Стороны договора коммерческого найма жилого помещения

ВЫПУСКНАЯ  КВАЛИФИКАЦИОННАЯ  РАБОТА

на тему: 

«Договор коммерческого найма жилого помещения»










Содержание



Введение……………………………………………………………………………..3

1Понятие, сущность, стороны и форма договора коммерческого найма жилого помещения…………………………………………………………………9

1.1Понятие, признаки и виды договора коммерческого найма жилого помещения……………………………………………………………………………9

1.2 Стороны договора коммерческого найма жилого помещения……………..17 

1.3 Форма договора коммерческого найма жилого помещения………………..25 

2 Условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения…………………………………………………………………………29

2.1 Условия договора коммерческого найма жилого помещения……………...29 

2.2 Права и обязанности наймодателя договора коммерческого найма жилого помещения…………………………………………………………………………..34 

2.3Права и обязанности нанимателя договора коммерческого найма жилого помещения…………………………………………………………………………40 

3Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения…………………………………………………………………………45

3.1Изменение договора коммерческого найма жилого помещения…………..45 

3.2Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения…………49 

4 Проблемы разграничения договора коммерческого найма жилого помещения, договора социального найма жилого помещения и договора аренды………………………………………………………………………………. 

4.1 Сравнительный анализ договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого  найма жилого помещения…………………………….58

4.2 Вопросы государственной регистрации договора аренды, заключенного с физическим лицом, и договора коммерческого найма жилого помещения……….………………………………………………………………….63

Заключение………………………………………………………………………..66

Библиографический список ……..……………………………………………..70


Введение



Актуальность темы исследования. Жилищная проблема в Российской Федерации является одной из наиболее острых. Несмотря на то, что государство за последние годы предприняло ряд шагов по улучшению ситуации в жилищной сфере (предусмотрены, в частности, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, выпуск жилищных сертификатов, развивается ипотечное кредитование), в настоящее время существует множество категорий граждан, не охваченных данными позитивными преобразованиями в жилищной сфере. Таким образом, в современных экономических условиях приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. 

Это, на наш взгляд, определяет  необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам. Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, особенно важным становится расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет несомненные преимущества перед иными договорными конструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности. Более того, доход, получаемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срок ожидания гражданами жилых помещений. Указанные, а также иные преимущества договора коммерческого найма позволят иным образом подойти к обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями.

В отличие от договора социального найма, научно обоснованное  изучение договора коммерческого найма не получило должного освещения как в практическом, так и в теоретическом аспектах. В связи с этим существует ряд проблем: отсутствует единое понимание жилищно-правовых терминов и категорий применительно к анализируемому кругу жилищных правоотношений; не сложилась должным образом единая практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; не ведется учет и регистрация договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Таким образом, действующее законодательство, регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании, что, несомненно, подтверждает актуальность темы настоящего исследования. 

Степень научной разработанности темы. Отношения коммерческого найма жилого помещения получили свое развитие с принятием II части Гражданского кодекса Российской Федерации в 1996 г. Однако существующая на сегодняшний день  недостаточная правовая регламентация рассматриваемых отношений, на наш взгляд, обусловлена отсутствием работ, посвященных фундаментальному исследованию договора коммерческого найма. 

Наибольший вклад в исследование общих вопросов в сфере законодательного регулирования найма жилья, в т.ч. договора коммерческого найма жилого помещения, внесли М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.Н. Садиков, П.В. Крашенинников, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, А.Ю. Кабалкин, Е.А. Суханов, Н.М. Коршунов, В.П. Камышанский, О.М.  Козырь.

На современном этапе отдельные вопросы, связанные с особенностями правового регулирования данного договора, его заключением, правами и обязанностями сторон рассматриваются в работах О.В. Кириченко, В.Н. Литовкина, И.А. Емелькиной, Т.А. Семиной, Н.Е. Сосипатровой, В.Д. Рузановой, Ю.П. Свит, Е.С. Селивановой, И.С. Вишневской, А.В. Ярыгиной, Е.В. Трушина, А.О. Аполлонова, Е.В. Юрченко, Г.Ф. Шешко, А.М. Эрделевского, Л.Ю. Михеевой, Л.М. Мокроусовой, И.А. Дроздова, В.А. Халдеева, Н.В.   Корниловой и других авторов.

В рамках указанных работ были изучены проблемы практического применения договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений.

Объектом исследования выступают общественные отношения, опосредуемые договором коммерческого найма жилого помещения.

Предметом выпускной квалификационной работы является правовое регулирование отношений по поводу обеспечения реализации прав граждан на жилище с помощью договора коммерческого найма жилого помещения.

Целью выпускной квалификационной работы является комплексный анализ теоретических вопросов договора коммерческого найма жилого помещения, выявление имеющихся недостатков действующего гражданского и жилищного законодательства об этом договоре и выработка рекомендаций по совершенствованию правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения. 

В соответствии с целью исследования в выпускной квалификационной работе поставлены следующие задачи:

1) проанализировать сущность договора коммерческого найма жилого помещения, определить его место в системе жилищно-правовых договоров;

2) выявить предпосылки появления и обосновать значимость договора коммерческого найма жилого помещения в России;

3) выделить и охарактеризовать особенности предмета договора коммерческого найма и его субъектного состава; 

4) провести анализ существенных условий данного договора; 

5) проанализировать особенности порядка заключения договора коммерческого найма, требования к его форме; 

6) рассмотреть права и обязанности сторон данного договора; 

7) провести исследование оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения:

8) выявить отличия договора коммерческого найма жилого помещения от договора социального найма жилого помещения и договора аренды;

9) раскрыть актуальные проблемы судебной практики по вопросам государственной регистрации договора аренды с физическим лицом и договора коммерческого найма жилого помещения.

Методологическая основа исследования. При написании работы были использованы, как общенаучные методы (анализ, синтез), так и частноправовые (сравнительно-правовой, формально-логический, историко-правовой) методы исследования. Основными использованными методами стали анализ, синтез и сравнительно-правовой метод, при применении которых было успешно проведено сравнение положений договоров найма жилых помещений, а также определено место договора коммерческого найма в системе жилищно-правовых договоров.

Теоретическую основу исследования составили труды ученых-цивилистов, рассматривавших и изучавших особенности юридической природы гражданско-правовых договоров, договоров по передаче имущества во владение и пользование гражданам, обязательственных отношений, имущественного найма: А.Н.Андреева, В.А.Белова, М.И.Брагинского, В.Н.Васина, В.В.Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С.Иоффе, А. Ю.Кабалкина, В.И.Казанцева, С.М.Корнеева, О.А.Красавчикова, М.И.Кулагина, Д.А.Магеровского, Д.И.Мейер, И.Б.Новицкого, И.Г.Панайотова, А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, В.И.Синайского, Е.А.Суханова, А.В.Чашникова, Г. Ф.Шершеневича и пр.

Также были изучены посвященные проблемам жилищно-правовых отношений научные труды С.И.Аскназия, Т.Ю.Астапова, В.А.Баракова, Ю.Г.Басина, И.Л.Брауде, О.А.Бушуева, В.И.Вегер, И.С.Вишневской, А.Ю.Городова, А.К.Губаева, В.В.Гущина, О.С.Кириченко, Б.К.Комарова, П.В.Крашенинникова, М.И.Кулагина, В.Н.Литовкина, А.И.Пергамент, С.В.Пчелинцева, Л.М.Пчелинцевой, Г.А.Свердлык, Ю.П.Свит, П.И.Седугина, Е.С. Селивановой, Ю.К.Толстого, В.Ф.Чигир и пр.

В процессе написания дипломной работы отдельное внимание было уделено, работам таких авторов, как Н.В.Василенко, Ю.С.Васильева, Н.Н.Далбаевой, Е.С.Карпунькиной, О.В. Кириченко, В.Н.Литовкина, А.В.Небабина, Е.В.Попова, О.Н.Садикова, Е.В.Садовниковой, Д.А.Формакидова, И.В.Чечулиной, Б.А. Шомахмадова и пр.

Нормативную основу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также другие федеральные законы РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, иные подзаконные акты, регулирующие отношения, составляющие объект дипломного исследования.

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные в нем выводы и положения могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях отношений коммерческого найма жилья в России.

Практическая значимость работы видится в возможном использовании систематизированных данных исследования и его результатов в учебном процессе, например, при преподавании в вузах дисциплин «Гражданское право», «Жилищное право».

Структура работы обусловлена целью исследования и вытекающими из неё задачами, а также необходимостью последовательного изложения материала. Дипломная работа состоит из введения, трёх глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, библиографического списка.

Во введении обосновывается актуальность, определяется объект, предмет, цель и задачи исследования, раскрывается теоретическая и практическая значимость работы. В первой главе выпускной квалификационной работы анализируются понятие, сущность, стороны и форма договора коммерческого найма жилого помещения. Во второй главе выпускной квалификационной работы исследуются условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения. Третья глава работы посвящена рассмотрению вопросов изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения. В заключении подводятся итоги исследования, формируются выводы и предложения по совершенствованию действующего в этой области гражданского законодательства, а также определяются перспективы и направления дальнейшего теоретического осмысления гражданско-правового регулирования отношений коммерческого найма жилого помещения.




1 Понятие, сущность, стороны и форма договора коммерческого найма жилого помещения



1.1 Понятие, признаки и виды договора коммерческого найма жилого помещения



Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище (ст. 40). Надлежащее жилище является составной частью достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора найма жилого помещения.

Один из способов, часто применяемых, чтобы реализовать право на жилище, является договор коммерческого найма жилого помещения. В России договор найма жилого помещения получил самостоятельное законодательное закрепление с принятием в 1961 г. Основ гражданского законодательства, содержащих отдельную главу «Наем жилого помещения». Прежде отношения по пользованию жилыми помещениями регулировались нормами об имущественном найме.

Являясь гражданско-правовым по своей юридической природе, договор коммерческого найма находится в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, в частности, гл. 35 ГК «Наем жилого помещения», а нормы жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ, применяются к рассматриваемому договору, если это не противоречит императивным требованиям указанной главы, сущности и коммерческой направленности данного договора. При этом по отношению к договору коммерческого найма любая коллизия между нормами ЖК и ГК РФ решается в пользу ГК РФ.

Согласно ст. 671 ГК РФ «по договору коммерческого найма одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

Исследуемый договор по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне-обязывающим, срочным и возмездным. Он относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование на определенный срок, заключается в отношении особого объекта – жилого помещения и имеет строго определенную цель – проживание в нем нанимателя, что сближает договор коммерческого найма с договором аренды, договорами социального найма и найма специализированного жилого помещения. Сходство договора коммерческого найма с указанными выше договорами позволяет в случае необходимости применять по аналогии закона общие положения договора аренды, отдельные положения договора аренды зданий и сооружений, являющихся, как и жилые помещения, недвижимым имуществом, а также соответствующие положения договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений с целью восполнения пробелов в его правовом регулировании, при условии, что это не противоречит императивным требованиям гл. 35 ГК и сущности рассматриваемого договора.

Отсутствие законодательного закрепления обозначенного в главе 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ договора найма жилого помещения как коммерческого не мешает рассматривать данный договор таковым в теории, судебной практике и в законодательстве субъектов Федерации. В то же время некоторые правоведы, в частности Е.В. Трушин, полагают, что «применять термин «коммерческий» в отношении договора найма жилого помещения недопустимо, так как из главы 35 ГК РФ не следует, что собственник обязательно должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т. е. закон не считает это коммерческой деятельностью и не обязывает к ней собственника жилого помещения. Кроме того, такое именование договора найма приведет к противоречию со ст. 682 ГК РФ, согласно которой плата, предусмотренная в договоре, не должна превышать максимальный размер платы за жилое помещение, установленный законом, и при принятии подобного закона не может быть и речи о прибыли, даже если договор будет называться коммерческим».

Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению (из которого предоставляются жилые помещения) и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества. Действительно, возмездный характер договора найма позволяет наймодателю получать доход от предоставления жилого помещения для проживания нанимателю. Под доходом при этом следует понимать «деньги или иные материальные ценности, получаемые от какого-нибудь рода деятельности».

В свою очередь деятельность по предоставлению жилья на условиях договора найма не подпадает под определение предпринимательской деятельности, содержащееся в ст. 2 ГК РФ, так как не подразумевает в качестве основной цели систематическое получение прибыли, и ее вправе осуществлять любые лица, а не только зарегистрированные в качестве предпринимателей в установленном законом порядке. Сущность рассматриваемого договора состоит в возмездном предоставлении жилья для проживания на определенный срок в целях удовлетворения жилищной потребности гражданина-нанимателя, что вовсе не предполагает систематичности сдачи жилья внаем и преследования в качестве основной цели извлечение прибыли.

Следует согласиться с выводом О.В. Кириченко: «С учетом изложенного необходимо понимать коммерческую природу договора найма жилого помещения следующим образом: основная его цель состоит в удовлетворении жилищных потребностей граждан, что в то же время позволяет собственнику жилья извлекать доход в силу возмездности данного договора. Таким образом, в условиях рыночной экономики коммерческая направленность рассматриваемого договора (удовлетворение потребности в жилье на возмездной основе, предполагающей получение дохода) в полной мере отражает интересы его сторон. Обозначенный в главе 35 ГК РФ договор найма жилого помещения, на наш взгляд, в полной мере отвечает всем признакам коммерческого договора, что отличает его от договора социального найма, преследующего потребительские цели (обеспечение жильем малоимущих и других нуждающихся в нем категорий граждан)».

По мнению Е.А. Суханова, «возмездность обозначенного в главе 35 ГК РФ договора найма жилого помещения, в отличие от договора социального найма, состоит в том, что он направлен на извлечение дохода наймодателем от сдачи жилого помещения внаем, и закон в настоящее время не ограничивает размер платы за жилье, устанавливаемый соглашением сторон».

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом данная статья не содержит определения жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и иным требованиям законодательства).

В коммерческий найм передается только пригодное для проживания жилое помещение, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т.д. В многоквартирном доме «наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК РФ)». Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма. 

ГК РФ различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения – долгосрочный и краткосрочный. Долгосрочный договор заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Краткосрочный договор найма заключается на срок до одного года. К краткосрочному договору коммерческого найма не применяются правила об обязательном указании в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем; о временных жильцах; о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок; о поднайме жилого помещения; о замене нанимателя; о предоставлении по решению суда нанимателю не более чем годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, если договором не предусмотрено иное.

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет, в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Договор коммерческого найма жилого помещения, кроме того, может использоваться в так называемых наемных домах. Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 предусматривается формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. В данном случае речь идет о лицах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не являющихся при этом малоимущими. 

С целью развития рынка доступного арендного жилья и некоммерческого жилищного фонда должны быть реализованы меры по развитию двух сегментов рынка арендного (наёмного) жилья: – найма жилых помещений в жилищном фонде коммерческого использования; – найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования.

Для реализации данных направлений государственной политики был принят Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». В Жилищный кодекс РФ включены новые разделы – «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наёмные дома». Кроме того внесены изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости».

Наёмным домом коммерческого использования является здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на основании договора коммерческого найма жилых помещений.

Преимущества таких домов заключаются, прежде всего, для нанимателей, имеющих средний уровень доходов. Они, в отличие от граждан с низкими доходами, способны оплачивать это доступное по цене жилье. Предлагаем при заключении договора коммерческого найма устанавливать цену чуть ниже цены «частников» с привлечь большее число нанимателей к такому виду жилья. Категории граждан, которые, на наш взгляд, будут использовать данный вид найма жилья, очевидны. Это, во-первых, молодые семьи, желающие проживать отдельно от родительских семей; во-вторых, провинциальные граждане, приехавшие в крупный город «на заработки»; специалисты и трудовые мигранты, меняющие место жительства в связи с работой. 

Для данных категорий граждан достоинства наемных домов неоспоримы: оборудованность дома специально для сдачи в аренду; наличие инфраструктуры, создающей комфортное проживание; обслуживающий дом персонал; цены найма жилья ниже рыночных. Все это гарантирует повышение цивилизованности и прозрачности рынка договоров коммерческого найма жилых помещений. Кроме того, по нашему мнению, развитие сети наемных домов позволит снять напряженность жилищного вопроса на современном этапе. 

Таким образом, договор коммерческого найма – соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. 

Договор коммерческого найма имеет свои особенности, отличающие его от договора социального найма. Во-первых, договор коммерческого найма может заключаться с любым лицом. Во-вторых, по договору коммерческого найма наниматель и постоянно проживающие с ним граждане не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением. В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме. Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном, хотя преимущественно помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда. Договор коммерческого найма заключается исключительно на основе волеизъявления сторон и не требует принятия административных актов.

По Гражданскому кодексу РФ коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то он считается долгосрочным договором, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Коммерческий наем - всегда возмездный договор. Объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.



1.2. Стороны договора коммерческого найма жилого помещения



В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ «сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) и наниматель – физическое лицо (пункт 2 статьи 671 ГК РФ), которое к моменту заключения договора должно достигнуть возраста восемнадцать лет (пункт 1 статьи 686 ГК РФ)».

Наймодателем может быть любой субъект гражданского права (физическое, юридическое лицо, публичное образование), соблюдающий общие требования о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем.

Кроме того, в силу требований ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение (замена наймодателя) не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника.

При этом, «несмотря на то, что право нанимателя на жилое помещение отвечает большинству признаков вещных прав (право нанимателя следует за жилым помещением, обременяя его), оно является обязательственным правом пользования жилым помещением, содержание которого императивно установлено законом и не может быть включено в число вещных прав на жилые помещения».

Нанимателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). По общему правилу «гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным».

Вместе с тем важно учитывать, что согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем в жилом помещении (ст. 677 ГК РФ).

Спорным остается момент, относительно возраста нанимателя. В научной литературе по этому поводу до сих пор ведется полемика.

Существует мнение, что пункт данной статьи необоснованно ограничивает круг нанимателей по договору найма жилого помещения исключительно совершеннолетними гражданами, хотя остальные статьи ГК РФ никаких ограничений не содержат. Фактически, пункт 1 статьи 686 ГК РФ исключает из числа нанимателей граждан, вступивших в брак до восемнадцатилетнего возраста, а также эмансипированных граждан, что противоречит пункту 2 статьи 21 ГК РФ и статьи 27 ГК РФ. В основу правоотношений, вытекающих из договора найма жилого помещения, ставиться «не факт наличия полной дееспособности, а факт достижения лицом совершеннолетия».

Таким образом, п. 1 ст. 686 ГК РФ запрещает гражданам, вступившим в брак до достижения 18-летнего возраста, а также эмансипированным гражданам быть нанимателями по договору коммерческого найма, что означает, на наш взгляд, ничем не обоснованное ограничение их правосубъектности и противоречит п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ. На данное обстоятельство обратила внимание И.В. Чечулина, которая полагала необходимым «в основу жилищных правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма, поставить не факт совершеннолетия, а наличие дееспособности гражданина в полном объеме».

Е.В. Садовникова предлагает «указанные в пункте 2 статьи 26 ГК РФ бытовые сделки толковать, исходя из определенного материального благосостояния семьи, когда коммерческий наем может быть отнесен к мелкой бытовой сделке. Тем более что пункт 2 статьи 20 ГК РФ предусматривает возможность отдельного, самостоятельного проживания для лиц достигших 14-летнего возраста».

В.В. Васин помимо замены понятий «совершеннолетний» на «дееспособный» гражданин в пункте 1 статьи 686 ГК РФ, также предлагал «использовать в рамках главы 35. «Наем жилых помещений» вместо понятия «гражданин» категорию «лицо», обосновывая это тем, что помимо граждан РФ, нанимателями по договору найма жилого помещения вполне могут быть иностранные граждане, лица без гражданства, беженцы».

Гражданский кодекс РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонаниматели (ст. 677 ГК РФ). Несмотря на то, что указанные лица формально стороной договора найма жилого помещения не являются, тем не менее, отношение к их правовому статусу в научной литературе до сих пор остается неоднозначным. 

ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяется только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Лица, желающие проживать в жилом помещении, заключая договор коммерческого найма, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях возникает множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны, наниматель – два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наниматель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, то он имеет право требовать недополученное от остальных. «Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения».

Ряд авторов считают, что конструкция отношений, возникающая между субъектным составом договора найма жилого помещения, сомнительна по своей правовой природе в виду отсутствия правового баланса, который выражается в стремлении законодателя уравнять в правах нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним. Согласно второй точке зрения, «отношения, возникающие между нанимателем и гражданами, постоянно проживающими с ним, не приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя, даже если между ними и нанимателем будет заключено соглашения о солидарной ответственности перед наймодателем (пункт 4 статьи 677 ГК РФ)». 

По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, «заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК РФ соглашения не может считаться достаточным основанием для признания проживающих в жилом помещении граждан сонанимателями. Сонанимателями могут быть граждане, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения, что представляется невозможным без согласия наймодателя (а в данном случае наймодатель просто ставится в известность). Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме. На этот вопрос М.И. Брагинский и В.В. Витрянский дают отрицательный ответ, так как непосредственные отношения с наймод.......................