Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав, право собственности на недвижимое имущество

1. Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав, право собственности на недвижимое имущество
1.1 Понятие и признаки недвижимого имущества
     Гражданско-правовой и имущественный обороты, существующие в системе экономики нашего государства, не представляются возможными без присутствия в них такой многогранной экономико-правовой категории как «вещи». Разнообразные виды вещей, их систематизация и классификация видоизменялись в соответствии с политическими, экономическими, социальными, правовыми и иными значимыми процессами, происходившими в рамках различных исторических событий в Российской Федерации. Как и любое иное правовое явление, рассматриваемое понятие, в своем содержании не может не давать отклик современности и требованиям политических и правовых реалий конкретного исторического периода развития страны в целом. Именно поэтому отношение к различным видам вещей в различное время в России менялось, соответственно претерпевало изменение и законодательство в данной области правоотношений. Однако, во все времена важнейшую роль в гражданском обороте играли такие объекты как недвижимость в различных ее формах (видах).
     Для российского государства характерна такая особенность, что в рамках исторического развития правовой мысли и соответственно гражданского и жилищного законодательства система видов вещей, их классификация неоднократно подвергались видоизменению, которое вкратце сводилась то к отказу от деления вещей на движимые и недвижимые, то обратно возвращалось к данной позиции.
     При этом, не смотря на довольно длительную историю становления категории недвижимости, на современном этапе российский законодатель так и не провел официальное закрепление данной важнейшей категории на уровне федерального законодательства страны. По сей день отсутствует единое в понимании определение понятия недвижимость. Наполнение данного понятия содержанием осуществляется через его отдельные признаки, которые в свою очередь в отдельных аспектах также законодательно не урегулированы и до сих пор носят весьма оценочный характер. 
     Кроме того, современное законодательство России зачастую в текстах различных правовых актов использует разнообразную терминологию на данный счет. Так, например, часто можно встретить выражение категории «недвижимость» дополнительно через такие понятия как «недвижимая вещь», «недвижимое имущество». Полагаем, что тождественными в данном случае между собой теоретическими понятиями все же выступают «недвижимость» и «недвижимая вещь». Это связано, прежде всего, с тем, что понятие «недвижимое имущество» можно толковать несколько расширительно, в отличие от вышеизложенных терминов, в частности, в связи с тем, что к имуществу могут быть отнесены и имущественные права.
     Итак, недвижимость как весьма массивная и значимая категория, и ее отдельные виды (жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, земельные участки и др.) выступает в качестве необходимого звена в экономико-правовом обороте нашего государства, наличие недвижимости - это безусловное необходимое условие любой экономической деятельности. В таком контексте недвижимость как комплексное понятие аккумулирует в себе следующие роли:
     Во-первых, недвижимость представляет собой основу многих экономических процессов, постоянно протекающих в российской экономке. Так, любой крупный бизнес строится в завязке с различными видами недвижимости, будь то офисное здание для размещения сотрудников, складские помещения для хранения реализуемой продукции, земельный массив при осуществлении сельскохозяйственной деятельности и т.д.
     Во-вторых, отдельно затрагивая сферу сельского хозяйства, которому на современном этапе развития экономики страны уделяется пристальное внимание законодателя и политических деятелей РФ, отметим, что земля как отдельный вид недвижимости представляет собой главное средство производства в сельском хозяйстве. Земля в данной сфере правоотношений выступает одновременно как предмет, так и средство труда.
     В-третьих, недвижимость в своих отдельных видах таких, как земля в частности, выступает как компонент природного комплекса. Это особая характеристика, имеющая принципиальное значения в рамках земельного и экологического права, поскольку земля как вид недвижимости обладает свойством уязвимости при ее нерациональном использовании и загрязнении.
     В-четвертых, недвижимость в рамках экономических процессов представляет собой источник налогообложения и соответствующих доходов государства в данной области1.
     Таким образом, недвижимость в своем значении и принципиальной роли для экономики страны оказывает влияние на все сферы жизнедеятельности общества и государства в целом.
     Гражданское законодательство раскрывает содержание понятия недвижимости в статье 130 ГК РФ2 сквозь призму его признаков. Обратимся к тексту указанной нормы и проанализируем ее с позиции теории гражданского права и практики правоприменения. Итак, согласно положениями статьи 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
     Однако отметим, что указанная правовая норма прошла несколько этапов видоизменения, в частности в разных редакциях законодатель относил к объектам недвижимости различные категории. Так, в ст. 130 ГК РФ в ее первоначальной редакции к недвижимым вещам законодатель относил «… земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»3. Позднее в 2005 году были внесены соответствующие изменения в исследуемую правовую норму, так, перечень видов недвижимости был дополнен объектами незавершенного строительства4. А уже в 2006 году путем новых изменений указанный перечень наоборот был сокращен и теперь обособленные водные объекты5, а также леса и многолетние насаждения6 не являются объектами недвижимости в понимании российского гражданского, земельного, экологического и градостроительного права. Последнее изменение аргументировалось тем, что по своей природе и сути леса, водные объекты, насаждения сами по себе, безусловно, связаны с землей, это их естественное природное состояние, которое является неизменным фактором и существует всегда, априори. Таким образом, указанные объекты выступают так называемой «принадлежностью» к земле и соответственно следуют судьбе главной вещи, т.е. в данном контексте - земельного участка7. Поэтому и выделение их в качестве отдельного от земельного участка вида недвижимости нецелесообразно.
     Все вышеизложенные изменения текста нормы ст. 130 ГК РФ относятся непосредственно к видам недвижимости, однако что касается критериев отнесения определенной вещи к объекту недвижимости они по своей сути оставались идентичными и не подвергались существенным нормативным преобразованиям.
     Условно критерии отнесения вещи к объекту недвижимости можно разделить на две группы. Первая группа - это так называемый материальный критерий, который выражается через степень связи вещи с земельным участком. Второй критерий именуется юридическим. Благодаря этому критерию отдельные виды вещей относят к разряду недвижимых в силу закона, или увязывая их признание таковыми с разного рода юридически значимыми действиями, таких как регистрация прав на них, нотариальное удостоверение сделок и т.д.8 Так, например, опираясь на данный критерий определенные движимые вещи по своей природе и сути, относят к разряду недвижимости9. Обосновывая этот факт тем, что данный вид вещи, не смотря на возможность отделения от земельного участка без причинения им существенного вреда, имеют важнейшую роль в гражданском обороте страны. Таким образом, представляется целесообразным отнести их именно к разряду недвижимости, дабы обеспечить им надлежащую правовую оценку, регламентацию и защиту. К таким объектам относятся: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
     Критерии отнесения определенной вещи к недвижимой позволяют плавно перейти к вопросу определения основных признаков недвижимости, их содержания и проблемных аспектов в практике правоприменения.
     Первым признаком, свойственному недвижимой вещи, является степень прочности связи недвижимого объекта с землей.
     Вокруг данного признака давно возникают вопросы и многочисленные споры. Сами понятия «прочность», «прочная связь» весьма условны и носят скорее оценочный характер, поскольку критерии и рамки такой связи законодателем на современном этапе развития гражданского и земельного права до сих пор не определены. При этом, исходя из анализа судебной практики по данному вопросу, можно говорить, что она также не отличается единообразием и общим подходом в определении содержания указанных понятий, т.е. судебные органы при разрешении конкретного спора каждый раз в индивидуальном порядке определяют, основывая свою позицию на данных материалов конкретного дела, возникла прочная связь с землей или же нет. Это, безусловно, усложняет реализацию норм о недвижимости в России, дискредитирует данный институт в целом и требует немедленной реакции законодателя.
     Проблема применения указанного признака сводится к нескольким правовым нишам.
     Так, в условиях динамки развития технологических процессов в различных областях экономики, и в том числе в вопросах разработки и внедрения современных технических решений в сфере транспорта вопрос прочной связи с землей ставится под сомнение. Ведь в настоящее время с учетом уровня развития современной техники возникла объективная и реальная возможность перемещения определенных объектов недвижимости на дальние расстояния, не принося данным объектам никаких конструктивных и иных значимых повреждений. Например, в современных реалиях вполне реализуемы проекты по перемещению зданий и сооружений, даже в пределах разных муниципальных образований10. Возникает закономерный вопрос: если здание возможно переместить в пространстве без причинения ему ущерба, то оно перестает быть недвижимой вещью? Полагаем, что указанный постулат весьма сомнителен, однако возникающие аспекты правового регулирования института недвижимости в данном контексте вполне закономерны. 
     Кроме того, полагаем, что отсутствие рассматриваемых критериев позволяет в том числе и судебным органам трактовать данную связь весьма расширительно.
     Например, в Постановлении ФАС Уральского округа указано, что прочная связь с землей не является единственным критерием отнесения того или иного имущества к объекту недвижимости. Необходимо дополнительно устанавливать назначение этого имущества, а также обстоятельства его появления (создания)11. Такая же позиция отражена и в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа, в котором указано, что понятие "недвижимость" представляет собой правовую категорию, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт12.
     Мнение В.В. Чубарова по данному поводу сводится к тому, что по сути судебные органы принимая подобные решения осуществляют не толкование норм права в их общем понимании и их применение в рамках установленных действующим законодательством правил, а дают новую оценку критерию прочной связи по своему личному усмотрению, т.е. суд в процессе разрешения спорной ситуации создает дополнительные критерии отнесения вещи к недвижимой или наоборот. Это не просто усложняет понимание участниками гражданского оборота и без того несовершенного законодательства в данной области, но также создает определенную путаницу каким образом осуществлять толкование признака прочной связи недвижимой вещи с землей13.
     Так, например, Л.Б. Ситдикова высказывает мнение о том, что проблема определения прочности связи носит не правовой, не юридических характер, а сводится к разрешению вопроса относительно конкретного случая к техническим аспектам и для разрешения указанного вопроса достаточно привлечения специалистов с целью получения обоснованного заключения14.
     Однако отметим, что данный подход имеет и свои существенные минусы. Закономерно встает вопрос о распределении расходов за оплату услуг специалиста по конкретному делу. В Российской Федерации зачастую судебные процессы являются весьма дорогостоящим мероприятием и возложение дополнительной нагрузки на хозяйствующие субъекты и тем более физических лиц представляется не вполне разумным решением, хотя, наверное, и самым простым для государства.
     Е.М.Чикобава по данному вопросу высказывает похожую позицию с Л.Б. Ситдиковой, однако предлагает несколько иной путь решения данного вопроса, а именно критерий прочной связи объекта с землей должен быть зафиксирован в обязательной технический документации15. Т.е. при осуществлении мероприятий по регистрации определенного объекта недвижимости специалистом уполномоченного органа на основании опять же установленных законодателем критериев должно быть принято и зафиксировано решение о наличии или отсутствии указанной связи.
     Е.А. Мотлохова по критерию прочности приводит такой дополнительный пример как несущие конструкции, которые технически могут обеспечить прочность связи с землей. При этом «прочную конструктивную связь с земельным участком» можно определить как связь несущих конструкций объекта с земельным участком. При этом такая «прочная связь» означает то, что переместить несущую конструкцию здания без причинения ей значительного ущерба невозможно16.
     Подводя краткий итог сказанному, отметим, что по нашему мнению, для устранения подобных спорных моментов необходимо на законодательном уровне определить рамки данной связи. Это позволит более четко понимать и осознавать всеми участниками гражданского оборота в сфере недвижимости необходимость наличия и отсутствия данной связи в конкретном случае и в отношении конкретного объекта.
     При этом полагаем, можно согласиться, что для отнесения вещи к разряду недвижимой одного критерия прочной связи с землей все же недостаточно. Возвращаясь к вопросу, поставленному выше в работе, относительно технической возможности перемещения недвижимых объектов пространстве – действительно рассматриваемый признак как единственный не может свидетельствовать об отнесении или нет вещи к недвижимости.
     На основании изложенного, полагаем, что не всегда и не во всех случаях следует принимать во внимание критерий прочной связи с землей как обязательный и необходимый. Этот вопрос в целом в условиях современного законодательства и его пробелов в настоящий момент не может быть разрешен принципиально с полной точностью без внесения соответствующих изменений в законодательные акты, регулирующие область недвижимости в Российской Федерации. При этом наряду с теоретическим интересом это имеет и практическое значение, поскольку правовой режим недвижимых вещей отличается от движимых; для них предусмотрены особый порядок государственной регистрации прав и т.д.
     Поэтому, считаем наиболее адекватным способом устранения проблем в реализации данного вопроса возможно путем проведения нормативно-законодательной работы соответствующих органов РФ по двум направлениям:
     1) установление оценочных критериев прочности связи с землей путем внесения соответствующих изменений в ГК И ЗК РФ,
     2) внесение изменений в ст. 130 ГК РФ, по поводу того, что критерий прочной связи с землей является не обязательным, а скорее факультативным признаком недвижимой вещи. Ведь и сейчас законодателем определенные движимые вещи отнесены к разряду недвижимых, т.е. на лицо нормативное противоречие в рассматриваемой области правоотношений, и его нужно устранить на законодательном уровне.
     Второй признак недвижимости, регламентированный в ст. 130 ГК РФ – это "невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта". Отметим, что данный признак, как собственно и рассмотренный выше, является оценочным и его содержание также законодательно не предусмотрено.
     При этом рассматриваемые признаки между собой связаны логически и один вытекает из другого, поэтому на наш взгляд и их теоретическое и практическое осмысление схожи между собой.
     Суть второго признак, на основании которого вещь можно отнести к недвижимой сводится к установлению факта будет ли причинен вещи и ее несущей конструкции значительный ущерб, если переместить ее в другое место.
     По мнению О.В. Макарова, «...признак несоразмерности ущерба назначению объекта недвижимости при его перемещении вообще должен быть исключен из ГК РФ»17. Судебные органы часто под таким ущербом понимают невозможность после перемещения дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта, либо снижение материальной или художественной ценности объекта и т.п. Ведь как уже было оговорено выше современные технические средства позволяют переместить практически любое сооружение или здание без какого-либо ущерба. Так, ярким примером подобного перемещения служит случай с Большим театром. 
     По нашему мнению наиболее интересной представляется позиция Н.Ю. Шеметовой, которая говорит о недвижимом имуществе только как о земле и органически, неотъемлемо связанных с ней объектах, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли18. 
     Полагаем, следует согласиться с мнением данного автора в той чсасти, что понятие недвижимости стоит формулировать именно через признаки земельного участка как недвижимости. 
     Помимо признаков, установленных в тексте нормы ст. 130 ГК РФ, в теории гражданского права выделяют несколько дополнительных признаков, на основании которых можно отнести объект в разряду недвижимой вещи.
     К одному из таких признаков, прямо не оговоренных в тексте ГК РФ, можно отнести - создание недвижимости в установленном законом порядке.
     Данный признак сводится к тому, что с точки зрения юридического факта конкретных объект недвижимости изначально был создан именно таковым с соблюдением норм Градостроительного Кодекса Российской Федерации19 и иных норм и правил.
     Еще одним опосредованным признаком можно определить такой признак, как наличие сведений о регистрации в Едином государственном реестре прав, вытекает из ч. 3 ст. 1ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости»20.
     Безусловно, это формальный признак, однако без его наличия недвижимая вещь не может быть обращена в полноценный гражданский оборот. 21

            1 См.: Липски С.А. Новый шаг в развитии законодательства о налогообложении недвижимости // Налоги. 2015. N 4. С. 9 - 13.
            2 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
            3 Липски С.А. Развитие понятия "недвижимость" в отечественном законодательстве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 1. С. 3 - 7.
            4 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
            5 Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
            6 Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
            7 Липски С.А. Особенности государственного регулирования сделок с различными видами недвижимости // Нотариус. 2014. N 3. С. 7 - 10.
            8 Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1. С. 14 - 17. 
            9 Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. N 5. С. 9 - 12
            10 См.: Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 43 - 44.
            11 Постановление ФАС Уральского округа от 7 марта 2007 г. N Ф09-1349/07-С6 // СПС «КонсультантПлюс».
            12 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 октября 2012 г. N А63-9313/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
            13 См.: Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2011. N 3. С. 25.
            14 К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. N 4. С. 31 - 35. 
            15 Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. N 2. С. 24 - 28.
            16 Мотлохова Е.А. Юридические признаки недвижимых вещей в современном гражданском праве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 2. С. 21 - 24.
            17 Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. N 5. С. 11 - 12.
            18 Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7. С. 26.
19 "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета", N 290, 30.12.2004.
            20 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) // "Российская газета", N 156, 17.07.2015.
            21 Якушева Н.Е. Новые юридические факты и их составы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Юридический мир. 2012. N 4.
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------

.......................