Правовой режим наемных домов

Правовой режим наемных домов

В данной статье рассматривается один из элементов правовой жилищной политики Российской Федерации – создание некоммерческого жилищного фонда для не имеющих высокого дохода граждан. Раскрывается понятие наёмного дома, освещается вопрос создания наёмного жилищного фонда, при использовании поддержки со стороны государства, муниципальных органов и иных способов поддержки.  Подробно изучается правовой режим наёмных домов.

Ключевые слова: Наёмный дом, жилищный фонд, государственная и муниципальная поддержка.

This article considers one of the elements of the legal housing policy of the Russian Federation - the creation of a non-profit housing fund for those who do not have high income citizens. The concept of a hired house is disclosed, the issue of creating a hired housing fund is covered, with the use of support from the state, municipal authorities and other means of support. The legal regime of rented houses is studied in detail.

Keywords: The hired house, housing fund, state and municipal support.

В Российской Федерации  гарантируется право на жилище каждому гражданину. Это право нашло свое закрепление в Конституции РФ. Данное право реализовывается путем покупки жилья либо его предоставления. Однако право на предоставление жилья бесплатно  распространяется не на всех граждан, а лишь на отдельные категории, а именно малоимущие граждане и иные категории граждан, прямо указанные в законе.  Поэтому в РФ для граждан, которые не относятся к категории малоимущих, и у которых нет возможности самостоятельно приобрети жилье в собственность предусмотрено строительство домов, жилые помещения в которых будут предоставляться данным гражданам по  договорам. Данные договоры получили название договор некоммерческого найма. 

В целях развития права граждан на жилище Президент РФ издал Указ, согласно которому, в качестве меры обеспечения граждан жильем была установлена задача сформировать рынок доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда.  Во исполнение данного Указа была сформулирована Правительством РФ государственная программа под название «  Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». 

В Российской Федерации в настоящее время существует две разновидности найма жилого помещения: 

- найм жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования;

- найм жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

В рамках договора социального найма необходимо создать все условия для строительства государственного и муниципального жилищного фонда, а так же частного фонда в целях предоставления граждан, имеющим невысокий уровень дохода, жилых помещений по договору некоммерческого найма. Плата за предоставление такого жилья устанавливается органами государственной власти соответствующего субъекта РФ.

Для реализации данной программы  был принят Федеральный закон от 21. 07. 2014 г. № 217 ФЗ – « О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального найма». В результате, в Жилищный Кодекс РФ (далее ЖК РФ) были внесены следующие изменения:

- были включены два новых раздела – « Жилые помещения,  предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и « Наёмные дома».  Вместе с этим, были внесены изменения и в другие законодательные акты, такие как Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, Гражданский кодекс и т.д. 

Согласно ст. 91.16 ЖК РФ наемный дом социального использования – это здание, которое или все помещения в котором  принадлежат на праве собственности одному лицу и которые или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение или пользование для проживания на основе договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или договора найма жилых помещений.

Наёмным домом коммерческого использования  признается здание, которое или все помещения в котором  принадлежат на праве собственности одному лицу и которые или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на основании договора найма жилых помещений.

При строительстве наемных домов предоставляется государственная, муниципальная и иная поддержка. В зависимости от того, в чьей собственности будет находиться данное здание,  определяется вид поддержки и ее размеры. В случае, если наемный дом будет находиться в государственной или муниципальной собственности, то для его строительства, эксплуатации и т.д. могу быть использованы бюджетные средства или иное имущество, которое находится у них на праве собственности.  Если же создается частный наемный дом за  счет этих же источников, то может оказываться не только государственная и муниципальная поддержка, но и поддержка за счет иных лиц. Данная поддержка может осуществлять путем предоставления денежных средств или имущества, которое находится у данных лиц на праве собственности.  Порядок и условия предоставления такой поддержки будет регулироваться федеральными законам, законами субъекта, муниципальными правовыми актами и иными правовыми документами. 

Государственная, муниципальная или иная поддержка предоставляется на основании договора с лицом, которому такая поддержка предоставляется и лица, которое такую поддержку дает.  Поддержка предоставляется на основании условий, которые указаны в договоре.  Такие условия определены  ч. 5 ст. 91.19 ЖК РФ. К таким условиям относятся: 

Возвратность. При этом в случае, если изменены цели использования данного наемного дома, на создание и эксплуатацию которого выдавалась поддержка, либо произошло прекращение использование такого здания, то  можно расторгнуть данный договор, при условии/, что будет возмещена данная поддержка в полном объеме.

Возмездность. Проценты или иные платежи за использование  такой поддержки должны быть оговорены в договоре или решении лица, которое выдает такую поддержку.

Жилые помещения предоставляются гражданам на срок от одного года до десяти лет. Перезаключение договора возможно лишь при условии, что граждане остаются нуждающимися в предоставлении жилых помещений социального фонда.

Минимальная доля жилых помещений, в общем количестве жилых помещений в наемном доме и минимальная доля общей площади таких жилых помещений не может быть менее 50%.

 Наймодатель обязан согласовывать с лицом, который предоставил поддержку, порядок учета граждан, признанных нуждающимися, сроки и форму предоставления гражданам информации о имеющихся жилых помещениях, которые могут предоставляться в наемном доме.

 Плата не может устанавливаться в размере, превышающем размер платы ( за 1 кв.м.) установленный государственными органами.

Иные условия.

При всем этом необходимо заключить договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома застройщиком.

Такой договор заключается государственными органами, которые уполномочены на предоставление земельного участка, который находится у ни в собственности.

Договор об освоении территории заключается по итогам проведения аукциона. При этом участниками такого аукциона могут стать не все лица, а лишь те, которые соответствуют требованиям. К таким требованиям относятся:

-отсутствие недоимок по налогам, сборам и т.д., за прошедший календарный год;

- отсутствие судимости по экономическим делам;

 - если заявителем является юридическое лицо, то оно не должно находиться на стадии ликвидации;

- деятельность заявителя не должна быть приостановлена  на день подачи заявки.

Результат аукциона оформляется протоколом и размещается на официальном сайте в сети Интернет. На основании результата аукциона подписывается договор с лицом, которое является победителем такого аукциона.

Наемные дома социального использования и земельные участки, которые находятся под их строительством, подлежат учету в  муниципальном реестре органами местного самоуправления. 

На данном этапе региональная нормативная  база  еще формируется, но в некоторых субъектах есть проекты таких нормативных актов.

В качестве примера можно привести Закон Санкт-Петербурга  «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования».  В ст. 15 данного закона определяется порядок учета домов и земельных участков. 

По каждому наемному дому и земельному участку  указываются сведения  в Реестре наемных домов. Реестр ведется на бумажных и электронных носителях.

Жилые помещения в любом наемном доме используются лишь по договорам найма жилых помещений  жилищного фонда социального использования или по договорам найма жилых помещений, при этом отчуждение помещений в наем доме невозможно. Не может в таком доме и коммунальных квартир.

В случае если при совершении сделок с наемным домом его целевое использование изменяется, то такой дом перестает быть наемным. При этом изменение (прекращение)  цели использования наемного дома не допускается, если хотя бы одно из помещений в таком доме предоставлено внаем, а так же если не возмещена в полном объеме поддержка, которая предоставлялась для строительства и эксплуатации данного дома. 

Порядок предоставления жилых помещений в наемном доме определяется жилищным законодательством без согласия залогодержателя.  В случае невозврата предоставленной поддержки, кредита и т.д. на имущество обращается взыскание, и данное имущество подлежит продаже с торгов. При продаже имущества и уступке права аренда  имущества, цель его использования сохраняется при переходе к новому владельцу.

В соответствии со ст. 91.20 ЖК РФ управление наемным домом осуществляется наймодателем,  при этом должны быть соблюдены все общие правила управления домами, установленные в ЖК РФ. Возможно так же управление таким домом управляющей организацией по решению собственника данного дома.  В случае осуществления управления домом наймодателем, то именно он несет ответственность перед собственником за оказание услуг и выполнение работ по содержанию дома. 

Управление наемными домами, помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления. 

Подводя итог из всего вышесказанного, можно сделать вывод,  что правовое регулирование отношений по поводу вопросов, связанных с наемными домами на современном этапе продолжает формироваться.  Такое регулирование будет сопровождаться принятием подзаконных нормативно правовых актов, которые будут детально регулировать порядок  предоставления наемных домов.  Сейчас регулирование происходит, в основном, ЖК РФ. Анализируя нормы ЖК РФ можно заметить, что строительство наемных домов в основном предполагается за счет частных застройщиков, которые не особо заинтересованы в такой постройке.

В настоящее время предполагается, что где-то 50% наемных домов будут использоваться на некоммерческой основе, а остальные будут предоставляться в коммерческий наем.

Многие правоведы предполагают, что такая ситуация  может привести к конфликту интересов жильцов, так как наниматели на коммерческой и некоммерческой основе относятся к разным социальным категориям........................