Управление инвестициями на рынке недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ 
«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  
ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(Финансовый университет)

Институт сокращённых программ
Кафедра  «Финансовый менеджмент»

                                                                      Допустить к защите
                                                                              Зав. кафедрой, д.э.н., профессор
____________И.Я. Лукасевич
                                                                     «____ » _____________ 2015 г.


ВЫПУСКНАЯ  КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (БАКАЛАВРСКАЯ)  РАБОТА
                               

на тему: Управление инвестициями на рынке недвижимости                  (на примере компании O1 Properties)


 Направление подготовки 080200.62  «Менеджмент»
 Профиль  «Финансовый менеджмент»


Студент группы ИСП-12(10)-ЗФМ-4-02
Федотова Ксения Сергеевна ____________
Научный руководитель, к.э.н., доцент, профессор кафедры
Капранова Людмила Дмитриевна ____________ 




МОСКВА  2015
Содержание
Введение…………………………………………………………………………..3
Глава 1. Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка………………………………………………………...6
1.1. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка………...6
1.2. Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости………..13
Глава 2.  Анализ рынка недвижимости в России и его инвестиционная привлекательность……………………………………………………………..23
2.1. Привлекательность сегментов рынка коммерческой недвижимости для инвестиций……………………………………………………….…….23
2.2.     Управление инвестиционной деятельностью на российском рынке коммерческой недвижимости…….………………………………………..47
2.3.  Анализ инвестиционного проекта на рынке коммерческой недвижимости на примере O1 Properties….………………………………57
Заключение……………………………………………………………………...79
Список использованной литературы………………………………………..76
Приложение №1………………………………………………………………...79
Приложение №2………………………………………………………………...82











Введение
    Одной из приоритетных задач развития российской экономики, является управление инвестициями - базового элемента национальной экономики России. К решению данной задачи предприятия подходят по разному - одни используют организационно-экономические инструменты и механизмы воздействия на финансово-инвестиционные потоки, другие ищут наиболее оптимальный объект размещения ресурсов. Безусловно, оба подхода к управлению инвестиционной активностью предприятия важны. 
    В современных рыночных условиях развития инвестиционной деятельности отечественных предприятий наиболее интересным объектом исследования является рынок недвижимости. Во-первых, это объясняется превышением спроса над предложением. Во-вторых, рынок недвижимости всегда имеет высокий уровень обеспечения, поскольку даже при падении прибыльности на данном рынке инвестор не теряет вложенные средства, получая взамен вложениям заранее оформленную на него жилую или не жилую площадь. В-третьих, операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.
    В целом рынок недвижимости в современных условиях развития национальной экономики России «неотделим» от рынка инвестиций, поэтому весьма популярным становится раскрытие специфики организации инвестиций в российский рынок недвижимости. В данной связи, сильный интерес вызывает изучение специфики управления инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости, исследование рынка недвижимости как части инвестиционного рынка, сущности процесса инвестирования и финансирования объектов недвижимости, а также анализ привлекательности сегментов рынка недвижимости для инвестиций.
    Многоплановость и актуальность развития технологий инвестирования в рынок недвижимости и формирования методик управления портфелем инвестиций в недвижимость обусловили в последнее время большое внимание к ним со стороны ученых и практиков. 
    Целью моей дипломной работы является разработка и обоснование концептуальных основ и методических подходов к управлению инвестициями в объекты недвижимости, основанных на формировании портфеля инвестиций при помощи анализа привлекательности различных сегментов рынка. Для достижения цели дипломного исследования мною поставлены следующие задачи:
    * определить особенности российского рынка недвижимости;
    * оценить влияние основных особенностей российского рынка недвижимости на инвестиционную деятельность;
    * выявить основные цели инвестиций в недвижимость;
    * понять, по каким причинам рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов;
    * провести всесторонний анализ привлекательности различных сегментов рынка недвижимости (Офисная, складская и торговая недвижимость);
    * проанализировать инвестиционный проект компании O1 Properties на московском рынке недвижимости.
    Предметом исследования является совокупность инвестиционных операций с объектами недвижимого имущества, реализуемая компаниями с целью получения максимальной прибыли от финансовых вложений, а также совокупность организационно-экономических и социальных отношений в сфере предоставления консалтинговых услуг.
    Объектом исследования является инвестиционная область российского рынка недвижимости, включающая в себя процессы привлечения, организации, размещения и учета финансово-инвестиционных ресурсов, необходимых для осуществления сделок купли-продажи и эффективного перемещения объектов недвижимого имущества.
    В качестве информационной базы использованы аналитические материалы ведущих консалтинговых и риэлтерских компаний, промышленно-строительных корпораций, материалы научных конференций, симпозиумов и семинаров, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические материалы Госкомстата РФ, Министерства экономики и развития РФ и Министерства финансов РФ. В ходе данной дипломной работы проделано исследование по изучению общей и специализированной литературы.
    Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью использования портфеля инвестиций в объекты недвижимости для локализации экономических рисков инвестирования на рынке недвижимого имущества.




















Глава 1. Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка
1.2. Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости 
    Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока:
     > базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности;
     > особенности недвижимости как товара;
     > особенности организационно-правового характера;
     > особенности инвестиционного характера.
    Рассмотрим классификацию инвестиций:
     * реальные1 – покупка реального капитала в разных формах (материальные активы, капитальный ремонт, вложения в патенты, лицензии, права, в человеческий капитал – образование);
     * финансовые2 – непрямое приобретение капитала (ценные бумаги, кредиты, лизинг);
     * спекулятивные3 – возможность покупки активов только ради возможного изменений на рынке (валюта, драгоценные металлы, ценные бумаги).
    Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты) (рис. 2).
    
Рис. 2 Рынок инвестиций и место в нем рынка недвижимости
    На инвестиционную деятельность в РФ оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Вследствие существенных различий региональных рынков недвижимости наблюдаются различия и в инвестиционной привлекательности. Потенциальному инвестору при принятии решений об инвестировании необходимо анализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большинстве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в сферу недвижимости – вот основные факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости.
    Основные цели инвестиций в недвижимость:
  * получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;
  * прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, реконструкции и развития объектов;
  * будущая длительная эксплуатация объекта;
  * получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.
    Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.
    При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве.
    Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет рост цен на жилье. Наличие высоко потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования.
    Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
    Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные. В США инвестиции в недвижимость занимают второе место после корпоративных ценных бумаг. И не зря, так как существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:
     * В отличие от корпоративных ценных бумаг, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью за счет ежемесячной оплаты аренды;
     * Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:
     1.  денежный поток доходов корпораций зависит от объемов реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, т.к. они базируются на договорах аренды;
     2.  источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, т.к. здания неподвижны, а активы зафиксированы как физически, так и юридически.
     * Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, т.к. ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость;
     * Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем акции.
    Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта.
    В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
  * ожидаемый доход на инвестиции;
  * ставка банковского процента;
  * налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;
  * темпы инфляции;
  * степень риска.
    Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
  * инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
  * в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
  * вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
  * рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
  * высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.
    В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально-пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.
    Инвесторов можно разделить на два типа:
     * активные4, которые финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
     * пассивные5, которые только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.
    К основным проблемам участников инвестиционного процесса относятся: низкая покупательная способность, трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту, к тому же кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование.
    Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости зданий и сооружений наоборот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфляцией. К снижению стоимости зданий и сооружений приводят: физический износ (вследствие эксплуатации), моральный износ (вследствие появления на рынке новых, более совершенных объектов), а также устаревание по местоположению (вследствие изменения самой внешней среды, влияние соседних объектов, изменение транспортного сообщения, экологии и другие причины).
    Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени, по сравнению с традиционными финансовыми активами, подвержены риску и неопределенности. Спектр рисков увеличен за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Прежде чем принять решение об инвестициях в недвижимость необходимо провести инспекцию как самого объекта, так и окружающей его территории. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также неадекватностью систем доступа к информации. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью, в отличие от сделок с биржевыми товарами, практически отсутствует.
    Из рассмотренных выше особенностей недвижимости вытекают, в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.
    Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками. Кроме того, определенные инвестиции в недвижимость носят долгосрочный и относительно стабильный характер, что объясняется постоянной необходимостью поддержания зданий и сооружений в функциональном состоянии.
    Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы. Низкая ликвидность недвижимости усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.
    У приносящей доход недвижимости может быть несколько "слоев" финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование инвестиций может быть организовано различным образом по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором одна треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.
    Привлекательность инвестирования в объекты недвижимости для потенциальных инвесторов объясняется следующими причинами:
  > возможностью получения дохода от эффективного ее использования, а также роста цен на нее во времени;
  > высокой степенью сохранности и безопасности вложений, в том числе и от влияния инфляции;
  > перспективами быстрого роста рынка недвижимости из-за не освоенности многих сегментов и обеспечением в связи с этим высокой доходности операций с недвижимостью;
  > возможностью получения периодических поступлений от эффективного использования недвижимости;
  > низкой степенью изменения денежного потока от использования недвижимости, т.к. он менее динамичен, чем денежный поток доходов компаний с высокой долей заемного капитала и зависимостью от конъюнктуры рынка;
  > ограниченностью более доходных направлений инвестирования;
  > устойчивость потребительского спроса.
    Основными недостатками инвестирования в недвижимость являются:
  > значительный объем инвестиционных средств для приобретения или создания объекта недвижимости;
  > недостаток финансовых ресурсов у потенциальных инвесторов;
  > сложность получения долгосрочных заемных ресурсов под приемлемый процент;
  > высокий уровень риска этой сферы инвестиционной деятельности, в первую очередь за счет низкой ликвидности недвижимого имущества;
  > снижение инвестиционной активности на рынке недвижимости в период высоких темпов инфляции;
  > низкий уровень открытости информации по сравнению с товарными рынками, что затрудняет процесс обоснования объема инвестиций;
  > зависимость от внешних условий: государственного регулирования, возможностей строительного комплекса, специфики потребительского спроса;
  > необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости;
  > высокий уровень затрат, включая затраты на техническую документацию и регистрацию;
  > длительные сроки создания объектов недвижимости;
  > низкий уровень конкуренции на рынке недвижимости.
    В теории инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные качества различных активов. Инвестиции в недвижимость в этом смысле обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Основные инвестиционные качества недвижимости следующие:
  > Высокая степень зависимости от качества менеджмента. В отличие от инвестиций в ценные бумаги доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от эффективности управления недвижимым имуществом.
  > Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности вложения в недвижимость считаются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения доходности и риска.
  > Большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью по сравнению с денежным потоком корпораций зачастую при более высоких ставках доходности.
  > Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики. 
    Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им достичь целей, которые ставит перед собой любой из них получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал.
Глава 2. Анализ рынка недвижимости России и его инвестиционная привлекательность
2.1. Привлекательность сегментов рынка недвижимости для инвестиций
    Рынок офисной недвижимости
    В ноябре 2002 года ведущие международные консалтинговые компании рынка коммерческой недвижимости, такие как CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, Jones Lang La Salle и Knight Frank6, объявили о создании Московского Исследовательского Форума, определили основные понятия рынка офисной недвижимости и создали первую классификацию офисных зданий Москвы. Таким образом, можно отметить начало формирования профессионального рынка офисной недвижимости. 
    В рамках Московского Исследовательского Форума идет постоянная работа над обновлением офисной классификации, чтобы она отражала все современные тенденции рынка офисной недвижимости. В связи с этим нельзя обозначить временные границы работы над классификацией, это бесконечный процесс, нацеленный на постоянное усовершенствование, чтобы подсказывать игрокам, в какую сторону движется рынок. 
    Если рассматривать текущую версию офисной классификации, то ни в одной стране мира, даже на таких развитых рынках, как Лондон, Париж, не найдется ничего подобного. Московская классификация – самая детальная и требовательная. 
    Согласно первой классификации офисных помещений, принятой Московским Исследовательским Форумом в 2003 году, к современным качественным офисным объектам относились объекты, отвечающие требованиям класса А и В. Разделение класса В на В+ и В- произошло в обновленной классификации 2006 года. Это позволило разделить офисный предложение класса В на более качественные объекты, близкие по характеристикам к классу А, и объекты, которые хуже по показателям, но современные. Таким образом, в настоящее время согласно классификации офисных помещений Московского Исследовательского Форума объекты делятся на классы А, B+, B- и ниже. Некоторые собственники офисных помещений, стремясь выделить свой объект, называют его А+, но это скорее можно отнести к маркетинговому ходу, так как класс А уже подразумевает соответствие самым высоким требованиям, предъявляемым к современным офисным помещениям (приложение 1). 
    Что касается реалий офисного рынка 2014 года, то очень актуальной темой для офисного рынка в 2014 году  стало законодательное нововведение: изменение подходов к оценке кадастровой стоимости недвижимости, в результате которого она была существенно приближена к рыночной, а во многих случаях – и превысила ее.
    В результате, в 2014 году для многих объектов увеличился налог на имущество в связи с переоценкой. Как правило, налог на имущество включен в стоимость эксплуатационных расходов, поэтому некоторые собственники увеличили стоимость эксплуатационных расходов в начале 2014 года.
    В некоторых объектах класса А, преимущественно со II полугодия 2014 года, стоимость эксплуатационных расходов номинируется в рублях. По итогам 2014 года объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию,  составил 1,4 млн. кв. м, что на 518 000 кв. м больше показателя за 2013 год (888 000 кв. м)7. 
    Впервые в истории рынка офисной недвижимости Москвы доля площадей класса А превысила долю класса В, 713 000 кв. м и 693 000 кв. м соответственно (диаграмма 1). Также впервые в истории объем нового офисного строительства в сегменте класса А составил более 700 000 кв. м, максимальный показатель – 365 000 кв. м в 2010 году.  Таким образом, по итогам 2014 года общий объем качественных офисных площадей на рынке составил 15,4 млн кв. м, из которых класс А – 3,4 млн кв. м (22%), класс В – 12 млн кв. м (78%)8.

     Диаграмма 1. Новое строительство по классам, тыс. кв. м
    
    Однако несмотря на преобладание площадей класса А в общем объеме, в количественном выражении это – 16 объектов (всего в эксплуатацию было введено 55 бизнес-центров класса А и В), из которых 6 офисных зданий формируют 80% площадей:
• Президент Плаза на улице Кульнева (114 000 кв. м); 
• Комплекс ОКО в Москва-Сити (110 000 кв. м); 
• Comcity Фаза Альфа на Киевском шоссе (107 000 кв. м); 
• Стальная Вершина в Москва-Сити (93 800 кв. м); 
• Лотос на Одесской улице (88 000 кв. м); 
• Водный на Головинском шоссе (52 000 кв. м).
    Объем площадей класса А, введенный в эксплуатацию в течение 2014 года, эквивалентен 26% от общего объема площадей класса А  на конец 2013 года.
    Что касается нового строительства в Центральном Деловом Районе (ЦДР), то ЦДР можно обозначить границами Садового Кольца (СК), плюс зона вдоль Тверской-Ямской 1-ой улицы до площади Белорусского вокзала. По итогам 2014 года доля нового строительства в пределах СК составила 100 000 кв. м (7% от общего объема) (таблица 2), в 2013 году данный показатель составил 170 000 кв. м. Уменьшение объемов ввода ожидаемо и соответствует политике Правительства Москвы по уменьшению нового офисного строительства в центре города. 
Таблица 2. Крупные офисные объекты класса А, введенные в эксплуатацию в 2014 г.

    В I квартале 2013 года в Прайм зоне (зона вокруг Кремля, вдоль Тверской улицы до площади Белорусского вокзала) был введен в эксплуатацию офисный комплекс Белые Сады (офисная площадь 63 900 кв. м).  Практически год  спустя, в мае 2014 года, в Прайм зоне был введен в эксплуатацию бизнес-центр Романов Двор III (офисная площадь 5 800 кв. м). 
    В 2015 году к вводу в эксплуатацию были заявлены бизнес-центр Оружейный 41 (офисная площадь 100 000 кв. м), строительство которого началось еще в 2006 году, многофункциональный комплекс Смоленский Пассаж Фаза II (офисная площадь 9 000 кв. м) (рис. 3).

Рис. 3. Бизнес центры, введенные в эксплуатацию в 2014-2015 гг.
    В перспективе нескольких ближайших лет при условии разрешения кризисной ситуации на рынке будет построен комплекс зданий Тверская Плаза, девелопером которого является компания AFI Девелопмент. Ограниченное строительство характерно не только для Прайм зоны, но также и для всего центра города. 
    Согласно заявленным на 2015 год проектам, объем ввода новых офисных площадей в ЦДР составит около 200 000 кв. м. (таблица 3). В перспективе объем нового офисного строительства будет уменьшаться, как в связи с политикой Правительства Москвы, так и с отсутствием свободных площадок для нового строительства. 
Таблица 3. Знаковые объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2015 году

    В 2015 году к вводу в эксплуатацию заявлено около 1,4 млн кв. м, что сопоставимо с показателем за 2014 год. Доля класса А продолжит доминировать в общем объеме нового офисного строительства, 812 000 кв. м или 57%.   
    Общий объем сделок, заключенных на рынке в течение 2014 года, составил 736 700 кв. м. Данный объем на 31% меньше показателя за 2013 год (диаграмма 2). Уменьшение объема сделок в 2014 году, в первую очередь связано со значительным падением спроса во II квартале, когда данный показатель был на 60% меньше среднеквартального объема. 

Диаграмма 2. Объем сделок, тыс. кв. м.

    В 2014 году  могла быть совершена сделка по приобретению башни Эволюции в Москва-Сити компанией Транснефть, что могло бы увеличить объем сделок на 80 000 кв. м (плюс 10%). Однако данная сделка не была полностью завершена в 2014 году и потенциально может отразиться на увеличении объема  спроса в 2015 году, если  состоится. 
    Объем чистого поглощения (разница между объемом занятых площадей на конец и начало периода) также свидетельствует о значительном сокращении активности арендаторов на рынке: 349 000 кв. м, практически в два с половиной раза меньше аналогичного показателя за 2013 год (957 000 кв. м). 
    Объем сделок в отношении продления и пересмотра коммерческих условий составил 184 000 кв. м, что на 21% больше показателя за 2013 год (144 000 кв. м)9. На фоне низкого объема сделок доля сделок по продлению существенна (20% от совокупного объема сделок на рынке). Для сравнения, во время финансового кризиса 2009 года объем сделок продления составил 215 000 кв. м. В 2015 году количество данных сделок будет увеличиваться. 

    Основными «потребителями» офисных площадей остались российские компании, 84% от общего объема (в 2013 году – 77%, в 2012 году – 67%).  В общем объеме сделок продолжают доминировать традиционные для офисного рынка Москва отрасли: IT и телекоммуникационный сектор (11%), по 6% приходится на нефтегазовый и сырьевой секторы, а также на банки и финансовый сектор (диаграмма 3). 

Диаграмма 3. Доля сделок по отраслям (крупнейшие секторы)
    Что касается географического распределение объема сделок, то несмотря на то, что во II и III кварталах 2014 года значительная часть сделок была заключена на офисные помещения в центре города, по итогам всего года максимальный объем традиционно пришелся на зону между ТТК и МКАД, 39%. 
    Офисные помещения класса А в общем объеме спроса. В 2014 году объем сделок в сегменте класса А составил 202 600 кв. м (27% от общего объема), что на 20% меньше показателя за 2013 год (251 000 кв. м) (диаграмма 4). Меньший объем сделок был зарегистрирован во время финансового кризиса 2009 года, 181 000 кв. м. Данный факт свидетельствует о том, что офисные помещения в сегменте класса А в первую очередь страдают от кризисной ситуации на рынке. 

Диаграмма 4. Доля заключенных сделок А класса по зонам города

    Основными арендаторами площадей класса А являются международные компании, которые в условиях ухудшающейся экономической ситуации в России и негативного геополитического фона вокруг России предпочитают продлять текущие договоры и пересматривать текущие условия аренды. Однако ограниченная активность на рынке в 2014 году была характерна не только для международных компаний, но и для российских. На долю международных компаний пришлось 36% (73 500 кв. м), остальная часть была арендована и куплена российскими компаниями. 
    
    Доля свободных площадей по итогам 2014 года увеличилась с 12% до 16,6%. С одной стороны, влияние на столь значительный рост доли свободных помещений оказал большой объем ввода новых офисных площадей, который и при отсутствии кризисных условий повлиял бы на увеличение вакансии10 (вакансия – доля свободных площадей). С другой стороны, на увеличение вакансии повлияло также уменьшение спроса, особенно резкое уменьшение объема сделок во II квартале до 84 000 кв. м (как правило, средний ежеквартальный показатель находится в диапазоне 200 000 – 250 000 кв. м). 
    Общий уровень вакансии увеличивался на один процентный пункт ежеквартально, при этом максимальное увеличение было характерно для сегмента класса А.    
    По итогам IV квартала объем свободных площадей в сегменте класса А составил 28%, в конце 2013 года – 17%. В сегменте класса В было также зарегистрировано увеличение объема свободных площадей: с 10,8% до 12,8% (график 1). Стоит отметить, что увеличение вакансии в сегменте класса В было не столь значительным относительно класса А: увеличение на 2% и 11%, соответственно. 

     График 1: Доля свободных площадей по классам
    На 2015 год к вводу в эксплуатацию заявлен большой объем офисных площадей, сопоставимый с 2014 годом, 1,4 млн. кв. м. Доля площадей класса А, по оценке, продолжит доминировать в общем объеме (57%)11. 
    Рынок офисной недвижимости инертен по своей сути, то есть реакция на происходящие события не может проявиться моментально, требуется значительное время. Таким образом, следуя тенденциям предыдущего кризиса, объем нового строительства значительно сократится в 2016-2018 годах. Однако данные сделки будут состоять преимущественно из переезда компаний из одного здания в другое с целью получения лучших коммерческих условий, а чистое поглощение может стать отрицательным. Большую роль в объеме сделок будет играть готовность текущего собственника предоставить лучшие коммерческие условия, чтобы удержать арендатора. 
    На фоне большого объема нового офисного строительства и низкого уровня спроса вакансия будет увеличиваться. Согласно прогнозу ведущих консалтинговых компаний, запрашиваемые ставки аренды продолжат снижение, как минимум, в I полугодии 2015 года. 
    2015 год предоставит отличные возможности для крупных арендаторов, у которых есть потребность в переезде. Данная потребность может быть успешно реализована во вновь введенных объектах, где собственники  крайне заинтересованы в привлечении арендаторов и, как следствие, готовы предоставить лучшие коммерческие условия. Например, это новые комплексы Москва-Сити и бизнес-парки Новой Москвы.     
    
    
    
    Рынок складской недвижимости
    В конце 2014 года рынок оказался в стадии большого  перепроизводства складских площадей. В условиях, когда в 2015 году розничный товарооборот может упасть на 3-5% и более, это означает, что конкуренция между проектами в 2015 году будет очень сильной, а риски ценового демпинга останутся очень высокими. 
        * На 2015 год  девелоперы сформировали поток проектов в объеме более 1 млн. кв. м, в том числе 498 тыс. кв. м – в высокой стадии готовности.
        * Спрос в 2015 году останется относительно слабым: 0,8 – 0,85 млн. кв. м под влиянием ожидаемого ослабления потребительского спроса и замораживания планов ритейлеров по развитию.
        * Данные факторы в сочетании с высоким объемом текущей вакансии будут стимулировать ценовые войны и замораживание проектов.
        * Сокращение нового предложения до 0,5 млн. кв. м поможет стабилизировать рынок. 
    За прошедший год девелоперы построили столько же, сколько за 2012 и 2013 гг. вместе взятые. 1,6 млн. кв. м, выведенные на рынок за последние четыре квартала, являются максимальным результатом за всю историю рынка складской недвижимости Московской области. Сравнимый прирост предложения наблюдался на рынке только в 2007 г., когда было построено порядка 1,5 млн. кв.  м новых складов (диаграмма 5).
       
Диаграмма 5. Новое строительство и общее предложение, тыс. кв. м
    В течение 2011-2013 гг. существенную роль в росте предложения сыграла возросшая популярность схемы строительства складов «под ключ». 
    Так, большинство проектов, вышедших на стройку в 2013 г., когда на рынке был зафиксирован рекордный объём сделок, строились в отсутствии подписанных договоров аренды или продажи. Как результат, около 1,1 млн. кв. м или 71%  от общего строительства в 2014 году пришлось на спекулятивные склады (диаграмма 6).
    
     Диаграмма 6. Спекулятивный девелопмент и Build-to-suit, % от общей площади нового строительства
    
    Север, юго-восток и юг – основные зоны строительства складских комплексов  в 2014 году (диаграмма 7). 76% нового строительства прошедшего года пришлось на эти районы области. На территории вблизи «Малой Бетонки» (А107), ограниченной Ленинградским и Дмитровским шоссе,  была введена значительная часть проектов складских комплексов 2014 г.  – 495 тыс. кв. м  или 30% от годового объёма строительства. 

Диаграмма 7. Структура сделок  в 2014 г. по географическому направлению, тыс.  кв. м

    Прирост предложения на данном направлении практически полностью сформирован крупными логистическими комплексами (средняя площадь введённых в каждом комплексе площадей 76 тыс. кв. м). 
    Основные объекты данного направления включают: 
      • Дмитровский Логистический Парк (девелопер Ghelamco);
.......................