Оценка рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости населенных пунктов

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА





Факультет         Среднего профессионального образования

Кафедра             Землеустройства и кадастра

Специальность 21.02.05  Земельно-имущественные отношения

	

	

	



ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА







Студента Привезенцевой Анастасии Дмитриевны





	На тему: Оценка рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости населенных пунктов на примере г. Домодедово

	

	

	Автор работы:

	

	Привезенцева Анастасия Дмитриевна 

	

	

	Научный руководитель:

	

	Кандидат экономических наук

	Вдовенко Юрий Иванович       

	

	

 «Допустить к защите»



Заведующий кафедрой                                                 

Землеустройства и кадастра

Канд. геогр. наук, доцент

Бузякова Инна Валерьевна



















Москва 2017г.

ОГЛАВЛЕНИЕ



ВВЕДЕНИЕ                                                                                                                  3

1 Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости населенных пунктов

1.1 Земельный участок  и иные объекты недвижимости как объект оценки рыночной стоимости                                                                                                   5

1.2 Правовое обеспечение оценки рыночной стоимости земель населенных пунктов                                                                                                                       10

1.3 Основные подходы и методы оценки рыночной стоимости земель населенных пунктов                                                                                                  14

2 Исследование проблем оценки рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости населенных пунктов на примере г. Домодедово.

Особенности оценки земель населенных пунктов в городе Домодедово      23

Определение рыночной стоимости определенного объекта недвижимости населенного пункта, находящегося в городе Домодедово                               32

Анализ проблем оценки земель и иных объектов недвижимости населенных пунктов на примере города Домодедово                                                           36

3 Пути решения проблем, связанных с оценкой недвижимого имущества в городе Домодедово

Предложения по решению проблем оценки земель и иных объектов в городе Домодедово                                                                                                           45

Эффективность решения указанных проблем                                                   47

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                          49

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ                                                52

ПРИЛОЖЕНИЕ                                                                                                         54



Введение



Оценка недвижимости – это прикладной экономический анализ, цель которого состоит в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы более вероятную цену его продажи.

Актуальность темы исследования состоит в том, что для проведения качественной оценки стоимости объектов недвижимости необходимы теоретические знания и практические навыки определения стоимости недвижимости на примерах. За последние несколько лет независимая оценка недвижимости стала очень актуальна и востребована. Это связывается с тем, что качественный и точный расчет стоимости недвижимости позволяет максимально выгодно заключить сделку или провести любую другую операцию. К тому же, любую хозяйственную деятельность, связанную с недвижимостью, регламентирует законодательство РФ. Тема дипломной работы является актуальной в данный период и заключается в необходимости исследования оценочной деятельности в направлении земельных участков и иных объектов недвижимости населенных пунктов.

Объектом исследования служит недвижимость населенных пунктов города Домодедово.

Предметом исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения и особенности.

Цель дипломной работы – описание процедуры оценки рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости на основе современного законодательства на примере города Домодедово.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

– исследовать правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации;

– изучить основные подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости на основе современного законодательства на примере города Домодедово;

– провести правовой анализ оценки рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости на основе современного законодательства на примере города Домодедово;

Методической основой исследования в данной дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, а также другие нормативные и методические материалы.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования материалов выпускной квалификационной работы в процессе своей профессиональной деятельности.




1 Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости населенных пунктов

Земельный участок и иные объекты недвижимости как объект оценки рыночной стоимости



В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Недвижимость можно рассматривать как потребительскую стоимость, которая удовлетворяет индивидуальным потребностям в жилье, отдыхе, развлечениях (дом, квартира, дача и т.д.); к ней предъявляются требования, характеризуемые естественными свойствами и личными предпочтениями. 

Недвижимость имеет особые признаки, которые представлены на рисунке (рисунок 1).



Рисунок 1 – Земельный участок и иные объекты недвижимости как объект оценки рыночной стоимости

Как видно из рисунка к особым признакам недвижимости можно отнести следующие:

Стационарность (недвижимость связана с участком земли);

Уникальность и неповторимость – каждая определенная недвижимость уникальна по физическим характеристикам с точки зрения инвестиционной привлекательности;

Недвижимость фундаментальна – её нельзя украсть, сломать или же потерять при обычных обстоятельствах;

Специфический характер оборота через оборот прав на неё;

К заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляются специальные юридические условия – сделки обязаны пройти государственную регистрацию (ФЗ № 122 – ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

Высокий уровень издержек на осуществление сделок и продолжительный срок экспозиции;

Стоимость недвижимости высока, а её деление на имущественные доли – тяжелый либо неосуществимый процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднены;

Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, степени доходности инвестиций в недвижимое имущество;

Возможность позитивного или негативного воздействия нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий [10];

Объекты недвижимости можно классифицировать также по следующим признакам:

По функциональному назначению:

– производственные (прямо или косвенно участвуют в процессе создания товара);

– непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания населения);

– по происхождению (воспроизводимость в натуральной форме):

– естественные (невоспроизводимые), то есть земельные участки, недра и природные комплексы;

– искусственные (воспроизводимые), то есть здания, сооружения, многолетние насаждения;

По степени готовности к эксплуатации:

– введенные в эксплуатацию;

– незавершенное строительство;

По форме собственности:

– государственные;

– муниципальные;

– частные и иные;

По отраслевой принадлежности:

– промышленные; 

– строительные; 

– сельскохозяйственные; 

– жилищно-коммунальные; 

– культурно-бытовые и т.д.;

По возможности приватизации:

– запрещенные;

– по разрешению Правительства Российской Федерации;

– свободно приватизируемые.

В ходе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, обладающие подобными характеристиками функционирования, что устанавливает вероятность единообразных подходов к их оценке.

Классификация объектов недвижимости согласно различным признакам способствует наиболее успешному исследованию объектов и обследованию рынка недвижимости, делает проще разработку и использование методов оценки разных видов недвижимости.

Земли населенных пунктов занимают 4% территории России. На данных землях располагаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а кроме того и улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; на них могут находиться промышленные, транспортные энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86% поступлений в государственный бюджет от всех платежей за землепользование и способна применяться только в соответствии с генеральными планами и проектами.

Оценка недвижимого имущества нужна с целью совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта как залоговое обеспечение при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др. 

Оценить возможно абсолютно разные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, а также объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, безусловно, будут разные, они будут выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта недвижимости и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных им методов.

Наиболее распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир, оценка коммерческой недвижимости, оценка зданий, оценка складов. 

Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, то есть в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в определенный момент времени. 

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимого имущества остаётся одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включающая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, к примеру, права аренды, права пользования и так далее. 

Для определения реальной стоимости производится рыночная оценка недвижимости. Оценка стоимости квартиры определяется большим рядом факторов (месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, транспортная доступность и другое). 

Кроме точности, большим преимуществом оценки недвижимости, проведенной профессиональным оценщиком, является ее объективность. Таким образом следует вывод о том, что обращение к независимому оценщику при определении рыночной стоимости квартиры является самым оптимальным решением, которое выгодно всем участникам потенциальной сделки.

Для какой недвижимости требуется оценка:

– оценка загородной недвижимости необходима, если у вас есть желание совершить какие-либо операции с загородным домом, дачей, коттеджем или особняком. На сегодняшний день очень часто требуется произвести оценку незавершенного строительства загородного дома;

– независимая оценка стоимости жилой недвижимости в черте города проводится для определения ее итоговой стоимости квартиры, дома или гаража. Получить надежный расчет стоимости – это верный шаг для выгодной сделки;

– оценка офисной недвижимости включает в себя как определение стоимости, как отдельных офисных помещений, так и всего офисного здания;

– оценка торговой недвижимости, такой как магазины, рестораны, торговые центры, аптеки, требуется для разных целей, но чаще всего – это сделки купли-продажи.

К тому же, оцениваются объекты незавершенного строительства - объекты, на которых только ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены (консервация, полное прекращение строительства).

Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая, в свою очередь, отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Помимо этого, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

Оценка коммерческой недвижимости включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д.

Оценка коммерческой недвижимости учитывает размер дохода, риск и период, который связан с его получением; принимает во внимание большое количество факторов, которые несут влияние на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, ее функциональное назначение и другое); особый интерес представляет наличие или же отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов [7].





Правовое обеспечение оценки рыночной стоимости

земель населенных пунктов



Так как земля считается важной составляющей природной среды, то все земли в Российской Федерации подразделяются на определенные категории. К одной из таких категорий относятся земли населенных пунктов. Эти земли представляют собой пространственно-операционный базис расположенных на них городов и иных поселений. На данный момент, когда все население проживает в городах, поселках и прочих поселениях, очень важно рациональное использование земель этого типа, разработка вопросов государственного регулирования их применения и, помимо этого, наличие необходимых мер с целью охраны этого режима от различных нарушений.

Использование земель населенных пунктов происходит на основе градостроительной документации – документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Земли населенных пунктов могут характеризоваться общими для них отличительными признаками.

1. Земли городов и сельских поселений имеют общее назначение: обслуживание городов и сельских поселений.

2. Земли населенных пунктов характеризуются тем, что они размещены внутри черты: земли городов – в городской черте, а земель поселений – в черте сельских поселений. Такой чертой называют внешнюю границу земель города, поселка, сельского поселения, отделяющую их от остальных категорий земель. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта никак не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на данные участки.

Сама по себе земля, представляет собой вид недвижимого имущества, становясь довольно часто объектом хозяйственных отношений. Оценочные мероприятия в отношении земли имеют право проводиться как по инициативе государственных органов, так и согласно желанию частных лиц, заинтересованных в получении данных, касающихся актуальной рыночной стоимости земельного участка.

Оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется на основании федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ [1].

В соответствии с данным законом Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. [2] были приняты «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». В этих стандартах регламентируется определение видов стоимости объекта оценки, подходы к оценке и ее методы, устанавливаются требования к проведению оценки. Приведенные выше закон и стандарты на сегодняшний день считаются основными документами, которые регламентируют оценочную деятельность в Российской Федерации (рисунок 2).

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации [3].



Рисунок 2 – Правовое обеспечение оценки рыночной стоимости земель населенных пунктов.

Рыночная стоимость земельного участка основывается на принципе наиболее эффективного использования. Иными словами, ее определяют на основе наиболее вероятного использования земельного участка, которое физически возможно, экономически обоснованно, законно, финансово может быть осуществимо, согласно итогам которого, стоимость земельного участка будет максимальной. 

Для того, чтобы определить наиболее эффективное использование земельного участка предусматриваются: его целевое назначение и вид разрешенного использования, преобладающие способы землепользования, перспективы развития района, на территории которого находится участок, возможные изменения на земельном рынке, а также применение оцениваемого земельного надела на данный момент.

Полученный размер рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанный в отчете, признается достоверным, и рекомендуется для совершения сделок в отношений этого земельного участка.

Регулирование оценочной деятельности – это система мер и процедур, нацеленных на увеличении качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, которые устанавливаются профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или же государственными органами (государственное регулирование, в том числе и посредством лицензирования) либо совместно. Регулирование формируется в рамках некоторых процедур:

– определение методических требований к процедурам оценки, традиционно формирующиеся в стандартах оценки;

– определение требований к морально-этическим качествам оценщика, которые связаны с его независимостью – эти требования формируются в кодексах профессиональной этики;

– определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, отражающиеся в уровне его собственных профессиональных знаний [6].

Основанием для проведения оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Договором может учитываться осуществление оценки определенного объекта, ряда объектов и долговременное обслуживание заказчика согласно его заявлению.

Оценка объекта оценки, в том числе и повторная, может быть проведена на основании суда, арбитражного суда или третейского суда.

Договор заключают в письменной форме, и нотариальное удостоверение для него не требуется.

В договоре обязательно должны содержаться следующие пункты:

– основания его заключения;

– вид объекта оценки;

– вид определяемой стоимости объекта оценки;

– денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

– сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

– сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Договор об оценке объекта обязан содержать точное указание на данный объект, а также его описание, которое будет достаточным для однозначной идентификации этого объекта оценки [4].





Основные подходы и методы оценки рыночной стоимости земель населенных пунктов



Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения сравнения аналогов продаж, и с точки зрения приносимого объектом дохода или затрат на него. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки.

В сравнительном подходе оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка в основном используется метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик в первую очередь на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных им аналогов необходимую сравнительную, а то есть рыночную информацию. Далее эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки для того, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых земельных участков[8].

Условия применения сравнительного подхода могут быть следующими:

Объект не должен быть уникальным;

Для оценки объекта можно подобрать достаточное количество аналогов;

Аналоги должны относиться только к одному сегменту рынка;

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

– замещения (осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем за объект схожей полезности, доходности или же чем затраты на возведение подобного объекта в ближайшие сроки);

– вклада (вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта по причине наличия или отсутствия какого-либо элемента, при этом величина такого увеличения или уменьшения может быть как выше, так и ниже затрат на его же создание);

– спроса и предложения (оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие именно факторы и каким, собственно, образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения данных факторов могут произойти и как эти изменения могут повлиять на стоимость этого объекта недвижимости). 

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Изучение рынка. Проводится анализ состояния и тенденций рынка и в особенности того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости; выявляются объекты, в наибольшей степени сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно не так давно;

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом недвижимости;

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Достоинства метода:

– в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

– в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

– статистически обоснован;

– вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

– достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки метода:

– различия продаж;

– сложность сбора информации о практических ценах продаж;

– проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

– зависимость от активности рынка;

– зависимость от стабильности рынка;

– сложность согласования информации о существенно различающихся продажах.

Методы использования сравнительного подхода (рисунок 3):



Рисунок 3 – Основные подходы и методы оценки рыночной стоимости земель населенных пунктов

– метод сравнения продаж – это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применяется в таком случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и когда задача состоит в том, что нужно проанализировать данный рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта;

– метод валовой ренты основывается на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимого имущества и доходом от сдачи её в аренду. В этом методе предполагается использование мультипликатора валовой ренты.

Валовый рентный мультипликатор - это показатель, который отражает соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяют для объектов, по которым можно правильно оценить либо потенциальный, либо действительный валовый доход. На некоторых рынках используют также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе. Этот показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Валовый рентный мультипликатор считается рыночным методом оценки объекта собственности, которая приносит доход, так как этот показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам [9].

При оценке с позиции доходного подхода на первое место ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Основные принципы оценки доходной недвижимости - принцип ожидания и принцип замещения.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью всех его будущих доходов. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта недвижимости при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость объекта не обязана превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с аналогичной доходностью.

Этапы оценки недвижимости доходным подходом:

Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;

Расчет расходов, связанных с объектом оценки: 

– операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

– фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и так далее);

– резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости;

Определение величины чистого дохода от продажи объекта;

Расчет коэффициента капитализации [11].

 К доходному подходу при оценке земельных участков следует отнести, прежде всего, метод капитализации земельной ренты и дисконтирование денежных потоков.

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы.

Метод дисконтированных денежных потоков – когда в стоимость недвижимого имущества преобразуется прибыль от его предполагаемого использования за ближайшие годы, а также полная выручка, получаемая от перепродажи в конце прогнозного периода, чаще всего используется при наличии полных данных для прогноза;

Данный подход имеет свои преимущества и недостатки, которые связанны с нюансами его применения. 

К положительным моментам использования можно отнести:

– учитывается влияние рынка, так как в вычислениях задействована ставка дисконтирования;

– предприятие представляется инвестору либо покупателю в качестве источника дохода, а не затрат.

К отрицательным сторонам можно отнести:

– субъективность установленной ставки дисконтирования;

– сложность точного прогнозирования будущих доходов [13].

Что касается затратного подхода, то следует отметить, что это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Этот подход применим в таких случаях, когда основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:

Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или его объем;

Метод разбивки по компонентам. Это метод, включающий в себя:

– определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков;

– разделение по видам работ: аналогичен предыдущему методу, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.);

– суммирование расходов: применяются отдельные сравнительные единицы для расчета стоимости отдельных частей объекта, а в дальнейшем эти расчеты суммируются;

Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. Его основу составляет перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ;

Модульный метод оценки стоимости. Для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и прочее), определяется их стоимостное выражение и далее суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости;

Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная стоимость возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но к тому же и самый сложный метод.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом:

Определение суммы затрат для восстановления объекта оценки;

Определение прибыли предпринимателя;

Определение и калькуляция уровня износа;

Определение стоимости земли;

Вычисление конечной стоимости недвижимости.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

– обоснование необходимости обновления действующего объекта;

– оценка зданий специального назначения;

– при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

– анализ эффективности использования земли;

– решение задач страхования объекта;

– решение задач налогообложения;

– при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами [12].

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

Попытки достижения наиболее точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

Отдельная оценка земельного участка от строений;

Проблематичность оценки земельных участков в России [14].

2 Исследование проблем оценки рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости населенных пунктов на примере г. Домодедово

Особенности оценки земель населенных пунктов в городе Домодедово



Для начала анализа особенностей оценки земель в городе Домодедово следует выяснить, что собой представляет сам этот город.

Домодедово – это город, находящийся в Российской Федерации на юго-востоке Московской области, в 37 км от центра Москвы. Он образует административно-территориальную единицу (город областного значения с административной территорией) и одноимённое муниципальное образование городской округ Домодедово. Население города по данным 2017 года составляет 124 285 чел., а округа – 167 907 чел. [15].

С 2007 года город был официально разделен на 7 микрорайонов: микрорайон Центральный (ул. Советская, ул. Кирова), микрорайон Западный (ул. 25 лет Октября), микрорайон Северный (ул. Гагарина, ул. Ломоносова), микрорайон Авиационный (ул. Королева, проспект академика Туполева), микрорайон Барыбино, микрорайон Белые Столбы, микрорайон Востряково. При этом в городе исторически выделяются еще несколько микрорайонов: Южный, Дружба, Елочки, Константиново и Жилпоселок. Основное массовое строительство панельных и кирпичных домов средней этажности в центральной части города проходила в 80-х годах прошлого века. Более ранняя застройка составляет не более 30% от общего предложения рынка. 

С начала 90-х годов город Домодедово активно развивается и застраивается объектами в центральной части города, основу которых составляют кирпичные и монолитные дома. Также происходит снос ветхого жилья в микрорайоне Северный. А ближе к трассе М-4 возводятся новые микрорайоны: Авиационный, Дружба, Западный, Северный, Южный, Новое Домодедово и прочее. Наиболее комфортными и интересными для покупателя являются микрорайон Центральный (средняя цена предложений около 85 000 руб./кв. м.), Северный (около 74 000 руб./кв. м.) и Западный (около 70 000 руб./кв. м.) [16].

В 2012 году город Домодедово, по данным рейтинга компании НСКА, стал вторым по привлекательности городом Московской области для инвестиций в новостройки [17].

Первичный?рынок?недвижимости?Домодедово?(рисунок?4).



Рисунок 4 – Анализ рынка недвижимости населенных пунктов города Домодедово.

На конец июля 2015 года в городе Домодедово реализовывались квартиры в 15 проектах (это более 2 000 квартир, что почти в 2 раз больше, чем в аналогичный период 2014 года).

В основу предложения на рынке новостроек входят масштабные проекты комплексного освоения территории. За год в продажу на первичный рынок Домодедово вышло несколько проектов, в том числе масштабный микрорайон эконом класса «Город Счастья» и еще ряд корпусов в рамках точечной застройки в микрорайон.......................