Исследование путей и способов получения прав на земельные участки

Введение

 Одним из наиболее выгодных способов вложения денежных средств является девелоперский проект строительства

Процесс управления инвестициями в строительстве делится на анализ, прогнозирование, стратегическое и детальное планирование, контроль. В процессе работы над девелоперским проектом в строительстве проводится целый ряд работ, который включает в себя архитектурную и градостроительную документацию, инженерные и геодезические изыскания, разработку проектной документации, строительство объекта, подключение объекта к коммуникациям и ввод объекта в эксплуатацию.

В процессе разработки девелоперского проекта в строительстве, необходимо: определить потребности рынка и рассмотреть привлекательность проекта, создать необходимые чертежи и провести расчеты. 

Цель выпускной квалификационной работы -  анализ эффективности девелоперского проекта строительства многоэтажного жилого здания в городе Кирове. Для достижения этой цели необходимо выполнить 6 разделов:

1.	Экспертиза и технико-экономическое обоснование целесообразности строительства.

2.	Архитектурно-строительная экспертиза и проектирование здания

3.	Техническая экспертиза и проектирование конструкций

4.	Организационно-технологическая экспертиза и проектирование возведения здания

5.	Финансово-экономическая экспертиза

6.	Управленческая экспертиза



Все разделы должен быть разработаны согласно необходимым нормативным требованиям и выполнены в полном объеме.

1.Экспертиза и технико-экономическое обоснование целесообразности строительства.



Для проведения экспертизы и технико-экономического обоснования целесообразности застройки земельного участка приводится план, который способствует решить необходимые вопросы в процессе разработки проекта.

1.	Описание и анализ производственных возможностей девелоперской компании в области жилищного строительства;

2.	Исследование путей и способов получения прав на земельные участки для жилищного строительства;

3.	Рассмотрение вариантов ЗУ, возможных для реализации девелоперского проекта, анализ их НЭИ с учетом требований ПЗЗ и других ограничений;

4.	Анализ НЭИ

5.	Выбор конкретного ЗУ для реализации девелоперского проекта;

6.	Анализ рынка жилья и встроенных помещений коммерческого назначения00;

7.	Обоснование рациональных объемно-планировочных решений ОКС, возводимого на выбранном ЗУ (обоснование материала стен, этажности, количества секций, уровня отделки и планировки квартир и др.);

8.	Обоснование необходимости и целесообразности проектирования встроенных (или встроенно-пристроенных) помещений коммерческого или социального назначения;

9.	Формирование выводов по результатам экспертизы ТЭО целесообразности строительства и реализации девелоперского проекта.



1.1	Описание и анализ ООО "УКС ВМП "Авитек" в области жилищного строительства.

ООО "УКС ВМП "Авитек"– это холдинг строительных компаний, образующих полный цикл производства, строительства, отделки и реализации объектов коммерческой и некоммерческой недвижимости в г. Кирове. В структуру холдинга входят следующие компании: 

1)	РСУ УКС АВИТЕК (застройщик),

2)	Агентство недвижимости УКС АВИТЕК (подбор объектов недвижимости и земельных участков, осуществление сделок купли продажи, документальное сопровождение), 

3)	ТД ЖБИ АВИТЕК (цех по производству железобетонных изделий), ООО Вяткастройсервис-М (ремонтно-строительная фирма, отделка, прокладка инженерных сетей и коммуникаций, реконструкция кровель и фасадов), 

4)	ООО ПрофиТраст (управляющая компания по объектам коммерческой недвижимости), 

5)	ООО "Вяткагазстрой" (монтаж, прокладка газопроводов, устройство отопления, теплых полов, сварочные работы) 

6)	ООО "Управление капитального строительства ВМП "АВИТЕК" 

ООО «УКС ВМП «АВИТЕК» в своей деятельности на рынке строительно-монтажных работ   опирается на опыт и традиции накопленные более чем за 50 лет. Компания специализируется на  комплексной застройке в нескольких районах  города Кирова.

Информационная выписка о компании ООО "УКС ВМП "АВИТЕК" в г. Киров

Компания ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВЯТСКОГО МАШИНОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "АВИТЕК" 4345058062 зарегистрирована по адресу 610011, КИРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КИРОВ ГОРОД, НОВАТОРОВ УЛИЦА, 13А. Управление над организацией ведет ДИРЕКТОР ЛОПАТКИН АЛЕКСЕЙ МИХАЙЛОВИЧ. В соответствии с регистрационными документами основным видом деятельности является Строительство жилых и нежилых зданий. Фирма была поставлена на учет 25.04.2003. Фирме присвоен Общероссийский Государственный Регистрационный Номер - 1034316573532. Для получения более детально информации Вы можете перейти на карточку организации и проверить контрагента на благонадежность.



25.04.2003 Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 14 по Кировской области осуществила постановку на учет организацию ООО "УКС ВМП "АВИТЕК". 04.02.2010 была инициирована процедура постановки на учет в Государственное учреждение -Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Октябрьском районе г.Кирова. На учет в Государственное учреждение - Кировское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации компания ООО "УКС ВМП "АВИТЕК" стала 06.12.2004 0:00:00. В реестре ЕГРЮЛ последняя запись об организации имеет следующее содержание: (Р13001) Внесение изменений в учредительные документы

АО «ВЯТСКОЕ МАШИНОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ «АВИТЕК» (АО «ВМП «АВИТЕК»), Г. КИРОВ.

Трижды орденоносное «Вятское машиностроительное предприятие «АВИТЕК» - одно из крупнейших предприятий оборонного комплекса России. Награждено орденами: Красной Звезды (1940), Трудового Красного Знамени (1945), Знак Почёта (1971).

1 октября 1931 года в Москве на базе цеха вооружения Государственного авиационного завода   № 1 имени «Авиахима»     создан первый в стране завод авиационного вооружения. Созданный до войны бронированный самолет-штурмовик Ил-2, полностью оснащался вооружением, которое устанавливалось на заводе № 32.

В 1940 году за освоение и внедрение в короткие сроки новых образцов вооружения завод награжден орденом Красной Звезды.

9 октября 1941 г. Государственный Комитет Обороны   принял постановление об эвакуации завода № 32 на место строящегося завода-дублера в городе Кирове.

5 декабря 1941 г. завод приступил к работе, и в течение декабря   дал фронту 50 тыс. противотанковых гранат, а с января 1942 года перешел к выполнению той же программы, что и в Москве. Номенклатура выпускаемых изделий насчитывала более 40 наименований. Вся бомбардировочная авиация Великой Отечественной войны была укомплектована агрегатами авиационного вооружения, изготовленными на заводе № 32.

В 1944 году заводу было присуждено переходящее Красное Знамя Государственного Комитета Обороны.

Указом Президиума Верховного Совета СССР от 16.09.1945 г. коллектив завода награжден вторым орденом – орденом Трудового Красного Знамени.

Освоение телескопических стреляющих механизмов определило в дальнейшем новый профиль предприятия: производство средств спасения для экипажа боевых самолетов. Начался выпуск принципиально нового изделия – катапультного кресла КМ. В 1964 г. решением коллегии Министерства завод № 32 был утвержден ведущим по производству катапультных кресел.

В 1959 году завод начал освоение специальной техники, производство которой положило начало сотрудничеству предприятия с разработчиком – МКБ «Факел» (главный конструктор П. Д. Грушин).

В 1970-е гг. предприятие внедрило в серийное производство новое поколение изделий специальной техники. За успешное выполнение пятилетнего плана и организацию производства новой техники указом Президиума Верховного Совета СССР от 18 января 1971 года Кировский машиностроительный завод им. ХХ партсъезда награжден орденом «Знак Почета».

Среди всех (а это порядка 40 компаний) строительных и подрядных организаций, зарегистрированных в Кирове, ЖСК «УКС АВИТЕК» входит в 5 лучших по критерию качества, объемов строительства, сроков сдачи и комфортности проектировочных решений. Налаженные связи с субподрядчиками и поставщиками, опыт взаимодействия с контрольными и надзорными органами позволяет нам поддерживать и укреплять репутацию надежного и обязательного партнера.

Аналитический обзор о строительстве жилья по застройщикам в Кировской области предоставлено с сайта www.rosned.ru. Информация актуальна по состоянию на февраль 2017 года.

Анализируя предложения по застройщикам УКС «Авитек» и АТЭКС занимает 4 места, охватывая  по 5,9 %  от доли рынка недвижимости по Кирову среди 6 застройщиков, КЧУС-3ее место, Кировспецмонтаж – 2ое, ССК – 1ое место. 



1.2	Исследование путей и способов получения прав на земельные участки для жилищного строительства



 В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом РФ. Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя этапы:

Первый этап: проведение работ по формированию земельного участка: топосъемка земельного участка или ее обновление, разработка межевого дела. 

Второй этап: государственный кадастровый учет земельного участка с получением паспорта (плана) земельного участка для последующей регистрации договора. 

Третий этап: проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

Четвертый этап состоит в принятии решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Поскольку в последнем случае инициатива при предоставлении земельного участка принадлежит самому инвестору, рассмотрим его более подробно.

На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка инвестор обращается с заявкой об установлении границ такого земельного участка на местности и за свой счет производит его государственный кадастровый учет, после чего на основании заявления инвестора и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже государственных или муниципальных земельных участков (права аренды) для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства установлен ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

На торги выставляется сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков (ГКУ ЗУ) - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию в установленном порядке.

Процедура постановки на государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется бесплатно.



1.3	Рассмотрение вариантов ЗУ, возможных для реализации девелоперского проекта.

Первый этап возведения многоэтажного здания состоит в выборе подходящего земельного участка. Выбор участка под застройку, учитывая ряд факторов:

1.	Близость городской инфраструктуры. Из-за близости к центральным районам города стоимость земли  дороже, и разрешение у властей получить значительно сложнее. В то же время квартиры в доме, расположенном далеко за городом, где нет регулярного, удобного транспортного сообщения будут пользоваться небольшим спросом у покупателей, соответственно, и цена квадратного метра в квартирах здесь будет ниже;

2.	Наличие необходимых коммуникаций, близость сетей электроснабжения, теплоснабжения и телефонных кабелей. На сегодняшний день многие жилые комплексы обладают таким достоинством, как автономное отопление, поэтому близость центральной теплотрассы теперь не столь важна, а вот необходимость «тянуть» трубы водоснабжения и возводить опоры для прокладки линий электропередач может увеличить себестоимость строительства.

Следовательно важным этапом  девелопмента является  выбор ЗУ под строительство.

 	Имеются несколько источников, через которые можно приобрести земельный участок, например, частный рынок, муниципальные торги, областная собственность, земли предприятий-банкротов и т.д. Поскольку нам необходим земельный участок под коммерческую жилую застройку, то обращаемся в Администрацию. На сегодняшний день выставлены на торги земельные участки в различных районах города: Ленинском (центр Кирова), Коминтерне, Юго-Запад, Первомайский, Садаковский, Чистых прудах, Филейке и т.д.

Рассмотрим несколько земельных участков:

 1.)Ленинский район;

 2.) Чистые пруды.; 

 3.) п. Садаковский 

 	1.) Покупка квартиры недалеко от центра имеет достаточно плюсов такие, как транспорт, удаленность от школ, детских садов, торговых центров невелика и к тому же нет значительных экологических проблем таких, как загрязненность воздуха, шума машин.



Земельный участок находится по адресу г. Киров, ул. Хлыновская д 10, уточненная площадь 2426 кв. м., кадастровая стоимость 3 344 361,51руб., категория - земли поселений (земли населенных пунктов);



2) Преимущества покупки жилья в Чистых прудах такие, как отличная экология, наличие больших зелёных зон и естественных водоёмов. Кроме того, там не так шумно, как в центре города. Но и есть минусы такие, как удаленность от школ, развлекательных центров, административных зданий, учреждений культуры и т.п. 

Земельный участок находится по адресу г. Киров, Чистые пруды, ул 4-й Пятилетки, д 38, уточненная площадь 1961 кв.м., кадастровая стоимость 281 289, 08 руб., категория - земли поселений (земли населенных пунктов), разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (свыше 10 этажей );

3) Преимущества покупки жилья в поселке Садаковский такие, как отличная экологиея, наличиее больших зелёных зон и естественных водоёмов. Кроме того, там не так шумно, как в центре города. Но и есть минусы такие, как удаленность от школ, развлекательных центров, административных зданий, учреждений культуры.



Земельный участок находится по адресу г. Киров, п Садаковский, ул. Садаковская, д. 5, уточненная площадь 1367 кв.м., кадастровая стоимость 358 865,01руб., категория - земли поселений (земли населенных пунктов), разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка);



Взяв во внимание критерии, по которым мы ищем земельный участок, а также проанализировав все плюсы и минусы имеющихся ЗУ, мы пришли к выводу, что наиболее подходящим оказался ЗУ в Ленинском районе.



1.4	Анализ НЭИ

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оценка аспекта физической осуществимости состоит в установлении наличия возможностей физической реализации проекта с учетом его расположения и пространственных параметров, состояния окружающей инфраструктуры, важных технологических характеристик, имеющихся в распоряжении строительных возможностей (включая материалы, технологии, мощности) и их влияния на вероятные параметры проекта, предстоящие затраты и сроки реализации.

Оценка юридической разрешенности осуществления проекта содержит установление возможностей для достижения соглашений с собственником земельного участка об условиях его использования в рамках девелопмента, о соответствии характера проекта и существующих правил зонирования, согласования деталей проекта с органами контроля и управления, разрешения для производства работ, достижения согласия с оппонентами.

Выбранный участок входит в зону секционной многоэтажной жилой застройки Ж-3Б в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Киров»

Зона секционной многоэтажной жилой застройки Ж-3Б выделена для формирования жилых районов высокой плотности с размещением многоквартирных жилых зданий этажностью 5 - 10 и более 10 этажей.

Были изучены правовые документы, необходимые для строительства многоквартирного жилого дома.

 	Этажность рассматриваемого жилого дома (10 этажей) не противоречит Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования «Город Киров», в которых на рассматриваемой территории разрешено возведение 17 этажей (не выше).

Рассмотрели  различные варианты застройки для земельного участка: многоэтажная застройка, торгово-офисный центр, промышленное предприятие, коттеджная застройка.

Торгово-офисный центр должен находиться в местах, которые насчитывают большое количество населения, либо располагаться там, где проходят оживленные трассы, что тоже обеспечивает приток потенциальных покупателей, следовательно строительство торгово-офисного центра нецелесообразно.

Промышленное предприятие ухудшает экологическую обстановку в районе. Промышленное предприятие требует больших подводимых электрических мощностей, а существующая транспортная система не позволяет подвозить сырье и вывозить продукцию в больших объемах. Высокая стоимость земли негативно скажется на цене продукции. Следовательно, данный вариант застройки нецелесообразен.

Коттеджная застройка подразумевает высокие первоначальные капиталовложения и более долгий период реализации типового проекта.

Многоэтажная застройка подразумевает под собой более развитую инфраструктуру (детские сады, школы, магазины, маршрутный транспорт, медицинские учреждения, котельная), требуется большая подводимая электрическая мощность, подключение к внешней канализационной системе. Все эти критерии присутствуют в районе расположения нашего земельного участка. 

Вывод: наилучшим вариантом застройки земельного участка является многоэтажная жилая застройка.

В микрорайоне ведется интенсивная застройка многоэтажными жилыми зданиями, что на прямую составляет конкуренцию данному проекту.

1.5	Выбор конкретного ЗУ для реализаций девелоперского проекта.



Для реализации девелоперского проекта на основе купли-продажи взяли участок, расположенный по адресу: Кировская область, город Киров, ул Хлыновская, 10, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства многоэтажного жилого дома, кадастровый номер 43:40:000443:21, площадь 2426,00 кв.м. Согласно договору купли – продажи, продавец продал, а ООО «УКС ВМП «АВИТЕК», являющаяся покупателем, купило земельный участок. Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Подтверждением регистрации права собственности на земельный участок, используемый для строительства, является Свидетельство о государственной регистрации права на основании договора купли – продажи земельного участка. Субъектом права собственности является ООО «УКС ВМП «АВИТЕК», объект: земельный участок, расположенный по адресу: Кировская область, город Киров, ул.Хлыновская, д.10, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер 43:40:000443:21, площадь 2426,00 кв.м.

На основании договора купли – продажи земельного участка и Свидетельства о государственной регистрации права можно сделать вывод, что возникновение права собственности на данный земельный участок правомерно.



1.6	Анализ рынка жилья и встроенных помещений коммерческого назначения



Задача девелоперского проекта состоит в выборе наилучшего варианта из возможных вариантов развития объектов недвижимости. Для этого сначала проведем анализ рынка недвижимости.

Спрос на жилье зависит напрямую от цен на квартиры. Ценообразование на жилищном рынке формируется за счет трех параметров: увеличение или снижение доходов населения, доступность кредитных, ипотечных и других льготных программ и предложения застройщиков/девелоперов, т.е. количества новых объектов.

Прошлый 2016 год оказался далеко не самым простым для застройщиков Кирова, так как негативное влияние экономических неурядиц в стране все же повлияло на рынок жилья. И даже государственная поддержка, которая, безусловно, оказалась как никогда кстати, не смогла в полной мере сохранить желаемые объемы спроса. Тем не менее, как отмечают многие эксперты, новостройки 2017 года станут продаваться более активно, чему способствует ряд важнейших факторов. Именно эти вопросы будут освещены нами в данном материале.

В целом, позитивные тенденции развития рынка жилья в строящихся домах нашего региона начали прослеживаться еще в конце 2016-го. Эти как минимум три важнейшие особенности, которые удалось отметить специалистам:

Рост спроса: кировчане действительно стали приобретать больше жилья, чем в целом за год – новостройки Кирова вновь обрели популярность на рынке недвижимости, что, безусловно, является крайне позитивным знаком;

Увеличение числа возводимых объектов к концу 2016 года – сразу несколько застройщиков приступили к строительству новых домов, квартиры в которых будут интересны кировчанам. Приятно, что в данных списках имеются как крупные компании (лидеры строительной отрасли), так и менее влиятельные участники сферы новостроек нашего региона;

Квартиры в новостройках Кирова дорожают менее охотно, чем в долгосрочной перспективе. И в этом нет ничего удивительно, так как столкнувшись с падающим спросом, застройщики были вынуждены прибегнуть к многочисленным акциям и скидкам, в результате чего цены на квадратные метры остаются практически неизменными.

Прогноз повышение уровня цен на новостройки Кирова обусловлено тем, что рынок жилья ожидает серьезный рост цен. Основной причиной этого станет закон рынка недвижимости – стоимость жилья увеличивается всегда.



Ввиду того, что цены были практически неизменными на протяжении 1.5-2 лет, есть высокая вероятность компенсации этого в наступившем году. Во-первых, застройщикам придется пересматривать свои прайс-листы из-за удорожания стройматериалов. Во-вторых, новостройки 2017 будут учитывать повышение спроса, что неизменно ведет к увеличению цены. В-третьих же, застройщики однозначно захотят компенсировать свои потери, которые были актуальны на протяжении последних лет.

Статистика цен на новостройки на 2017 г. Киров

Анализ цен по Новостройкам г. Кирова произведен 31 января 2017 года

Приведена статистика цен первичного рынка недвижимости в г. Киров по данным отделов продаж Застройщиков и их прайс-листов при 100% оплате.

В анализ были включены 16 Застройщиков г. Кирова и 84 объекта строительства

На основе полученных данных определены минимальные, средние и максимальные значения стоимости одного квадратного метра в строящихся домах г. Кирова.

•	Абсолютным min в январе: 21 682 руб./кв.м - сл. Курочкины, ул. Потребкооперации, 38

•	Абсолютным max в январе: 63 000 руб./кв.м - Октябрьский проспект, д. 117 - ЖК Алые Паруса

Средняя цена за 1кв.м. в январе 2017 г. составила: 40 478 руб./кв.м. Снижение с конца 2016 года -0,98%

По сравнению с аналогичным периодом 2016 года (январем) средняя цена снизилась на 864 руб./кв.м.

Данные первичного рынка недвижимости: январь 2017

В ценовом диапазоне в основном от 30 до 40 тыс.р за метр квадратный представлено на рынке . Меньше всего цены колеблются до 30 тыс.р за метр квадратный .Сделаем вывод что средняя цена находится в интервале от 30 до 40 тыс.р за метр квадратный.

 Национальное объединение застройщиков жилья совместно с порталом «Единый реестр застройщиков» провели ранжирование застройщиков Кировской области по объему жилищного строительства.

При проведении анализа в качестве исходной информации были использованы данные проектных деклараций и официальных сайтов застройщиков.

Проанализированы проектные декларации 116 многоквартирных домов, строящихся в Кировской области с привлечением средств населения. Совокупная проектная площадь жилых помещений в этих домах составляет 777 974 м2, общее количество квартир – 17 126 единиц. Площадь условной средней строящейся квартиры в регионе составляет 45,43 м2, что на 15,2% ниже соответствующего показателя по России (53,56 м2) и на 16,3% ниже этого показателя по ПФО (54,28 м2).



По состоянию на май 2016 года в среднем на один строящийся в Кировской области многоквартирный дом приходится 148 квартир. Аналогичный показатель составляет по Приволжью - 122 квартиры/дом, по России – 153 квартиры/дом.

Совокупная проектная площадь жилых помещений возводимого в Кировской области многоквартирного дома в среднем составляет 6 707 м2, что на 18,1% ниже аналогичного показателя по Российской Федерации (8 194 м2/дом), но на 1,2% больше, чем по ПФО (6 625 м2/дом).

Средняя этажность возводимых домов в регионе составляет 5,7 этажа, что существенно ниже соответствующего среднего значения по Приволжскому федеральному округу (9,1 этажа), и среднего показателя по Российской Федерации (9,9 этажа).

По данным Росстата ввод жилья за январь – апрель 2016 года в Кировской области по отношению к такому же периоду прошлого года уменьшился на 41,8% с 170 300 м2 до 99 000 м2.



По расчетам НОЗА общий объем ввода жилья в Кировской области в 2016 году составил 615 476 м2, что в целом на 15,2% ниже уровня 2015 года (725 400 м2). 

В анализе ROSNED были включены 23 Застройщика г.Кирова и 110 объекта строительства. На основе полученных данных определены минимальные, средние и максимальные значения стоимости одного квадратного метра в строящихся домах г.Кирова.

Средняя цена за 1кв.м в апреле 2016г. составила: 41 591 руб./кв.м.  Рост с начала года 0,6%, рост за месяц 1,1% При этом по сравнению с апрелем 2015 года стоимость жилья в новостройках снизилась на 2 тыс. 11 рублей. Дешевле всего новое жилье продается в слободе Курочкины. «Квадрат» в доме по ул. Потребкооперации, 38 обойдется в 23 тыс. рублей. Абсолютный максимум зафиксирован в новостройке на ул. Урицкого, 5: 1 кв.м. здесь стоит 61 тыс. 500 рублей. 

Спрос на первичное жилье продолжает набирать обороты. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, жилищное строительство не снизило свои объемы. Желание приобрести квартиру в новостройке вполне понятно и объяснимо: современные дома поражают своей архитектурой, просторными комнатами и кухнями, продуманными планировками, современными лифтами и системами безопасности. и транспортная доступность.

Анализ рынка показал что помимо центра пользуются спросом спальные районы, удалённые от центра. Но важно обеспечить транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и адекватной ценой.

Планируя покупку строящегося жилья, необходимо определиться с типом постройки. На сегодняшнем рынке первичной недвижимости преобладает монолитное, панельное и кирпично-монолитное строительство.

Кроме как жилой недвижимости проведем анализ коммерческой недвижимости.

Информационно-аналитический портал недвижимости «РеКиров.ру» подготовил анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости города Кирова в январе 2017 года.

В ходе исследования было обработано 440 объектов, из которых: 182 офисных помещения, 38 складских помещение, 146 торговых помещений, 74 производственных помещения.

В таблице приведены средневзвешенная стоимость одного квадратного метра и число обработанных объектов.  



По таблице видно, что офисы имеют высокую средневзвешенную стоимость 37 709 рублей за 1 кв. м  по сравнению с другими приведенными коммерческими помещениями, а самую маленькую стоимость - склады. Вероятнее всего выгоднее для девелопера встроить в жилое здание такую коммерческую недвижимость, как офисы. 



1.7	Обоснование рациональных объемно-планировочных решений ОКС, возводимого на выбранном земельном участке.



Определившись с земельным участком, рассмотрим несколько существенных параметров для строительства жилого дома:

1.	материал стен

Монолитное (кирпично-монолитное) строительство – относительно новый вид, несмотря на простоту техники. Это цельные здания без швов, с высокими потолками, просторной планировкой. Такие дома строятся по индивидуальным проектам, и не носят массовый характер.

Панельное строительство хорошо известно гражданам постсоветского пространства. Этот метод позволяет возводить здания вдвое быстрее, чем, скажем, возведение монолитных построек.

Современные строительные технологии предусматривают производство трехслойных панелей с высокими теплоизоляционными параметрами. Этот тип панелей успешно применяется в типовом строительстве И-155, С-222, П-3М, П44Т, в том числе :

Так, серия И-155 – это 10-24-этажные постройки с монолитным цоколем, введенные в эксплуатацию с 2000 г. Стеновые панели имеют толщину 320-400 мм (для фасадов) и 440-540 мм (торец). Крыша плоская, залита слоем гидроизоляции и покрыта плиткой.

Дома серии П-3М – это 8-17-этажные здания с невысокими техническими характеристиками. Толщина панелей не превышает 180 мм, крыша плоская. Снаружи дома облицованы плиткой. Квартиры в таких домах значительно дешевле, нежели в других.

Серия П44Т – это 14-16-этажные дома со скатной крышей, крытой натуральной черепицей. Стены выполнены из трехслойных, с добавлением полистирольной прослойки панелей. Толщина панелей 30см, а особенность стыков обеспечивает полную герметичность швов. Снаружи дома облицованы современной плиткой, имитирующей кирпич. Эти дома строят с 1998 г.

Серия С-222 – последняя в панельном строительстве. Это 17-этажные постройки, возводимые из многослойных плит (до 650 мм), кирпича и архбетона. В зданиях такого типа отсутствуют швы, а наружная облицовка выполнена из натурального кирпича. Планировка квартир – ультрасовременная.

Строительство из кирпича – это очень древний вид строительства. Одно из главных его достоинств – это надежность и долговечность. В России до сих пор сохранились кирпичные кремли различных городов, которым по 500-800 лет!Строительный кирпич – это материал, приготовленный на основе обожженной глины и других компонентов. 

Наиболее распространенным материалом стен возводимых в Кировской области многоквартирных домов является кирпич, из которого строится 49% домов, это почти половина. На монолитное домостроение приходится 22% жилищного строительства в регионе.

Кирпичные дома, как показывает статистика, в этом плане гораздо более надёжны, и вообще, срок их службы в три раза превышает период эксплуатации домов панельных. Так что тем, кто живёт в сейсмически опасном регионе, и выбирает себе квартиру, можно особо не задумываться что лучше – кирпичный или панельный дом, а сразу отдать предпочтение варианту из кирпича.

2.	Этажность

Выбирая этаж, следует руководствоваться своими возможностями и запросами. Пожилому человеку тяжело будет взбираться на верхние этажи в случае проблем с лифтом. При этом следует учесть, что большинство новостроек первый и второй этажи отдают под коммерческие проекты. Верхние этажи идеально подходят тем, кто не терпит шум, несущийся сверху, однако отсутствие технического этажа должно насторожить – в жаркую пору в квартире будет душно, в дождь есть риск потеков.

 Рассматриваемый участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Киров»,  входит в зону секционной многоэтажной жилой застройки Ж-3Б. Зона секционной многоэтажной жилой застройки Ж-3Б выделена для формирования жилых районов высокой плотности. Допускается ограниченный спектр услуг местного значения. По Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования «Город Киров» на рассматриваемой территории разрешено возведение 16 этажей (не выше). Следовательно, на данном участке строим максимальное количество этажей, которое разрешено Правилами землепользования и застройки, останавливаемся на 10-и этажах. 

3.	Планировка

Выбирая планировку, следует внимательно проверить расположение вентиляционных шахт, служебных и смежных помещениях, дабы в будущем не оказаться заложником обстоятельств. Кроме того, необходимо убедиться в наличии несущих стен, обеспечивающих надежность здания.

Торцевые и угловые квартиры славятся холодными, промерзшими, покрытыми грибком стенами. Если нет возможности отказаться от такого расположения, нужно позаботиться о том, чтобы к торцевой стене было подведено централизованное отопление.

Современная планировка студии       

Студия представляет собой свободное открытое пространство, где отделен санузел, а кухня входит в общую жилую зону. Бывают квадратные, прямоугольные и индивидуальные планировки, причем квадратная обычно предпочтительнее, так как ее легко делить на функциональные зоны, но в любом случае, все зависит от площади помещения и количества окон.

Современная планировка студии не предполагает наличия перегородок, иногда с помощью мебели или легких конструкций отделятся спальная зона, но некоторые одинокие люди или пары обходятся и без нее, выбирая большой раскладывающийся диван.

В студиях часто возникают проблемы с недостатком мест для хранения: большие шкафы загромождают пространство, и если планируется выделять сразу несколько зон (спальная, общая, рабочая, столовая, иногда находится и ме.......................