Методология анализа и контроля ценовых аномалий финансовых инструментов, обращающихся на организованных торгах

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Г.В. ПЛЕХАНОВА»
Факультет дистанционного обучения
Кафедра «Финансы и цены»
«Допустить к защите»
Заведующий кафедрой
 «Финансы и цены»                                                                                                 
Слепов В.А.
                   
«___»__________2018г.
Выпускная квалификационная работа
Направление 38.03.01 «Экономика»
Магистерская программа «Экспертиза отчетов об оценке»
ТЕМА: Методология анализа и контроля ценовых аномалий финансовых инструментов, обращающихся на организованных торгах (на примере паевых инвестиционных фондов недвижимости)
Выполнил студент: Клюшников Алексей Николаевич
Научный руководитель выпускной квалификационной работы д.э.н., проф. Семенкова Елена Вадимовна
______________________________
Автор_________________________


Группа МЭ151Э









+++АННОТАЦИЯ
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Г.В. ПЛЕХАНОВА»
АННОТАЦИЯ
выпускной квалификационной работы
Клюшникова Алексея Николаевича
      на тему: Методология анализа и контроля ценовых аномалий финансовых инструментов, обращающихся на организованных торгах (на примере паевых инвестиционных фондов недвижимости)
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
Автор ВКР
А.Н. Клюшников
      
      
СОДЕРЖАНИЕ
стр.
ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ	1
+++АННОТАЦИЯ	2
СОДЕРЖАНИЕ	3
ВВЕДЕНИЕ	5
ГЛАВА 1.	ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА КАЧЕСТВА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ, ОБРАЩАЮЩИХСЯ НА ОРГАНИЗОВАННЫХ ТОРГАХ	9
1.1	Паевые инвестиционные фонды недвижимости в российской финансовой системе, как часть объекта исследования, и их место на российском финансовом рынке	9
1.2	Нормативно-методическая среда, социально-экономические предпосылки и характеристика объекта исследования	18
1.3	Ценовые аномалии на рынке паевых инвестиционных фондов недвижимости и существующие методы анализа качества ценообразования инвестиционных паев	25
ГЛАВА 2.	АНАЛИЗ ТЕХНОЛОГИИ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ	40
2.1	Анализ механизма допуска оценщиков к оценке имущества паевых инвестиционных фондов недвижимости, обращающихся на организованных торгах	40
2.2	Анализ системы страхования имущественной ответственности оценщиков, механизма компенсационных выплат и эффективности системы контроля со стороны саморегулируемых организаций оценщиков	47
2.3	Анализ возможностей существующих контрольных инструментов верификации стоимости недвижимого имущества, определяемого оценщиками, используемых пользователями отчетов об оценке	58
ГЛАВА 3.	ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО ПО АНАЛИЗУ И КОНТРОЛЮ ЦЕНОВЫХ АНОМАЛИЙ ПАЕВ ПАЕВОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО ФОНДА НЕДВИЖИМОСТИ, ОБРАЩАЮЩИХСЯ НА ОРГАНИЗОВАННЫХ ТОРГАХ	65
3.1	Сопоставление субъектов эксперт и инвестор по уровню компетенции и возможностям	65
3.2	Алгоритм проведения анализа качества ценообразования имущества паевых инвестиционных фондов недвижимости	68
3.3	Практическая реализация алгоритма проведения анализа отчетов об оценке имущества на примере Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «__________» под управлением управляющей компании «__________»	83
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	96
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	97
ПРИЛОЖЕНИЕ	98

      
      
ВВЕДЕНИЕ
     Недвижимость сама по себе не является финансовым инструментом, обращающимся на организованных торгах, однако является базовым активом, формирующим состав паевого инвестиционного фонда недвижимости. При этом качество, ликвидность недвижимости, а также напрямую зависящая от них стоимость, оказывают непосредственное влияние на размер стоимости чистых активов фонда и, соответственно, стоимость одного пая.
     При проведении анализа качества ценообразования инвестиционных паев фондов недвижимости от инвестора требуется проведение анализа непосредственно самого базового актива, а именно недвижимости. При этом в данном случае необходим источник информации об активе, позволяющий сделать инвестору вывод о его стоимости. К сожалению инвестор находится вне периметра процедуры и не может влиять на итоговое решение по выбору оценщика, непосредственно само выполнение оценки и удостовериться в достоверности итогового результата, определенного оценщиком и используемого при определении стоимости чистых активов. 
     Именно поэтому важно наличие алгоритма проверки инвестором качества ценообразования ЗПИФ недвижимости, который может использоваться не только частными инвесторами, но и должностными лицами управляющих компаний, в доверительном управлении которых находятся Фонды, при осуществлении своих основных функций, руководствуясь интересами пайщиков, а также коллективными и институциональными инвесторами.
     Актуальность темы исследования обусловлена потребностью в разработке методологии анализа и контроля ценовых аномалий финансовых инструментов, обращающихся на организованных торгах, в части, затрагивающей оценку недвижимости, являющейся базовым активом паевых инвестиционных фондов недвижимости. На рынке имеют место аномальные ситуации, когда стоимость инвестиционного пая существенно отклоняется от предыдущего своего значения, а динамика изменения стоимости недвижимости, определенной оценщиком в отчетах об оценке, отклоняется от общепринятого поведения цен на сопоставимые объекты. С учетом имеющих место существенных изменений стоимости данных инструментов, наблюдаемых на рынке, перед аналитиками остро стоит вопрос в наличии прозрачных и качественных процедур ценообразования, а также инструментов их анализа и контроля, позволяющих более качественно проводить исследования. Именно поэтому 
     Поскольку ошибки и неверные обоснования способны на практике привести к серьезным негативным последствиям, наличие у аналитика, не являющимся профессионалом в оценке недвижимости в отличии от оценщика, понятной и легкой в использовании методики является особенно актуальной и востребованной. Умение правильно выявлять аномалии и прогнозировать их изменение может улучшить результаты инвестиционной деятельности аналитика на фондовых рынках.
     Целью исследования является разработка алгоритма проведения процедуры анализа и контроля ценовых аномалий финансовых инструментов, обращающихся на организованных торгах (на примере паевых инвестиционных фондов недвижимости). 
     Объектом исследования являются процессы, связанные с определением стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов, процесс оценки недвижимого имущества, формирующего состав паевых инвестиционных фондов недвижимости, отчеты об оценке, а также другие документы и информационные источники, содержащие информацию об объектах оценки. Здесь не идет речь об определении ценовых аномалий.
     Предметом исследования является алгоритм проведения анализа качества ценообразования недвижимого имущества, формирующего состав паевых инвестиционных фондов, предусматривающий анализ отчетов об оценке и других документы и информационных источников.
     Методы исследования. В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, математической статистики, экономико-математического моделирования, графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов.
     Научная значимость и новизна исследования состоит в:
     1. Проведена идентификация и уточнение понятия «ценовые аномалии» применительно к финансовым инструментам, в основе стоимости которых лежит недвижимое имущество. Некачественная оценка из за ценовой аномалии – я определил причину или природу. Скорее всего причину. Соглашаясь с Семенковой и Мазаевым детализирую. Умышленн недобросовестная оценка. Выявлена потребность в определении фиктивной стоимости
     2. Определены недостатки в нормативно-правовом регулировании оценочной деятельности, а также в иных нормативных актах, определяющих процедуру допуска оценщиков и финансовых инструментов на финансовый (фондовый) рынок. Конкретизировать
     3. Выявлены специфические особенности проведения аналитиком анализа качества ценообразования финансовых инструментов, базовым активом которых является недвижимость, стоимость которой определена оценщиком.
     Практическая значимость и новизна исследования заключается в возможности использования результатов исследования в практической работе при проведении проверки уже составленных отчетов об оценке и анализе качества ценообразования финансовых инструментов в условиях ограниченных возможностей инвестора по доступу к исходной информации об объекте оценки.
     
     Рассказать что это консалтинг может быть и что использован службами контроля
     Апробация и внедрение результатов исследования.
     Данная диссертация явилась обобщением личного опыта автора с 2008 года по настоящее время в сфере стоимостного и финансового консалтинга, оценки объектов недвижимости, а также при проверке отчетов об определении стоимости имущества финансовых организаций. В рамках диссертационного исследования была проведена практическая апробация сформулированных предложений. Ее содержанием является анализ нескольких результатов оценки земельных участков по состоянию на близкие даты, формирующих состав закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.
     Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка информационных источников, и Приложений. Общий объем работы составляет ХХ стр., в том числе Х таблиц, Х рисунков. Список информационных источников содержит ХХ наименования.
     
ГЛАВА 1.  ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА КАЧЕСТВА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ, ОБРАЩАЮЩИХСЯ НА ОРГАНИЗОВАННЫХ ТОРГАХ
1.1 Паевые инвестиционные фонды недвижимости в российской финансовой системе, как часть объекта исследования, и их место на российском финансовом рынке
     Паевой фонд это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией1. Недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество могут входить только в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов2. Таким образом, паевые инвестиционные фонды, относящиеся к категории фондов недвижимости, могут быть только закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости (далее – ЗПИФ недвижимости).
     ЗПИФ недвижимости это вариант объединения средств отдельных вкладчиков и профессиональных компетенций доверительного управления ими профессиональными менеджерами управляющей компанией. Конечной целью такого объединения является обеспечение роста стоимости базовых активов. При этом ЗПИФ недвижимости создается на конкретный, определенный срок. Приобретение недвижимости производится за счет средств инвесторов, каждый из которых становится пайщиком – обладателем определенного числа паев.

Рис. 1. ЗПИФ недвижимости, как имущественный комплекс
     Инвестиционный пай является именной бумагой, свидетельствующей о праве собственности вкладчика на долю в имуществе, и дает вкладчику гарантированные права, например такие как:
     * право на компетентное управление своими сбережениями;
     * право на возврат своей доли в денежной форме при закрытии фонда, расторжении договора доверительного управления со всеми вкладчиками;
     * право на погашение своих бумаг в определенный момент (для закрытых паевых фондов при условии, что это зафиксировано в правилах доверительного управления);
     * право на поступление регулярных доходов от доверительного управления (аналог дивидендов);
     * право участвовать на собрании пайщиков.
     Следует отметить, что с экономической точки зрения паевой инвестиционный фонд является механизмом объединения денежных средств инвесторов в единый денежный пул с целью последующего профессионального управления как единым целым, то есть, по сути, является механизмом коллективного инвестирования.
     Первые инвестиционные фонды недвижимости появились в Российской Федерации в начале 2000-х годов, и с учетом того, что механизм коллективного инвестирования пришел на российский рынок с более развитых рынков, по мнению Автора ВКР отдельного упоминания, требует укрупненное описание и сравнение двух механизмов, западного и российского.
     В ходе изучения существующих на текущий момент работ по данной тематике наиболее ярко данное отличие описано в статье3 Селютиной Л.Г. и Булгаковой К.О. «Использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости для строительства социально доступного жилья». В своей работе авторы анализируют и сравнивают между собой паевые инвестиционные фонды недвижимости, действующие на российском рынке, и международные взаимные фонды (REIT – real estate investment trust), распространённые среди частных и корпоративных инвесторов в Соединенных Штатах Америки, при помощи которых строится не только элитное жилье и квартиры бизнес-класса, но и социальное. Как следует из исследования, участниками REIT может быть широкий круг инвесторов: частные лица, частные инвестиционные, консалтинговые фирмы, строительные компании, пенсионные фонды.
     Вместе с тем российские закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, по мнению авторов данной статьи, не являются точной копией REIT, поскольку в первую очередь они отличаются источниками доходов, способами распределения прибыли и организационно-правовой структурой. Сопоставление сравнительная характеристика российских закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и инвестиционных трастов представлена в таблице ниже.
     
Таблица 1. 
Сравнительная характеристика российских ЗПИФ недвижимости и инвестиционных трастов (REIT)
Признаки сравнения 
ЗПИФ недвижимости
Инвестиционные трасты (REIT)
Организационно-правовая форма 
ЗПИФ недвижимости – это имущественный комплекс. Не является юридическим лицом: формируется из денег пайщиков. ЗПИФ недвижимости не имеет корпоративного статуса. Интересы ЗПИФ недвижимости представляют управляющие компании, брокеры, банки и т.д. 
Является юридическим лицом: участники – инвестиционные трасты корпораций, управляется советом директоров и доверительных собственников 
Закрытые / открытые 
По законодательству ЗПИФ недвижимости создаются только в закрытом виде: паи продаются при формировании фонда, пайщик может выкупить свою долю только при его завершении 
Количество участников не может быть меньше 100 человек, 5 или менее инвесторам не должно принадлежать более 50 % активов. REIT бывают открытыми и закрытыми 
Срок существования 
Максимальный срок существования ЗПИФ недвижимости составляет 15 лет 
Могут работать, не ограничиваясь во времени 
Источник доходов 
Прибыль от инвестирования в строительство недвижимости с последующей продажей или арендой 
Инвестиции в строительство при условии, что не менее 75 % доходов фонда извлекается из арендной платы, процентов по закладным 
Прибыль 
Реинвестирование дивидендов возможно только после завершения деятельности фонда. В процессе работы возможны лишь незначительные выплаты пайщикам 
Примерно 90 % налогооблагаемого дохода ежегодно распределяется в виде дивидендов между инвесторами 
Биржевые торги 
Могут, но не стремятся участвовать в биржевых торгах 
Регулярно участвуют в крупных фондовых биржах 
Источник: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=8137
     Примечательно, что в Соединенных Штатах Америки инвестиционные трасты представляют собой реальный источник получения доступного жилья для граждан. Поскольку доступное жилье является необходимой экономической составляющей цивилизованного общества и основой для формирования семей и квалифицированных, преуспевающих специалистов, основной целью такого траста является формирование и поддержание капитал в форме длительных инвестиций в акционерный капитал, чтобы сохранить доступные многоквартирные дома в стране. При этом с целью получить длительные инвестиции работа по их привлечению на рынок доступного жилья ведется с частными, региональными и федеральными инвесторами.
     Вместе с тем российская практика существенно отличается от западной, и в случае с закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости в Российской Федерации ключевое значение приобретают налоговые преференции для владельцев паев и непосредственно владельцев недвижимости. Так, например, ЗПИФ недвижимости не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на прибыль, а активы, переданные в фонд, не облагаются налогом на имущество. Кроме того, раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выделение из него доли в натуре не допускаются, а на переданное в фонд недвижимое имущество не может быть обращено взыскание.
     В целом к основным преимуществам закрытых паевых инвестиционных фондов можно отнести такие свойства, как диверсификацию рисков, защиту от инфляции, стабильную доходность, надежность и правовую безопасность. Именно с учетом этого в настоящее время рассматривается вопрос о начале реализации практики формирования ЗПИФ недвижимости с целью реализации муниципальных жилищных программ, при которой паевой инвестиционный фонд становится инструментом аккумулирования инвестиций под конкретную цель и аудиторию. При этом, по мнению авторов статью, использование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости для строительства социально доступного жилья существенно ограничено следующими факторами: 
     * сложность оценки, так как инвестору сложно оценивать стоимость пая при его приобретении;
     * минимальная доходность (примерно 6-10%), остающаяся незначительной в сравнении с другими инвестиционными продуктами, что требует участие или социально ответственных инвесторов, или государственной поддержки или дотаций;
     * закрытость, поскольку паи ЗПИФ недвижимости можно продать только на вторичном рынке при их полном формировании, что является фактором, ограничивающим их ликвидность;
     * отсутствие четких преференций для инвесторов, что не позволяет их заинтересовать в инвестирование в строительство социально доступного жилья, поскольку перспективы отказа от выбора инвестирования в более доходные инвестиции не очевидны или отсутствуют совсем;
     * неопределенность, не позволяющая региональным органам власти стать полноценным участником паевого инвестиционного фонда по причине рисков, связанных с оборачиваемостью активов;
     * низкая социальная ответственность российских частных инвесторов в сравнении с иностранными инвесторами, обусловленная, в том числе, отсутствием культуры инвестирования и низким уровнем финансовой грамотности.
     Таким образом, ЗПИФ недвижимости в перспективе не только может стать крупным участником фондового рынка, но и выступить драйвером развития рынка арендной жилой недвижимости, став в перспективе источником финансирования строительства социально доступного жилья. При этом необходимым условием эффективной работы данного механизма является, по мнению Автора ВКР, комплекс мер, направленный на совершенствование государственной политики по данному направлению, создание конкурентных налоговых условий для инвесторов и арендаторов, а также проявления коммерческого интереса со стороны крупных институциональных инвесторов и негосударственных пенсионных фондов.
     Примечательно, что летом 2016 года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АО «АИЖК», переименовано в АО «ДОМ.РФ») с целью развития направления коллективных инвестиций в арендное жилье зарегистрировало управляющую компанию, которая в настоящее время управляет закрытым паевым инвестиционным фондом «Кутузовский»4, в который внесены выкупленные для последующей сдачи в аренду апартаменты и квартиры. При этом общий объем инвестиций в арендное жилье, планируемых АО «ДОМ.РФ» на первом этапе, составлял порядка 30 млрд рублей (на текущий момент он в 2 раза больше), что хоть и не является существенным в сравнении с общим объемом инвестиций в ЗПИФ недвижимости, но с учетом начальной стадии и поддержки на уровне Правительства и Банка России данной идеи, как перспективной и социально значимой, по мнению Автора ВКР само по себе является серьезной заявкой на развитие.
     В соответствии с аналитическим обзором Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР) «Российский фондовый рынок: 2017 год. События и факты», размещенного на официальном сайте организации в сети Интернет5, В 2017 году на фондовом рынке Московской биржи обращались под управлением 66 управляющих компаний инвестиционные паи 145 фондов, при этом общее количество всех паевых инвестиционных фондов в 2017 году составило около 1 300 фондов. Наиболее распространенными остаются закрытые фонды (примерно 74% общего количества), открытые фонды составляют 23,2%, а интервальные фонды занимают остаточную нишу. 
     Важной характеристикой индустрии паевых инвестиционных фондов является стоимость чистых активов (СЧА) фондов. Общая стоимость чистых активов паевых инвестиционных фондов оценивается в 2,7 трлн руб. (2,7% ВВП), в этой сумме 76,5% составляют СЧА для квалифицированных инвесторов.
     За 2017 год общая сумма чистых активов фондов для неквалифицированных инвесторов достигла 637,4 млрд руб. В этой сумме 69% относится к закрытым фондам, а 29,9% – к открытым.

Рис. 2. Стоимость чистых активов паевых инвестиционных фондов для неквалифицированных инвесторов (млрд руб.)7
     Разброс значений стоимости чистых активов закрытых фондов (для неквалифицированных инвесторов) велик: по данным Банка России, за третий квартал 2017 года максимальная величина СЧА одного фонда – 43 268 млн руб., медианная – 309,2 млн руб. минимальная – 39,6 тыс. руб. СЧА более 10 млрд руб. имеют девять закрытых фондов (3,8% общего числа).
     Ввиду крайне высокой доли сегмента закрытых паевых инвестиционных фондов структура его активов практически не отличается от рыночной. Наибольшую долю занимает недвижимость (35,9% на  конец сентября 2017  г.), акции (19,2%) и вклады в уставные капиталы российских организаций (16,8%)6.

Рис. 3. Распределение СЧА закрытых паевых инвестиционных фондов по категориям, млрд руб.7
     Для наглядности в таблице ниже представлены данные в отношении рэнкинга закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости по СЧА по состоянию на 28.02.20188 (частичная выборка по СЧА более 5 млрд руб.).
Таблица 2. 
Рэнкинг закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости
Место
Наименование ЗПИФ
Наименование УК
СЧА, руб
1
Кутузовский
ДОМ.РФ Управление активами
60 069 518 397
2
Фонд «Реконструкция и Развитие»
Деловой Дом Калита
13 373 470 390
3
РВМ Мегаполис
РВМ Капитал
12 366 641 849
4
УФА ЭКСПО
МДМ
5 497 314 877
Источник: Группа «Московская Биржа», Банка России, http://investfunds.ru/
     Таким образом, паевые инвестиционные фонды являются эффективным и востребованным механизмом инвестирования и привлечения средств, а непосредственно ЗПИФ недвижимости занимают значимое место среди доступных финансовых инструментов, что не только делает их наиболее популярными среди участников финансового рынка, но и свидетельствует о востребованности прозрачных и качественных процедур ценообразования.
1.2 Нормативно-методическая среда, социально-экономические предпосылки и характеристика объекта исследования
     Нарушается целостность восприятия инвестором или аналитиком причин появления ценовых аномалий и соответственно отсутствует понимание, что надо учить понимать то что ему надо использовать кроме своих знаний эту нормативную базу для анализа.
     
     
     
     
     Недвижимость сама по себе не является финансовым инструментом, обращающимся на организованных торгах, однако является базовым активом, формирующим состав паевого инвестиционного фонда недвижимости. При этом качество, ликвидность недвижимости, а также напрямую зависящая от них стоимость, оказывают непосредственное влияние на размер стоимости чистых активов фонда и, соответственно, стоимость одного пая.
     Инфраструктура фондового рынка, обслуживающего оборот паёв паевого инвестиционного фонда недвижимости, паи которого обращаются на организованных торгах, помимо непосредственно организатора торгов включает в себя таких участников, как управляющая компания, депозитарий, регистратор, агент по размещению и выкупу паев, а также аудитор и независимый оценщик.
     В этой связи в рамках данной работы Автор ВКР разделяет нормативно-методическую среду объекта исследования по степени влияния на итоговую стоимость финансового инструмента на организованных торгах условно на 3 части.
     К первой части Автор ВКР относит следующие основные нормативно-правовые акты, связанные непосредственно с созданием и функционированием паевого инвестиционного фонда недвижимости, а также с учетом стоимости недвижимого имущества при определении стоимости чистых активов:
     1) Федеральный закон от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (далее – Федеральный закон № 86-ФЗ). Закрепляет полномочия Банка России на осуществление регулирования, контроля и надзора в сфере финансовых рынков за некредитными финансовыми организациями.
     2) Федеральный закон от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее – Федеральный закон № 156-ФЗ). Регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств и иного имущества путем заключения договоров доверительного управления в целях их объединения и последующего инвестирования в объекты недвижимости, а также с управлением (доверительным управлением) имуществом инвестиционных фондов.
     3) Указание Банка России от 05 сентября 2016 года № 4129-У «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» (далее – Указание № 4129-У). Устанавливает требования к составу и структуре активов, определяет порядок устранения несоответствий установленным требованиям, а также устанавливает требования к оценщику. Так, например, установлено, что для целей определения стоимости чистых активов инвестиционного фонда договор о проведении оценки такого объекта недвижимости должен быть заключен с юридическим лицом, соответствующим следующим требованиям:
     * на дату оценки юридическое лицо заключало договоры на проведение оценки объектов недвижимости ежегодно в течение последних календарных 10 лет;
     * выручка юридического лица за последний отчетный год от договоров на проведение оценки объектов недвижимости составляет не менее 100 миллионов рублей.
     4) Указание Банка России 25 августа 2015 года № 3758-У «Об определении стоимости чистых активов инвестиционных фондов, в том числе о порядке расчета среднегодовой стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда и чистых активов акционерного инвестиционного фонда, расчетной стоимости инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, стоимости имущества, переданного в оплату инвестиционных паев» (далее – Указание № 3758-У). Определяет требования к определению стоимости чистых активов, в том числе устанавливает требования к оценщику паевого инвестиционного фонда. Так, например, пунктом 1.7 устанавливается требование, в соответствии с которым стоимость актива может определяться на основании отчета оценщика, если такой отчет составлен оценщиком, в отношении которого:
     * со стороны саморегулируемых организаций оценщиков не применялись в течение двух лет в количестве двух и более раз меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также внутренними документами саморегулируемых организаций оценщиков;
     * стаж осуществления оценочной деятельности оценщика составляет не менее трех лет.
     5) Правила листинга на конкретной фондовой бирже, которые должен соблюдать эмитент ценных бумаг в качестве условия листинга. В рамках данной работы Автором ВКР в качестве организатора торгов рассматривается ПАО Московская Биржа.
     Ко второй части Автор ВКР относит основные нормативно-правовые и иные акты, связанные непосредственно с определением стоимости недвижимого имущества, являющегося базовым активом паевого инвестиционного фонда, независимым оценщиком в целях расчета стоимости чистых активов:
     1) Федеральный закон от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон 
№ 135-ФЗ);
     2) Федеральные стандарты оценки;
     3) Стандарты и правила саморегулируемых организаций оценщиков;
     4) Методические рекомендации по определению стоимости различных видов недвижимого имущества.
     К третьей части Автор ВКР относит основные нормативно-правовые и иные акты, связанные непосредственно с существованием базового актива паевого инвестиционного фонда недвижимости, и регулирующими отношения в сфере недвижимости и все что с ней может быть связано:
     1) Кодексы Российской Федерации (гражданский, земельный, налоговый, градостроительный, лесной, водный).
     2) Распорядительные документы местных органов власти;
     3) Нормативно-технические документы в области строительства и управления недвижимостью.
     Как видно из рисунка ниже, существование объекта исследования становится возможным непосредственно после пересечения указанных выше частей его нормативно-методической среды. Таким образом, инвестиционным аналитикам, осуществляющим свою профессиональную деятельность на фондовом рынке, заключающуюся не только в обработке статистических и иных данных, связанных с недвижимостью, но и в даче определенных рекомендаций по ведению биржевой деятельности, требуется охватить достаточно большой спектр знаний и информации, требуемой для качественного анализа.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
Рис. 4. Нормативно-методическая среда объекта исследования
     
     В этой связи очевиден вопрос о фактическом уровне подготовки аналитиков, работающих с ЗПИФ недвижимости на фондовом рынке. Для ответа на него достаточно в целом изучить общий уровень подготовки участников фондового рынка, по мнению Автора ВКР отражающий средний уровень компетентности аналитиков и в рассматриваемой нормативно-методической сфере.
     Практически любой, имеющий денежные сбережения, рано или поздно начинает интересоваться вопросом как их сохранить, а еще лучше преумножить, поскольку денежные средства обязательно должны работать и приносить своему владельцу прибыль. Решение о том, как распорядиться своими средствами принимается каждым индивидуально исходя из имеющихся знаний, опыта и предпочтений. Варианты различны, например: деньги можно положить в банк под проценты, можно приобрести на них недвижимость в расчете на возможный рост ее стоимости, а можно просто хранить дома. К сожалению вариант приобретения ценных бумаг или производных финансовых инструментов на фондовом рынке стоит у российского участника финансового рынка на одном из последних мест, по мнению Автора ВКР, обусловлено недостаточным уровнем необходимых знаний не только в области существующих механизмов инвестирования, но и в области знаний непосредственно о самих финансовых инструментах.
     История современного фондового рынка в России берет начало с 1991 года после принятия Постановления Совета Министров РСФСР № 601 от 25.12.1991 «Об утверждении Положения об акционерных обществах». Уровень финансово-экономической грамотности большинства населения страны в тот период характеризовался как низкий, что не способствовало развитию фондового рынка. Начало активного развития фондового рынка принято отсчитывать с 2000 года, что на тот момент было вызвано ростом российской экономики. Финансовая грамотность участников финансового рынка на тот момент была настолько низкой, что многие из них искренне считали, что в случае возникновения финансовых потерь, связанных со снижением рыночной стоимости их доли в паевых инвестиционных фондах, стоимости обыкновенных акций или падением цен на недвижимость, они будут компенсированы государством. Очевидно что данная ситуация повлияла на принятия на государственном уровне комплекса мер по развития общего уровня финансовой грамотности на значительном временном горизонте.
     Так, например, с учетом того, что развитие финансового рынка Российской Федерации является одним из приоритетных направлений деятельности Банка России, в настоящее время регулятором проводится работа, направленная на повышение эффективности, прозрачности и инвестиционной привлекательности национального финансового рынка. В рамках данного направления деятельности Банком России разработаны основные направления развития финансового рынка Российской Федерации на период 2016–2018 годов9 и утвержден план мероприятий (дорожная карта)10, в том числе направленный и на повышение уровня финансовой грамотности населения.
     Важно отметить, что при разработке данных документов Банк России учитывал Стратегию развития финансового рынка Российской Федерации до 2020 года11, утвержденную Правительством в 2008 году. При этом важность вопроса повышения финансовой грамотности российского населения, по мнению Автора, дополнительно подтверждается еще и тем, что относительно недавно, в сентябре 2017 года, Правительством была утверждена стратегия повышения финансовой грамотности граждан России на 2017–2023 годы12. Указанной свидетельствует о намерении в ближайшей перспективе комплексно и всесторонне решить данную проблему.
     Поскольку проблема низкой финансовой грамотности в новейшей истории России появилась сравнительно недавно, представляется очевидной необходимость ее исследования с целью выявления ключевых точек сдерживания и поиска путей решения. В процессе изучения присутствующих в свободном доступе работ по данной тематике Автором ВКР отдельно выделяется пул исследований, проведенных Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ)13. По мнению Автора проведенная НАФИ работа является качественной основой для определения наиболее эффективных направлений организации деятельности, направленной на повышение качества подготовки финансовых аналитиков.
     Так, например, проведенный НАФИ в начале 2018 года опрос14 руководителей финансовых организаций и клиентов показал следующее:
     * около 52% опрошенных клиентов отмечают, что хорошо понимают параметры финансовых продуктов, хотя 81% представителей финансовых организаций считают, что параметры финансовых продуктов и услуг ясны для пользователей;
     * консультации, предоставляемые сотрудниками финансовых организаций, не всегда понятны 67% клиентов, тогда как 100% опрошенных финансовых организаций полагают, что их консультации максимально понятны для клиентов;
     * уверенность в том, что клиенты способны самостоятельно искать и находить необходимую финансовую информацию, разделяют 53% опрошенных представителей финансовых организаций, тогда как всего лиш.......................