Исследование подходов к повышению доходности от управления МКД

79



	министерство образования и науки российской Федерации

	Владивостокский государственный университет

	экономики и сервиса

	ИНСТИТУТ СЕРВИСА, МОДЫ И ДИЗАЙНА

	Кафедра СЕРВИСных технологий

	

	

	

	

	

	

	

	

	ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

	Исследование подходов к повышению доходности от управления МКД

	Б-СС/жх-13-104086.8019-с.13.200.КР

	

	

	

			Студент

			гр. БСС-13-ЖХ1	           ____________________________	И.А. Побочий

			Руководитель

				д-р.тех. наук, профессор	           ____________________________ 	И.А. Шеромова

	Нормоконтролер

				д-р.тех. наук, профессор____________________________      И.А. Шеромова

	

	

	

	

	

	

	

	

	

	

	

	

	

	

	Владивосток 2017

Содержание

Введение3

1	Теоретические основы управления МКД	5

1.1	Общая характеристика д-ти по управлению МКД и ее нормативно-правовая база	5

1.2	Анализ основных аспектов управляющей компании	9

1.3	Управление МКД посредством ТСЖ	13

1.4	Непосредственное управление МКД	16

1.5	Анализ понятия «Товарищество собственников недвижимости»	19

2	Характеристика способов повышения доходности от управления МКД и пути их реализации	23

2.1	Характеристика способов получения доп. доходов в процессе управления МКД	24

2.2	Налогообложение при получении доходов за счёт общего имущества МКД	48

3	Разработка механизма реализации и мероприятий по продвижению способов повышения доходности от управления МКД	51

3.1	Механизмы реализации способов повышения доходности	51

3.2	Механизм реализации реконструкции МКД	52

		3.2.1	Порядок принятия решения о реконструкции МКД	54

		3.2.2	Подготовка документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию МКД	55

		3.2.3	Оформление разрешения на реконструкцию	62

		3.2.4	Непосредственное осуществление реконструкции МКД	64

		3.2.5	Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Государственная регистрация права общей долевой собственности	66

3.3	Мероприятия по продвижению способов повышения доходности от управления МКД	71

Заключение	72

Список используемых источников	73















Введение

Управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам.	

С момента вступления в силу Гражданского кодекса РФ в 1994 году, собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, стала принадлежать доля в праве собственности на общее имущество. 

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Так, например, по  решению  собственников  помещений  в   многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в  пользование  иным   лицам в случае, если  это  не  нарушает  права  и  законные  интересы   граждан и юридических лиц. 

Наличие общего имущества является необходимой и достаточной предпосылкой для осуществления мероприятий, направленных на извлечение материальной выгоды в интересах собственников помещений в многоквартирном доме. 

Возможности собственников по выгодному использованию общего имущества варьируются в зависимости от выбранного способа управления домом.

Так, при управлении домом ТСЖ можно извлекать материальную выгоду от обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества дома, выполнения работ для собственников помещений в доме; жилищный (жилищно-строительный) кооператив вправе сдавать внаем жилые помещения в доме такого кооператива; при непосредственном управлении собственники помещений в доме могут осуществлять некоторые виды работ по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества собственными силами.

		К сожалению, далеко не все собственники помещений в многоквартирных домах знают о способах получения средств от использования общего имущества МКД, т.к. государство не предоставляет никаких инструкций к законодательству по рациональному использованию объектов общего имущества, а также не организует мероприятия по информированию граждан в жилищно-коммунальной сфере.

		Поэтому необходимо разработать инструкции реализации и мероприятия по продвижению способов получения доходности с МКД.  

Объект исследования –управление многоквартирным домом.

Предмет исследования – механизмы реализации и мероприятия по продвижению способов повышения доходности от управления МКД.  

Цель работы – разработка механизмов и мероприятий по продвижению способов повышения доходности от управления многоквартирным домом.

Для достижения поставленной цели исследования необходимо решитьряд задач:

		проанализировать теоретические основы управления МКД;

		исследовать способы повышения доходности от управления МКД и возможные пути их реализации;

		разработать механизм реализации реконструкции МКД как способа повышения доходности от его управления;

		разработать комплекс мероприятий по продвижению различных способов повышения доходности от управления МКД, в том числе применительно к реконструкции МКД.

В качестве основного методологического подхода выбран системный подход, так как он обеспечивает возможность рассмотрения ЖКХ как социально-экономической системы  с учетом действующих прямых и обратных связей между ее подсистемами. Основным методом исследования являетсябиблиографический, суть которого заключается вполучении нового научного знания с использованием библиографических ресурсов.



Теоретические основы управления МКД

Анализ способов управления многоквартирным домом проведен используя различные источники [1-15].

		Общая характеристика д-ти по управлению МКД и ее нормативно-правовая база

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. 

Процесс управления многоквартирным жилым зданием предполагает исполнение согласованной деятельности всех владельцев недвижимого имущества либо привлеченных со стороны лиц. Деятельность эта направлена на: 

	обеспечение удобных ситуаций для проживания; 

	сохранение имущества и его подобающее использование; 

	предоставление разнообразных коммунальных услуг обитающим в доме жителям. 

Собственникам помещений многоквартирного дома надлежит избрать форму управления своей недвижимостью. Это решение обязательно для принятия, поскольку наличие права на собственность предполагает ответственность за состояние имущества и за предотвращение возможного вреда окружающим вследствие ненадлежащего состояния.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: [1 ст. 161]

		соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

		безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

		доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

		соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

		постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ.

Деятельность по управлению многоквартирным домом подразумевает содержание его в должном виде. То есть управляющие лица должны: 

	следить за состоянием всех технических систем здания; 

	обеспечивать порядок на прилегающей территории и внутри помещения в местах общего пользования; 

	заключать договора с ресурсопоставляющими организациями и контролировать коммунальное обеспечение дома и пр. 

Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом» при всех внесенных изменениях сохраняет неизменность основной концепции. Стандарты управления регламентируют правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, обязанности и управленческие решения должностных лиц. Согласно этим стандартам в процессе управления участвуют жильцы, их объединения, управляющие компании, поставщики услуг, орган местного самоуправления и органы власти субъекта РФ.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которые закреплены в Жилищном Кодексе  (рисунок 1):

		непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

		управление товариществом собственников недвижимости (жилья), либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

		управление управляющей организацией.



Рисунок 1 – Способы управления МКД

Помимо вышеперечисленных, был принят новый способ управления МКД: товарищество собственников недвижимости в Федеральном Законе №99 от 5 мая 2014 г. «О внесении изменений в гл.4 ч.1 ГК РФ…» и вступивший в силу 1 сентября. 

Нормативные документы ЖКХ очень важны, их несоблюдение может привести к серьезным последствиям, поэтому государство строго контролирует соблюдение всех норм и правил, начиная с этапа строительства и заканчивая сдачей здания в эксплуатацию. В дальнешем контроль продолжается, соблюдение нормативных документов ЖКХ обеспечивает бесперебойное получение населением всех услуг для комфортной и удобной жизни.

Нормативные документы ЖКХ регулируют широкий спектр работ, услуг, правил, при помощи документации можно узнать о действующих тарифах, льготах, даже нормах посадки деревьев возле многоквартирного дома. Каждый шаг и каждое действие четко и подробно описывается в нормативных документах.

Основные нормативно-правовые акты регулирующие управление МКД:

Жилищный кодекс (ЖК РФ), № 188-ФЗ от 29.12.2004;

Федеральный закон о лицензировании управляющих компаний;

О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416);

О минимальном перечне услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290);

Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

МДК 2-03.2003 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда 

Приказ Минстроя РФ «Об утверждении примерных условий договора управления МКД и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме»;

Закон МО N 662013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области»;

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД»;

Постановление Правительства РФ от 28.04.2006 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения…»;

Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении";

Федеральный закон от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ "Об электроэнергетике";

Федеральный закон от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ "О теплоснабжении";

Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД";

Постановление Правительства РФ от21.07.2008 N 549 О порядке поставки газа для обеспечения коммунально- бытовых нужд граждан;

Приказ Минстроя России от 22.12.2014г. N882пр Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

			Анализ основных аспектов управляющей компании

Управление многоквартирным домом управляющей компанией определено пунктом 2 части 2 статьи 161 раздела VIII Жилищного Кодекса РФ как одного из трех способов управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющей компании по управлению многоквартирным домом регулируется статьей 162 раздела VIII Жилищного Кодекса РФ

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Управляющая организация - это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома (МКД), созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Управляющей компанией является юридическое лицо. Основная деятельность таких организаций– это оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния. 

Управляющие компании подразделяются на три вида: 

	управляющие; 

	гибридные; 

	эксплуатационные.

Управляющие организации (УО) самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания коммунальных услуг жильцам ими привлекаются сторонние организации и лица на договорной основе. 

Гибридные компании самостоятельно осуществляют эксплуатацию, управление, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги. 

Эксплуатационные работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с ТСЖ в лице правления или председателя. Они оказывают услуги по эксплуатации, а также санитарному и техническому содержанию многоквартирного дома.

УО осуществляют свою деятельность в соответствии с нормами ГК РФ и федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах», «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также на основании договоров управления многоквартирным домом.

Договор управления МКД заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе УО общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Выбор управляющей организации собственники помещений многоквартирного дома могут производить:

	на конкурсной основе;

	по списку, подготовленному инициативной группой, т.е. без конкурсного отбора.

Собственники помещений должны разработать и утвердить Положение о проведении конкурсного отбора, в котором закрепляются критерии для отбора подходящей организации. Все организации, подавшие заявки для участия в конкурсе, отбираются с учетом критериев, указанных в разработанном собственниками Положении.

Если собственники не проводят конкурсного отбора, то выбор управляющих организации осуществляют произвольно на усмотрение большинства собственников помещений. Сначала составляется список управляющих организаций, затем на общем собрании озвучиваются преимущества и недостатки работы каждой из этих организаций, условия заключения договора управления. Решением общего собрания осуществляется выбор управляющей организации, а затем начинается договорная работа с ней, которая заканчивается подписанием договора управления между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома, с одной стороны, и руководителем управляющей организации- с другой. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме. 

Условия договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, и порядок его заключения определен главой III Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". 

По договору управления МКД одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Список нормативных актов, регламентирующих и регулирующих работу управляющих организаций достаточно обширен. Основные из них: 

	Жилищный кодекс РФ;

	Федеральный закон №210-ФЗ от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;

	Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»;

	 Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории: 

	работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ; 

	услуги организационного и управленческого характера. 

К работам по эксплуатации и ремонту относятся: 

	обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома;

	осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью начиная от фундамента и заканчивая чердачным помещением и крышей. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед, а также по окончании отопительного сезона;

	работы по текущему ремонту имущества, являющегося общим;

	устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме;

	мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду;

	поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома;

	поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка; 

	транспортировка мусора и прочих отходов;

	благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению; 

	обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация;

	принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги. 

Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются: [7]

	обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг;

		взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества;

	выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств;

		хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом;

		учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения;

		организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год;

		доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.

Плюсы:

	отношения между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией регулируются договором, который определяет права и обязанности сторон;

	управление домом осуществляется коллективом специалистов, обладающих достаточным опытом в этой сфере;

	собственником заключается один договор и на техобслуживание и на коммунальные услуги с управляющей организацией. Договоры с поставщиками услуг заключает управляющая организация от своего имени;

	управляющая компания обладает соответствующей материально-технической базой;

	управляющая компания своевременно узнает обо всех значимых изменениях в жилищном законодательстве и может оперативно реагировать на них;

	управление домом осуществляет одна компания, что позволяет оперативно решать возникающие вопросы.

		Управление МКД посредством ТСЖ

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ). Создание и деятельность ТСЖ регламентированы ст.123.12 - 123.14, ст.65.1 - 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ.

Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСЖ может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 - 2 ст.152 ЖК РФ).

ТСЖ может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСЖ. Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). ТСЖ самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСЖ освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).

Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСЖ на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.

При управлении многоквартирным домом ТСЖ, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

При заключении договора управления МКД с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах.

Товарищество собственников жилья- это основанная на членстве некоммерческая организация, добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, владения, обеспечения эксплуатации, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества (общим имуществом).

ТСЖ имеет специальную правоспособность: оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано.

Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления, следовательно, для управления МКД может быть создано лишь одно ТСЖ. Основанием для управления многоквартирным домом ТСЖ является решение общего собрания о выборе соответствующего способа управления, которое принимается большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании или в заочном голосовании. Поэтому, на общем собрании по созданию товарищества необходимо также принять решение о выборе соответствующего способа управления.

Объектом управления товарищества собственников недвижимости может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации). Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Управление товариществом собственников жилья относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, т.к. товарищество является юридическим лицом и способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья - в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, коридоров и лестничных клеток, какие коммуникации требуют замены и прочее. 

Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, то жильцы совместным решением могут определить назначение подвала ичердака. Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку. В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить комфортность проживания, если собственники верно подойдут к организации управления домом. Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства. Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.

Ст.153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства (реконструкции)  добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее. Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов. Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг Дирекции по эксплуатации зданий и организации оплаты коммунальных платежей непосредственным в адрес поставщиков. То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самолично договариваются о тарифах. 

Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать председателя и членов правления, а также  совместным решением определить план  и цели управления домом.

		Непосредственное управление МКД

Непосредственное управление- это координированная деятельность владельцев жилья в многоквартирных домах, или опосредованного субъекта (привлеченных лиц), которая направлена на то, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия для тех, кто проживает в нем. (Правила и способы управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие электроснабжение, газоснабжение, водоотведение, отопление, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

По словам некоторых экспертов непосредственное управление - это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. С финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещения. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление МКД, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное (не финансовое)  стимулирование. 

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, п.......................