хозяйственного ,  право  пользования, право  наследуемого владения, , сервитуты, а также  права  ГК РФ и другими законами  юридическую сущность   [31, с.67].
     Под понятием обременения () понимается  в соответствии с установленным  или уполномоченным органом в  законом порядке , запрещений,  стесняют правообладателя при  права собственности или  вещных прав на  объект  имущества (сервитута, , доверительного управления, , ареста имущества и ).
     Для более  представления понятия «» отразим структуру  в виде рисунка (рис.1).
      

























 
Рисунок 1. Структура  «недвижимость»
       Источник: Цевелев А.В.    Экономика недвижимости. Методическое пособие для подготовки студентов  к сдаче экзамена (авторизованный курс лекций) – Новосибирск: СГУПС, 2015.

       
      , которые не относятся к , в том числе деньги и  бумаги, являются  имуществом.  регистрации прав на  имущество не предусмотрен,  случаев, установленных  .
      В соответствие со  130 Гражданского кодекса РФ, в  недвижимости входят:  участки, участки , водные  и всё, что крепко связано с , то есть объекты,  которых невозможно без  ущерба их , в том числе многолетние , леса, сооружения, ,  а также подлежащие  морские,  суда, суда  плавания, космические .
     В пункте 1 статьи 130  кодекса РФ  такое общее  недвижимости: все, что неразрывно  землей, объекты,  которых без  ущерба их назначению . Но помимо этого, к  отнесены и объекты, не  данному  - воздушные и морские , суда внутреннего , космические объекты, а  (ст. 132 ГК РФ) предприятие как  комплекс. 
     Недвижимость -  понятие, и имущество  быть отнесено к  законом, что  большое значение и для , подлежат ли государственной  права на него и  с ним. 
     В соответствии с  законом  от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О  изменений в отдельные  акты Российской  и признании  силу отдельных  актов (положений  актов) Российской » федеральный  закон  «О  регистрации прав на  имущество и сделок с » (с изм. и доп., вступ. в силу с  утратит  силу с 1 января  года [23, с.51].
     С 2 января  года регистрация  на недвижимость  в соответствии с Федеральным  от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О  регистрации недвижимости» (с изм. и доп., . в силу с 
     С 1 января 2017  основанием для осуществления  кадастрового учета и () государственной  прав на недвижимое  являются, в том числе, межевой план,  план или акт обследования,  в результате  кадастровых работ в  федеральным законом , утвержденная в установленном  законом  карта-план территории,  в результате выполнения  кадастровых работ ( — карта-план ) (ст. 14 Федерального закона от  № 218-ФЗ (ред. от  «О государственной регистрации »).
     Согласно  Федеральному закону от № 218-ФЗ «О государственной регистрации », если сведения об  недвижимости  в ЕГРН, его учет в  и госрегистрация прав  осуществляться одновременно.
       образом, к  закона «О государственной  недвижимости» можно  введение единой  процедуры ( означает, что у граждан  возможность подать  заявление на регистрацию  и кадастровый , и оба действия будут  одновременно), а также  сроков оказания .
     В соответствии со  131 ГК РФ право собственности и  вещные права на  вещи, ограничения  прав, их , переход и прекращение  государственной регистрации в  государственном реестре , осуществляющими  регистрацию прав на  и сделок с ней. 
     Перечень  недвижимости, права на  подлежат  регистрации в соответствии с  законом от 13.07.2015 № 218- (ред. от 03.07.2016) «О  регистрации » (с изм. и доп., вступ. в силу с : земельные участки (.130 ГК РФ);  участки недр (.130 ГК РФ);  здания (ст. 130 ГК РФ);   (ст. 130 ГК РФ);  объекты незавершенного  (ст. 130 ГК РФ);  воздушные и морские  (ст. 130 ГК РФ); жилые и нежилые  (ст. 130 ГК РФ);  жилые  и их части (ст.558 ГК РФ);  дома на дачных  с правом регистрации  на нем (ст. 1 Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);  квартиры, ее  (ст.289, 558 ГК РФ);  комнаты, ст.5 ФЗ «Об  (залоге недвижимости)» пр (рис.2).

 2. Виды недвижимого 
       Источник: Ревуцкий Л. Д. «К вопросу о понятии «недвижимость», 26 ноября 2016 года// [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/890119.html (дата обращения 24 марта 2017 года)
     
     Традиционно в РФ недвижимое  подразделяется на 3 : жилищный фонд,  фонд, земельный , самостоятельно развивающаяся и  свою  и нормативную базу (рис.3).
     
     
















Рисунок 3.  типы недвижимости
       Источник: Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. Рутгайзера В.М., М., Дело, 2014.
       
     Под  фондом понимается  жилых  любой формы , в том числе жилые и   дома, общежития и , и другие  помещения в иных , которые пригодны  для . 
     Жилая недвижимость  свойствами,  отличают жилую  от других товаров (. 4).
     
     
     















 4. Особенности недвижимости как 
       Источник: Цевелев А.В.    Экономика недвижимости. Методическое пособие для подготовки студентов  к сдаче экзамена (авторизованный курс лекций) – Новосибирск: СГУПС, 2015.
       
 
      Объекты  жилой недвижимости имеет несколько типологических построений, в зависимости от длительности и характера использования жилья, что отражено ниже (рис. 5).







Рисунок 5. Типология объектов жилой недвижимости в зависимости от длительности и характера использования жилья
   Источник: Оценка недвижимости: Учебник»/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2014
   
     В нежилой фонд включаются здания, сооружения и иные объекты или их доля, которые расположены на каком-либо земельном участке и зарегистрированы в установленном законом порядке. Нежилые помещения по функциональному назначению подразделяются на торговые, офисные, складские и производственные.
     Таким образом, грамотное владение терминологией и знание основных понятий недвижимости для целей ипотечного кредитования способствует эффективному взаимодействию в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом при ипотечном кредитовании. В профессиональной терминологии необходимо свободно ориентироваться прежде всего профессиональным игрокам на рынке недвижимого имущества: инвесторам, риэлторам, девелоперам. 
     Однако и рядовому покупателю недвижимого имущества, заботящемуся о собственной финансовой и правовой безопасности, крайне желательно прояснить для себя суть этих терминов, поскольку во многих из них отражаются правовые особенности оборота недвижимого имущества. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена. 
     Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
     Далее рассмотрим нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ.


     1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

     Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема. В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль.
     Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми актами, которые имеет следующую структуру:
     1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ), которая определяет общие основы деятельности главных институтов государства, которые относятся к оценочной деятельности в общих чертах и является законом высшей юридической силы. В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимости:
     - гарантирована свобода экономической деятельности и защита права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;
     - определен особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, которые проживают на какой-либо территории;
     - установлено право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
     - гарантировано право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.
     2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016), который регулирует систему понятий, норм, институтов и принципов, устанавливающую всю нормативно-правовую базу в целях развития рыночных отношений. Гражданский кодекс Российской Федерации относительно объектов недвижимости регулирует основания возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав; регулирует содержание и элементы правоспособности и дееспособности граждан в сфере имущественных правоотношений; устанавливает в законодательном аспекте процедуру создания и осуществления деятельности юридического лица, а также имущественные права предприятий различных форм собственности и организационной структуры.
     Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
     Статья 130-132 Гражданского кодекса РФ регулирует понятие недвижимости, закрепляет требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также законодательно закрепляет понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости.
     В Гражданском кодексе Российской Федерации установлены правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. В ст. 549-558 ГК РФ урегулированы особенности продажи недвижимости; в статье 559-566 ГК РФ урегулированы основные аспекты продажи предприятия; в статье 650 - 655 ГК РФ урегулированы правовые аспекты аренды зданий и сооружений, а в статье 656-664 ГК РФ - аренды предприятий; наем жилого помещения урегулирован в статье 671 - 688 ГК РФ, в статье 740 - 757 ГК РФ урегулирован оборот недвижимости договором строительного подряда.
     Нормы Гражданского Кодекса РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:
       кредита регулируется  § 2 гл. 42 «Кредит», где дано  кредитного договора и  общие  о его форме. Так как ипотека  собой, по сути,  договор, в обеспечение  заемщик  объект недвижимости, то в  залога подлежат  нормы § 3 гл. 23 об обеспечении  обязательств. В  23 «Обеспечение исполнения » Гражданского кодекса  Федерации (часть )» от 30.11.1994 № 51- (ред. от 07.02.2017)  ряд мер, направленных на понуждение  обязательство. В параграфе 3  23 «Залог»  кодекса Российской  (часть первая)» от  № 51-ФЗ (ред. от  урегулировано  залога, основания  залога, предмет  и прочие понятия,  отношения  и другие нормы,  правовое положение  как способа обеспечения . Так, согласно ст. 334 ГК РФ в  залога кредитор по  залогом обязательству  право в случае  должником  обязательства получить  перед другими  лица, котором  это имущество. Эта и  нормы о залоге  Закону об ипотеке.
     3. кодекс Российской  от 25.10.2001 № 136- (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., . в силу с 01.01.2017)  устанавливает главные и  принципы и  земельного законодательства,  отношения, которые  земельные отношения,  объекты и  земельных отношений,  полномочия субъектов  на различных государственных  управления.  кодексом РФ введено  категории земель по  назначению, определен  отнесения  к какой-либо категории,  система мер по охране  ресурсов. В Земельном  РФ урегулирована  передачи земельных  в собственность и в аренду  и юридическим лицам, а  лицам - и в  пользование (без  распоряжения). В Земельном  РФ также урегулированы  предоставления  участков для целей  жилищного строительства,  (фермерского) хозяйства,  и огородничества, для  строительства и иных, не  законом целей. 
     4.  кодекс Российской  (часть ) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (. от 28.12.2016) устанавливает  организация и индивидуальный , а также  недвижимости и земельных  в порядке, предусмотренном ст.  НК РФ и применяется оценщиками при  денежных , связанных с использованием  имущества
     5. Жилищный  Российской Федерации от  N 188-ФЗ (. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в  с 01.01.2017) регулирует  отношения, связанные 
     с , осуществлением,  и прекращением прав , пользования и распоряжения  помещениями государственного и  жилищного ;
     с пользованием жилыми  жилищного фонда,  в частной собственности;
     с  общего  собственников помещений;
     с  помещений к числу  помещений и ликвидации их из  фонда;
     с  жилищного фонда,  и ремонтом жилых ;
     с переустройством и перепланировкой  помещений;
     с  многоквартирными домами;
     с  и деятельностью жилищных и  кооперативов, товариществ  жилья,  и обязанностей их членов;
     с  коммунальных услуг;
     6.  кодекс Российской  от 29.12.2004 № 190- (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., . в силу с 01.01.2017)  в правовом аспекте , связанные с  системы расселения,  планированием, застройкой,  городских и сельских . На основе  кодекса Российской  устанавливаются вопросы  транспортной, инженерной, и  инфраструктур,  историко-культурных объектов , рационального природопользования,  окружающей природной  - в целях  благоприятных условий  населения.
     7.Федеральный  от 16.07.1998 № 102-ФЗ (. от 03.07.2016) «Об  (залоге недвижимости)»  основным правовым , который регулирует  возникновения,  оформления и юридические  возникновения самой . Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого  общие  о залоге, содержащиеся в ГК РФ,  к отношениям по договору об  в случаях, когда  ГК РФ или непосредственно  не установлено иных . Данный Закон,  признают первым  законом,  систему отношений,  в связи с залогом . В нем конкретизированы условия  кредита для  недвижимости с дальнейшим  прав на нее.
     В настоящее  в соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека  представляет  договор залога. В  со ст. 1 Федерального закона от  № 102-ФЗ (ред. от  «Об ипотеке ( недвижимости)» по договору об  с одной стороны  залогодержатель, который  кредитором по , который обеспечивается , и имеющий право  требований к должнику по  обязательству в  стоимости заложенной , а с другой стороны  залогодатель преимущественно  другими  залогодателя. 
     Ипотечное  представлено системой  кредитов, выдаваемых  для покупки  на первичном или вторичном . Схема ипотечного  выглядит так: банковское  заключает с  кредитный договор, по  выдает кредит и  об ипотеке, по которому  в залог недвижимость,  стоимость которого  превышать величину  кредита. Квартира,  является , остается в владении и  у залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В  может оформляться  недвижимость, в том  и та, на строительство которой  кредит, или уже имеющаяся в  квартира. В случае  клиента  имеет право  квартиру, находящуюся в , и возместить свои  либо  квартиру, находящуюся в  в собственность банка. 
     В  законе от 16.07.1998 № 102- (ред. от  «Об ипотеке (залоге )» урегулирована вся система  сторон в случае  исполнения  со стороны заемщика, а  порядок обращения  на заложенное имущество в  с нормами  процессуального кодекса РФ от 14  2002 г. № 138-ФЗ.
       446 Гражданского процессуального  РФ к имуществу, на  не может быть  взыскание по исполнительным , отнесено жилое  (его ), если для гражданина-должника и  его семьи, совместно  в принадлежащем помещении, оно  единственным  для постоянного проживания , за исключением указанного в  абзаце имущества,  оно является  ипотеки и на него в  с законодательством об ипотеке  быть обращено .
     Действующее  законодательство не содержит  по субъектному составу  правоотношения. Залогодателем, так же, как и , может  физическое, юридическое  либо государство.  может быть сам  по обязательству,  ипотекой, или лицо, не  в этом обязательстве ( лицо) (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Это  правило, так как , не располагающие недвижимостью, не  возможности получить , если другие , имеющие в  соответствующее недвижимое , выступят залогодателями в  исполнения обязательств  лиц.
     Ипотечное  кредитование отличается от  видов кредита,  обеспечиваются ипотекой по  назначению ( кредит для покупки ) и по предмету залога, ( жилье). Согласно  по договору об  может быть  недвижимое имущество,  на которое зарегистрированы в , установленном для  регистрации прав на  имущество и сделок с ним, в том  жилые дома,  и части  домов и квартир,  из одной или нескольких  комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»). Не  ипотека , изъятого из оборота, , на которое в соответствии с  законом не может  обращено , а также имущества, в  которого в установленном  законом порядке  обязательная  либо приватизация  запрещена. Если  ипотеки является , на отчуждение  требуется согласие или  другого лица или , такое же согласие или  необходимо для  этого имущества (ст. 6 ФЗ «Об »). 
     Предметом ипотеки  быть и право , однако  с согласия арендодателя,  законом или договором  не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 4 ст. 6 ФЗ «Об »). По ипотечному  возможна уступка  требования, которая  путем заключения  договора  права требования или  передачи прав по  - совершением специальной  надписи и  самой закладной.
       может возникнуть в  закона или на основании  (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»).  по ипотечному жилищному  могут возникать на  нескольких вариантов : 
     -договора об  приобретенного жилого  с соответствующим нотариальным  сделки, а также  регистрацией  ипотеки; 
     -трехстороннего () договора купли-продажи и  жилого помещения, при  все три заинтересованные  последовательно и практически  фиксируют, нотариально  и регистрируют переход  собственности от  квартиры к покупателю, а  ипотеку данной  в пользу кредитора; 
       приобретения  помещения за счет  средств, когда  этого помещения  в силу  в момент регистрации .
     В договоре об ипотеке : предмет ипотеки, его , существо,  и срок исполнения , обеспечиваемого ипотекой.  ипотеки определяется в  указанием его , места нахождения и  для идентификации этого  описанием. В договоре об  должны  указаны: право, в  которого имущество,  предметом ипотеки,  залогодателю;  органа, осуществляющего  регистрацию прав на  имущество и сделок с ним,  данное  залогодателя. Обязательство,  ипотекой, должно  названо в договоре об  с указанием его , основания возникновения и  исполнения. В тех случаях,  это обязательство основано на  договоре,  быть указаны  этого договора,  и место его заключения.  сумма  ипотекой обязательства  определению в будущем, в  об ипотеке должны  указаны  и другие необходимые  ее определения (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).
     При  кредита банком  следующие : платежеспособность заемщика, его  погасить кредит ( кредитной истории) и  стоимости  имущества. Платежеспособность  определяется на основании  об официальном доходе.  кредитной  в российской действительности  из слабых моментов, так как  граждан ее просто не . Цена и  недвижимости играют  роль в части  и снятия рисков, так как все  показатели  (размер, срок и ) самым непосредственным  будут зависеть от  ипотеки (). 
     Договор об ипотеке  в письменной форме и  государственной регистрации.  правил о  регистрации договора об  влечет его недействительность.  договор считается  (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»).  регистрация договора об  является основанием для  в Единый государственный  прав на  имущество и сделок с ним  об ипотеке (ст. 11 ФЗ «Об ипотеке»). При  договора об ипотеке  обязан в  форме предупредить  обо всех известных ему к  государственной регистрации  правах  лиц на предмет ипотеки ( залога, пожизненного , аренды, сервитутах и  правах).  этой обязанности  залогодержателю право  досрочного исполнения,  ипотекой  либо изменения  договора об ипотеке (ст. 12 ФЗ «Об »).
     В большинстве субъектов  Федерации  соответствующие законы,  программы, положения  системы ипотечного  на их территории.  образования также  принимают правовые  по ипотечному кредитованию.  случаях  акты субъектов  Федерации включают  лишь нормы-декларации,  образом  на развитии и регулировании  ипотечного кредитования .
     Анализ законодательства  Российской  в зависимости от характера  правового регулирования  по ипотечному кредитованию  поделить . Первую группу  субъекты, в которых  весьма детальные , регулирующие , возникающие в сфере  жилищного кредитования,  из них приняты еще и региональные  программы (г. , Пензенская, Калининградская  области). Причем  выдачи ипотечных  могут  нормативными актами  исполнительной власти  Федерации. Вторую  составляют , регулирование ипотеки  происходит посредством  и принятия только  программ  самостоятельных законов,  ипотечному кредитованию (, Ленинградская, Оренбургская, , Рязанская, , Тверская и другие ). Третью группу  субъекты, в которых  отсутствует  регулирование рассматриваемых .
     Таким образом,  большую роль на  играет  стоимости недвижимости.  оценка стоимости  - это надежность кредита для  участников : государства, кредиторов, . Оценка предмета  определяется в соответствии с  Российской  по соглашению залогодателя с  и указывается в договоре об  в денежном выражении (ст. 9 ФЗ «Об »).
     
     1.3. Основы оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, и ее необходимость

     Оценка  означает установление  стоимости  недвижимости. При оценке  недвижимости рассматриваются все  и характеристики объекта: его , площадь,  от объектов инфраструктуры , планировка, состояние  недвижимости, тип дома,  этажей,  и прочие характеристики. При   кредитовании необходима  недвижимости. Банки,  чем выдать  кредит, проводят  недвижимости, что бы определить  рыночную стоимость .
     Большое   при ипотечном кредитовании  оценке залоговой  недвижимости. Необходимость  при ипотечном  отмечают в своих  многие авторы:
     -  недвижимости при ипотечном   осуществляется с  определения требований,  предъявляются к оценке  залога.
     -важно при  кредитовании  оценку в системе  кредитования [27, с.44].
     Под понятием  стоимости понимается  недвижимости,  используется  в целях  ипотечного кредита.  стоимости недвижимости при  кредитовании  на расчете размера , который ожидается к  в случае невозврата  кредита.  в данном случае  для кредитора (банковского ) гарантией возврата  средств.  залоговой стоимости  при расчете размера  кредита банковским . 
     Специалисты в  оценки недвижимости при  кредитовании при оценке , которая является  исполнения , определяют «рыночную » и «ликвидационную стоимость».  
       стоимость (стоимость при  продаже) - это  по которой объект мог бы  продан на открытом  рынке, если бы  его реализации был  «разумно долгого» для  типа объекта на  рынке, а так же стоимость, по  активы ( активов), которые  объект оценки,  бы быть реализованы на  рынке в  срок. 
     Отчет об  квартиры может  также любые , которые , по мнению оценщика,   и значимыми для полного  использованного им метода  стоимости .
     Сравнительный анализ , которые предъявляются к  стоимости залога , дает  обозначить два основных , которые положены в  залоговой стоимости:  обеспечения и  залога. Достаточность , как правило, формируется на  оценки риска по  ссуде с  ее прогноза. В качестве  достаточности выступает  (рыночная) стоимость , которая  кредитору основной  долга по ссуде,  процентов, а также  затрат,  связаны с продажей  прав. 
     Ликвидность () залога прогнозируется с  возможного  конкретных характеристик  залога, перспективного  конъюнктуры рынка , изменений в его  (инфраструктуре) [33, с.53]. 
     Процесс   недвижимости включает два :
     - на первом этапе оценщик по заказу заемщика оценивает недвижимость, беря за основу рыночный стандарт стоимости.- на втором этапе  вводит  рода корректировки в  раннее стоимость в  с риском кредитной , размером  и т.д. 
     Стало быть, на  этапе осуществляется  стоимости (рыночной) , на втором –  самим кредитором  кредитования (максимальная  кредита, на которую  рассчитывать ), в результате рассчитывается  обеспечения кредита.
     Для  купли-продажи продавца и  интересует  стоимость, т.е. текущая  соответствующего типа , зависящая от соотношения  и предложения. Так как в  время наметилась  увеличения срока  кредитования, то проводить  объекта , служащей залогом,  с учетом длительного . 
     Третьим направлением  исследование  оценки стоимости в  ипотечного кредитования.  стоимости недвижимости в  ипотечного  призвана обеспечить  объекта залога с  зрения его приемлемости и . 
     Критерий  отражает качественную  предмета залога,  достаточности – количественную. 
       требование к  определенности предмета  состоит в превышении  заложенной недвижимости  по  с основным , которое имеет  по отношению к залогодержателю, т.е. -  (рыночная) стоимость , которая  кредитору основной  долга по ссуде,  процентов, а также  затрат,  связаны с продажей  прав. 
     Таким , главная  роль  стоимости  при ипотечном кредитовании  в определении достаточности  залога для кредитной . Причем,  обстоятельство состоит в  посредством оценки   интересов  кредитора и  в расчете  предмета залога. 
       кредитора в расчете  недвижимости заключается в  риска  сделки и конечно  стоимости объекта . 
     Интерес заемщика  в увеличении  кредита с помощью  стоимости залога.  же стоимости залога с  независимого  дает возможность  взаимные интересы в  сделке. Исходя из , можно  вывод, что расчет  стоимости залога  кредитную сделку . Необходимо , что особенности ипотечного  создают для кредитора  степень риска на  всего  кредитования, который  долгосрочностью. В такой  кредитор постоянно , как контроль за  предмета залога, так и  конъюнктуры рынка , осуществляя при необходимости  предмета  на предмет достаточности . Именно эти обстоятельства  выделение третьей  оценки в  ипотечного кредитования, а  - снижение риска .
     Отчет об оценке  в себя  о заказчике, описание , на основании которой  оценка недвижимости, а  сведения о  объекте оценки. 
       рыночной стоимости  при ипотечном кредитовании,  которой  выступать квартира,  сложным совокупным . В любой оценочной  оценка  стоимости квартиры при  кредитовании проводится  специалистами, каждый из  выполняет  перед ним задачу.
       залога для ипотечного  имеет свою . Правом  на  квартиры обладают как , так и физические лица,   собственниками квартиры.  проведения  является договор  между заказчиком и , в котором закреплены  и обязанности  [28, с.29].
     Проведение  оценки квартиры при ипотечном кредитовании в первую очередь в нашей стране регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и Федеральными стандартами оценки (ФСО №1-6,7,9,12).
     Федеральный закон от  № 135-ФЗ «Об оценочной  в Российской Федерации» (. от 03.07.2016, с изм. от  (с изм. и доп., вступ. в силу с  регулирует основные  проведения оценочных  по определению  стоимости недвижимости при  кредитовании и непосредственно  процедуру составления  об оценке,  оценщик, заключение  на проведение оценочных  по определению рыночной или  стоимости  для целей ипотечного  и др.
     Другим не менее  документом, обеспечивающим  регулирование  деятельности недвижимости для  ипотечного кредитования,  «Стандарты оценки,  к применению  оценочной деятельности».  имеет право  от стандартов, но он должен  причину  в отчете недвижимости для  ипотечного кредитования.
       стандарты оценки  для целей  кредитования, в состав  включены следующие :
     - Федеральный стандарт  №1 «Общие  оценки, подходы к  и требования к проведению », утверждённый  Приказом  РФ от 20.05.2015 
     - Федеральный стандарт  №2 «Цель оценки и  стоимости», утверждённый   Минэкономразвития РФ от  №298;
     - Федеральный  оценки №3 «Требования к  об оценке», утверждённый   Минэкономразвития РФ от  №299;
     - Федеральный  оценки №4 «Определение  стоимости», утверждённый   Минэкономразвития РФ от  №508;
     - Федеральный  оценки №5 «Виды , порядок ее проведения,  к экспертному  и порядку его утверждения»,   Приказом Минэкономразвития РФ от  №328;
     - Федеральный  оценки №6 «  к .......................