Виды договоров ренты

СОДЕРЖАНИЕ



Введение											  3

Глава 1. Общие положения о договоре ренты					 

	1.1. История развития договора ренты					  7

1.2. Понятие, предмет, форма, стороны договора ренты		 10

1.3. Признаки договора ренты и его содержание	 			 17

Глава 2. Виды договоров ренты								2.1. Договор постоянной ренты						 25

2.2. Договор пожизненной ренты						 30

2.3. Договор пожизненного содержания с иждивением		 33

2.4. Особенности расторжения договора пожизненного 

содержания с иждивением							 52

Заключение											 60

Список использованной литературы						 64































ВВЕДЕНИЕ



Актуальность темы исследования. Рента является одним из значительных новшеств нынешнего российского законодательства. С финансовой стороны рента - это вид регулярного дохода, который не требует от получателя ренты выполнения трудовой, предпринимательской или другой деятельности, а базирующийся лишь на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

К более знакомым в иностранных государствах и дореволюционной России видам ренты относятся земельная рента, которая выплачивается пользователем земельного участка землевладельцу, и государственная рента, представляющая собой форму государственного займа без обязательства государства вернуть вложенный капитал к конкретному сроку. В царской России, например, государственная рента давала доход до 4% годовых.

Институт ренты недостаточно изучен в российской науке и в современных условиях является крайне актуальным и важным объектом для глубокого и всестороннего гражданско-правового исследования. Следует подчеркнуть, что и в Учебнике русского гражданского права Г.Ф. Шершеневича (1907 г.), и в Юридическом словаре (1953 г.), и в Юридическом энциклопедическом словаре (1984 г.), и в Юридической энциклопедии (1995 г.) разделов о ренте не было.

В Гражданском кодексе РСФСР  лишь две статьи (ст. 253 и 254) были посвящены близкому к ренте вопросу – купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Но они больше касались ограничений, чем диспозитивных норм о рентных правоотношениях. Ограничением по предмету являлось то, что рентные отношения могли устанавливаться лишь касаемо жилого дома или его части. Субъектный состав потенциальных получателей пожизненного содержания ограничивался лишь лицами, нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья. По существу же правоотношений важнейшим ограничением было то, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать не денежные средства, а лишь обеспечение в натуре – жилье, лекарства, еда, уход, одежда, ритуальные услуги и т.д.

Переход к рыночным отношениям взрастил условия для более широкого использования рентного договора. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) он получил развернутую регламентацию и статус самостоятельного договорного типа, имеющего несколько разновидностей.

"Правила о ренте исчерпывающим образом изложены в главе 33 ГК РФ. Других законодательных актов об этом договоре нет. В месте с тем согласно п. 2 ст. 585 ГК РФ при передаче по договору ренты имущества за плату к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже, а если имущество передается бесплатно – правила о договоре дарения, поскольку иное не установлено в гл. 33 ГК РФ о ренте и не противоречит существу этого договора."

"В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Более пятнадцати лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов 3 и 4 главы 33 ГК РФ, в которых соответствующие виды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин.

Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой – на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей.

Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой «жизненный цикл», что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Об этом свидетельствует и обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам."

Целью выпускной квалификационной работы является комплексный анализ правового регулирования рентных отношений, в аспекте рассмотрения договора ренты и его видов. 

Достижение указанной цели обусловлено постановкой и решением следующих задач:

- изучить историю развития договора ренты;

- рассмотреть понятие, предмет, форму и стороны договора ренты;

- выявить признаки договора ренты;

- проанализировать содержание договора ренты;

- рассмотреть виды договора ренты, а именно: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты	, договор пожизненного содержания с иждивением.

Объектом выпускного квалификационного исследования являются теоретические и практические вопросы правового регулирования договора ренты и его видов.

Предметом исследования выступает законодательная и теоретическая база правового регулирования рентных отношений.

Основой для выполнения выпускного квалификационного исследования послужили работы таких авторов, как Абова Т.Е., Богатырев Ф.О., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Ем В.С., Кабалкин А.Ю., Крашенинников П.В., Маковский А.Л., Маркова О.А., Победоносцев К., Рясенцев В.А., Садиков О.Н., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Хохлов С.А., Чубаров В.В. и др.

В процессе исследования проанализированы соответствующие положения Конституции РФ, федеральных законодательных и иных нормативно-правовых актов, материалы судебной практики. 

Методологической основой выпускной квалификационной работы является общенаучный диалектический метод познания, позволяющий рассматривать институт ренты и пожизненного содержания с иждивением как динамическую категорию, зависящую от экономических, правовых и социально-политических факторов. Также были использованы методы анализа, синтеза, аналогии и обобщения, сравнительно-правовой и формально-логический методы.

Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.





























ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ РЕНТЫ



1.1. История развития договора ренты

 

Рентный договор известен миру еще из средних веков. Литературе известны два главных основания появления рентного договора в европейском праве. Так, известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер указывал, что "одной из причин является недостаток наличности - это обстоятельство, приведшее к возникновению договора ренты недвижимости (рентной аренды)". Ученый писал, что собственник, хотевший продать свое недвижимое имущество, быстрее находил приобретателя, желавшего платить ему вечную ренту, нежели того, кто согласился бы выплатить капитальную сумму, поскольку избытка наличных денег не наблюдалось. Вторую причину возникновения ренты Л.Ж. Морандьер усматривал в том, что церковь, так же как и светское законодательство, накладывала запрет на процентные займы, которые назывались ростовщическими. По его мнению, такой запрет был неприемлем для общества, поэтому граждане придумывали его различные обходы. Например, они использовали контракт об установлении ренты. "Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту."

"Договорной институт ренты, регламентированный правилами главы 33 ГК РФ, представляет собой нечто новое для нашего гражданского законодательства. Данный институт не присутствовал в дореволюционном гражданском праве, несмотря на то, что был знаком российской науке. Известный русский цивилист К. Победоносцев писал, что «в российском законодательстве отсутствует отдельное место для договора ренты и оно, к сожалению, не упоминает об этом договоре. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., и у нас заключение подобного договора возможно...»."

Перед Октябрьской революцией была попытка введения института договора ренты в Гражданском уложении, глава 19 которого называлась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». Примечательно, что в проекте Гражданского уложения приводились определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст.1100) и его разновидности – о пожизненном содержании (ст.1101), а понятия постоянной ренты, широко известного современному российскому законодательству, вообще не было.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., как и в остальных актах гражданского законодательства советского времени, договорные модели, схожие с рентным договором, не имелись по идеологическим обстоятельствам, поскольку никакое ростовщичество не разрешалось в принципе. Однако, уже в годы нэпа стали возникать случаи заключения контрактов купли-продажи жилых домов на условиях предоставления продавцу пожизненного содержания. Подобные дела часто рассматривались в судебных инстанциях. Взгляды судей на этот вопрос формируются из разъяснения отдела НКЮ № 1103 от 12 октября 1923 г., где закреплено: "что касаемо передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем, то либо эта сделка притворна и фактически прикрывает собой договор дарения, либо она явно не выгодна для одной из сторон и наводит на мысли о наличии ростовщического элемента".

"14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что сделки по продаже строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем, Верховный Суд РСФСР постановил, что, принимая во внимание тяжелые бытовые и финансовые условия текущего периода нашей жизни, суды в отдельных конкретных случаях могут признавать такие сделки легитимными, например в деревнях и селах, так как их расторжение причинило бы большой материальный ущерб более слабой стороне договора - продавцу."

В годы Великой Отечественной войны и в послевоенный период в условиях обнищания большей части населения суды вновь столкнулись с необходимостью разрешения споров, возникших из сделок по отчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

"Другая социально-экономическая ситуация, не похожая на существовавшую во времена нэпа, подтолкнула многих цивилистов на  выработку теоретического обоснования для признания сделок пожизненного содержания законными. Их доводы можно вкратце изложить так:

во-первых, в гражданском законодательстве РСФСР отсутствует исчерпывающий перечень всех договоров, следовательно, отсутствие в ГК РСФСР регламентации того или иного договора не ведет к его нелегетимности;

 во-вторых, сделка по купле-продаже жилой постройки на условиях безвозмездного пожизненного содержания представляет собой вид непоименованного в ГК возмездного договора, поскольку в нем присутствует условие о цене." Необходимо добавить, что немало ученых-юристов еще долгое время не переставали называть данный договор недействительным.

Следует подчеркнуть, что работа ученых-цивилистов не прошла напрасно. Под влиянием их доводов и объективно существующих потребностей населения при принятии ГК РСФСР 1964 г. была предусмотрена возможность заключения договоров ренты, но, надо отметить, лишь в  небольшой сфере. Закрепляя в ст. 253-254 ГК РСФСР правила о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель учел тогдашние идеологические постулаты и позволил подобные правоотношения исключительно в случаях продажи индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, принимающим на себя бремя по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Суброгация российской экономики в рыночную, упразднившую постулат отвержения ростовщичества, обусловил появление в современном гражданском законодательстве института ренты, что нашло свое закрепление в главе 33 ГК РФ.



1.2. Понятие, предмет, форма, стороны договора ренты



Определение рентного договора закреплено в п. 1 ст. 583 ГК РФ: "По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме."

Предмет рентного договора указан в законодательстве крайне абстрактно: " получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество" (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Конкретное определение дано только для  предмета договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением: "предметом данного договора является недвижимое имущество" (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может быть предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, возможно назвать лишь с помощью доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства, опираясь при этом на мнения правоприменительной практики.

"На основании толкования ст. 128 ГК РФ в понятие «имущество»могут быть включены вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. Согласно п. 1 ст. 583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Из науки гражданского права мы знаем, что объектом права собственности могут являться лишь индивидуально-определенные вещи. Поэтому предметом договора ренты могут выступать движимые и недвижимые вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, которые относятся к правам требования, но никак не к вещам, бездокументарные ценные бумаги, являющие собой лишь особый способ фиксации прав, а также иные имущественные права никак не вправе выступать объектами права собственности, и в частности, предметом рентного договора. По аналогичным обстоятельствам не являются предметом рентного договора работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, а также нематериальные блага."

Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, ведут за собой и особенности порядка отчуждения данного имущества под выплату ренты. Например, при возмездном отчуждении под выплату ренты недвижимого имущества необходимо руководствоваться порядком передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости (ст. 556 ГК РФ), а при передаче под выплату ренты ценных бумаг следует руководствоваться правилами ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге.

"Когда под выплату ренты передаются наличные денежные средства, то должен быть заключен договор, схожий с договором займа. Однако такой договор сильно различается с ним. Так, на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств."

Примечательно, что наличные деньги под выплату ренты возможно отчуждать в различных формах. Крайне примечательный случай описывает К. Победоносцев. Так, характеризуя доходные государственные 4процентные билеты, он определяет, что "вкладчик отдает правительству свой капитал на неопределенный срок, так что правительство само определяет - платить или не платить, при этом производить гражданам лишь ежегодную 4процентную выплату. Эти денежные суммы заносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик соответственно также не может быть принужден к обратному получению денежной суммы".

 Форма рентного договора. Согласно ст. 584 ГК РФ рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Ранее, до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежал также государственной регистрации. В настоящее время государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимость.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор считается недействительным. До 1 марта 2013 года если договор о передаче под ренту недвижимого имущества был нотариально удостоверен, но не был подвергнут государственной регистрации, он считался в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержала указания на его недействительность.

"Из всего вышеизложенного напрашивался вывод о том, что в формулировке ст. 584 ГК РФ имелась явная коллизия. Так выходило, в случае, если стороны нотариально удостоверили договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергли его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могли требовать применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты."

Сейчас указанная коллизия устранена. Для договоров ренты, заключенных до 1 марта 2013 года, на практике подобные вопросы решаются следующим образом.

"14 июня 2007 г. между Ф. (собственником квартиры) и И. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Ф. (получатель ренты) передала в собственность И. (плательщику ренты) квартиру, а И. обязалась в обмен на квартиру полностью содержать Ф., обеспечивая ее питанием, одеждой и так далее.

28 июня 2007 г. Ф. умерла. Договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

К. (племянник Ф.) обратился в суд с иском к И. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершей Ф., договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет.

И., не согласившись с иском, предъявила встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру. При этом ею указано, что договор от 14 июня 2007 г. заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине - вследствие смерти Ф.

Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, оставив в силе решение городского суда, которым в удовлетворении требований истца и встречных требований ответчика отказано, указав следующее.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами этого параграфа.

Таким образом, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, вышеназванные требования закона не были учтены судом при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела и нарушению прав К.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала договор от 14 июня 2007 г. незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Следовательно, прав собственности на квартиру, о которой возник спор, на основании указанного договора у И. не возникло."

Сторонами рентного договора являются: получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Гражданский кодекс РФ не указывает, кто именно может стать получателем и плательщиком ренты. Вследствие чего, необходимо руководствоваться общими принципами гражданского права и нормами главы 33 ГК РФ.

Перечень потенциальных получателей ренты (рентных кредиторов) может быть установлен двумя способами. Во-первых, из самого смысла названия "пожизненная рента" следует, что ее получателями никак не могут быть юридические лица, и, соответственно, ими могут быть только граждане. Во-вторых, что касается постоянной ренты, то в силу прямого указания п. 1 ст. 589 ГК РФ ее получателями могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности........................