Сущностные и организационные характеристики финансов малого бизнеса

    Глава 1.  Сущностные и организационные характеристики финансов малого бизнеса 
    1.1. Сущность финансовой политики государства 
     Категория «финансовая политика» нашла широкое применение в экономической и финансовой науке. В современной научной и учебной литературе сформировались различные подходы к пониманию сущности финансовой политики и, соответственно, разные авторы сформулировали различные подходы к её определению (таблица 1).
Таблица 1 – Основные подходы к определению понятия «финансовая политика»1
Автор
Определение


В.М. Родионова
финансовая политика - система определенных законодательно организационно-экономических мероприятий (действий) государства (государственных органов) по мобилизации финансовых ресурсов, их рациональному распределению и использованию


В.К. Сенчагов
финансовая политика - совокупность финансовых инструментов и институтов государственной финансовой власти, обладающих в соответствии с законодательством полномочиями по формированию и использованию финансовых ресурсов государства в соответствии со стратегическими и тактическими целями государственной экономической политики

С.В. Большаков
финансовая политика - совокупность правовых решений государства в финансовой сфере

Т.В. Гуйда
финансовая политика - научно обоснованная концепция (направления, цели и задачи) развития, использования и управления публичными финансами

     Несмотря на разницу в подходах к определению сущности финансовой политики, все авторы сходятся в том, что непременным условием ее осуществления является нормативно-правовое закрепление основных параметров. Это означает, что финансовая политика государства может быть реализована только в том случае, если входящие в ее состав идеи, принципы, программы получат юридически определенную форму. 
     При этом финансовую политику нужно отличать от совокупности  государственных мероприятий по использованию финансовых отношений для выполнения государством своих функций, так как функции и задачи государства видоизменяются, трансформируются в соответствии с господствующими в обществе представлениями о роли государства в раз- витии народного хозяйства. Кроме того, использование финансовой политики только как средства (инструмента) выполнения функции государства неизбежно ведет к конфликту интересов государственных органов власти, органов местного самоуправления с другими субъектами финансовой системы, а именно с хозяйствующими субъектами и населением страны. 
     С другой стороны, нельзя рассматривать финансовую политику как часть экономической политики государства, представляющую собой совокупность бюджетно-налоговых, иных финансовых инструментов и институтов государственной финансовой власти, обладающих в соответствии с законодательством полномочиями по формированию и использованию финансовых ресурсов государства в соответствии с его стратегическими и тактическими целями. Данная позиция не раскрывает сущности финансовой политики, а описывает механизм, инструменты ее реализации. Дело в том, что финансовый механизм является лишь частью финансовой политики, с помощью которого осуществляется непосредственное управление финансами.
     Учитывая, что принципы, цели и задачи финансовой политики (а значит, и финансовой деятельности) определены в Конституции, финансовую политику следует трактовать как часть социально-экономической политики государства по созданию финансовых условий для развития общества в соответствии с заложенными в Конституции принципами, целями и задачами государства, которая реализуется посредством распределения внутреннего валового продукта и части национального дохода общества путем образования, распределения (перераспределения) и использования различных фондов денежных средств2. Исходя из данного определения, государственная финансовая политика и финансовая деятельность, являющаяся практическим выражением политики, должны строиться на тех принципах и соответствовать тем целям, которые заложены в Основном законе страны. Это позволит создать правовые рамки для государственных органов и других участников и финансовых отношений и будет способствовать повышению легитимности функционирования финансового механизма. Императивность государственных финансов предполагает безусловное финансовое поведение не только налогоплательщиков, но и государства.
     Финансовая политика государства имеет сложный состав (рисунок 1).

Рисунок 1 – Состав финансовой политики государства3
     
     Как следует из рисунка 1, состав финансовой политики государства таков, что охватывает все сферы государственного регулирования, в том числе и социально-экономическую сферу. 
     Ипотечное кредитование является значимым инструментом решения такой важной задачи в социально-экономической сфере, как обеспечение граждан жильем. Поэтому ипотечное кредитование можно охарактеризовать как элемент финансовой политики государства, наделенный характерными для этой системы отношений характеристиками.
     
    1.2. Основные характеристики ипотечного кредитования как элемента финансовой политики государства
     Ипотека - это одна из форм залога, при закладываемое имущество в собственности должника, а в невыполнения своего обязательства право удовлетворение за счет данного 4. 
     различать ипотека и ипотечное кредитование, при кредит выдаётся под недвижимого имущества. кредит - одна из ипотечной системы. При на недвижимого сама приобретаемая недвижимость в (залог) как возврата кредита. Ипотекой также уже недвижимого собственника для им или займа, будут либо на или строительство, либо на иные по усмотрению заемщика-залогодателя. В неисполнения обязательства, взыскание на недвижимое имущество, а имеет преимущественное на своих перед другими кредиторами должника. из снижения кредитора является ипотечное страхование.
     Кредит выдаётся на срок. ставка по кредиту ниже, чем по кредитов, в низкой рисков, которой, например, способствовать соотношение кредита к оценочной стоимости недвижимости, и причины. банк к заёмщику кредита жёсткие требования, чем при видах кредитования, тем не обычной является дохода, залога, оценки аккредитованными оценщиками, проверка стажа и действия, повышающие сделки. 
     Необходимо также отметить, что существуют две модели ипотечного кредитования (таблица 2). 
Таблица 2 - Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования5
Элементы
Модели 

Американская (расширенная открытая)
Немецкая (сбалансированная автономия)
Принцип функционирования
Рыночный  (модель  зависит  от  общего  состояния  финансово-кредитного  рынка  страны)
Ссудно-сберегательный
(модель  автономна)
Объекты кредитования
Готовые  и  строящиеся дома  и  квартиры  для
одной  семьи,  дома  для  нескольких  семей
Готовые  и строящиеся  дома  и
квартиры
Источники привлечения кредитных ресурсов
Ипотечные  ценные  бумаги,  обращающиеся
на  вторичном  рынке,  а  также  собственные  и  заемные  средства  банков  (депозитные  счета,  межбанковские  кредиты  и  т.п.)
Жилищные накопления  и
жилищные контрактные
сбережения  будущих заемщиков,  а  также собственные  и заемные  средства банков  (депозитные
счета, межбанковские кредиты  и  т.п.)
Основные кредиторы
Ипотечные  и
сберегательные  банки
Коммерческие, ипотечные  банки,
стройсберкассы, сберкассы
     
     Говоря о моделях ипотечного кредитования, существует также одноуровневая модель. В отличие от предыдущей модели банк самостоятельно выпускает ценные бумаги, обеспеченные выданными кредитами и недвижимостью. Данная модель преимущественно используется в странах Европы, Азии и Африки. Двухуровневая систем популярна в США и Канаде.
     К преимуществам ипотечного кредитования можно отнести наличие возможности проживания в приобретенном жилье, а также переход прав собственности на него уже с момента заключения всех необходимых договоров и оплаты. Также на фоне ранее рассмотренных некоммерческих организаций жилищного кредитования ипотека является самым надежным, так как все операции контролируются банком, который гарантирует обеспечение всех своих обязательств (в ином случае, возможно обращение в суд).
     Однако дороговизна ипотечного кредита является существенным минусом данного способа приобретения жилья.
     Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования6:
* обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья. Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счет вторичного рынка;
* перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов – инвесторов к субъектам – потребителям инвестиций;
* вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств.
* стабилизация кредитно – финансовой системы.
* обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.
* решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем нуждающихся.
     Как следует из смысла, содержания и функций ипотечного кредитования, данная экономическая система является органической частью государственной финансовой политики, направленной на решение широкого спектра социально-экономических задач.

     
     
    
Глава 2. Развитие ипотечного кредитования в России как элемента финансовой политики государства
    2.1. Особенности нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования 
     Как и другие элементы финансовой политики государства, ипотечное кредитование подлежит строгому нормативно-правовому регулированию.
     Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми актами, которые имеет следующую структуру (рисунок 2).

Рисунок 2 – Структура нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования7
     
     В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимости:
* гарантирована свобода экономической деятельности и защита права государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;
* определен особый статус природных ресурсов, в частности земли, как основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной территории;
* установлено право граждан на землю в виде частной собственности и в виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных интересов;
* установлено гарантированное право граждан на наличие жилища, предусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина РФ.
     Гражданский кодекс Российской Федерации относительно объектов недвижимости регулирует основания возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав; регулирует содержание и элементы правоспособности и дееспособности граждан в сфере имущественных правоотношений. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
     Ст. 130-132 Гражданского кодекса РФ регулирует понятие недвижимости, требует производить государственную регистрацию прав на нее. Также данная статья законодательно закрепляет определение понятия «предприятие», рассматриваемого согласно правовому статусу как объект недвижимости.
     В Гражданском кодексе Российской Федерации установлены правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. В ст. 549-558 ГК РФ урегулированы особенности продажи недвижимости; в ст. 559-566 ГК РФ урегулированы основные аспекты продажи предприятия; в ст. 650 - 655 ГК РФ урегулированы правовые аспекты аренды зданий, а в ст. 656-664 ГК РФ - предприятий; наем жилого помещения урегулирован в ст. 671 - 688 ГК РФ, в ст. 740 - 757 ГК РФ урегулирован оборот недвижимости договором строительного подряда.
     Нормы Гражданского Кодекса РФ, предусмотренные к использованию при возникновении правоотношений в сфере жилищной ипотеки, применяются определенным образом:
     Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам § 2 гл. 42 «Кредит», где дается понятие кредитного договора и приводятся общие положения по структуре. В связи с тем, что ипотечные договора по сути являются кредитными и в их обеспечении предусмотрено использование объекта недвижимости в виде залога, то применяются нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» определен перечень мер, способствующих понуждению должника к исполнению гражданско-правовых обязательств. Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог» ГК РФ урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы, регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.
     Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ урегулирована процедура передачи земельных участков в собственность и в аренду физическим и юридическим лицам, или без права распоряжения в постоянное пользование юридическим лицам. Согласно Земельному кодексу РФ предусмотрено урегулирование условий предоставления для целей индивидуального жилищного строительства земельных участков. Цели включают крестьянское (фермерское) хозяйство, садоводство и огородничество, дачное строительство и другие, не запрещенные законом цели.
     Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ устанавливает понятие организация и индивидуальный предприниматель, а также стоимость недвижимости и земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 333.25 НК РФ и применяется оценщиками при анализе потоков денежных средств от использования имущества, подвергающегося оценке.
     Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ регулирует жилищные отношения, связанные:
* с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к государственному и муниципальному жилищному фонду;
* с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда, находящегося в частной собственности;
* с пользованием общего имущества собственников помещений;
* с отнесением помещений к разряду жилых помещений и устранению их из состава жилищного фонда;
* с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых помещений;
* с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
* с управлением многоквартирными домами;
* с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением обязанностей и прав их членов;
* с предоставлением коммунальных услуг;
     Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ устанавливает в правовом аспекте отношения, связанные с созданием системы расселения, градостроительным планированием, застройкой, благоустройством городских и сельских поселений. На основе Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливаются вопросы развития транспортной, инженерной, и социальной инфраструктур, сохранения историко-культурных объектов наследия, рационального природопользования, охраны природной окружающей среды для формирования благоприятного уровня качества жизни населения.
     Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - основной правовой документ, регулирующий ипотечные основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия их возникновения. Рассматриваемый закон признается специалистами как первый специальный закон, определяющий систему отношений, формирующихся в связи с залогом недвижимости. В законе предусмотрена конкретизация условий приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством предоставления кредита.
     В настоящее время в соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека недвижимости представляет собой договор залога. Ипотечное кредитование представлено системой долгосрочных кредитов, выдаваемых банками для покупки квартиры на первичном или вторичном рынке. Схема ипотечного кредитования выглядит так: банковское учреждение заключает с клиентом кредитный договор, по которому выдает кредит и договор об ипотеке, по которому берет в залог недвижимость, рыночная стоимость которого должна превышать величину выдаваемого кредита. Квартира, которая является залогом, остается во владении и пользовании у залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В залог можно оформлять любую недвижимость, включая ту, на которую выдается кредит на строительство, а также уже имеющуюся в собственности квартиру. В случае неплатежеспособности клиента банк имеет право реализовать квартиру, находящуюся в залоге, и возместить свои расходы либо переоформить квартиру, находящуюся в залоге в собственность банка.
     Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена целостная система правоотношений сторон при нарушении со стороны заемщика исполнения обязательств, а также на заложенное имущество определен порядок получения взыскания в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.
     На сегодняшний день, действующее законодательство РФ не имеет ограничений относительно залогового правоотношения по субъектному составу. Согласно законодательству и залогодателем, и залогодержателем, может стать физическое либо юридическое лицо, а также либо государство. Установленное таким образом правило, предусматривает возможность кредита для лиц, не располагающих недвижимостью, в случае если третьи лица, обладающие правом собственности на определенное недвижимое имущество, обозначатся как залогодатели для обеспечения исполнения обязательств не имеющих в собственности недвижимости лиц.
     Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредита, которые обеспечиваются ипотекой по целевому назначению (выдается кредит для покупки жилья) и по предмету залога, (покупаемое жилье). В соответствии с законом по ипотечным договорам предусмотрена возможность залога определенных видов недвижимого имущества. К такому имуществу относят квартиры, жилые дома и части квартир и жилых домов, состоящих из нескольких или одной изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»). Запрет ипотеки предусмотрен в отношении имущества, подпадающего под обязательную приватизацию, либо того, где приватизация запрещена, в установленном федеральным законом порядке.
     Следовательно, ипотечные взаимоотношения могут сформироваться на основании закона или договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке») и иметь несколько вариантов:
* ипотечные договора на приобретенное жилое помещение с требуемым нотариальным подтверждением сделки и обязательной государственной регистрацией ипотеки;
* трехсторонние (смешанные) договора купли-продажи совместно с ипотекой жилого помещения, когда все три заинтересованные стороны параллельно и почти одновременно определяют, нотариально утверждают и регистрируют переход от продавца квартиры к покупателю права собственности, а также ипотеку этого жилья в пользу кредитора;
* договора приобретения жилой недвижимости с привлечением кредитных средств, согласно возникающей в силу закона ипотеке в момент регистрации купли-продажи такого помещения.
     Необходимо отметить, что основная часть субъектов Российской Федерации приняла необходимые нормативные акты, целевые программы, положения о формировании и поддержке ипотечно-кредитной системы на своей территории. Однако в ряде случаев нормативно-правовые акты субъектов РФ представляют собой только нормы-декларации, что негативно сказывается на формировании и регулировании ипотечно-кредитной системы в России.
     Таким образом, наиболее важную роль в практической деятельности играет оценка стоимости недвижимого имущества. Надлежащая оценка стоимости недвижимости лежит в основе надежности кредитных отношений всех участников рынка: государства, инвесторов, кредиторов. Оценочная деятельность относительно предмета ипотеки производится по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с законодательством Российской Федерации, что отражается в денежном выражении в договоре об ипотеке.

    2.2. Анализ основных показателей, характеризующих развитие ипотечного кредитования в России
     По состоянию на апрель 2018 года Центробанком опубликованы аналитические материалы, отражающие развитие ипотечного кредитования по итогам I полугодия 2017 года. Согласно представленным материалам, в первом полугодии 2017 года для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции. Продолжилось сокращение числа банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее – ИЖК), на фоне уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля 2017 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с первым полугодием 2016 года на 76 кредитных организаций и составило 423 участника8. Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории Центрального федерального округа – 218, из них в Москве – 186; 66 участников находятся в Приволжском федеральном округе, из них 15 – в Республике Татарстан9. 
     Как отмечают аналитики Центробанка, в 2017 году наблюдалось увеличение объема предоставленных ИЖК. Объем ипотечного жилищного кредитования, снижавшийся в первые месяцы 2017 года вследствие окончания программы государственной поддержки, по итогам первого полугодия 2017 года вырос на 16,3% по сравнению с первым полугодием 2016 года, превысив показатель соответствующего периода рекордного 2014 года. В первом полугодии 2017 года кредитными организациями было предоставлено 423 486 ИЖК на общую сумму 773,0 млрд рублей. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 19,5%, снизившись по сравнению с первым полугодием 2016 года на 0,8 п.п. (рисунок 3). 

     Рисунок 3 - Динамика объемов кредитов, предоставленных физическим лицам, в том числе ИЖК10
     Средний размер предоставленных ИЖК увеличился с 1,70 до 1,83 млн руб., при этом в Москве он составил 4,01 млн рублей11. Региональное распределение предоставленных ИЖК не изменилось. Наибольший объем пре- доставленных ИЖК на протяжении последних нескольких лет приходится на заемщиков Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Тюменской области. Доля кредитов, предоставленных заемщикам Центрального федерального округа, составила 31,8% в общем объеме выданных в РФ ИЖК.
     В первом полугодии 2017 года удельный вес ИЖК, предоставленных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (далее – ИЖК по ДДУ), в общем объеме ИЖК составлял 34,2%. С начала года было предоставлено 127 489 ИЖК по ДДУ на сумму 264,0 млрд руб., при этом кредитование осуществлялось исключительно в рублях. Продолжился рост доли ИЖК, предоставленных в рублях. В первом полугодии 2017 года было выдано 423 482 ИЖК в рублях на сумму 772,7 млрд руб., что составляет 99,96% общего объема ИЖК. Количество предоставленных ИЖК в рублях возросло по сравнению с первым полугодием 2016 года на 8,6% при увеличении объема кредитования на 16,3%. В то же время количество ИЖК в иностранной валюте уменьшилось в 6 раз – до 4 кредитов; объем предоставленных средств сократился в 2,3 раза – до 0,3 млрд руб. в рублевом эквиваленте. 
     Происходило увеличение задолженности по ИЖК в рублях, а также наблюдалось снижение задолженности по ИЖК в иностранной валюте. На 1 июля 2017 года величина задолженности по ИЖК в рублях по сравнению с 1 июля 2016 года увеличилась на 12,8%, составив 4616,3 млрд рублей. При этом удельный вес просроченной задолженности по ИЖК в рублях несущественно увеличился – на 0,01 п.п., до 1,13% (рисунок 4), сумма просроченной задолженности возросла на 14,2%, составив 52,3 млрд рублей. Задолженность в иностранной валюте уменьшилась в 1,7 раза, до 54,6 млрд руб. в рублевом эквиваленте, при этом доля просроченной задолженности в иностранной валюте увеличилась на 7,65 п.п., до 35,3%. 

     Рисунок 4 - Динамика задолженности по ИЖК12
     
     Сумма просроченной задолженности в рублевом эквиваленте уменьшилась на 26,0%, составив 19,3 млрд рублей. Задолженность по ИЖК по ДДУ в рублях и иностранной валюте на конец первого полугодия 2017 года составила 970,0 и 1,5 млрд руб. в рублевом эквиваленте соответственно, ее доля в совокупном портфеле ИЖК составила 20,8%. 
     Задолженность по ИЖК по ДДУ в рублях и иностранной валюте характеризовалась меньшим уровнем просроченной задолженности (на 1 июля 2017 года – 0,4% при значении по ИЖК в целом 1,5%). 
     Доля ссуд без просроченных платежей по ИЖК по состоянию на 1 июля 2017 года увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 0,90 п.п. и составила 94,66%. При этом доля ссуд с просроченными платежами свыше 180 дней по ИЖК за аналогичный период снизилась на 0,37 п.п., до 2,19%. Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены в Приложении.
     Наблюдалось значительное снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и иностранной валюте при увеличении сроков кредитования. В первом полугодии 2017 года средневзвешенный срок предоставления ИЖК в рублях увеличился на 4 месяца по сравнению с первым полугодием 2016 года и составил 186 месяцев (15,5 года), по ИЖК в иностранной валюте – на 11 месяцев, до 52 месяцев (4,3 года). Средневзвешенные процентные ставки за аналогичный период существенно снизились: по ИЖК в рублях – на 1,23 п.п., составив 11,50%; по ИЖК в иностранной валюте – на 1,40 п.п., до 6,75%. Динамика средневзвешенных процентных ставок и сроков кредитования приведена на рисунке 5. 

Рисунок 5 - Динамика средневзвешенных процентных ставок и сроков кредитования по ИЖК13
     
     Снижение ключевой ставки Банка России до 9,00% (июнь 2017 года) в том числе способствовало уменьшению средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях, выданным за месяц: с июня 2016 года по июнь 2017 года значение ставки снизилось с 12,93 до 11,10% (рисунок 6). 

     Рисунок 6 - Динамика объема и средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях14
     
     Увеличился объем досрочно погашенных ИЖК. В первом полугодии 2017 года досрочно погашено ИЖК на сумму 347,3 млрд руб. (в том числе прав требования по ИЖК на сумму 6,0 млрд руб.), что на 16,1% больше аналогичного периода 2016 года (299,2 млрд рублей). Досрочное погашение производилось в основном по ИЖК (правам требования по ИЖК), предоставленным (приобретенным) в рублях, – 342,1 млрд рублей. Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 82,6% (рисунок 7). 

     Рисунок 7 - Структура объема досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК), %15
     Соотношение объемов досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК составило 44,9% (в аналогичный период 2016 года – 45,0%).
     Отмечался прирост объема рефинансированных кредитными организациями ИЖК на фоне увеличения объема предоставленных ИЖК. В первом полугодии 2017 года 56 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) исключительно путем продажи их другим организациям на сумму 83,1 млрд руб. (в первом полугодии 2016 года – рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) осуществили 74 кредитные организации на сумму 77,1 млрд руб., в том числе путем продажи ИЖК (прав требования по ИЖК) другим организациям на сумму 50,4 млрд руб. (65,4%). Соотношение объемов рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям и предоставленных ИЖК составило 10,7% (рисунок 8). 

Рисунок 8 - Динамика объемов выданных и рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям16
     В первом полугодии 2017 года среди основных источников рефинансирования ИЖК путем продажи их другим организациям выделялись специализированные организации – резиденты: на них приходилось 74,2% общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). По сравнению с соответствующим периодом 2016 года доля операций, совершенных специализированными организациями – резидентами, увеличилась на 4,0 п.п., при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился на 74,3% (до 61,6 млрд рублей). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования снизилась на 3,1 п.п. и составила 25,6%, в то время как объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) значительно увеличился: в 1,5 раза (до 21,3 млрд рублей). Доля прочих организаций составила 0,2% (0,1 млрд рублей)17. 
     В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК. 
     Аналитиками подготовлены материалы, отражающие динамику основных показателей, характеризующих развитие ипотечного кредитования, и за последующий период.
     Так, Г.Д. Калимуллина в своей статье на основе анализа ставок по ипотечному кредитованию, представленных на сайтах банков с марта по сентябрь 2017 года, выполнила расчет средней ставки. 
     Для расчета были отобраны следующие параметры: срок кредита - 15 лет; доходы подтверждены 2-НДФЛ; первоначальный взнос 30% (рисунок 9).
      

Рисунок 9 - Динамика средней ставки по ипотечному кредитованию, в %18
      Как видно из рисунка 9, средняя ставка по ипотечному кредитованию постоянно снижается. В сентябре этот показатель уже достиг размера 10,57%. При этом в ноябре 2017 года банки стали предлагать для заемщиков еще более выгодные условия. Так, например, минимальная ставка в одном из банков составляет 7,4%. Данная ставка применяется по программе субсидирования ипотеки с закрытым списком застройщиков при условии электронной регистрации сделки и получении зарплаты на счет карты/вклада банка, в котором планируется оформление кредита. В другом банке можно взять ипотеку со ставкой 7,75% годовых. Ставка действует для клиентов, относящихся к одной из следующих категорий: клиент социально значимой профессии, клиент участник зарплатного проекта, а также vip-клиент. Первоначальный взнос от 50%, при условии комплексного ипотечного страхования19.
     Стоит отметить ряд особенностей характерных для ипотечного кредитования на современном этапе:
* резкое снижение процентных ставок по ипотеке крупнейшими банками;
* порядка 50-70% продаж жилья в регионах проходит с привлечением ипотеки;
* общий   объем и количество предоставленных   ипотек   продолжает   расти   с каждым годом;
* усиливается конкурентная борьба за клиентов;
* увеличивается количество спецпредложений по рефинансированию жилищных кредитов;
* отмечается популярность «рублевой» ипотеки;
* при сниженных процентах растет доля заемщиков, неспособных в дальнейшем рассчитываться по ипотечному кредитованию.
     Таким образом, рынок ипотечного кредитования интенсивно развивается и в части нормативно-правового регулирования, и в части реализации практических мер. В настоящее время ипотечное кредитование является мощным драйвером реализации государственной финансовой политики.
     
     
    
Глава 3.  Актуальные проблемы развития системы ипотечного кредитования и пути их решения 
    3.1. Актуальные проблемы развития системы ипотечного кредитования как элемента финансовой политики России
     Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами20: 
* высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения; 
* высокие расходы на оформление жилья в кредит; 
* проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности;
* психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг; 
* проблема поступления инвестиций в жилищную сферу, основным препятствием являются высокие финансовые риски, которые можно разделить на риск нереализации построенного жилья и строительные риски.
     Кроме этого, в настоящее время развитие системы ипотечного кредитования сдерживается рядом факторов, в связи с этим целесообразно выполнить следующие рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования.
     Сейчас ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита. В результате этого лишь незначительная часть населения может позволить себе использовать ипотечный кредит в решении своих проблем. В связи с этим, предлагается снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. 
     Также возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения – ипотечного кредитования с использованием договора купли – продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой процедуры является фактическая реализация квартиры с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретенной в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжаться ею. Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиент покупает ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Положительным моментом в этой схеме является то, что заемщику не надо тратиться на дорогостоящее оформление кредита. 

    3.2. Основные направления повышения эффективности ипотечного кредитования 
     В настоящее время ипотечные отношения в России не достигли того масштаба и той зрелости, какими должны быть. Многие эксперты полагают, что проблема не в самой системе ипотечного кредитования, а в общих экономических показателях. 
     Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте21. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет велика, ипотека не будет иметь массовый характер. Поэтому для решения жилищной проблемы в нашей стране необходимо либо обеспечить увеличение уровня доходов населения, либо рост объемов жилищного строительства, с целью снижения стоимости жилья, для чего необходимо организовать работу в следующих направлениях:
* для заемщиков (населения): изменение структуры спроса населения на жилье; удешевление жилищного строительства; повышение подвижности населения в пределах территории страны; 
* для предпринимателей: обеспечение роста экономики и увеличение объемов жилищного строительства; модернизация строительных предприятий и улучш.......................