Местоположение уровня анализа и основные службы характеристики объекта предприятия факторов оценки

3

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ












ЗАДАНИЕ – БЛАНК на БР 2-3 стр 










































РЕФЕРАТ 

Мусохранова Ольга Валерьевна. Оценка земельного участка как одно из направлений оценочной деятельности. 

Место дипломирования: Сибирский государственный университет геосистем и технологий, кафедра управления бизнес процессами. 

Руководитель – канд. экон. наук, доцент СГУГиТ Лобанова Е.И. 

2018г., специальность 38.03.01., направление «Экономика», профиль « Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом», квалификация 62-Бакалавр. 

 75 стр., 9 таб., 1 рис., 22 источника, 7 приложений. 

НЕДВИЖИМОСТЬ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК, ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, СТОИМОСТЬ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 

Целью бакалаврской работы является изучение оценки земельных участков  для сделки купли-продажи в г. Новосибирске. 

В  работе рассмотрены: 

- теоретические основы оценки стоимости городских земельных участков: понятия, классификация и особенности, основные понятия и особенности земельного рынка, цели, принципы и технологии оценки стоимости;

- методические подходы к рыночной оценке городских земельных участков: доходный подход, сравнительный подход, анализ наиболее эффективного использования земельных участков;

- произведен расчет рыночной стоимости земельного участка в г. Новосибирске с использованием методов сравнительного подхода.


ОГЛАВЛЕНИЕ

		ВВЕДЕНИЕ	5

		1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ	9

			1.1.	Земельный участок: понятие, классификация и особенности	9

			1.2.	Основные службы понятия и особенности земельного управления рынка	12

			1.3.	Цели, принципы и технология оценки стоимости земельных участков	16

			1.4.	Методические уровня подходы к рыночной оценке  земельных участков	17

		2. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА	36

			2.1.	Местоположение уровня анализа и основные службы характеристики объекта предприятия факторов оценки	36

		2.2 Анализ рынка средств недвижимости объектов оценки в г. Новосибирске	41

			2.3.	Анализ наиболее решения факторов эффективного управления факторов использования	46

		2.3. Процесс оценки земельного управления факторов участка	49

		ЗАКЛЮЧЕНИЕ	68

		СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ	71

		ПРИЛОЖЕНИЕ А	73

		ПРИЛОЖЕНИЕ Б	74

		ПРИЛОЖЕНИЕ В	75

		ПРИЛОЖЕНИЕ Г	76

		ПРИЛОЖЕНИЕ Д	77

		ПРИЛОЖЕНИЕ Е	78

		ПРИЛОЖЕНИЕ Ж	79

	


ВВЕДЕНИЕ



Актуальность темы исследования. В России в последнее время усилилось влияние оценочной деятельности. Активное развитие российского рынка недвижимости в последние годы, подразумевающее, в том числе, и постоянно растущее количество операций с земельными объектами, обусловливает необходимость применения оценочных технологий для корректного определения стоимости земли. 

Сегодня оценку земельных объектов следует рассматривать как необходимый процесс, без которого невозможно эффективное развитие экономики. 

Во-первых, это связано с тем, что государство проводит реформу системы налогообложения для более эффективного и справедливого взимания налогов. Меняется база налогообложения с остаточной стоимости имущества на рыночную, разрабатываются методики проведения оценки. 

Во-вторых, рынок требует от предпринимателей грамотного и рационального управления ресурсами. Расширяется круг операций, проводимых с объектами собственности. Организации, действующие в современных рыночных условиях, все чаще сталкиваются с вопросом, как лучше использовать собственность, применяя для этого как отечественный, так и зарубежный опыт. 

В настоящее время уровень развития рыночных отношений на земельном рынке достаточно высок. Как показывает практика, в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом, который может служить стабильным источником доходов. Это способствует повышению заинтересованности и спроса со стороны частного сектора на услуги оценщиков земли. Поэтому оценка рыночной стоимости земли и земельных участков является актуальным вопросом. Именно рыночная стоимость является мерой ценности пользователя, позволяет стимулировать рациональное и эффективное использование и служить инструментом развития городской экономики.

Основными целями оценки рыночной стоимости земельного участка являются предоставление отчета об оценке земельного участка в нотариальные органы для расчета нотариальной пошлины при оформлении наследства или расчета государственной пошлины при подаче заявления о бракоразводных процессах. В таких случаях процедура оценки стоимости земли носит довольно условный характер и обычно нотариусу достаточно представить экспертное заключение для расчета пошлины. Другое дело, если именно предметом спора является земельный участок. В таком случае экспертного заключения недостаточно. Необходим полный отчет об оценке земельного участка, выполненный по всем стандартам, утвержденным федеральными органами. 

Актуальность проблемы оценки земли, как объекта собственности, ее теоретическая и практическая значимость, определили выбор темы исследования.

Целью бакалаврской работы является изучение оценки земельных участков  для сделки купли-продажи. 

Исходя из этой цели, необходимо решить следующие задачи:

- изучить теоретические основы оценки стоимости городских земельных участков;

- проанализировать современные методические подходы к определению рыночной стоимости городских земельных участков;

 - произвести расчет рыночной стоимости земельного участка для целей купли - продажи.

В первой главе были рассмотрены понятия «земельных участков», классификации и особенности их как объектов оценки, также рассмотрены основные понятия и элементы  земельного рынка, выявлена  необходимость  оценки стоимости объектов при совершении сделок, проанализированы принципы и технологии оценки стоимости земельных участков.   

Во второй главе был проведен анализ рынка земельных участков в г. Новосибирске, приведена характеристика оцениваемой недвижимости, ее местоположения в городе,  реализован анализ наиболее эффективного использование данного земельного участка и применен  сравнительный  подход к оценке городских земельных участков. 

Правовая база исследования  Земельный Кодекс РФ, Федеральный Закон №135-ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. с изменениями и дополнениями, а также следующие Федеральные Стандарты Оценки и нормативы:

-  от 20 мая 2015 №297-ФЗ «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;

- от 20 мая 2015 №298-ФЗ «Цель оценки и виды стоимости      (ФСО N 2)»;

- от 20 мая 2015 №299-ФЗ «Требования к отчету об оценке       (ФСО N 3)»;

-  от 25 сентября 2014 №611 «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»;

- Методические рекомендации по оценке стоимости земельных участков – распоряжение Минимущества РФ №568р от 06.03.2002г. и др.

Проблемы земельных отношений и ренты, а, впоследствии, и платности землепользования находились в центре внимания таких исследователей, как К.Маркс, А. Смит, Д. Рикардо, В. Петти, Д. Андерсон и других. Среди ученых, внесших наибольший вклад в решение проблемы, следует отметить труды В.Р. Беленького, М. Л. Бронштейна, Н.В. Комова, В.В. Милосердова. Основные теоретические положения по оценке земли, как объектов собственности, изложены преимущественно в трудах американских специалистов в области оценочной деятельности Пратта Ш.П., Келли Р.Э., Рииса Р.П. Вопросы оценки имущественного комплекса предприятия и земельных участков, как составляющих его элементах, рассмотрены Фридманом Д., Ордуэйем Н., Харрисоном Г.С. и др. К отечественным исследователям по проблемам оценки земли, как объектов собственности, относятся Валдайцев С.В., Горенбургов М.А. и Ю.М., Горемыкин В.А., Крутик А.Б., Григорьев В.В., Грязнова А.Г. и др. 

Работы указанных авторов, несомненно, вносят большой вклад в теорию оценки земли. Однако возникает ряд недостаточно решенных вопросов, связанных со спецификой отечественной	экономической ситуации, высоким уровнем риска, неразвитостью финансового рынка, недостатком информации. 

Исследования проводились с применением методов научного познания: наблюдения, системного и логико-смыслового анализа, анализ практических данных проведен с использованием методов группировки, выборки, сравнения и обобщения. 

Практическая значимость данного исследования заключается в систематизации теоретического материала по оценке земли, как объекта собственности, и выработке рекомендаций по совершенствованию основных подходов к оценке конкретного земельного участка и полученные рекомендации могут быть применимы в деятельности оценщиков.


1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ



	Земельный участок: понятие, классификация и особенности



Земельный участок – часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Едином Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю. 

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать. 

Улучшения – все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относятся устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения – здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка. 

В земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следует судьбе земельного участка. При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходит право на земельный участок, определяемые соглашением сторон. 

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого управления невозможны становление уровня права основных собственности и демократизация экономической жизни. 

В первую очередь это продукции касается рынка средств недвижимости, развитие уровня которого управления может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка средств недвижимости. 

В понятие уровня недвижимого управления имущества основных входят физические уровня объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что продукции неотделимо системы с ними связано работы как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также результатов права, интересы и выгоды, обусловленные службы владением объектами. 

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое общества определение уровня собственно работы объекта предприятия оценки, его управления идентификацию, установление уровня оцениваемых прав, обоснование уровня выбора фондов информационной базы при проведении расчетов и сведение уровня к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных. 

Отличительной чертой движимого управления имущества основных является возможность его управления перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно работы связано. 

Важное общества значение уровня имеют установленные службы три критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

	природные службы свойства основных – земельные службы участки, участки недр, обособленные службы водные службы объекты;

	физические уровня свойства основных – прочная связь с землей (невозможность перемещения без несоразмерного управления ущерба их назначению) – леса, многолетние уровня насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного управления строительства; 

	объекты, указанные службы в законе, - воздушные службы и морские уровня суда, суда организации внутреннего управления плавания, космические уровня объекты. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав – предприятие уровня как имущественный комплекс. 

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного управления участка, строений и других объектов) и юридических прав на данных них, которые службы должны быть узаконены, а именно:

	границы земельного управления участка средств должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на данных местности);

	установлены права основных собственности и другие уровня вещные службы права основных на данных земельный участок и расположенные службы на данных нем здания, сооружения и другие уровня объекты недвижимости;

	данные службы об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости. 

Следовательно, необходимо системы различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что продукции с ней неразрывно работы связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества основных и права, связанные службы с собственностью на данных эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение уровня и пользование.  

Объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на данных них. Неотъемлемыми частями единого управления объекта предприятия недвижимости, кроме земельного управления участка, могут быть:

	здание уровня (сооружение) или группа зданий, расположенных на данных этом участке, подземные службы сооружения, относящиеся к данному участку;

	обособленные службы водные службы объекты, многолетние уровня насаждения;

	инженерные службы сооружения и сети, осуществляющие уровня подключение уровня земельного управления участка средств и находящихся на данных нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда организации же результатов относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

	стационарные службы сооружения благоустройства основных территории участка;

	элементы хозяйственного, транспортного управления и инженерного управления обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но работы расположенные службы вне изменения границ его управления земельного управления участка; 

	другие уровня объекты, которые службы в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое общества конструктивное общества или функциональное общества целое. 

В рыночной экономике земля как невосполнимый природный ресурс имеет особый юридический статус и одновременно работы выполняет следующие уровня функции:

	земля – это продукции часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. В качестве природного управления объекта, существующего управления независимо системы от воли людей, земля выполняет важнейшую экологическую функцию;

	земля – пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические уровня отношения; 

	социальная роль земли состоит в том, что продукции она данных служит местом обитания и условием жизни людей;

	земля как территория государства основных или субъекта предприятия федерации обусловливает политическую функцию. 



	Основные службы понятия и особенности земельного управления рынка



На все рынки недвижимости оказывают влияние уровня поведение, мотивация и взаимодействие уровня покупателей и продавцов недвижимости, которые службы могут в свою очередь быть подтверждены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование уровня рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также результатов спрос и предложения, которые службы относятся к общим условиям рынка средств недвижимости.  

В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание уровня оценщиком земельного управления рынка средств позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора фондов и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо системы идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие уровня влияние уровня на данных стоимость оцениваемого управления земельного управления участка.

Земельный кодекс Российской Федерации; от 25 октября 2001г. №137-ФЗ «О введении в действие уровня Земельного управления кодекса Российской Федерации» и др. 

В земельном законодательстве выделены три основные службы группы субъектов рынка средств земли. Во-первых, Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные службы пункты в лице органов местного управления самоуправления. Во-вторых, юридические уровня лица – коммерческие уровня и другие уровня организации, в том числе иностранные. В-третьих, граждане изменения и их объединения, семьи, народы и в неопределенных случаях иностранные службы граждане. 

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка средств недвижимости в целом и земельного управления рынка средств в частности, которые службы оказывают существенное общества влияние уровня на данных поток доходов за период владения, уровень риска средств инвестирования и возможную цену продажи земельного управления участка средств на данных конкретную ее решения дату в будущем. 

Учет специфики рынка средств недвижимости позволяет более решения обоснованно работы оценить текущее решения влияние уровня основных ценообразующих факторов на данных величину стоимости по развития аналогам и оцениваемому объекту в рамках строительного управления подхода. Кроме того, определение уровня инвестиционной привлекательности земли как объекта предприятия для инвестирования (если оценка средств заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного управления прогнозирования тенденций развития рынка средств недвижимости. Знание уровня оценщиком конкретного управления сегмента предприятия земельного управления рынка средств позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора фондов и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Земельный рынок может быть сегментирован по развития следующим критериям.

В зависимости от категории земель различают земли: сельскохозяйственного управления назначения; населенных пунктов; промышленности и иного управления специального управления назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного управления фонда; водного управления фонда; запаса. 

Данная классификация характеризует возможности гражданского управления оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различными категориям земель. По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного управления назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного управления специального управления назначения, определенных объектов водного управления фонда. Земли лесного управления фонда организации по развития Лесному кодексу РФ допускается вовлекать в арендные службы отношения. 

В зависимости от вида организации разрешенного управления использования земельные службы участки могут быть предназначены: для индивидуального управления жилищного управления строительства;   коттеджного управления строительства; ведения личного управления подсобного управления или крестьянско-фермерского управления хозяйства; ведения садово-огороднического управления хозяйства; размещения промышленных, коммунальных и складских объектов; размещения объектов коммерческого управления назначения; прочего управления использования. 

Сегментирование уровня земельных участков, исходя из вида организации разрешенного управления использования, обусловлено работы инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего управления развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно работы этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее решения эффективном использовании конкретного управления земельного управления участка. 

В зависимости от вида организации права основных на данных земельные службы участки: право качества собственности; право качества аренды; право качества постоянного управления бессрочного управления пользования; право качества пожизненного управления наследуемого управления владения; сервитут. 

Право качества собственности на данных земельный участок, зарегистрированное общества в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на данных земельном рынке. 

Также результатов можно работы внести сегменты следующих критерий: расстояния от областных и районных центров; престижности направления от областных и районных центров; размеры земельных участков различаются; степень развитости инфраструктуры.

Рыночная стоимость земельных участков складываются в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие уровня спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического управления развития общества основных и природной ограниченностью их предложения. 

Спрос и предложение уровня на данных земельные службы участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые службы можно работы разделить на данных четыре группы. 

Первая группа – экономические уровня факторы, зависящие уровня от макроэкономического управления состояния и экономической ситуации в регионе. На величину спроса на данных землю, прежде положения всего, влияют: уровень занятости населения; величина данных доходов и цен; доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита); издержки по развития оформлению и регистрации сделок. 

Вторая группа – социальные службы и демографические уровня факторы: численность и плотность населения в данном регионе; возрастной и профессиональный состав;  миграция населения, размер семьи и др. 

Третья группа – факторы, обусловленные службы государственным регулированием рынка средств земли: правовое общества регулирование уровня земельного управления рынка средств на данных федеральном и региональном уровне; территориально-экономическое общества зондирование; политика средств государства основных в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций. 

Четвертая группа – факторы, отражающие уровня физические уровня характеристики участка средств и влияние уровня окружающей среды (местоположения): природно-климатические уровня условия, продолжительность времен года, водный режим; физические уровня характеристики участка средств (тип почвы, рельеф, форма деятельности участка); подверженность района данных местоположения земельного управления участка средств негативным воздействиям. 

Основные цели и направления анализа земельного рынка. Анализ рынка средств обеспечивает основу для определения наиболее решения эффективного управления использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего управления земельного управления участка средств или будущего управления строительного управления объекта предприятия для конкретного управления вида организации пользования может быть определена данных только является после того, как будет доказано, что продукции имеется соответствующий уровень рыночного управления спроса для данного управления вида организации использования. 



	 Цели, принципы и технология оценки стоимости земельных участков



Экономическая оценка средств земельного управления участка средств – деятельность по развития систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного управления целевого управления назначения на данных основе действующего управления законодательства основных и стандартов.

Результат оценки земельных участков существенно работы зависит от цели оценки, обуславливающей вид стоимости земельного управления участка, и права, которые службы к нему относятся. 

Можно работы выделить четыре основные службы цели оценки земельных участков:

	удовлетворение уровня потребностей развивающегося рынка средств земли;

	создание уровня базы для налогообложения;

	реальное общества отражение уровня их стоимость в активах предприятий;

	создание уровня государственного управления кадастра фондов недвижимости, а также результатов стоимостное общества отражение уровня в статистике национального управления богатства основных страны. 

Первая цель оценки стоимости земельных участков – удовлетворение уровня потребностей развивающегося рынка средств земли. 

Данное общества определение уровня рыночной стоимости базируется на данных следующих предпосылках: сделка средств совершена данных в условиях конкретного управления и равновесного управления рынка средств при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта. Рыночная стоимость отражает фактическое общества состояние уровня рынка средств и обстоятельства основных заключения сделки на данных действительную дату оценки, а не изменения на данных прошлую или будущую дату.

В Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) также результатов проводится определение уровня рыночной стоимости: «при определении рыночной стоимости объекта предприятия оценки определяется наиболее решения вероятная цена, по развития которой объект оценки может быть отчужден на данных дату оценки на данных открытом рынке в условиях конкуренции, когда организации стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на данных величине изменения цены сделки не изменения отражаются какие-либо чрезвычайные службы обстоятельства».

Вторая цель оценки стоимости земельных участков – создание уровня базы для налогообложения. 

Третья цель оценки земельных участков – реальное общества отражение уровня их стоимости в активах предприятий. 

Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права основных постоянного управления бессрочного управления пользования земельными участками к праву собственности или аренде. 

Четвертая цель оценки стоимости земельного управления участка средств – составление уровня государственного управления кадастра фондов недвижимости, а также результатов реальное общества стоимостное общества отражение уровня в статистике национального управления богатства основных страны. 

В данной работе  речь пойдет о расчете рыночной стоимости земельного управления участка средств для целей купли – продажи.



Методические уровня подходы к рыночной оценке  земельных участков



Анализ наиболее эффективного использования земельных участков.При оценке земельного управления участка средств необходимо системы определить вариант его управления наилучшего управления и наиболее решения эффективного управления использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда организации факторов.



Анализ ННЭИ подразумевает исследование уровня альтернативных вариантов использования земельного управления участка средств и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние уровня рыночного управления спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного управления участка средств и построек на данных нем, большое общества значение уровня придается анализу ННЭИ

1) предположительного управления вакантного управления земельного управления участка;

 2) земельного управления участка средств с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного управления вакантного управления земельного управления участка средств – это продукции важный этап при определении его управления стоимости. Он основан на данных установлении наиболее решения доходного управления варианта предприятия использования земли.

Наиболее решения доходное общества и вероятное общества использование уровня участка средств обеспечивает его управления самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие уровня оптимальное общества использование уровня земли:

1) местоположение уровня – оказывает основное общества влияние уровня на данных стоимость земельного управления участка средств (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение уровня спроса и предложения на данных рынке, изучается для обоснования выбираемого управления варианта предприятия использования земельного управления участка средств (перспективы рыночного управления спроса на данных предлагаемое общества использование, виды налогов и другие уровня условия). Необходимо системы выделить сегмент рынка, на данных нем и нужно работы развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта предприятия обеспечить доход от использования земельного управления участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка средств – это продукции перспектива основных создания улучшений – размер, климат, топография, качество качества грунта, экологические уровня параметры, инженерно-геологические уровня и гидрогеологические уровня характеристики участка, существующее решения зонирование уровня и т. д.;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это продукции анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана данных с соответствием варианта предприятия использования земельного управления участка средств действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе изменения исторической городской застройки, возможного управления изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного управления населения;

7) максимальная доходность, она данных определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска средств инвестиций.

Согласно работы ФСО№7 «Оценка средств недвижимости» оценщик должен использовать три общепринятых подхода организации к оценке: доходный, сравнительный и затратный или дать мотивированный отказ от использования того управления или иного управления подхода.

При выборе методов оценки, оценщик должен учитывать объем и достоверность доступной для использования того управления или иного управления метода организации рыночной информации.

Методы оценки дифференцированы по развития подходам, а также результатов по развития применимости к оценке застроенных и незастроенных земельных участков (табл. 1).

Рассмотрим содержание уровня таблице 1. Все методы достаточно работы хорошо описаны в соответствующих источниках, поэтому отметим только является наиболее решения значимые службы моменты, на данных которые службы следует обратить особое общества внимание уровня начинающим оценщикам, в частности, в области законодательства основных и права.

Таблица 1 - Методы оценки земли с позиции различных подходов к оценке и применимости к застроенным участкам и участкам с улучшениями

             Базирование уровня на данных 

При-                   подходе

менимость

к незастроенным

участкам и участкам

с улучшением

Сравнительный подход

Доходный подход

Незастроенные службы земельные службы участки

Метод сравнения продаж

Метод остатка

Метод капитализации земельной ренты

Метод предполагаемого управления использования

Земельные службы участки с улучшениями

Метод сравнения продаж

Метод выделения

Метод распределения

Метод остатка

Метод предполагаемого управления использования

Метод капитализации земельной ренты



Главным требованием при определении рыночной стоимости земли указанными методами является соответствие уровня наиболее решения эффективного управления использования аналогов их текущему использованию и наиболее решения эффективному использованию оцениваемого управления земельного управления участка.

Второе общества требование уровня – это продукции наличие уровня необходимого управления перечня сведений по развития земельному участку, которое общества зачастую в оценочных отчетах представлено работы в крайне изменения ограниченном объеме. Минимальный перечень включает следующие уровня сведения, необходимые службы для оценки имущественного управления права основных на данных земельный участок:

- оцениваемое общества право;

- текущее решения использование;

- текущий собственник, условия возникновения права;

- сервитуты;

- разрешенные службы виды функционального управления использования;

- площадь;

- форма деятельности и топография;

- характеристика средств почвы и подпочвенного управления слоя;

- имеющиеся улучшения;

- озеленения и водоемы;

-  ведения, необходимые службы для оцен-енки земли харакетризуется данными таблицы 2.1 наличие уровня коммуникационного управления обеспечения или возможности подключения;

- транспортная доступность и подъездные службы пути;

- затопляемость и наличие уровня подземных вод;

- экологические уровня факторы;

- ставка средств земельного управления налога.

Доходный подход

Земельных участков включает методы, позволяющие уровня получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только является к земельным участкам, приносящим доход, поскольку в федеральных стандартах оценки «Общие уровня понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), конкретизация методов оценки земельных участков не изменения приводится. 

Единственным документом, в котором содержится достаточно работы детальное общества описание уровня методов оценки рыночной стоимости земельных участков, в настоящее решения время являются «Методические уровня рекомендации по развития определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные службы распоряжением Министерства основных имущественных отношений России от 6 марта предприятия 2002г. №568-Р. В данных рекомендациях принята предприятия классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых М.......................