Гражданско-правовые основания возникновения прав на земельные участки тенденции и пути совершенствования законодательства

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 
ВЫСШЕГО  ОБРАЗОВАНИЯ
МОСКОВСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ
Юридический факультет 
Кафедра гражданско-правовых дисциплин

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Гражданско-правовые основания возникновения прав на земельные участки: тенденции и пути совершенствования законодательства 
       Направление подготовки 40.03.01 Юриспруденция 


Студент
Олина Светлана Владиславовна.

Научный руководитель
Плотников Дмитрий Александрович
к.ю.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин

Допустить к защите
Зав. кафедрой_______________
Протокол №________________
«___»      ______________ 2017 г.

Москва 2017
     ОГЛАВЛЕНИЕ
     
      ВВЕДЕНИЕ.	3
      ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ  НОРМ, РЕГУЛИРУЮЩИХ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗА РУБЕЖОМ	6
      1.1.	История развития норм, регулирующих основания возникновения вещных прав на земельные участки за рубежом.	6
      1.2. История развития норм, регулирующих основания возникновения вещных прав на земельные участки в Российской Федерации.	13
      ГЛАВА 2 . ПОНЯТИЯ И ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.	20
      2.1. Возникновение права собственности на земельные участки.	24
      2.2. Характеристика основания возникновения права постоянного  (бессрочного) пользования земельными участками	38
      2.3  Пожизненно наследуемое владение земельными участками.	49
      2.4   Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).	55
      ЗАКЛЮЧЕНИЕ.	62
      СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ.	70
     ПРИЛОЖЕНИЯ
     
     
     
     
     
     ВВЕДЕНИЕ
     
     Представленная работа посвящена теме «Гражданско-правовые основания возникновения прав на земельные участки: тенденции и пути совершенствования законодательства». 
     Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме  в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью, и может подтверждаться ссылками на вновь принимаемые законы, указы, постановления федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, решения органов местного самоуправления, касающиеся рассматриваемых в выпускной квалификационной работе вопросов, на судебную статистику, недостаточность нормативно-правового регулирования исследуемых отношений, несовершенством норм права, противоречивость судебной и иной правоприменительной практики, недостаточность раскрытия данной темы в научной литературе и другими факторами.
     Так, например, 2015 году полпред президента России в Дальневосточном федеральном округе Юрий Трутнев на встрече с Владимиром Путиным предложил «создать механизм бесплатного выделения каждому жителю Дальнего Востока и каждому человеку, который хотел бы туда приехать, одного гектара земли». Президент одобрил идею, и в конце ноября того же года законопроект был внесен в Думу. Так и зародилась программа «Дальневосточный гектар».1 
     Основная цель исследования - выявление проблем и мер по совершенствованию законодательства в отношении гражданско-правовых оснований возникновения прав на земельные участки. 
     Поставленная цель реализована посредством решения следующих задач: 
     1)изучение и анализ российского права, сравнительное исследование института собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
     2)выявление противоречий и пробелов правового регулирования отношений по поводу земельного участка;
     3)выработка рекомендаций и предложений по совершенствованию гражданского и земельного законодательства в сфере вещных прав на землю.
     Объектом исследования являются отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта вещных прав. 
     Предмет исследования – нормы права, связанные с теорией и практикой правового регулирования отношений по поводу земельных участков. 
     Для достижения поставленной цели в работе использованы  методы:
     1) общенаучные методы. К числу общенаучных методов познания, прежде всего, следует отнести универсальный (объективный) диалектический метод познания явлений; методы анализа и синтеза, состоящие соответственно в расчленении объекта (предмета) исследования на образующие его элементы и соединение разрозненных элементов в единое целое. К иным общенаучным методам познания относятся: описание, классификация; объяснение, сравнение; аналогия; формализация; обобщение и др.
     2) специальные подходы и методы обоснования результатов и предложений (системный и  статистический метод).
     3) частно-научные методы:
     а) сравнительного правоведения и государствоведения – сопоставление однородных по определенных общим признакам норм права, принципов, источников и форм права, систем права, конкретных государственно-правовых (правовых) институтов и т.п.;
     б) правового прогнозирования – изучение норм права правового института земельных отношений, с точки зрения основных направлений и перспективы его развития;
     г) формально-юридический или формально-логический метод - изучение на основе логических законов тождества, непротиворечия, исключения третьего, достаточного основания и иных формами логических операций того или иного государственно-правового феномена вне его связей с иными социальными, экономическими, социально-психологическими сферами жизнедеятельности общества и государства и главное - с точки зрения отождествления его с определенной формально-логической системой.
     Земля является категорией многогранной и многоас?ектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным ресурсом. Статья 9 Конституции РФ2 установила, что земля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политических и правовых отношениях. В частности, Конституцией РФ закреплено многообразие форм собственности на землю и их равная защита.
     Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация. «Главное сегодня - не мешать развитию рынка земли там, где он уже есть. Закрепить в Кодексе самые современные представления о формах и методах регулирования земельных отношений» (из ежегодного послания президента РФ В.В. Путина Федеральному собранию РФ от 03.04.2001г.)3
     Новый этап земельно-правовой реформы пробудил широкий интерес в силу того, что принятие ЗК РФ 25.10.2001 г. стало значительным событием для российского экологического, земельного, гражданского и других отраслей права. Необходимость в новом ЗК РФ появилась уже достаточно давно, ЗК РФ кодифицировал и систематизировал многие указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, иные земельно-правовые нормы. При этом ЗК РФ содержит значительное число отсылочных норм.
В ЗК РФ вошло много новаций, в том числе в нем просматривается сокращение числа титулов на землю: постоянное (бессрочное) пользование земельными участками в соответствии со ст. 20, ч. 3 ЗК РФ предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
     В Земельном кодексе РФ прослеживается тенденция - сокращение видов ограниченных вещных прав и субъектного состава этих отношений, что вызывает необходимость анализа предпосылок, оснований возникновения, развития и существования данных прав, произвести развернутую характеристику правоотношений постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитута, раскрыть с??цифику правового положения землепользователей, землевладельцев и обладателей сервитутов.
     Теоретической основой данной работы послужили основные положения  гражданского и земельного законодательства, научные работы о гражданском, земельном законодательстве и праве, современные труды ученых-правоведов России.
     
     
     
     


     ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ  НОРМ, РЕГУЛИРУЮЩИХ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗА РУБЕЖОМ

     1.1.  История развития норм, регулирующих основания возникновения вещных прав на земельные участки за рубежом.

     Как известно, современное гражданское право России во многом представляет собой рецепцию римского права. Вот почему изучение сложившейся в Риме системы вещных прав на землю и другие природные ресурсы в значительной мере облегчает изучение и классификацию современных прав.
     Значение римского права для современных правовых систем неоднократно подчеркивалось многими учеными-правоведами. И.А. Базанов считал, что рецепция римского права имела в общем и целом бесконечно громадное благодетельное влияние на правообразование у новых народов, в этом едва ли кто может сомневаться в наше время. На римском праве, обладавшем развитыми правовыми понятиями, точной терминологией, безукоризненной системой, как нельзя легче могла возродиться и окрепнуть наука права у новейших народов. А роль науки права для правовой жизни народа	 слишком	 громадна.4
     Одну из основных задач гражданского права составляет распределение имущественных благ, то есть прежде всего вещей, находящихся в обладании данного общества, между отдельными его членами. Средством такого распределения является предоставление этим последним субъективных вещных	 прав.5Вещное право предоставляет лицу юридическое господство над вещью; но само это господство может быть различной степени и различного содержания, вследствие чего и вещные права неодинаковы. 
     В круг институтов вещного права римское право внесло много положительного. Тоньше и последовательнее были переработаны под влиянием римского права многие институты вещного права.6
     Как и во всех других областях, в области вещного права римская история представляет собой комбинацию двух пластов: глубоко внизу залегает пласт институтов старого цивильного права; мало-помалу над ним образуется слой институтов преторского права. Но образование этого последнего слоя вовсе не уничтожает первого; долгое время мы наблюдаем совместное существование обеих пород, переплетающихся друг с другом иногда самым причудливым образом. И лишь позднейшее право (классическое и постклассическое) производит необходимую работу объединения и упрощения.
     Институт частной собственности, обозначавшийся впоследствии термином dominium или proprietas, существует со всеми своими основными чертами уже в старом цивильном праве, и римские юристы рассматривают его как институт исконный. Между тем в древнейшей истории мы встречаем некоторые разрозненные явления, которые, особенно в связи с данными истории других народов - заставляют думать, что и в Риме частная собственность установилась не сразу, что ее установлению предшествовал долгий период подготовки и выработки этого понятия. Но, разумеется, относительно этого доисторического периода римской собственности мы можем делать только более или менее вероятные предположения.7
     Чувство частной, индивидуальной принадлежности вещей (зародыш позднейшего права собственности) появляется впервые, без сомнения, по отношению к вещам движимым; недвижимость (земля) первоначально находится в таком или ином коллективном обладании. Убитая тем или другим лицом дичь, выловленная рыба, созданное трудом оружие естественно рассматривается как вещь, принадлежащая тому, кто ее добыл или создал. Осознание того, что «эта вещь моя», возникает просто, и оно психологически неизбежно. Также естественно, что человек будет защищать свою вещь от покушений со стороны других и будет стараться вернуть ее собственной силой, если ею кто-либо уже завладел. Однако это чувство принадлежности движимых вещей, как показывает опыт истории, долгое время еще не имеет юридического характера права собственности в таком виде, в каком оно известно праву более развитому.
     Право на движимые вещи на этой стадии еще не имело свойства прочной юридической связи между лицом и вещью, которая сама по себе могла бы служить основанием иска.
     Иначе складывались отношения к недвижимости. Когда представление об общем праве на землю всего народа постепенно стерлось, принадлежность того или другого участка стала связываться с сидящей на нем семьей (семейная собственность). Участок принадлежит семье как таковой в лице ее главы и представителя - домовладыки. Право гражданина на такой участок, вытекающее из его положения как члена общины и всецело проникнутое публично-правовым характером, и есть, вероятно, то, что в древнейшее время обозначалось выражением «участок - мой в силу моего права гражданства, в силу публичного порядка распределения земли между членами общины».8
     При таких условиях участок земли, отведенный данной семье, должен оставаться в ее владении, пока существующее распределение не будет изменено каким-либо новым публичным актом (например, переделом). Если же им завладеет кто-либо другой, то домовладыка может потребовать его возвращения независимо от того, каким образом - добросовестно или недобросовестно - нынешний владелец стал владельцем: речь будет идти не об устранении последствий частного деликта, а о восстановлении общинного порядка земельного распределения. Таким образом, впервые возникает представление о некоторой непременной юридической связи лица с вещью - первый и наиболее существенный элемент права собственности. Вероятно, именно в связи с этим зародилась формула «утверждаю, что этот участок мой по праву квиритов», и, быть может, именно здесь впервые проявилось вмешательство государственной власти в частные споры, выразившееся в запрещении физической борьбы.
     Но право на недвижимость, имея один из существенных элементов собственности, долго еще не имело другого - свободы распоряжения. Участок земли, как уже было указано, присваивался не домовладыке как таковому, а всей семье: он был ее неотъемлемой принадлежностью, ее материальным базисом. Не ограниченный в своей власти по отношению к членам своей семьи и к продуктам их труда (движимые вещи), домовладыка в то же время не мог распорядиться семейным участком так, чтобы он «ушел» от семьи - не мог его продать, подарить и т.д. Акт его частной воли не мог изменить публичного порядка.
     С течением времени, однако, оба указанных права постепенно сближаются. С одной стороны, публично-правовой характер права на недвижимость и идея семейной собственности стираются: домовладыка приобретает и по отношению к земле свободу распоряжения. С другой стороны, на движимость переносится виндикационный принцип: она начинает защищаться не только на деликтном основании, но и на основании их принадлежности такому-то лицу.9
     Цивильное право делит все имущественные объекты на res mancipi и nec mancipi. По определению классических юристов, к числу res mancipi относятся земли в Италии, затем некоторые из сервитутов (сервитуты проезда, прохода, прогона скота, проложения водопровода через соседний участок) и, наконец, рабы и рабочий скот (рабы и четвероногие животные, которым обуздывают шею и спину, будь то быки, мулы, кони, ослы). Все остальные вещи суть  nec mancipi. 
     Основное значение этого различия для позднейшего цивильного права
заключалось в том, что в то время как  nec mancipi могли переходить из рук в руки путем простой передачи, для перенесения права собственности на res mancipi необходим был формальный акт (к которому присоединилась затем формальная фиктивная уступка права в суде).
     Перечисление вещей, входящих в категорию res mancipi, показывает, что это как раз те вещи, которые составляют основу земледельческого крестьянского хозяйства: участок земли и необходимый рабочий инвентарь, без которого земельный участок, принадлежащий крестьянской семье, представляет собой мертвый капитал, и семья будет лишена возможности хозяйственного существования; известно, например, что у наших крестьян потеря рабочей лошади является обыкновенно началом полного разорения.
     Первоначальная неотчуждаемость земельного участка с течением времени отпала, но желание оградить интересы семьи сказывается еще в том, что для отчуждения вещей, входящих в состав семейной собственности, требуется соблюдение известной торжественной публичной формы. К тому же с установлением ценза именно эти вещи имеют главное значение для определения имущественного положения гражданина; вследствие этого было желательно, чтобы переход из рук в руки совершался формально и гласно. Таким образом, старое воззрение и новые условия пересеклись и преобразовали прежнее деление в новое - на res mancipi и nec mancipi.10
     За исключением этого, никаких других различий между вещами по отношению к понятию права собственности в цивильном праве исторической эпохи не существует: собственность уже едина - как по своему содержанию, так и по способам своей защиты. Но, несмотря на бесспорно частный характер, квиритская собственность  все  еще  сохраняет  некоторые следы
своего прежнего публично-правового значения. Так, субъектом ее может быть только римский гражданин или те из иностранцев, которым даровано данное право; перегрины не могут иметь квиритского права на вещь. Вследствие этого рядом с системой цивильных или квиритских вещных прав в Риме мало-помалу появилась особая система перегринских прав - особая перегринская собственность и т.д.
     Уже Законам XII таблиц известен целый ряд подобных ограничений. Важнейшие из них состоят в следующем: a) собственник обязан оставлять по своей меже свободной (для прохода, проезда, поворота плуга) полосу земли в 21/2 фута; b) собственник обязан терпеть ветви, перевешивающиеся с дерева соседа, если они находятся на высоте не менее 15 футов; c) собственник должен допускать соседа на свой участок через день для собирания плодов, упавших с его дерева; d) собственник не должен изменять искусственными сооружениями естественного стока дождевой воды.
     С течением времени к ним присоединились другие, например: никто не обязан терпеть исходящего от соседнего участка дыма, запаха, шума и т.д., если все эти явления выходят за пределы обычного.11
     При продаже недвижимости существенно было, конечно, указание меры продаваемого участка; если впоследствии окажется, что действительное пространство земли не соответствует объявленной мере, то продавец также отвечает в размерах двойной стоимости недостающей земли.12
     Самыми ранними из вещных прав на чужие вещи в Риме являются сервитуты. Дробность землевладения, семейные разделы, скученность усадебных построек и т.п. были причинами того, что уже очень рано обнаружилась потребность в признании и регулировании именно этого вида вещных прав. 
     .Из сервитутов древнейшими являются четыре: три сервитута дорожных (iter - право прохода через чужой участок, actus - право прохода и прогона скота, via - право прохода, прогона и проезда вообще; каждый последующий сервитут включает в себя и предыдущий) и один сервитут воды (aquaeductus - право провести воду из чужого участка). 13
     С течением времени к ним присоединяются другие сельские сервитуты. Важнейшими из них являются: servitus pecoris ad aquam appulsus - право пригонять скот для водопоя, servitus parscendi - право пасти скот на чужом выгоне, разнообразные сервитуты, предоставляющие право брать песок, глину и т.д. на чужом участке, - servitutes harenae fodiendae и т.п.
     Несколько позже, чем упомянутые четыре сервитута, возникли сервитуты городские. Старейшим из них является право проложить клоаку через чужой участок. Содержание этих сервитутов нередко находилось в зависимости от различных муниципальных строительных порядков.
     Еще позже, чем эти древнейшие сервитуты, возникли сервитуты личные, причем, вероятно, первым источником их были завещательные распоряжения. Из этой категории личных сервитутов римскому праву известны четыре: a) важнейшим является ususfructus, право пожизненного пользования вещью и ее плодами (usus и fructus), причем пожизненный владелец - узуфруктуарий - может пользоваться не только лично, но и сдавая пользование в аренду, продавая плоды и т.д.; b) второй, более ограниченный вид представляет usus - право только личного пользования вещью, без права на плоды (иногда, впрочем, и право на плоды, но лишь в пределах личных нужд, без права их продавать); c) habitatio - право жить в чужом доме и d) operae servorum vel animalium - право личного пользования трудом чужого раба или животного. Нормы относительно личных сервитутов вырабатывались римскими юристами главным образом в связи с толкованием завещательных распоряжений (отказов) и носят на себе следы так называемой «благосклонности к завещаниям» - стремление полнее истолковать волю завещателя. 
     Сервитуты  на  первых  порах  не    сливались    теоретически    в   одну
категорию сервитутов. Но они положили начало классической теории сервитутов; без сомнения, им принадлежат основные правила, своего рода заповеди римского сервитутного права: «nulli res sua servit» (не может быть сервитута на собственную вещь, вследствие чего при слиянии praedium dominans и praedium serviens в одних руках, хотя бы на короткий момент, сервитут погашается - confusio), «servitus servitutis esse non potest» (не может быть сервитута на сервитут, например пожизненного пользования правом проезда) и «servitus in faciendo consistere non potest» (не может быть сервитута, который обязывал бы собственника praedium serviens к каким-либо положительным действиям; сервитут может состоять только in patiendo - в обязанности терпеть что-либо, например проезд, или in non faciendo - в обязанности не делать чего-либо, например не закрывать света или вида).
     Установление сервитутов в цивильном праве совершается либо судебным приговором в исках о разделе, либо завещательным отказом, либо частным договором сторон. При этом договор может иметь смысл тогда, когда вещь остается в собственности прежнего собственника и на нее лишь устанавливается сервитут, например право проезда, в пользу другого лица или когда вещь передается в собственность другому лицу, но выговаривается на нее сервитут в пользу прежнего собственника.
     В древнейшее время, возможно, практиковалось приобретение сервитутов давностью, но одним из законов более позднего времени применение давности владения к сервитутам было воспрещено.
     Кроме сервитутов, других вещных прав на чужие вещи цивильное право не знало, в частности, ему не было известно закладное право в его истинном юридическом смысле.14
     
     1.2. История развития норм, регулирующих основания возникновения вещных прав на земельные участки в Российской Федерации.
     
     В период утверждения центральной власти московских государей, как отмечает К.П. Победоносцев, появилось несколько видов частного землевладения, но ни в одном из них не выразился чистый тип права собственности. Крестьяне в имениях служилых людей «сидели» на пашенных жеребьях, на земле, которая принадлежала не им, а помещику, на чьей земле они «сидели». Они и не имели, по всей вероятности, претензий на какое-либо право на определенный участок земли как собственности, ибо покидали беспрестанно одни земли и переходили на другие. Правительство обязывало их быть послушными владельцу земли; в его пользу они были обязаны отправлять натуральные повинности или платить оброк по договору. Они не теряли связи с землей в общем, неопределенном смысле, потому что привыкли «сидеть» на какой-либо земле. Но связи прочной, постоянной, с определенной местностью, с известным участком у них не могло быть, а право собственности возможно лишь в отношении к определенному, обособленному предмету. В этом пользовании землей нет ничего постоянного, и потому нельзя даже назвать его правом на владение: оно продолжалось в течение того срока, пока крестьянин «сидел на земле» по условию. При обилии земель пользование могло быть довольно обширное, но в нем не было ничего похожего на самостоятельное право. А когда прекратилось право перехода крестьян, определилась весьма резко безусловная зависимость этого владения.15 В подобном отношении к земле были крестьяне, «сидевшие» на церковных и монастырских землях, равно черносошные, «сидевшие» на землях великого князя. 
     Относительно последних само слово «черный» указывает на зависимость владения от повинности; только повинность является не служебно-государственной, а вотчинной перед вотчинником земли, великим князем. Владение городских обывателей тягловыми участками было тоже несвободное, но под условием тягла и оброка и тягловые участки не подлежали свободному распоряжению владельца. Ни в одном из вышеупомянутых разрядов мы не видим самостоятельного права собственности на землю. Вотчинное право на нее предоставлялось им в редких случаях, по особой милости государя, и в таком случае прежняя черная или тягловая земля превращалась в белую. Исключение из этого порядка встречается только на севере России в древних новгородских землях; там вотчинное владение землей, как право самостоятельное издавна существовало и для низших разрядов свободного населения; такое владение они удержали за собой до последнего времени. Это был едва ли не самый свободный вид частного землевладения в России.16
     В отличие от римского права, в котором, как отмечалось выше, система вещных прав фактически была представлена правом собственности и различными видами сервитутов, в российском праве была разработана более разветвленная система таких прав.
     Наиболее подробное ее описание приводит в своих работах Г.Ф. Шершеневич.В описываемой им системе вещные права различаются между собой по объектам. Объектом вещных прав является вещь в материальном значении слова. Этим признаком обусловливается природа вещных прав, возможность истребовать вещь из чужого владения, причем в натуре, а не в виде вознаграждения.
     Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Это означает, что для осуществления своего права на вещь он не нуждается в фактическом посредничестве других лиц.
     Все это обусловливает, что число вещных прав невелико. В российском праве к ним относили: право собственности, право застройки, сервитуты, чиншевое право.
     Рассмотрим сначала право собственности как основу всех вещных прав. Следует заметить, что теория собственности, сложившаяся в российском праве, до настоящего времени не потеряла актуальности.
     В частности, определение права собственности как сейчас, так и тогда представляет значительные трудности. Г.Ф. Шершеневич в начале 20 века сожалел о том, что несмотря на видимую простоту и ясность определения права собственности, до сих пор в науке не установлено точное понятие о нем.17
     Например, в литературе и законодательстве того времени часто встречается термин «вотчинное право». К. Победоносцев обозначает этим термином право собственности вообще, а законодательство - право собственности на недвижимое имущество.  При этом правом собственности указанный автор считал в строгом смысле «право, окончательно укрепленное и объективно сознаваемое, безусловно твердое, так что право здесь приносит с собой все свое содержание, и с началом права возникает владение, на праве основанное. Здесь владение вмещается в праве, сливается с ним и выражает волю, направленную на удержание предмета по власти, - волю, возникшую вместе с правом и этим правом поддерживаемую».
     По наиболее распространенному определению дореволюционного времени, право собственности представляет собой неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Собственностью также нередко называлось как право собственности, так и само имущество, на праве собственности принадлежащее кому-либо. 18
     Г.Ф. Шершеневич выводит более точное и более похожее на современное определение права собственности: власть в порядке, гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно.19
     Все составляющие права собственности требуют подробного рассмотрения. Хотя такое перечисление отдельных прав, соединенных с правом собственности, не всеми специалистами признавалось удачным. Связано это было с тем, что невозможно перечислить все отдельные правомочия, входящие в состав права собственности, и закон, например, упустил указать на право уничтожения вещи.
     1. Владение. Терминология русского законодательства была в отношении владения не совсем последовательной. В частности, практически одинаково им употребляются выражения «собственник» и «владелец».
     При этом «владением» именуется и сам объект права, например земельный участок, и совокупность всех земель и иного недвижимого имущества, принадлежащего одному собственнику. «В пределах границ своих владений собственник земли - полный хозяин. Все, что на земле произрастает, все равно вследствие ли труда и искусства, как, например, рожь, овес, или вследствие естественных сил природы, как, например, трава, грибы, ягоды, составляет достояние собственника того участка земли, на поверхности которой оно появилось. Собственник - полный хозяин в отношении того озера, которое находится всецело в пределах его участка».20
     При этом объектом права частной собственности русский закон признавал имущество, в частности вещь. Следовательно, поскольку владение является одним из существенных составляющих права собственности, имеются в виду только физические вещи, т.е. те, над которыми могло быть установлено реальное господство.
     2. Пользование.  Пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение. Российское право указывало на такой существенный признак права собственности, как исключительность и независимость от посторонних лиц. Исключительность означает, что никто без воли и помимо воли собственника не имеет права препятствовать ему или присвоить себе пользование той вещью, которая составляет объект его права собственности. Независимость указывает на полную свободу осуществления своего права помимо согласия посторонних лиц.
     3. Распоряжение. Распоряжение дает возможность совершения различных, возмездных и безвозмездных, сделок, имеющих своим объектом конкретную вещь, т.е. определять юридическую судьбу вещи.
     В русской правовой литературе неоднократно отмечалось, что для понятия о праве собственности существенны все три указанных правомочия. При этом отсутствие одного из них должно было бы устранить наличие права собственности. Между тем русский законодатель различал полное право собственности, когда владение, пользование и распоряжение принадлежат одному лицу, и неполное право собственности, когда от него отделяется один из трех указанных моментов, и, следовательно, признает право собственности и в тех случаях, когда оно не соединяется с владением, или пользованием, или распоряжением.
     Российский закон, так же как современное гражданское законодательство, устанавливал ограничения для осуществления собственником своих правомочий. Ограничения эти устанавливались в пользу соблюдения общественного интереса. 
     4.Право застройки. Право застройки было еще одним вещным правом в российском законодательстве. Современное российское законодательство не знает такого права, однако в немецком праве оно существует в виде наследственного права застройки.21
     Правом застройки в российском праве называлось вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений.22
     Вещное свойство права застройки проявлялось в том, что застройщик владел предоставленным ему участком независимо от собственника и мог самостоятельно вести защиту против всякого нарушителя его права, в том числе и против самого собственника.
     Право застройки было правом на чужую вещь, причем такой вещью мог быть только земельный участок. В случае слияния в одном лице собственника участка и застройщика право застройки прекращалось. Право застройки в этом отношении имело сходство с сервитутами, но отличалось от них тем, что принадлежало определенному лицу, а не каждому собственнику недвижимости, и отчуждалось совершенно самостоятельно.
     Право застройки могло отчуждаться и переходить по наследству. Это необходимые и существенные черты права застройки, отличающие его от сервитутов. Поэтому включение в договор условий о том, что право застройки прекращается со смертью застройщика или не может быть никому отчуждено, влекло его недействительность.
     Г.Ф. Шершеневич считал, что право застройки как вещное давало застройщику больше гарантий и вместе с тем предоставляло известные выгоды собственнику, поэтому институт застройки имеет в России широкую будущность. Как уже отмечалось выше, в настоящее время подобное вещное право в российском законодательстве не предусматривается. Единственным сходным правом является право пожизненного наследуемого владения земельным участком, предусмотренное ст. 21 Земельного кодекса РФ23.
     Сервитут дает своему субъекту право пользования чужой вещью, которое имеет различный объем, зависящий от цели установления сервитута.
      На всем пространстве Западной России, весьма распространено отношение, под именем чиншевого права.24 Под таковым понимается вещное право наследственного пользования чужой землей под условием взноса платы в определенном раз и навсегда размере. Объектом чиншевого права является как сельская, так и городская недвижимость. Оно существенно отличается от арендного пользования тем, что, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имеет вещный характер.
     Само название института представляет собой исковерканное латинское слово census (census, Zins, чинш). Крупная поземельная собственность сосредоточилась в руках немногих фамилий, принадлежавших к высшему классу. Это обстоятельство вызвало, потребность в рабочей силе. Привлечение рабочих возможно было только на условии представления им в наследственное пользование участков земли, потому что такой способ эксплуатации земли представлял обоюдные выгоды. Чиншевику обеспечивалась постоянная оседлость, возбуждался интерес к лучшей обработке земли, к созданию сельскохозяйственных строений, так как он знал, что все его достояние перейдет не к чужому человеку, а к собственным детям. Для собственника выгода состояла в том, что земля не истощалась, как это бывает при временном арендном пользовании, а, напротив, удобрялась, лес сберегался, строения не разрушались, а поддерживались. Продолжаясь в течение нескольких веков, чиншевое пользование особенно окрепло в конце XVIII столетия, когда установилась защита от хищнических набегов крымских татар и открылись новые места для заселения.25
     Раскрытие темы «Право собственности на землю в РФ» начато именно с 1861, потому что только с этого времени можно говорить о каких - то сдвигах в положительную сторону в развитии права собственности на землю в России. До 1861 года описывать, можно сказат.......................