Разработка научно-обоснованных методических положений и рекомендаций по реконструкции объектов нежилой недвижимости с изменением его функционального назначения

ВВЕДЕНИЕ	3

	ГЛАВА 1. АСПЕКТЫ ПРОЦЕССОВ РЕКОНСТРУКЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ	7

		Определение понятия реконструкцияа и его место в инвестиционно - строительной сфере	7

		Классификация видов реконструкция нежилой недвижимости	17

		Участники процесса реконструкция нежилой недвижимости	26

		Аутсорсинг как форма реализации редевелоперских проектов	31

	ВЫВОДЫ ПО ПЕРВОЙ ГЛАВЕ	37

	ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА	38

		Анализ зарубежного и отечественного опыта управления развитием объектов недвижимости	38

		Методический подход к управлению процессом реконструкцияа объектов нежилой недвижимости	44

		Методический подход к выбору источников финансирования реконструкции объектов нежилой недвижимости	56

	ВЫВОДЫ ПО ВТОРОЙ ГЛАВЕ	66

	ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРОЦЕССОВ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ	68

	Алгоритм разработки концепции проекта реконструкции на основе

	предложенного методического подхода	68

	Расчет эффективности реализации проекта реконструкции на основе

	предложенного методического подхода к управлению процессами реконструкцияа на примере реконструкции нежилого здания под гостинично- коммерческий комплекс	75

	ВЫВОДЫ К ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ	91

	ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕДЕННОГО ИССЛЕДОВАНИЯМ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ	95






ВВЕДЕНИЕ

Возможность эффективного комплексного развития объектов нежилой недвижимости с применением форм государственно-частного партнерства в РФ обсуждается уже достаточно длительное время, но реальные методы решения данной проблемы начали формироваться сравнительно недавно. В свою очередь в странах Европы и в США организационные механизмы комплексного развития объектов нежилой недвижимости появились несколько десятков лет назад и были успешно реализованы. Благодаря комплексному подходу при развитии городских территорий, основанному на взаимодействии государственного и частного секторов, во многих европейских городах были реализованы проекты по созданию комплексной реконструкции жилых и общественно-деловых районов: Дефанс (Париж), Докленд (Лондон), в отдельных случаях - целых городов - Темзмит Таун (Великобритания).

В противоположность зарубежным странам, в крупнейших российских городах до сих пор остаются не решенными многие вопросы, связанные с реконструкцией промышленных территорий в центральных районах городов (выводом промышленных предприятий), с реновацией старых жилых кварталов и развитием нежилых объектов недвижимости. Проводимые в России реформы привели к созданию технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования, однако они проявили кризисные явления в экономике страны, в частности, в инвестиционно- строительной сфере.

Многолетнее недофинансирование ремонта зданий и коммунальной инфраструктуры привело к их повышенному износу, аварийности, ресурсной неэффективности. Отсутствие необходимых инвестиций не позволяет своевременно и в необходимом объеме проводить модернизацию нежилых зданий, что приводит к экономическим потерям и социальным издержкам. Тенденция точечной застройки, активно реализовавшаяся в последние годы, себя исчерпала. В крупных городах наблюдается дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Строительство объектов преимущественно связано со сносом старых зданий и освобождением территорий, занятых неэффективными производствами. 

Актуальность темы исследования.

Переустройству кварталов и комплексов, то есть проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилого и нежилого фонда, построенного 20—30 лет назад и более.

Сложность этих задач, их многокритериальность и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный характер, взаимозависимость и комплексность, большая вычислительная размерность, временная отдаленность принятия решения предопределили потребность в анализе проектов перепрофилирования, реконструкции и модернизации нежилых зданий.

Суть реконструкции заключается в изменении функционального назначения зданий, с целью повышения эффективности их использования. В качестве единицы при этом может выступать отдельное здание, комплекс зданий, территория промышленного предприятия земельный участок, микрорайон, район и даже целые поселения, к примеру, малые города.

Характерными чертами реконструкцияа являются решение задач по предоставлению его участникам приемлемой доходности и коренные изменения в системе управления по всему инвестиционно - строительному циклу развития объектов недвижимости. Речь идет об организации качественных новых рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости и повышении ответственности всех участников редевелоперских проектов.

Реконструкция, как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связан с комплексным преобразованием объектов недвижимости, наиболее полно удовлетворяет требованиям развивающейся экономики России. Его основная цель увеличивать стоимость объектов за счет технических и организационных совершенствований, современных маркетинговых исследований, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг, и уровней проявления рисков.

Следовательно, разработка и исследование эффективности методического подхода к управлению развитием объектов нежилой

недвижимости на основании реконструкции является актуальной научной задачей.

Степень разработанности проблемы.

Несмотря на большой ряд разных публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы реализации редевелоперских проектов по развитию объектов нежилого фонда освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в подходах к использованию этого нового для России бизнеса.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно- обоснованных методических положений и рекомендаций по реконструкции объектов нежилой недвижимости с изменением его функционального назначения.

Для достижения поставленной цели в рамках диссертации поставлены следующие задачи:

Анализ видов реконструкции промышленных объектов.

Анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции промышленных объектов с изменением их функционального назначения.

Исследование особенностей организации работ в условиях реконструкции промышленного здания.

Оценка экономической эффективности реконструкции промышленного здания с изменением его функционального назначения.

Объектом исследования служат проекты реконструкции нежилых зданий, направленные на повышение их эффективности и увеличение рыночной стоимости, а также теоретические и методические принципы, методы и способы управления развитием объектов нежилой недвижимости.

Предметом диссертационного исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе развития и финансирования объектов нежилой недвижимости.

Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, политический

и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области создания и развития объектов недвижимости. В процессе исследования были использованы следующие методы: отбор показателей по приоритетности, экономическое моделирование, логические заключения на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений, системный, ситуационный, структурный и финансовый анализ, а также методы управления проектами.

Научная новизна диссертации заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций по организации проектов развития объектов недвижимости на основе концепции реконструкций:

Научное значение диссертационной работы заключается в развитии теории управления в части разработки новых моделей и подходов к управлению развитием нежилой недвижимости.




ГЛАВА 1 . АСПЕКТЫ ПРОЦЕССОВ РЕКОНСТРУКЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

1.1 Определение понятия реконструкция и его место в инвестиционно - строительной сфере.

В результате проведения в России реформ национальной экономики, в том числе и инвестиционно - строительной сферы, произошли существенные изменения.

В инвестиционно - строительной сфере, прежде всего, необходимо отметить следующие перемены, имеющие непосредственное отношение к решению задач в области деятельности, обозначенной в диссертационной работе:

	изменилась структура инвестирования строительства в части увеличения объемов частных инвестиций и сокращения объемов государственного инвестирования;

	произошло дробление крупных строительных организаций с созданием большого числа малых строительных организаций;

	образовались новые структуры управления строительством: корпоративные, вертикально-интегрированные и редевелоперские организации.

Одним из актуальных вопросов строительного комплекса является недостаток земель для нового строительства жилья и объектов коммерческого назначения, так как ликвидных и удобных для строительства земельных участков, на сегодняшний день, в Москве и многих крупных городах России практически не осталось.

Недостаток площадок под застройку, ухудшающаяся экология города заставляет искать выход из сложившейся ситуации путем перевода промышленных территорий за город, реорганизации и реновации фабрик. Процесс перепрофилирования и переноса промышленных объектов за черту города спорный и многоплановый, так как городу необходимо сохранить

рабочие места, владельцы заводов и предприятий заинтересованы в сохранении и развитии бизнеса, а инвесторам выгодны освободившиеся площадки под строительство в привлекательных районах города.

Опыт западных стран показывает, что те или иные изменения экономической обстановки, как в стране, в целом так и на городских территориях, рано или поздно подразумевают под собой достаточно гибкое изменение зонирования пространства с изменением его функционального назначения, то есть реконструкция территорий.

Термин «реконструкция» возник в 40-х годах Америке, когда органы власти столкнулись с проблемой образования зон упадка современных городах, а именно обнищавших районов, превратившихся в трущобы, заброшенных промышленных кварталов и т. д. [93,125]

Именно тогда стали появляться компании, которые скупали мелкие устаревшие предприятия, сносили старые дома и возводили на их месте новые экономически привлекательные объекты недвижимости. При этом такая деятельность проходила под контролем муниципальных властей.

Реконструкция означает деятельность коммерческих организаций по оказанию помощи городским и краевым органам власти в ликвидации условий, порождающих упадок на определенной территории, и проведение необходимых работ по застройке, реконструкции и восстановлению, включая коммерцию, промышленность и торговлю, но, не ограничиваясь ими.

За счет реконструкция проектная площадь получает концентрированное внимание и финансовые инвестиции для преодоления тенденций упадка, для создания рабочих мест, оживления бизнеса, восстановления и развития жилищного сектора. Реконструкция был эффективно внедрен в США в 1952 году на основе опыта других стран и стал главной движущей силой по оживлению пришедших в упадок районов.

Проекты реконструкции получили широкое распространение по всему миру и являются механизмами повышения экономической эффективности города, как субъекта экономической жизни.

На Западе практике реконструкция территорий оказывается значительное внимание, как со стороны коммерческих структур, в силу ограниченности предложения земельных участков, так и со стороны административных органов власти городов.

Структура доходной части городских бюджетов на Западе часто строится таким образом, что налог на имущество, взимаемый с его рыночной стоимости, приводит к тому, что администрации экономически выгодно поддерживать те преобразования, которые в конечном итоге ведут к повышению оценочной стоимости имущества. [61,86]

С точки зрения государства, реконструкция представляет собой комплекс мероприятий, направленных, в конечном итоге, на повышение стоимости и улучшение ликвидности земельного участка, а также находящегося на нём имущества.

На Западе реконструкция городских территорий - это процесс, управляемый администрацией городов и регионов. В России же этот процесс в большей степени развивается хаотично и по настоящее время носит инициативную форму реализации мероприятий со стороны частных компаний, чем структурированный, управляемый и долговременный процесс партнерства администрации и частного бизнеса. При этом объем зданий в Москве с большими коэффициентами морального и физического износа увеличивается с каждым годом.

Наглядный пример необходимости проведения обновление отдельных кварталов города, когда сносится ветхое аварийное жилье, а на его месте ведется строительство новые торговых центров и административно-офисных комплексов.

Сложная экономическая ситуация, сложившаяся в нашей стране, требует новых подходов и методов работы на внутреннем рынке. Опыт работы других стран показывает, что на правильно организованном рынке недвижимости можно стабильно пополнять бюджет края и города без каких- либо дополнительных затрат.

Еще одно определение: реконструкция - это реконструкция или реновация отдельных объектов недвижимости, комплексов зданий (например, заводов и фабрик), районов или отдельных территорий, а также целых населенных пунктов с целью их более эффективного использования для собственников и других лиц, в том числе и для публичных образований, то есть властных структур.

В России понятие реконструкция и реконструкции зачастую имеют синонимическое значение.

Обобщая результаты проведенных исследований проблем реконструкции зданий можно выделить ряд преимуществ реконструкции зданий перед строительством. [6,27,87,88,95,96]

Во-первых, при покупке старого здания через аукцион инвестору автоматически переходит участок со всеми внешними инженерными сетями, выделенными мощностями и так далее. В то время как купить отдельно земельный участок нас сегодняшний день проблематично.

Во вторых, стоимость ветхого здания минимальна, его цена иногда соизмерима с затратами на землеотвод и получением всей разрешающей документации, а также согласованием строительства здания и вводом его в эксплуатацию с подведением всех инженерных коммуникаций, что является весьма дорогостоящим процессом.

В третьих, ситуация когда невозможно снести тот или иной объект недвижимости. Например, когда речь идет о зданиях, которые представляют собой памятник истории и архитектуры, или необходимо сохранить единый стиль застройки. Также стоит отметить, что надежность старых зданий зачастую превосходит многие современные объекты по качеству кладки, толщине стен, звукоизоляции и прочим техническим показателям. В данном случае реконструкция выступает как выгодный бизнес, так как основные элементы зданий сохраняют нетронутыми, значит, меньше средств уходит на очистку площадей и общестроительные работы.

В-четвертых, для участников рынка реконструкция может выступать долговременным явлением, так как, выгоднее перестроить уже имеющиеся площади, чем сносить объекты и возводить новые здания.

С другой стороны у зданий советской постройки коэффициент использования земельного участка низок, в них трудно перекладывать инженерные коммуникации и проводить значительную перепланировку. Кроме того, могут быть законодательные ограничения (к примеру, здание считается памятником архитектуры), и оборудованных парковочных мест также часто бывает недостаточно.

В продолжение рассмотрения преимуществ реконструкции зданий перед сносом и строительством новых, автор выявил следующие актуальные тенденции современной строительной отрасли.

Срок эксплуатации реконструированных зданий во многих случаях может превышать срок эксплуатации новых построек, так как для многих современных зданий срок эксплуатации составляет 30-40лет, что меньше среднего срока эксплуатации модернизированного или отремонтированного здания старой постройки. Причиной этого является использование более прочных материалов, так как технология строительства в прошлом предполагала, что стены внешних фасадов несут основную нагрузку.

Восстановление старых зданий выгоднее, с точки зрения снижения издержек и с точки зрения энергосбережения, строительства новых зданий.

Например, по данным статистики, общие эксплуатационные издержки на метр квадратный площади в исторических зданиях на 10 % ниже, чем в обычных, затраты на обслуживание - 10% ниже, а затраты на коммунальные услуги - на 27 % ниже.

Кроме того, процесс восстановления зданий с приведением их в соответствие современным требованиям к эксплуатации зданий — менее затратный с точки зрения энергопотребления, чем новое строительство. И даже если требуются проведение дополнительных крупных работ, по затратам на энергию восстановление обойдется дешевле, чем новое строительство. Практические меры по сохранению исторических зданий могут оказать серьезное воздействие на решение вопросов охраны окружающей среды и энергосбережения. Исторические здания требует меньше затрат на оплату услуг, имея более прочные и толстые стены, отчего обладают большей тепловой массой.

Одной из актуальных проблем, связанных с реконструкцией, является экологическая проблема переработки твердых отходов от сноса зданий и необходимость соблюдения экологических методов таких захоронений, что оказывает существенное влияние на стоимость переработки и утилизации строительного мусора.

На практике эта проблема приводит к увеличению расходов на транспортировку строительного мусора, учащению случаев его незаконного захоронения, росту стоимости захоронения отходов для перевозчиков, увеличению сборов в местный бюджет для оборудования новых мусорных свалок, а также к нестабильности обстановки.

Например, по данным статистики в США строительные компании производят приблизительно 31,5 млн. тонн строительного мусора. Это мусор, состоящий из различных материалов, в том числе и опасных для здоровья, составляет 24% от общего объема твердых городских отходов, производимых в стране. Решение данной проблемы требует неоднозначного подхода. Чем больше отходов утилизируется, тем больше используется технологических нововведений. Но с другой стороны, если сократить количество сносимых зданий, проблема засорения городских свалок решиться. Сохранение зданий лежит в основе стратегии по утилизации отходов.

В случае выбора между полной реконструкцией и строительством нового здания, реконструкция может оказаться более выгодным вариантом с экономической точки зрения. Но случаи необходимости полной реконструкции на практике встречаются не так уж часто. Стоимость масштабной реконструкции в пересчете на квадратный метр колеблется от 88% до 109% от стоимости нового здания и в среднем на 4% меньше, чем стоимость нового здания. При этом, если новое строительство подразумевает снос здания, то экономия составляет от 3% до 16%. А частичная реконструкция, например, требует затрат на уровне 40-50% от стоимости строительства нового аналогичного здания.

За последние 25 лет значительно возросло число проектов по реконструкции зданий; накопившийся опыт позволил усовершенствовать строительные технологии и сократить необходимые затраты. Современные окна, механическое оборудование, энергосберегающие технологии повышают конкурентоспособность проектов реконструкции зданий.

Реконструкция здания часто требует замены систем отопления и кондиционирования здания, монтаж новых систем канализации, водопровода, электрической проводки и механического оборудования, но, в конечном счете, эти затраты окупаются, Учитывая, что срок службы всех этих систем несопоставим с возможным сроком эксплуатации самого здания, в силу того, что коммуникации изнашиваются и редко служат более 25-30 лет, а также требуют модернизации согласно развитию технического прогресса.

С точки зрения реализации реконструкция более трудоемкий процесс, в отличие от нового строительства. Иногда реконструкция все же представляется настолько сложным, что инвестору рекомендуют просто снести здание, все зависит от того, какое сооружение нужно реконструировать, в каком оно состоянии, каково было его первоначальное назначение и каково видение его дальнейшего использования.

Еще один немаловажный факт, при проведении расчетов стоимости строительства и реконструкции, учет сноса старого здания и вывоз строительного мусора, особенно в центре города, где с каждым годом этот процесс требует все больше затрат, в связи с изменениями законодательства об охране окружающей среды. Разумеется, реконструкция здания также требует затрат на снос и вывоз строительного мусора, но они значительно ниже расходов на снос целого здания, и как правило, учитываются при составлении бюджета реконструкции.

При реконструкции сложных объектов неизменно возникают проблемы, связанные с перерасходом средств, с получением прав собственности на объект, со строительным законодательством, с плохой инфраструктурой улиц и инженерных сетей.[93,125]

При принятии принципиального решения о вхождении в редевелоперский проект необходимо проанализировать положительные и отрицательные стороны проекта:

	наличие/отсутствие необходимого зонирования территории и разрешительной документации;

	поддержка/сопротивление со стороны общественности;

	наличие/отсутствие необходимых коммуникаций и инженерных нагрузок;

	возможность/невозможность ограничить проект капитальным ремонтом;

	размер доли города в проекте;

	плюсы/минусы аспекты архитектуры и дизайна, планировки;

	бюджет стоимости реконструкции по сравнению с новым строительством;

	количество неизвестных вводных;

	возможность организации достаточных парковочных мест;

	история и имидж проекта.[52,54,61,86]

На первый взгляд, может показаться, что подобная работа уже

проводилась в России, но даже при поверхностном анализе легко убедиться,

что в самой сущности реконструкции лежит организация и управление

разными составляющими.

Таким образом, цель проектов реконструкция состоит в получении финансовых средств и использовании их для проведения коммерческого, промышленного и жилищного развития, увеличение рыночной стоимости продукции (объектов недвижимости) за счет ряда организационно- технических мер, используемых редевелоперскими организациями (редевел операми).

Существует множество различных вариантов реализации проектов реконструкция: открытие на месте старых заводов, фабрик и НИИ офисов и складов, вынос предприятия за черту города и строительство на освободившихся площадях жилья, гостиниц и бизнес-центров.

В результате проведенного анализа существующих определений, целей, задач и функций реконструкция, автором предложено следующее определение, которое дополняет и расширяет существующие.

Реконструкция — процесс преобразования функционирующего объекта недвижимости, с целью более эффективного его использования, в результате которого производится качественно новый товар, обладающий большей рыночной стоимостью, за счет привлечения различных источников финансирования.

Развитие объектов нежилой недвижимости связано с изменением их функционально назначения и техническим перевооружением, результатом которых, является появление у объекта качественно новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям рынка и общества в данный период времени.

При правильной организации проекта реконструкции его реализация

дает следующие показатели: увеличение рабочих мест (розничная торговля, услуги, офисы, промышленность, рабочие места в новой инфраструктуре и в результате реконструкции существующих зданий); новые возможности с точки зрения культуры, торговли, отдыха; увеличение поступлений в городской и окружной бюджет в результате мероприятий по реконструкции (налог с оборота, налог с имущества, налоги с коммунальных служб за счет увеличения стоимости объектов недвижимости), а также контролируемые поступления в бюджет через агентство за использованием городских земель; преобразование пришедшего в упадок района из налогового бремени в финансовый источник для общества; остановка дальнейшего развития ухудшения жизненных условий; повышение безопасности окружающей среды прилегающих районов. [51,86]

Даже самый поверхностный анализ показывает наличие большого числа городских и сельскохозяйственных территорий в России, нуждающихся в перезастройке. К ним относятся:

	избыточные территории крупных предприятий, в первую очередь оборонных министерств;

	города, образованные вокруг крупных предприятий, разорившихся в период рыночных реформ;

	городские территории с массовым сносом (реконструкция в центрах городов, снос пятиэтажек);

	ликвидируемые военные базы и городки Министерства Обороны.

	обезлюдившие по разным причинам сельскохозяйственные населенные пункты;

	территории экологического бедствия.

Также, одной из основных проблем вовлечения в прибыльный коммерческий оборот экологически неблагоприятных территорий и промышленных территорий упадка является форматирование и переформатирование промышленных земельных участков. За рубежом имеется большой опыт и целая сеть специализированных фирм по форматированию, в которых работают люди, получившие образование по каждому виду доходной недвижимости. Только индивидуальный, творческий подход, который учитывает специфику каждого объекта и опыт, накопленный в других регионах, может дать эффективное решение этой проблемы. 







1.2 Классификация видов реконструкция нежилой

недвижимости

Классический реконструкция может включать в себя, но не ограничиваться следующими направлениями:

Восстановление старых промышленных зон;

Перепрофилирование существующих торговых территорий;

Точечный реконструкция отдельно стоящих зданий;

Комплексный реконструкция сложившихся кварталов.

В ходе исследования автором были обобщены существующие классификации, и предложена классификация видов реконструкция объектов нежилой недвижимости на основании принципа охвата территории и функционального назначения. Классификация показана на рис. 1.3

Согласно предлагаемой классификации реконструкция разделяется на «территориальный» и «объектный».

«Территориальный» реконструкция характеризуется масштабом проводимых изменений (территория района, квартала или завода), значительным объемом инвестиций, решением вопросов, связанных с расчисткой территорий, возведением новых объектов, перебазированием или закрытием предприятий, реконструкцией устаревших коммуникаций, сетей и транспортных магистралей, а также плотным взаимодействие с органами власти, в разрешительном и затратном аспекте.

Обязательными условиями реализации проектов «территориального» реконструкции являются наличие административных ресурсов и предварительный экономический анализ развития региона в целом, и объекта реконструкции, в частности.

Для реализации подобного рода проектов необходима предварительная проработка идеи-концепции развития территории, которая включает в себя: маркетинговый анализ и перспективный прогноз ожидаемого спроса на объекты недвижимости в районе застройки, профиль потенциальных арендаторов и покупателей, а также прогноз изменений требований арендаторов к помещениям различного типа.

В случае реконструкции зданий и помещений архитектурная концепция должна учитывать не только СНИПы и нормативы, а, прежде всего, опираться на комплексный анализ будущего проекта:

	Необходимость сохранения исторического облика объекта;

	Сочетание планируемого или реконструируемого объекта с градостроительными планами развития окружающих территорий, как по архитектурным требованиям, так и по концептуальному развитию территории.

	Соответствие существующих или планируемых помещений по конфигурации, площадям, инженерно-техническим показателям и назначению, прогнозируемым запросам потенциальных приобретателей или арендаторов объекта;

	Экономическую целесообразность данной архитектурной конфигурации, таким образом, чтобы ожидаемая эффективность вложения финансовых средств находилась в балансе с планируемыми архитектурными и строительными затратами, направленными на изменение облика и назначения объекта;

	Наличие или возможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру;

	Соответствие рассматриваемого архитектурного решения будущим людским и транспортным потокам.

Финансовый анализ по развитию территорий требует соответствия проекта международным стандартам для привлечения кредитных ресурсов и возможных зарубежных инвесторов.

Экономическая проработка проектов такого масштаба, должна включать в себя исследования максимального количества возможных рисков и иметь четкие прогнозы.

При предварительных проработках наиболее сложно оценить несколько пунктов предполагаемого бюджета:

	доля города или компенсация за инфраструктуру;

	внешние сети или технические условия на подключение;

	величина затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации;

	Затраты на административные ресурсы.

Переустройству квартал и комплексов посвящено много исследований,

в российской и зарубежной литературе и периодике, поэтому перейдем к

рассмотрению особенностей промышленного реконструкции.

В настоящее время в г. Москве одним из наиболее актуальных

является реконструкция исторически сложившихся промышленных

территорий. Наличие промышленных предприятий в центре города - это

общая на сегодняшний день проблема всех крупных городов.

 Города, постепенно расширяя свои границы, естественным образом увлекали располагавшиеся на городских окраинах предприятия в центр.

Возникшие в связи с этим проблемы хорошо известны:

	загрязнение атмосферы, грунтов и водоемов, что неблагоприятно для окружающих пользователей объектов непромышленного назначения;

	угроза техногенных катастроф и их последствий;

	непомерная нагрузка на транспортную сеть, что создаёт неудобства и самим предприятиям (избыточные транспортные издержки);

негативное влияние на прилегающую недвижимость непромышленного назначения;

	невозможность использования занятых территорий под современные, более востребованные городским сообществом, конкурентоспособные функции (способные оплачивать центральное местоположение);

	некоторые территории заняты предприятиями, которые фактически уже не работают, либо не приносят собственникам разумного дохода. При этом крайне низки их платежи в бюджет, а территории недоступны для нового использования. Затраты фирм и города на освоение новых земель и создание инфраструктуры могут существенно превышать затраты на реконструкция депрессивных территорий. 

Во всём мире крупнейшие города теряют промышленные функции. В наших условиях к этому подталкивает и существующая система налогообложения промышленных предприятий, при которой основная часть налогов уходит в федеральный бюджет. Градообразующими могут и должны стать третичные и четвертичные виды деятельности горожан.

Прежде всего, нужно обозначить факторы и причины реконструкции, влияющие на принятие того или иного решения по развитию промышленных

территорий.

	Градостроительные факторы:

неэффективное использование территорий, занимаемых промышленными предприятиями;

	неудобное местоположение в планировочной структуре города, явившееся следствием территориального развития города;

отсутствие необходимой транспортной инфраструктуры, соответствующей современным требованиям;

	перспективы данной территории в соответствии с генеральным планом развития города.

Высокий спрос на земельные участки в центральной части города под непромышленную застройку создаёт благоприятную конъюнктуру для продажи экономически неэффективных производств и финансирования создания современных предприятий на адекватных территориях — более удобных по расположению и с использованием лишь необходимой площади. Это позволяет избежать исторически сложившейся низкой плотности застройки и, соответственно, избыточных платежей за землепользование.

	Экономико-правовые факторы:

	рост и развитие промышленного предприятия;

	банкротство предприятия;

	смена формы собственности;

	высокая цена, престиж и налогообложение занимаемого земельного участка;

	объединение нескольких мелких промышленных предприятий в одно крупное или, наоборот, разделение.

	Социальные факторы:

	необходимость преобразований в рамках новых социальных программ, связанных с улучшением условий труда и созданием возможностей для качественного отдыха;

	внедрение культуры производства.

	Экологические факторы:

	переход на экологически безвредное производство, внедрение менее энергоемких технологий с замкнутым циклом производства;

	переход на энергосберегающие и ресурсосберегающие материалы и сырье для производства продукции.

	Историко-культурные факторы:

	необходимость проведения реконструкции промышленных зданий, имеющих статус исторического, культурного, архитектурного памятника (с возможным перепрофилированием в объект общественного назначения, например, в музей или культурно-развлекательный комплекс);

	изменение роли и статуса промышленных предприятий, находящихся в историческом центре города.

	Защитные факторы:

	перепрофилирование предприятия в случае чрезвычайных ситуаций;

	необходимость проведения мероприятий по защите от проявлений стихийных природных, техногенных катаклизмов.

	Эстетические факторы:

необходимость улучшения интерьера и внешнего облика промышленных зданий в соответствии с современными требованиями (в том числе для приведения их в соответствие с окружающей застройкой, местными культурными и национальными традициями и особенностями);

	необходимость яркого, впечатляющего внешнего облика (имиджа) с целью привлечения потенциальных партнеров и клиентов.

8. Технологические факторы, связанные с развитием технологии производства, её автоматизацией, роботизацией и т.д. [38,50,70,122]

Анализ мирового опыта реновации промышленных территорий показывает, что архитектурно- градостроительные преобразования ведутся на различных уровнях (градостроительном, архитектурно- планировочном, конструктивно-технологическом) и подразделяются в зависимости от того, сохраняется промышленная функция предприятия, частично сохраняется или не сохраняется.

Градостроительный уровень преобразований в случае сохранения промышленной функции территории или частичной переориентации заключается в следующем:

	улучшение инфраструктуры территории;

	создание благоприятной для промышленной территории и городского окружения транспортной системы, создание центров логистики;

	создание многофункционального общественного пространства на территориях промышленных зон для включ.......................