Сибирский государственный университет геосистем и технологий

    РЕФЕРАТ
    
    Зайцев Вячеслав Юрьевич. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости.
    Место дипломирования: Сибирский государственный университет геосистем и технологий.
    Руководитель: ассистент СГУГиТ Юрлова В. А.
    2015г., специальность 080502 "Экономика и управление на предприятии (в операциях с недвижимым имуществом)", квалификация 65 - Экономист-менеджер.
    64 с., 16 табл., 6 рис., 28 источников
НЕДВИЖИМОСТЬ, КУПЛЯ-ПРОДАЖА, РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, ОЦЕНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ПОДХОД К ОЦЕНКЕ, ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, МЕТОДЫ ОЦЕНКИ, АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ, БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ
      Цель дипломной работы – изучение теоретических и практических аспектов определения рыночной стоимости жилой недвижимости и оценка квартиры.
    В работе осуществлен расчет рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 43,0 кв. м, расположенной в пятиэтажном жилом доме в Заельцовском районе г. Новосибирска.


    ОГЛАВЛЕНИЕ
    
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………
6
1
ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ  ОСНОВЫ  НЕДВИЖИМОСТИ  И  ЕЕ ОЦЕНКИ…………………………………………………………………….....

7

1.1
Понятие недвижимости и законодательное регулирование ее купли-продажи в РФ…………………………………………………................

7

1.2
Типизация объектов на рынке жилой недвижимости…………….......
12

1.3
Обзор нормативно-правовой базы оценки недвижимости…………...
16
2
МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ…………….
21

2.1
Принципы оценки недвижимости……………………………………...
21

2.2
Процедура оценки объектов недвижимости………………………….
24

2.3
Характеристика подходов и методов оценки недвижимости………..
30
3
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ…………………………………………………….

40

3.1
Постановка задания на оценку…………………………………………
40

3.2
Общая характеристика жилого помещения и анализ экономической ситуации расположения объекта………………………………………

42

3.3
Оценка рыночной стоимости квартиры……………………………….
48
4
ВОПРОСЫ БЕЗОПАСНОСТИ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ………………...
55

4.1
Организация охраны труда на предприятии (в организации)……….
55

4.2
Противопожарная профилактика на предприятии (в организации)…
58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..
60
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………….
61
    
  


  ВВЕДЕНИЕ
  
    Несмотря на кризисные явления в российской экономике, оказывающие негативное воздействие на рынок недвижимости, роль экспертной денежной оценки объектов недвижимости постоянно возрастает. В 2015 году на рынке наблюдается тенденция к снижению стоимости жилых объектов и арендных ставок. Без оценки реальной рыночной стоимости жилой недвижимости невозможно успешно осуществлять с ними какие-либо рыночные действия. В сложных для рынка условиях значение профессионализма оценщика возрастает: необходимо обладать значительным практическим и жизненным опытом, высоким уровнем эрудиции, способностью адекватно отражать рыночные тенденции сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.
     Цель дипломной работы – изучение теоретических и практических аспектов определения рыночной стоимости недвижимости и оценка жилого помещения.
    В соответствии с целью были сформулированы задачи:
    - изучить правовые вопросы купли-продажи объектов недвижимости на рынке и законодательное регулирование оценки в РФ;
    - рассмотреть типизацию жилых объектов на рынке;
    - рассмотреть методологические основы оценки недвижимости;
    - определить рыночную стоимость жилого помещения;
    - раскрыть вопросы безопасности жизнедеятельности.
    Предмет исследования – особенности оценки жилой недвижимости.
    Объект исследования – двухкомнатная квартира общей площадью 43,0 кв. м, расположенная в пятиэтажном жилом доме в Заельцовском районе г. Новосибирска.
    Информационная база – нормативно-правовые акты РФ, учебно-методические пособия, данные Росстата, Росреестра, специализированных порталов о недвижимости, правоустанавливающие документы на объект оценки и документы технической инвентаризации.


    1 ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ОЦЕНКИ
    
1.1	Понятие недвижимости и законодательное регулирование ее купли-продажи в РФ
    
    Термин «недвижимость» законодательно закреплен в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ). В статье 130 современной редакции ГК РФ [3] сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
    Таким образом, в термине «недвижимость» скрываются два отличающихся вида вещей:
    1) недвижимые по своему происхождению (недвижимость «по природе»);
    2) движимые по происхождению, но отнесенные законодательно к недвижимым (недвижимость «по закону»).
    Стоит отметить, что в соответствии со статьей 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».
    В таблице 1 представлен состав объектов недвижимости [28].

Таблица 1
Отдельные объекты
Сложные объекты
1) Земельные участки
Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:
- земельные участки;
2) Участки недр

3) Обособленные водные объекты


Продолжение таблицы 1
Отдельные объекты
Сложные объекты
4) Все, что связано с землей, в т.ч.:
- леса;
- многолетние насаждения;
- здания;
- сооружения
- здания и сооружения;
- инвентарь и оборудование;
- сырье и продукцию;
- требования и долги;
- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
- нематериальные активы;
- информацию;
- другие исключительные права
5) Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
- воздушные и морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты

6) Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону


    Признаки, которые характеризуют каждый объект недвижимости, делят на две группы:
    1) сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличать недвижимые вещи от движимых вещей;
    2) видовые признаки, позволяющие определять особенности объектов недвижимости по однородным группам.
    К первой группе относят следующие:
    - абсолютная неподвижность и неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;
    - прочная физическая и юридическая связь с землей;
    - натурально-вещественная и стоимостная форма функционирования;
    - непотребляемость и сохраняемость натуральной формы в течение всего срока эксплуатации;
    - долговечность, многократное использование, а земли – бесконечное при нерасточительном использовании;
    - постепенный перенос стоимости по мере износа и накопления амортизационных отчислений;
    - пользование недвижимостью зачастую затрагивает интересы многих граждан и других собственников.
    Ко второй группе относятся технические и технологические характеристики объекта, которые определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.).
    Недвижимое имущество – это товар, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и жестко связанный с участком земли. Этим обусловлена его особенность: нельзя обеспечить доставку, покупатель сам приезжает к данному товару. Кроме того недвижимость обладает другими специфическими особенностями: стационарность, длительный срок службы, уникальность, управляемость, низкая ликвидность, устойчивая тенденция к росту стоимости, высокий уровень трансакционных издержек, длительный срок экспозиции, жесткая регламентация оформления сделок и др. 
    Присвоение или отчуждение объектов недвижимости осуществляется посредством сделок. В соответствии со статьей 153 ГК РФ [3] сделками признаются «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Участники сделок должны обладать дееспособностью и правоспособностью (статьи 21 и 51 ГК РФ). Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. 
    В системе экономических отношений, связанных с оборотом объектов недвижимости, центральное место занимает категория собственности. Право собственности – один из основных факторов, обуславливающих рыночную стоимость объекта оценки.
    Содержание права собственности раскрывается в статье 209 ГК РФ посредством характеристики трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Приобретается право собственности на различных основаниях (статья 218 ГК РФ), в том числе на основании договора купли-продажи. 
    Регламентирует процесс купли-продажи имущества глава 30 ГК РФ [4], в частности § 7 «Продажа недвижимости». Согласно статье 549 ГК РФ «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». 
    Статьи 550, 554, 555 ГК РФ предъявляют требования к договору продажи недвижимости:
    - заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
    - должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемый объект недвижимости, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
    - должен предусматривать цену недвижимости.
    Переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе.  Указом Президента РФ № 1847 создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в задачи которой входит создание единой системы учета недвижимого имущества, регистрации прав на него, создание пространственных данных РФ.
    Процесс регистрации регламентируется Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней понимается «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права на объект недвижимости».
    Федеральным законом № 122-ФЗ [16] определен порядок государственной регистрации права (статья 13):
    -  прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
    - правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления;
    - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
    - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
    За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина – сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ), при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами РФ, законодательными актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий. Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица [12]. Согласно данным Росреестра в настоящее время размер государственной пошлины составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц.
    При осуществлении любых операций на рынке недвижимости, в т.ч. сделок купли-продажи, участники возникающих экономических отношений должны ориентироваться в правовых нюансах. В противном случае сделку лучше проводить при помощи посредников (риэлторов).
    1.2 Типизация объектов на рынке жилой недвижимости
    
    В настоящее время рынок жилой недвижимости является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости. На рынке жилья вовлекаются в рыночный оборот объекты жилищного фонда. Регулируются отношения, возникающие по поводу оборота жилья, Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ).
    Согласно статье 19 ЖК РФ под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. К жилым помещениям относятся (статья 16 ЖК РФ):
    - жилой дом, часть жилого дома;
    - квартира, часть квартиры;
    - комната [6].
    Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
    Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
    Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
    Рынок жилья можно подразделить на две составляющие:
    1) городской жилой фонд;
    2) рынок загородного жилья [28].
    Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости влияет на спрос на рынке жилья и приводит к большому различию в их цене. Поэтому для анализа определенной совокупности объектов рынка жилой недвижимости (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) необходимо выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков, т.е. провести их типизацию. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен [20].
    При типизации жилых объектов по качеству имеют значение следующие признаки: год постройки дома, этажность, материал стен, полов и перекрытий, наличие лифта и мусоропровода, состояние подъезда, окружение, двор, площадь участка, тип расположения комнат, наличие балкона, тип санузла, наличие подсобных помещений, телефона, интернета, тип окон и вид из окон, состояние жилья [26].
    Типизация жилья по качеству в общем виде представлена в таблице 2 [28].

Таблица 2
Категория квартиры
Основные характеристики квартиры
Низкого качества, «хрущевки»
(1950-1960е гг.)
Как правило, расположена в пятиэтажном панельном или кирпичном доме. Площадь кухни составляет 6-7 м2. Совмещенный санузел и проходные комнаты.
Типовая категория
(1970е гг.)
Как правило, расположена в пятиэтажном или девятиэтажном панельном доме. Более просторная: кухня до 8-9 м2, коридоры, раздельные комнаты и санузел. Улучшенная планировка лестничных пролетов и площадок.
«Сталинская застройка»
(1920-1950е гг.)
Как правило, расположена в пятиэтажном кирпичном доме. Большой метраж: высокие потолки (3-3,2 м), просторная кухня (до 9-11 м2).
Улучшенной планировки
Значительно большая, чем обычно, общая и жилая площадь повышенной комфортности.
Элитное жилье
Как правило, расположена в кирпичном или монолитном доме. Этажность зданий различна. Наличие гаража или охраняемого паркинга на территории. Наличие охраны. Развитость
Продолжение таблицы 2
Категория квартиры
Основные характеристики квартиры

 инфраструктуры дома (бассейн, сауна, спортивный зал и др.). Квартиры могут быть одного или более уровней. Большой метраж общей и жилой площади, повышенная комфортность и планировка в зависимости от предпочтений собственника.

    При типизации жилых объектов по размеру принимают во внимание следующие признаки: количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, площадь комнат, площадь прихожей, высота потолков [26].
    Пример типизации по размеру квартир, расположенных в новостройках содержится в таблице 3 [19].

Таблица 3
Признак (характеристика)
Классы массового жилья
Классы жилья повышенной комфортности

эконом-класс
комфорт-класс
бизнес-класс
элитный класс
Общая площадь, м2:




1-комнатная
от 28
от 34 (студия от 28)
от 45
студия от 60
2- комнатная
от 44
от 50
от 65
от 80
3- комнатная
от 56
от 65
от 85
от 120
4- комнатная
от 70
от 85
от 120
от 250
5- комнатная
от 84
от 100
от 150
от 350
Площадь кухни, м2
до 8
от 8
от 12
от 20

    Районирование территории производится для выделения относительно однородных по застройке зон для минимизации разброса цен в пределах зоны. Основными признаками типизации объектов недвижимости по расположению являются границы районов, магистральные улицы, ветки метрополитена [26]. Например, в городе Новосибирске можно провести типизацию объектов недвижимости по Ленинской и Дзержинской линии метро.
    Однако ввиду неразвитости метрополитена, более удачным примером типизации будет являться разделение территории города на районы и зоны. Пример такой типизации для города Новосибирска содержится в таблице 4 [13].

Таблица 4
Район города
Зоны в районе
Дзержинский
Авиастроителей, Березовая роща, Волочаевский, Золотая горка, Золотая Нива, Изумрудный, Фрунзенский
Железнодорожный
Прибрежный, Тихий центр, Челюскинский
Заельцовский
Аэропорт, Ботанический, Карьер Мочище, Кропоткинский, Линейный, Стрижи
Калининский
Богдана Хмельницкого, Пашино пос., Плехановский, Родники (6-й мкр.), Северный, Снегири (5-ый мкр.), Сухой лог, Юбилейный (4-й мкр.)
Кировский
Акатуйский, Беловежский, Бугринская роща, Гэсстроевский, Затулинский, Мира, Палласа, Памирский, Северо-Чемской, Тулинка, Южно-Чемской
Ленинский
Горский, Дивногорский, Западный, Затон, Лесоперевалка, Новомарусино, Сад Кирова, Станиславский, Троллейный, Чистая слобода, Юго-западный, Южный, Ясный берег
Октябрьский
Восточный МЖК, Восход, Европейский берег, Золотая Нива, Ключ-Камышенское плато, Ключевой, Молодежный, Никитский, Плющихинский, Шевченковский, Энергостроителей
Первомайский
Березовое, Весенний, КСМ, Матвеевка, Южный
Советский
Благовещенский, Верхняя зона Академгородка, Зеленая горка, Нижняя Ельцовка, Нижняя зона Академгородка, ОбьГЭС, пос. Геологов, Шлюз
Центральный
Депутатский, Ипподромский, Тихий центр, Фрунзенский

    В данном параграфе были рассмотрены только три основные группы признаков, по которым проводится типизация объектов на рынке: качество, размер и местоположение. В зависимости от цели проведения типизации классифицирующий признак и уровень детализации информации может меняться.
    1.3 Обзор нормативно-правовой базы оценки недвижимости
    
    Оценка стоимости недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения. Оценка осуществляется на основе требований Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» [17].
    Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление одного из видов стоимости в отношении объектов. В качестве субъектов оценочной деятельности выступают физические лица – эксперты-оценщики. Оценщики обязаны состоять на условиях членства в саморегулируемой организации оценщиков и застраховать свою ответственность.
    Под саморегулируемой организацией оценщиков понимается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований законодательства, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
    Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, который должен содержать следующую информацию:
    - цель оценки;
    - описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
    - вид определяемой стоимости объекта оценки;
    - размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
    - дату определения стоимости объекта оценки;
    - сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
    - наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
    - указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
    - сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.
    В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
    Третья глава Федерального закона № 135-ФЗ [17] называется «Регулирование оценочной деятельности» и содержит систему государственного регулирования оценочной деятельности в РФ. Надзор и нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется уполномоченным федеральным органом, при котором создается совет по оценочной деятельности. В ведении совета:
    - участие в рассмотрении вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;
    - рассмотрение проектов федеральных стандартов оценки;
    - рассмотрение предложений о совершенствовании деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;
    - внесение на рассмотрение уполномоченного федерального органа типовых правил профессиональной этики оценщиков и требований к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом предъявляемых требований;
    - рассмотрение обращений и ходатайств саморегулируемых организаций оценщиков в области оценочной деятельности и внесение соответствующих предложений на рассмотрение уполномоченного федерального органа;
    - рассмотрение проектов нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности и предоставление рекомендаций по их утверждению.
    В настоящее время уполномоченным федеральным органом является Министерство экономического развития РФ. Приказом Минэкономразвития РФ от 5.11.2014 г. № 700 были утверждены Положения о совете по оценочной деятельности и Положения о его рабочих органах. В состав совета входит 24 человека, возглавляет А. В. Улюкаев [1].
    Основным документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика, являются стандарты оценки. Согласно статье 20 Федерального закона № 135-ФЗ [17] стандарты определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности и подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки  осуществляется на основе международных стандартов оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить Федеральному закону № 135-ФЗ [17] и федеральным стандартам оценки.
    К настоящему времени Минэкономразвития РФ были утверждены одиннадцать федеральных стандартов оценки (ФСО № 1 – 11), обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности:
    - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»;
    - ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;
    - ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»;
    - ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости»;
    - ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»;
    - ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»;
    - ФСО № 7 «Оценка недвижимости»;
    - ФСО № 8 «Оценка бизнеса»;
    - ФСО № 9 «Оценка для целей залога»;
    - ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования»;
    - ФСО № 11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности».
    Для оценки объектов недвижимости необходимо руководствоваться главным образом федеральными стандартами оценки № 1-3, 7.
    ФСО № 1 [22] регламентирует основные понятия и требования к проведению оценки. Оценщик оперирует следующими понятиями:
    цена – денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки;
    стоимость – наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости;
    итоговая величина стоимости  –  стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке;
    дата проведения оценки – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;
    допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
    ФСО № 2 [23] раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.
    ФСО № 3 [24] устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке, применяемой методологии и расчетам.
    ФСО № 7 [25] развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости. Регламентирует оценку застроенных и незастроенных земельных участков, объектов капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.
    Не распространяются требования ФСО № 7 на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.
    ФСО № 7 содержит общие требования к проведению оценки, включая осмотр объектов, допущения при проведении оценки, порядок проведения анализа рынка недвижимости, анализа наиболее эффективного использования, применение подходов к оценке и проведение процедуры согласования результатов оценки.
    Таким образом, при проведении оценки недвижимости оценщик должен в обязательном порядке руководствоваться требованиями, предъявляемыми рассмотренными нормативно-правовыми актами, и ссылаться на них. Основные методические аспекты оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, которые будут рассмотрены в следующей главе, соответствуют положениям законодательства РФ в области оценочной деятельности.












    2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
    
    2.1 Принципы оценки недвижимости

    В процессе оценки должны быть учтены основные закономерности поведения субъектов экономической деятельности, которые оказывают влияние на формирование стоимости недвижимости. На практике был выработан унифицированный набор  фундаментальных оценочных принципов, которые объединяют в группы [28], как показано в таблице 5.

Таблица 5
Принципы, основанные на представлении потенциального собственника
Принципы, обусловленные характером использования имуществом
Принципы, отражающие воздействие рыночной среды
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
1) полезности;
2) замещения;
3) ожидания (предвидения)
1) вклада;
2) сбалансированности;
3) повышающейся и понижающейся отдачи;
4) избыточной продуктивности;
5) оптимального разделения имущественных прав;
5) остаточной продуктивности земельного участка
1) спроса и предложения;
2) конкуренции;
3) изменения;
4) соответствия;
5) зависимости (внешнего влияния)


    Принцип полезности. Чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.
    Принцип замещения. Максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
    Принцип ожидания (предвидения). Стоимость недвижимости, генерирующей доход, определяется текущей стоимостью дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом недвижимости.
    Принцип вклада. Включение любого добавочного элемента и улучшения экономически целесообразно, если полученный прирост стоимости объекта недвижимости больше затрат на приобретение таких элементов и осуществление улучшений.
    Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость объекта недвижимости, состоящего из двух или более составных элементов, достигается при оптимальном соотношении этих элементов и их функциональной связи.
    Принцип повышающейся и понижающейся отдачи. Наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту отдачи от использования недвижимости до определенного предела, после чего прирост отдачи становится меньше, чем прирост капиталовложений.
    Принцип избыточной продуктивности. Инвестиции  в имущество должны приносить доход, остающийся после покрытия затрат, связанных с такими инвестициями.
    Принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на недвижимое имущество следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
    Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Объект недвижимости будет оценен выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход, или его местоположение позволит минимизировать затраты.
    Принцип спроса и предложения. Стоимость недвижимости определяется соотношением спроса и предложения на рынке: спрос и предложения равны, в результате рыночных сделок формируются равновесная справедливая рыночная цена объекта; спрос превышает предложение, что выражается в росте цен на рынке; предложение превышает спрос, что выражается в падении цен на рынке.
    Принцип конкуренции. Процессы монополизации ведут к искажению конкурентных механизмов и искажению стоимости имущества. При обострении конкурентной борьбы уменьшаются потоки доходов и/или увеличивается фактор риска.
    Принцип изменения. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на стоимость объектов недвижимости, поэтому оценка производится на определенную дату.
    Принцип соответствия. Максимальная стоимость объекта недвижимости достигается, когда он  и характер его использования соответствует потребностям и ожиданиям рынка.
    Принцип зависимости (внешнего влияния). Стоимость недвижимости в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране и регионе [28].
    Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценка объекта недвижимости осуществляется исходя из его наиболее вероятного использования, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо, и при котором  получается наибольшая величина стоимости. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости позволяет выявлять наиболее прибыльное его использование, на которое ориентируются участники сделки при формировании цены [25]. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающим, оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости недвижимости.
    Оценщик обязан руководствоваться рассмотренными принципами в процессе проведения оценки.
    2.2 Процедура оценки объектов недвижимости
    
    Процедура оценки объектов недвижимости – это совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки [28]. Состоит из пяти основных этапов,  указанных в ФСО № 1  «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» [22].
    На первом этапе происходит заключение договора между заказчиком и оценщиком на проведение оценки, включающего задание на оценку. Требования к договору были рассмотрены в параграфе 1.3 предыдущей главы работы.
    В задании на оценку должна содержаться информация об оцениваемом объекте недвижимости, имущественных правах на него, определена цель оценки и предполагаемое использование ее результатов, указаны срок проведения оценки и дата оценки, а также описаны ограничения и допущения, связанные с оценкой. Дополнительные требования к заданию на оценку содержатся в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» [25]. Следует указать:
    - состав объекта недвижимости с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей;
    -  характеристики объекта недвижимости  и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
    - права, учитываемые при оценке объекта недвижимости, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
    В задании на оценку  также могут быть указаны рыночная арендная плата, затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства, убытки при отчуждении объекта недвижимости, затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка.
    Целью оценки является определение одного из видов стоимости земельного участка в соответствии с ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» [23]: рыночной, кадастровой, инвестиционной, ликвидационной, а  результатом оценки – итоговая величина стоимости. Результат оценки может быть использован для совершения различных сделок и операций с недвижимостью: купле-продаже, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставной капитал, для целей налогообложения и др.
    В статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ [17] даны определения понятий рыночной и кадастровой стоимости объектов оценки.
    Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оц.......................