Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд как комплексный правовой институт

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………...3
Г ЛАВА 1. Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд как комплексный правовой институт……………………...6
1.1.  Сравнительный анализ зарубежного и российского законодательства в сфере изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд………………………………………………………...6
1.2. Понятие и правовая природа изъятия (выкупа) земельных участков для
государственных и муниципальных нужд…………………………………19
ГЛАВА 2. Порядок изъятия (выкупа) земельных участков для государственных
и муниципальных нужд…………………………………………………………….24
2.1. Условия и порядок изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд…………………………………………24
2.2. Правовые последствия изъятия (выкупа) земельных участков для
государственных и муниципальных нужд…………………………………………40
2.3. Особенности изъятия (выкупа) земельных участков для строительства
олимпийских объектов……………………………………………………………...50
ГЛАВА 3. Резервирование земельных участков для государственных и
муниципальных нужд………………………………………………………………62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..80
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………………..85





ВВЕДЕНИЕ
     Актуальность темы «Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд» обусловлена, прежде всего, несколькими факторами. Во-первых, отношения, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются сразу несколькими отраслями права, в первую очередь, гражданским и земельным правом. Как показывает анализ законодательства, перечисленные отрасли права зачастую по-разному регламентируют некоторые вопросы, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для публичных нужд, что негативно сказывается на правоприменительной практике.
     Во-вторых, в настоящее время арбитражные суды и суды общей юрисдикции рассматривают все большее количество гражданских споров, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которые касаются публичных и частных интересов.
     В-третьих, большой интерес к данной теме и проблемам, связанным с ней, вызван принятием Федерального закона «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ1, который установил специальные нормы для регулирования изъятия (выкупа), во многом отличающиеся от положений гражданского и земельного законодательства.
     Целью данной дипломной работы является комплексный анализ правового института изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
     Цель обусловливает постановку следующих задач:
1. провести сравнительный анализ зарубежного и российского законодательства в сфере изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
2. определить понятие и правовую природу изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
3. установить органы, осуществляющие изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
4. выявить условия и порядок изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
5. установить правовые последствия изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
6. выделить особенности изъятии (выкупа) земельных участков для строительства олимпийских объектов;
7. дать понятие резервированию земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
     Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в сфере изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
     Предметом исследования выступают нормы права различной отраслевой принадлежности, регулирующие изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, правоприменительная и судебная практика, а так же доктринальные исследования в указанной сфере.
     Указанная тема исследуется с целью выявления пробелов, коллизий законодательства, проблем, возникающих в правоприменительной практике.
     В ходе исследования темы использовались метод сравнительного анализа, исторический, сравнительно-правовой и формально-юридический методы.
     При написании дипломной работы были использованы научные работы таких известных ученых как И.В. Богомякова, Т.В. Дамбиевой, А.И. Дихтяра,
В.А. Евсегнеева, И.А. Иконицкой, Е.С. Клейменовой, Е.А. Конюха, О.И. Крассова, И.А.Малюткиной - Алексеевой, Е. Ю. Юшкова и других авторов.
     Структура работы обусловлена ее целями и задачами и включает введение, три главы, заключение и список использованных источников.
Глава 1. Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и
муниципальных нужд как комплексный правовой институт.
1.1. Сравнительный анализ зарубежного и российского законодательства в сфере изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
     Правовое регулирование отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд в нашем государстве развивалось соответственно политическим и экономическим преобразованиям в обществе. В советский период истории право государства на изъятие земельных участков у землепользователей вытекало из правомочий государства как собственника земли. Фактически происходило перераспределение земельных участков между землепользователями без перехода права собственности в интересах рационального использования земельных ресурсов.
     Рыночные преобразования в земельных отношениях изменили сущность этого института. Его содержание в настоящее время более приближено к институту принудительного изъятия земельных участков из частной собственности в пользу государства, закрепленного практически во всех правовых системах. Сравнительно-правовой анализ российского законодательства, регулирующего эти отношения, с дореволюционным законодательством и правовым регулированием этого вопроса в других странах позволяет выделить в этих отношениях общее и особенное, что, в свою очередь, может послужить стимулом для дальнейшего совершенствования законодательства в этой области.
     Ученые ряда зарубежных государств, пытаясь концептуально осмыслить перераспределение правомочий (ранее безраздельно принадлежавших собственнику земли) между собственником, землепользователем и государством, выдвинули теорию «разделенной» земельной собственности (не связывая ее с «расщеплением» земельной собственности в феодальный период истории). В связи с этим имеются попытки пересмотреть систему входящих в
состав права собственности правомочий, в частности, рассматривая право государства на принудительный выкуп земли как правомочие распоряжения.2
     Причинами возникновения теорий «разделенной» земельной собственности является отсутствие четкого разделения понятий «земля» как объекта права и «территория государства». Право территориального верховенства государства не следует связывать с правом государственной собственности на земельные участки.
     При изъятии земельных участков, находящихся в частной собственности, государство реализует полномочия как публичная власть. «Право государства на принудительное отчуждение частной собственности естественным образом вытекает из примата политики над правом, силы над принципом», - отмечает У. Матеи, Необходимость введения такого института является выражением политической воли государства.3 В качестве примера проявления этой воли в регулировании земельных отношений можно привести п. 3 ст. 25 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым запрещается возврат земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков, а также компенсация их стоимости.4
     При рассмотрении института принудительного изъятия земли в публичных целях нельзя обойтись без анализа различия между частноправовыми (гражданскими) и публично-правовыми отношениями. Как отмечает В.А. Евсегнеев, сделки, в которых участвуют публичные образования, нередко имеют социальную составляющую (социальную направленность), не позволяющую причислить их к сугубо рыночным. Сделка - это частноправовое понятие, поскольку каждая сторона преследует в ней только свои интересы.
Поэтому передачу частной земли в публичную собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать сделкой, но многие ее общие черты
- 5
позволяют считать ее квазисделкои.
     Д.Б. Горохов, характеризуя отношения по поводу изъятия (выкупа) земли, делает вывод, что эти отношения формально не считаются сделками, так как здесь нет «автономии воли» в смысле ст. 2 ГК РФ, но по существу это сделки (квазисделки). Государство (в лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков распоряжается частными землями. В этом случае оно действует не в качестве собственника, а как публичная власть.5 6 7 8
     Европейские и латиноамериканские правоведы сходятся во мнении, что экспроприация являет собой институт публичного, а не частного права («административисты»). Согласно другой точке зрения принудительная экспроприация трактуется как «обязательное предоставление» частных лиц в
у
пользу публичной власти («юспривативисты»).
     В нашем государстве нормы об изъятии земельных участков содержатся в гражданском и земельном законодательстве (ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. 49, 55 ЗК РФ), поэтому указанные отношения можно отнести как частноправовым, так и публично-правовым.
     В современный период право государства на принудительный выкуп земельных участков в зарубежном праве носит различные определения: «право государства на принудительное отчуждение частной собственности»,
о
«экспроприация в интересах общественной пользы», просто «изъятие» , «право отчуждения»9, выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В научной литературе в данном случае общепринято использовать понятие «экспроприация».
     Несмотря на разнообразие понятий экспроприации в зарубежном праве, этот институт имеет общие черты. У. Матеи отмечает, что, несмотря на серьезные расхождения в структуре юридически значимых институциональных механизмов правовых систем, правовое регулирование ими вопросов принудительного прекращения собственности во многом обнаруживает сходство в плане основополагающих принципов. Все современные правовые системы закладывают два критерия:	общеполезность и необходимость
справедливой компенсации.10
     Следуя этим критериям, в качестве разновидности экспроприации в действующем российском законодательстве можно выделить, во-первых, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, во- вторых, - национализацию. Общим для данных способов возникновения и прекращения прав является принцип возмещения стоимости имущества, подлежащего изъятию. При этом возмещается не только стоимость имущества, но и убытки. Основания для национализации в законе конкретно не определены, но учитывая конституционные положения о том, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55 Конституции РФ), цели национализации находятся на более высоком уровне, чем при изъятии.
     Цели же изъятия земельных участков - разнообразные государственные и муниципальные нужды. В связи с этим правовая форма решения о национализации - это исключительно федеральный закон. Решение об изъятии земельного участка принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. По мнению Ю.К. Толстого, закон о национализации оспариванию в порядке гражданского
судопроизводства не подлежит, но суд может разрешать споры о возмещении причиненных собственнику убытков, в том числе об их размере, которые ему должны быть возмещены.10 Решение об изъятии может быть оспорено в принципе, включая решение вопроса о размере возмещения стоимости земельного участка и убытков.
     Институт принудительного прекращения права собственности в пользу государства в гражданском законодательстве именуется как «выкуп» земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ это понятие сформулировано как «изъятие, в том числе выкуп» земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Смысл последней формулировки можно расценивать, как желание законодателя рассматривать случаи изъятия более широко, чем выкуп. Складывается впечатление, что может быть изъятие земельного участка без выкупа. Порядок изъятия земельных участков не предусматривает возможность прекращения права частного собственника без условия возмещения его стоимости. С другой стороны, различие в формулировках лишь подчеркивает соответственно гражданско-правовую или административную природу этого института. Несмотря на различия в определениях понятий «изъятие» и «выкуп», содержание их идентично.
     Земельный участок может быть изъят только для государственных и • муниципальных нужд. Таким образом, российское законодательство критерий общеполезности устанавливает как нужды государственные или муниципальные. В дореволюционном законодательстве поводом для экспроприации являлся общественный интерес в сооружении, для которого предназначен земельный участок. Общественный интерес означал пользу для более или менее обширной группы населения, но не обязательно для всех жителей государства, например для строительства больницы или церкви.12
     В зарубежном законодательстве этот критерий формулируется с некоторыми отличительными особенностями в конкретных государствах. В Германии указанное понятие сформулировано как «общественное благо», в США - как «общественно-полезные цели»,14 в Португалии и Турции - «общественные интересы», в Швеции - «важные общественные интересы», в Италии - «общие интересы», в Белоруссии - «общественная необходимость», в Испании - «общественная целесообразность или социальные интересы».15 Как видим, в основе изъятия лежит общественный, а не государственный интерес.
     Точное определение критерия общеполезности имеет важное значение, так как размытые формулировки позволяют трактовать их в ущерб частным собственникам. Например, во Франции правомерность экспроприации была закреплена в Декларации прав человека и гражданина 1789 г., определившей собственность священным и неприкосновенным правом, которое может быть отчуждено только в случае общественной необходимости (necesidad publica) за справедливое, предварительно уплаченное возмещение.
     Однако выдвинутый доктриной и закрепленный действующим законодательством принцип был переформулирован и звучит в настоящее время как ссылка, обосновывающая принудительную экспроприацию не «общественной необходимостью», а «общественной полезностью» (utilidad publica). Замена в названном условии одного слова другим оказалось заменой концепции, а не терминологии, как заметил по этому поводу французский юрист К. Валине.
     Экспроприация, производимая исходя из соображений «полезности», а не «необходимости», стала в руках государства гораздо более гибким инструментом политики экономического вмешательства. Так, первоначальная концепция отождествлялась исключительно с общественными работами
13 Конституции государств Европы. - М., 2001. T. 1. С. 585.
14 Галятин М.Ю. США: Правовое регулирование использования земли. - М., 1991. С. 44.
15 Конституции государств Европы. -М., 2001. T. 1 С. 306, Т. 2. С.52, 111, 767, T. 3. С. 232, 602.
(например, строительство путей сообщения), а позднее стала распространяться на разнообразные публичные нужды (например, научные, спортивные и др.).16
     В Соединенных Штатах Америки до начала XX в. под публичным использованием понималось непосредственное использование земли для целей удовлетворения общественных потребностей и интересов. Верховный Суд США в 1916 г. признал неадекватность данного понимания «публичного использования» для решения современных социальных и экономических общественных проблем и отказался от его узкого толкования. Практически, как считают американские ученые, это сделало сферу возможного государственного вмешательства еще более неопределенной.
     В настоящее время в общем праве США до сих пор отсутствует четкое определение права отчуждения. Аморфность правового понятия позволяет судебной системе быть свободной в выборе целесообразного решения конкретного дела и помогает беспрепятственно защищать интересы той или иной общественной группы.17
     В Германии изъятие земельных участков возможно только в интересах общества. При этом такие цели должны быть определены в законе и быть вескими, поскольку на чашу весов положено другое социальное благо - право собственности.
     Целями изъятия могут быть: строительство объектов общего пользования (дороги, аэропорты, объекты промышленности, энергетики, транспорта и т.п.), объектов социального назначения (дома престарелых, школ, вузов, учреждений культуры и т.п.), сохранение облика городов и живописных местностей, обеспечение сохранности памятников природы и культуры, нужды безопасности и обороны, оптимизация границ земельных участков при проведении землеустройства, охрана природы, пресечение экологических правонарушений, недопущение нерационального использования земли
16 Безбах В.В. Право собственности на землю в странах Латинской Америки. - М., 1989. С. 37.
17 Галятин М.Ю. США: Правовое регулирование использования земли. -М., 1991. С. 44.
выбытия земли из хозяйственного оборота. У. Маттеи, исследовав применение принципа общеполезности в европейском праве, делает вывод: «Юридическая наука на современном этапе признает, что регулирование принудительного отчуждения имущества в значительной степени подвержено произволу властей при принятии ими соответствующих решений». И тут же подчеркивает:	«Соблюдение официальной или формальной процедуры
призвано превратить этот произвол в демократическую свободу усмотрения... Более оптимальным было бы ужесточение критерия общеполезности, в особенности если выгодоприобретателем в результате принудительного отчуждения имущества одного частного собственника становится другой частный собственник».19
     Формулировка критерия общеполезности в российском законодательстве нуждается в исследовании. Н.А. Сыродоев считает, что целесообразно было бы вернуться к понятию «общественные нужды», так как понятие «государственные и муниципальные нужды» не всегда совпадают с действительными потребностями общества. Понятия «нужды» и «цели» часто употребляются в качестве синонимов, хотя это далеко не бесспорно. В ЗК РФ указываются такие цели использования земельных участков, как строительство дорог, разработка месторождений полезных ископаемых и т.д. Очень часто указанные виды деятельности осуществляются не государственными, а частными коммерческими организациями. Вряд ли такие случаи правомерно подводить под государственные нужды.20
     По мнению В.А. Евсегнеева, понятие «государственные и муниципальные нужды» может включать не только публичные потребности, но и частнохозяйственные интересы указанных органов как обычных собственников. Целью земельной операции могут быть денежные интересы
18 Герасин С.И. Изъятие земельных участков в общественных интересов по законодательству Германии // Государство и право. 2005. №2. С. 60 - 62.
19 Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., 1999. С. 187 - 189.
20 Сыроедов Н.А. Возникновение прав на землю //Государство и право. 2004. №10. С. 69.

соответствующего административно-территориального образования. Например, строительство кинотеатра или ипподрома для последующей сдачи его в аренду. Положительным фактом в процессе совершенствования правового регулирования отношений по изъятию земельных участков является принятие новой редакции п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ, в котором установлен конкретный перечень объектов федерального, регионального и муниципального значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков (объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения, объекты использования атомной энергии, объекты обороны и безопасности, объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи и др.).22 Тем не менее вопрос о критериях общеполезности при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд остается актуальным.
     Единственным критерием, применимым к идее справедливой компенсации в западной правовой доктрине, является понятие «рыночная цена». Формы возмещения (в денежной форме или в натуре) в зарубежном законодательстве разнообразны. В западноевропейском праве нашли отражение и денежная компенсация, и выплата в натуре. Но на практике в большинстве случаев вопрос рассматривался под углом зрения уплаты в денежной форме. В Германии возмещение за произошедшую в результате изъятия потерю права ограничивается рыночной стоимостью земельного участка. Рыночная стоимость в данном случае - это цена, которая в момент проведения оценки могла бы быть получена за земельный участок в данных правовых условиях и при фактических свойствах с учетом свойств и положения земельного участка и
21 Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. 2004. № 8. С. 21.
22 ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» // Собрание Законодательства РФ. 2005 № 1. Ст. 17; http:// www. pravo. gov. ru
23 Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - M., 1999. С. 291.
прочих объектов оценки, не учитывая необычные или личные отношения. Компенсации подлежит прямой ущерб, но не упущенная выгода.24
     Специфичной чертой «права отчуждения» в США являлось долгое отсутствие его конституционного закрепления. Это объясняется тем, что это право рассматривается как естественное и, следовательно, не нуждается в подобном закреплении. Принцип компенсации существовал в виде правового обычая. Позднее принцип возмездности был закреплен в Билле о правах,
25
точнее, в V поправке к Конституции США, а также в Конституциях штатов.
     В латиноамериканской доктрине не нашла детальной разработки идея наделения экспроприируемого собственника правом требования компенсации в натуре, известная как исключение в западноевропейском законодательстве. Содержание возмещения включает справедливо установленную цену отчуждаемого имущества (обычно способы ее установления указываются в законе на основе кадастровой оценки земельного участка), ущерб и убытки (уменьшение дохода, увеличение транспортных расходов и др.), проценты от дохода, приносимого отчужденным имуществом.26
     Принцип возмещения стоимости изымаемого государством имущества закреплен и в российском законодательстве. Возмещение производится, во- первых, на условиях предварительной выплаты стоимости земельного участка (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). Во-вторых, в отличие от немецкого законодательства, где выплачивается исключительно рыночная цена земельного участка, российское законодательство опирается на принцип полного возмещения. Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость земельного участка, рыночную стоимость находящегося на участке недвижимого имущества, все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед
24 Герасин С.И. Изъятие земельных участков в общественных интересов по законодательству Германии // Государство и право. 2005. №2. С. 65.
25 Галятин М.Ю. США: Правовое регулирование использования земли. - М., 1991. С. 41 - 42.
26 Q п п^япл лл^ртденности на землю в странах Латинской Америки. - М., 1989. С. 40.
третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (и. 2 ст. 281 ГК РФ). 13- третьих, конкретная стоимость земельного участка определяется по соглашению сторон при достижении соглашения с собственником. При недостижении такого соглашения - на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). Четвертой особенностью является то, что возмещение может производиться как в денежной форме, так и в натуре - по соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК РФ).
     Установление порядка изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд отнесено к полномочиям Российской Федерации (подп. 4 п. 1 ст. 9 ЗК РФ). В Германии процедуры изъятия могут быть определены в различных правовых актах, включая законы федеральных
27
земель.
     При изъятии земельного участка для федеральных нужд решение об изъятии принимается федеральным органом исполнительной власти (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Порядок подготовки таких решений определяется федеральным земельным законодательством (п. 2 ст. 279). В настоящее время порядок подготовки и принятия указанных решений федеральным законодательством не определен. В решении уполномоченного органа должны быть предусмотрены следующие условия: описание земельного участка, подлежащего изъятию (кадастровый номер, категория земель, местоположение, площадь), выкупная цена, включающая рыночную стоимость земельного участка и стоимость убытков, обязательство Российской Федерации в лице уполномоченного органа уплатить выкупную цену, сроки выплаты, наименование органа, уполномоченного подписать соглашение с собственником о выкупе земельного участка.
27 Герасин С.И. Изъятие земельных участков в общественных интересов по законодательству Германии // Государство и право. 2005. №2. С. 62.
     После принятия решения государственного органа об изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд указанное решение в соответствии с п. 3 ст. 279 ГК РФ подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.
     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
     Гражданский кодекс РФ (ст. 131 и 164) предусматривает возможность регистрации прав, ограничений прав и сделок. В связи с этим, возникает вопрос: какое регистрационное действие должна произвести Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы при предоставлении решения уполномоченного органа об изъятии земельного участка. Принятие решения об изъятии земельного участка может рассматриваться как ограничение (обременение) прав собственника, поэтому в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о прочих ограничениях (обременениях).
     Законодательство Германии предусматривает необходимость регистрации начала процедуры изъятия земельного участка в ведомстве поземельной книги (немецкий аналог российского органа, осуществляющего регистрацию прав). В поземельную книгу (реестр) вносятся сведения о начале и окончании этой процедуры. Кроме того, ведомство поземельной книги обязано уведомлять орган по изъятию обо всех записях, которые будут внесены в поземельную книгу.
     Таким образом, законодательство Российской Федерации, устанавливающее основания и порядок принудительного изъятия государством земельных участков, в целом базируется на общепризнанных принципах права,
используемых в других правовых системах. Общим является использование таких фундаментальных принципов, как ограничение целей изъятия государственными и муниципальными нуждами, принцип справедливой компенсации стоимости земельного участка.
     Процедура изъятия закреплена федеральными законами и позволяет в определенной мере гарантировать защиту прав и законных интересов собственников земельных участков. В то же время основания и процедура изъятия земельных участков в Российской Федерации имеют свои особенности в части определения целей изъятия как «государственные и муниципальные нужды».
     В зарубежном законодательстве в данном случае, как правило, используется понятие «общественные нужды или цели». Ставить знак равенства между этими понятиями нельзя. В правовом государстве возможно совпадение содержания этих понятий, но нельзя исключать возможность злоупотребления правом со стороны государства, так как интересы общества могут идти вразрез с интересами аппарата государственной власти.
     В настоящее время бытует мнение, что в России нет ни государственноправовых, ни общественных механизмов, способных удержать исполнительную власть в поле притяжения нашей в целом либерально-демократической
Конституции, в случае если власть сочтет целесообразным пойти по пути-
28
ограничения основных прав и свобод.
     Эта же проблема может коснуться и вопросов принудительного отчуждения земельных участков у частных собственников. В связи с этим возникает необходимость рассмотрения вопроса об уточнении критерия общеполезности и замены его на понятие «общественные нужды».
28 Лапаева В.В. Конституция РФ об основаниях и пределах ограничения прав и свобод человека и гражданина //
Законодательство и экономика. 2005. № 1. С. 4.
1.2. Понятие и правовая природа изъятия (выкупа) земельных участков
для государственных и муниципальных нужд.
     В настоящее время активно обсуждаются проблемы правового ограничения прав и свобод человека в современных условиях. Остается актуальным и выяснение правовой природы права государства на принудительное прекращение права частной собственности на земельные участки. В регулировании земельных отношений наблюдается тенденция к постепенному отказу от абсолютного характера права частной собственности на землю. Вместо неограниченности этого права провозглашается его ограниченность «общественными интересами», «социальной функцией» земли в целом.
     Проведя анализ законодательства и правоприменительной практики можно сделать вывод, что изъятие земельного участка путем выкупа для публичных нужд представляет собой процесс, элементами (стадиями) которого являются:
     1) принятие решения об изъятии, его государственная регистрация;
     2) уведомления об изъятии;
     3) определение порядка выкупа и возмещения убытков;
     4) оплата выкупной цены и предоставление компенсаций;
     5) прекращение правообладателями соответствующих прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества.
     Институт принудительного прекращения права собственности в пользу государства в гражданском законодательстве именуется как «выкуп» земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ это понятие сформулировано как «изъятие, в том числе выкуп» земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Смысл последней формулировки можно расценивать как желание законодателя рассматривать случаи изъятия более широко, чем выкуп. Складывается впечатление, что может быть изъятие земельного участка без
выкупа. Но порядок изъятия земельных участков не предусматривает возможность прекращения права частного собственника без условия возмещения его стоимости. С другой стороны, различие в формулировках лить подчеркивает соответственно гражданско-правовую или административную природу этого института. Несмотря на различия в определениях понятий «изъятие» и «выкуп», содержание их идентично.
     В юридической литературе существуют расхождения мнений авторов по поводу вопроса, связанного с определением правовой природы выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Например, В.А. Евсегнеев считает, что с внешней (формальной) стороны принудительный (а тем более добровольный) выкуп земли у частного собственника может и должен быть осуществлен так же, как и обычная сделка купли-продажи земли. При этом, хотя передачу частной земли в публичную собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее квазисделкой.29
     Аналогичной точки зрения придерживается и Д.Б. Горохов, который делает вывод, о том, что отношения по поводу изъятия земельного участка формально не считаются сделками, так как здесь нет «автономии воли» в смысле ст. 2 ГК РФ, но по существу это сделки (квазисделки). Государство (в лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков распоряжается частными землями. В этом случае оно действует не в качестве собственника, а как публичная власть.30
     С точки зрения Н.П. Кабытова, выкуп относится к правомерным действиям: юридическим актам, а именно - сделкам. При этом автор справедливо замечает, что хотя зачастую выкупу предшествуют принятие административного акта (решение об изъятии земельного участка) или судебного решения, данные юридические акты существуют наряду с юридическим фактом выкупа земельного участка; и их не следует смешивать.
29 Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. 2004. № 9. С 15.
30 Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - М., 1998. С. 14.
Выкуп земельного участка - это действия продавца (частного собственника земельного участка) и покупателя, направленные на отчуждение прежним собственником участка, приобретение его новым собственником и уплате выкупной цены.
     Исходя из положений статей 279-283 ГК РФ, статей 45, 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, выкуп земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд представляет собой действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его собственника для удовлетворения возникших публичных нужд, и заключение соглашения с собственником о выкупной цене в соответствие со ст. 281 ГК РФ. Следовательно, выкуп одна из форм изъятия земельного участка, которая применяется только к собственнику земельного участка и находящихся на нем иных недвижимых объектов.
     Изъятие земельного участка, который принадлежит правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды - это действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его землевладельца, землепользователя, арендатора для удовлетворения возникших публичных нужд, и возмещение указанным лицам убытков в соответствие со ст. 283 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. В случае если на земельном участке расположены иные недвижимые объекты, принадлежащие правообладателю на праве собственности, такие объекты выкупаются у собственника.
     Было бы логично различать выкуп как процесс, а соглашение о выкупе как двух- или многостороннюю сделку (договор). Договорные отношения, связанные с выкупом, могут строиться различно, в зависимости от согласия правообладателя на изъятие, вида вещных прав на земельный участок и расположенные на нем иные недвижимые объекты.
  .......................