Теоретические вопросы приобретения, осуществления и прекращения права собственности граждан и круга проблем, возникающих в связи с его приобретением

Введение

   Жилые помещения как объекты права собственности получили в современном Российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, - Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Общая собственность регулируется не только Гражданским, но и Семейным кодексом РФ. 
   Объектом исследования явились общественные отношения в сфере правового регулирования приобретения и прекращения права собственности гражданами.
   Предметом исследования выступает совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих отношения по приобретению, осуществлению и прекращению права собственности гражданами, основные положения науки гражданского права по данным вопросам, материалы судебной практики, современные проблемы правоприменительной деятельности и пути их разрешения.
   Целью работы является исследование теоретических вопросов приобретения, осуществления и прекращения права собственности граждан и круга проблем, возникающих в связи с его приобретением (прекращением) гражданами, анализ практики применения соответствующих норм, внесение на этой основе предложений по совершенствованию законодательства, толкованию и порядку применения конкретных правил.
   В работе были поставлены и разрешены следующие задачи исследования:
   - рассмотреть понятие собственности и права собственности;
   - проанализировать основания приобретения и прекращения права собственности;
   - рассмотреть вопросы осуществления права собственности гражданами;
   - выявить и исследовать наиболее актуальные проблемы приобретения и прекращения права собственности гражданами;
   - проанализировать гражданско-правовые основания приобретения (прекращения) права собственности;
   - сформулировать конкретные выводы и предложения по совершенствованию гражданского законодательства в данной сфере.
     Следуя логике проведения исследования, автор в первой главе анализирует основные права собственника жилого помещения: права владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
   На основе 1 главы во второй главе исследуются такие права собственника жилого помещения, как право на заключение договора найма, безвозмездного пользования и договора аренды жилого помещения.
   В рамках третьей главы излагаются основные обязанности собственника жилого помещения: обязанность по содержанию жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии.
   Теоретической базой исследования являются работы  таких ученых как Тихомиров М.Ю., Федосеев Н.В., Оглобина О.М., Кудашкин А.В., а  также законодательство: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс и др. федеральные законы.
   Методологическую основу исследования составили:
   1) формально-юридический метод, с помощью которого выявлялись понятии, выяснялась их сущность, а также отличие одних суждений от других;
   2) структурно-функциональный подход, с помощью которого определилась структура курсовой работы, а также излагались результаты   исследования в рамках использованных методов;
   3) использование таких логических приемов как: анализ, синтез, дедукция и индукция.
   В работе использовались различные общенаучные методы исследования диалектический - способ познания действительности в ее развитии исторический и сравнительно-правовой, без использования которых трудно понять тенденции в сфере развития права собственности; структурно-правовой, позволяющий уяснить компоновку отдельных норм и их совокупное влияние на регулируемые отношения функциональный и формально-логический.
   Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.
   


Глава 1. Понятие жилого помещения как объекта права собственности

   В условиях рыночной экономики принципиальные изменения претерпел подход законодателя к определению круга объектов, которые могут находиться в собственности граждан.
   Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, — Гражданский кодекс РФ1 и Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г2.
   Среди международных актов по защите прав собственности можно назвать Европейскую конвенцию по правам человека. Присоединение России к Конвенции и Протоколу № 1 означает инкорпорацию известных норм в российское законодательство. В гражданском законодательстве относительно круга объектов, собственниками которых могут быть граждане, закреплены следующие принципиальные положения. 
   В собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать, количество и стоимость имущества, которое может находиться в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены федеральным законом в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции РФ и абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ (п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ). Эти ограничения могут быть установлены законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства3
   Права собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, регулируются статьями раздела II Жилищного Кодекса. Здесь также определяются правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми4.
   В разделе II Кодекса регулируются не только право собственности, но и иные вещные права на жилые помещения. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. 
     Статья 15 Жилищного кодекса РФ называет жилые помещения в качестве единственного объекта жилищных прав. В части 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. 
   Следует согласиться с весьма справедливым суждением В.Н. Литовкина, что понятие жилого помещения как объекта права собственности в Гражданском кодексе РФ следует понимать в узком смысле этого слова - как места жительства.5
   В отношении общего имущества многоквартирного жилого дома Жилищный кодекс РФ воспроизвел уже имеющееся правило о его принадлежности собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности. Сохранено правило, по которому квартира является самостоятельным объектом права собственности.
   Особые правила установлены для приобретения прав на объекты, относящиеся к недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок предшествует его отвод. Для возведения жилого дома помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком требуется утверждение проекта постройки дома, получение разрешения на строительство, соблюдение целого ряда землеустроительных, противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил. И после приобретения в установленном законом порядке прав на недвижимость на собственнике лежит целый ряд повинностей и обременений. В их числе уплата налога на недвижимость.6
   В новом жилищном законодательстве несколько иной режим получили также и общежития. Известно, что согласно ст. 4 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" комнаты в общежитиях не подлежали приватизации. Между тем в процессе приватизации многие общежития были переданы в ведение муниципальных органов и перестали соответствовать требованиям ст. 109 Жилищного кодекса РСФСР как места проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Отдельные жильцы общежитий, подсуетившись, смогли приобрести свои комнаты в собственность и постоянную регистрацию. На момент принятия нового Жилищного кодекса существовала проблема устранения указанного пробела в законодательстве, ст. 7 ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установила, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным и муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданным в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма. Таким образом, с лицами, проживающими в таких общежитиях, органы местного самоуправления должны заключить договоры социального найма. Кроме того, в настоящее время представляется возможной приватизация общежитий, переданных в ведение органов местного самоуправления.
   Вместе с тем данная новелла ст. 7 Вводного закона на момент ее введения в действие имела и иные последствия, ухудшающие жилищные права граждан - жильцов общежитий. Изменение правового статуса многих общежитий, переданных в ведение органов местного самоуправления, и заключение договора найма с жильцами произошло после 1 марта 2005 года. Как известно, ст. 12 Вводного закона внесла изменения в ч. 1 ст. 4 Закона от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которым жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. не подлежат приватизации.
   Запрет на приватизацию жилых помещений (не только комнат в общежитиях), предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., не был поддержан юридической общественностью и охарактеризован как ограничивающий конституционные права и свободы человека и гражданина. В этой связи Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. признано не соответствующим Конституции РФ положение части первой ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в редакции ст. 12 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного Законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.
   
1.2.  Содержание права собственности на жилое помещение
     Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом7. 
    В России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество, в частности жилые помещения, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).
    Право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения в соответствии с его назначением. Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе и т. п.)8. 
     Таким образом, Жилищный кодекс ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования.
Итак, если назначение жилого помещения определено в ст. 17 ЖК и п. 2 ст. 288 ГК РФ, в которых прямо указано, что оно должно быть предназначено для проживания граждан, то категория "пределы использования" жилого помещения не получила специальной характеристики. Поэтому обратимся к ст. 10 Гражданского кодекса РФ "Пределы осуществления гражданских прав", из которой вытекает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Категория "пределы" осуществления субъективного права подвергалась исследованию многими известными правоведами. В юридической литературе отмечается, что пределы осуществления субъективных гражданских прав - это очерченные законом границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав. Главным правовым средством установления пределов осуществления субъективных гражданских прав являются законодательные запреты на общественно вредные способы, формы, средства и цели осуществления этих прав.
Таким образом, можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения - это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Кроме того, по всей видимости, категория "пределы использования" должна пониматься в широком смысле, т.е. как пределы осуществления права собственности, а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое помещение и т.п.
     Правомочие пользования — основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления (для производственных или личных нужд) (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременного владения им.
    Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Не вызывает сомнений, что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. 
    Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной, либо выбрасывает ее, или когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления9. 
    Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещью путем совершения односторонней сделки, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи, то воля собственника направлена вовсе не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею.
    Особый правовой режим права собственности на недвижимость заключается еще и в том, что согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации, но отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
    Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами.
    Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с жилым помещением:
     - купля-продажа,
     - дарение,
     - мена,
     - рента,
     - передача жилья по наследству.
    Жилые помещения (квартиры, дома) — это недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом10. Право собственности бессрочно. Права всех собственников защищаются равным образом. Чтобы иметь гражданские права, и в том числе право собственности, гражданин должен быть правоспособным, а чтобы полностью самостоятельно их осуществлять, нужно быть дееспособным. Право собственности на жилое помещение возникает только на основаниях, предусмотренных законом (по договору приватизации, купли-продажи, дарения и др., в порядке наследования, при новом строительстве и др.). Для подтверждения права собственности на жилое помещение служат правоустанавливающие документы. Состав этих документов зависит от того, каким образом получено в собственность данное жилое помещение.
    Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе (ст. 209 ГК РФ):
    отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также по завещанию и др.);
    передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое помещение в найм, аренду);
    отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
    Однако при этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан11. Подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст.288.ГК РФ). Собственник жилого помещения не вправе нарушать права и интересы других лиц. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
    В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства. 


   
1  Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32
2 Собрание законодательства Российской Федерации. - 2 января 2005 г. № 1.
3 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М.: Инфра-М. 2008. – С. 314.
4 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации  / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 118.

5 Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного законодательства) с. 272
6 Резническо Л.А. Правомочия собственников: неизбежные ограничения [Текст] // Общество и экономика. – 2008. – № 2. – С. 14.
7 Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. М.,  2005. С. 105.

8 Гражданское право. Учебник. Часть II. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект. 2004. С. 13.

9 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации  / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 154.

10 Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 210.

11 Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 213.

---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------




5


.......................