Эластичность и факторы спроса на рынке земельных участков под дачи

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Г.В. ПЛЕХАНОВА»



Факультет маркетинга 

Кафедра экономической теории

Учебно-исследовательская работа студента по дисциплине 

«МИКРОЭКОНОМИКА»

на тему 

«Эластичность и факторы спроса на рынке земельных участков под дачи»



Выполнили:

Студенты 1 курса

Группы 20Д-М03/17 (1109)

Очной формы обучения 

Факультета маркетинга 

Адамова Кристина 

Канцерова София 



Научный руководитель:

к.э.н., доцент Бондаренко Н. Е. 








Москва- 2017г


Содержание



Введение……………………………………………………………………………………………….. 3

Часть 1 

Понятие и сущность земельного участка как объекта недвижимости4

1.2 Земельные отношения. Субъект и объект земельных отношений4

1.3 Земельные отношения. Субъект и объект земельных отношений5

1.4 Эластичность спроса. Факторы, влияющие на эластичность спроса. Эластичность спроса на загородную недвижимость7

Часть 2

2.1 Текущее состояние подмосковного рынка земельных участков9

2.2 Факторы, влияющие на формирование спроса на загородную недвижимость в          Подмосковье10

2.3 Дальнейшие изменения спроса на дачные участки и загородную недвижимость…………………… 10

2.4 Социальный опрос потребителей…………………………………………………………………………………………………11

Заключение …………………………………………………………………………………………..13

Список литературы……………………………………………………….......................................14

Приложение………………………………………………………………………………………..…15



























Введение

Актуальность темы исследования: Сегодня вопрос о покупке собственных владений за городом, будь то участок под строение дома, коттеджа или покупка готовых апартаментов, является одним из наиболее актуальных вопросов в экономике. Если 20-30 лет назад люди мечтали иметь квартиры в центре города, ближе к цивилизации и развитой инфраструктуре, то сейчас они, наоборот, стремятся выбраться за его пределы, чтобы отдохнуть от городской суеты. 

Мы выбрали данную тему, потому что нам стало интересно, как изменился спрос на загородную недвижимость за последние годы и какие ценовые и неценовые факторы повлияли на это изменение.

Цель исследования: Определить эластичность и факторы спроса на дачные участки, выявить современное состояние рынка загородной недвижимости (на примере рынка земельных участков в Подмосковье).

Задачи исследования: Проанализировать и сравнить состояние рынка загородной недвижимости за последние годы, описать факторы, влияющие на изменение спроса на дачные участки, выявить эластичность спроса на дачные участки в данный период.

Объект исследования: Рынок загородной недвижимости в Подмосковье. 

Предмет исследования: текущее состояние спроса на дачные участки и дачи, и возможные изменения спроса.

Методы исследования: метод системного анализа, метод сравнительного анализа, логический метод, наблюдение, индукция.

Структура работы: Учебно-исследовательская работа состоит из введения, двух разделов, заключения, списка литературы и приложения.

Часть 1

Понятие и сущность земельного участка как объекта недвижимости

Для того, чтобы детально исследовать особенности рынка загородной недвижимости, стоит для начала рассмотреть такие основополагающие понятия, как «недвижимость», «загородная недвижимость» и «земельный участок». 

Недвижимость –это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. [1]

Загородная недвижимость- это обширное понятие, в которое можно включить множество самых различных элементов, среди которых находятся дачные дома и домики в деревне, коттеджи и коттеджные поселки, загородные жилые комплексы и таун-хаусы, а также земельные участки для будущего строительства самих загородных домов или коттеджей.

Земельный участок- это часть территории, на которой выполнены какие-то работы(улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению. [4]

В земельном кодексе РФ земельный участок определяется как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. [2]

А в соответствии с федеральным законом о государственном земельном кадастре земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. [3]



 Земельные отношения. Субъект и объект земельных отношений

Земельные отношения – это общественные отношения по поводу приобретения (приватизации, купли-продажи), ис­пользования и охраны земель, складывающиеся между органами власти, физическими и юридическими лицами.

Регулирование земельных отношений основывается на регулировании использования земли в качестве природного ресурса, объекта недвижимости и основного средства производства.

Субъектами (участниками) земельных отношений выступают физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Объектами земельных отношений являются земля (как природный ресурс), земельные участи и их отдельные части.



 Рынок загородной недвижимости. Факторы спроса и предложения на рынке

Спрос и предложение – ведущие факторы, регулирующие любой рынок товаров и услуг. Взаимодействие этих факторов влияет на формирование рынка покупателей или рынка продавцов. 

Спрос – это потребность покупателей в данном товаре или услуге, выраженная в их покупательной способности. 

Предложение – это количество товаров или услуг, которое производители готовы поставить на рынок в зависимости от их цены.

Главным движущим фактором развития рынка является конкуренция среди продавцов (тип взаимоотношений между продавцами по поводу установления цен и объемов предложения товаров на рынке, проявляющийся в их соперничестве за наиболее выгодные условия сбыта товаров и получении на этой основе максимальной прибыли). Она действует в том числе на рынке недвижимости, и это приводит к балансу спроса и предложения. Но здесь имеются особенности, выяснение которых возможно в результате анализа всей совокупности факторов, влияющих на рынок.

В большей степени на функционирование рынка влияют макроэкономические факторы: политическая ситуация в стране и в регионах, общеэкономическая ситуация и текущее положение на финансовом рынке. Если влияние макроэкономических факторов сравнительно стабильно, тогда картину на рынке недвижимости определяют микроэкономические факторы.

 

Факторы, определяющие величину спроса на недвижимость: 

степень платежеспособности населения (доходы потребителей)

колебания численности населения (в прошлом, в данный период и прогнозируемые тенденции)

изменения вкусов и предпочтений населения

условия и степень доступности финансирования

экономические ожидания потребителей 

цены на взаимосвязанные товары

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательными условиями роста спроса являются увеличение экономических возможностей потребителей и рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Снижение платежеспособности потребителей, наоборот, ведет к депрессии на рынке. 

Стоит отметить, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако нужно отметить, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не всегда отрицательно сказывается на активности рынка (но это действует только в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов).

Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости (в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен).

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют большее значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.



Факторы, определяющие величину предложения на недвижимость:

присутствие резерва пустующих недвижимых объектов в целевом сегменте рынка

наличие объемов новых строительных объектов и затрат на них

темпы строительства 

состояние строительной индустрии, степень его влияния на уровень затрат 

текущие и прогнозируемые изменения строительных технологий, их вероятное воздействие на затраты

соотношение строительных расходов и стоимости продаж объектов

расходы по улучшению неосвоенных участков земли и их наличие

 Доля незанятых объектов –один из важных факторов, влияющих на положение на рынке недвижимости. Высокая доля свободных объектов (участков) приводит к понижению стоимости и размера арендной платы даже в случае высокого спроса. 

Когда процент предложений превосходит нормальный, на рынке оказывается недостаток спроса и избыток предложений. Вследствие этого конкуренция может повлечь вынужденное падение цен и ренты и последующее сокращение новых предложений. За снижением объектов последует рост цен и ставок аренды, увеличение активности инвестирования.



 Эластичность спроса. Факторы, влияющие на эластичность спроса. Эластичность спроса на загородную недвижимость

Чувствительность рынка к изменению цен, дохода или каких-либо других показателей рыночной конъюнктуры отражается в показателе «эластичность».

Эластичность –это мера реакции одной величины на изменение другой. В экономике разделяют следующие виды эластичности: «эластичность спроса» и «эластичность предложения». 

Эластичность спроса раскрывает процесс адаптации рынка к изменениям в основных факторах, определяющих спрос. Эластичность спроса делится на 

1) эластичность спроса по цене (ценовая эластичность спроса); 

2) эластичность спроса по доходу;

3) перекрестная эластичность.



Эластичность спроса по цене – это мера реакции величины спроса на товар    (услугу), вызванная изменением цены этого товара (услуги). Такая эластичность показывает, на сколько (в процентах) изменится величина спроса на товар (услугу) при изменении цены на 1 процент.

Спрос эластичен, если при изменении цены на 1 процент величина спроса изменится больше, чем на один процент. Спрос неэластичен, если при изменении цены на 1 процент величина спроса изменится меньше, чем на 1 процент. 

Факторы, влияющие на эластичность спроса по цене:

1. наличие заменителей

2. степень необходимости товара для потребителя

3. доля в доходе потребителя

4. фактор времени

Эластичность спроса по доходу – это мера реакции величины спроса на товар(услугу), вызванная изменением величины дохода потребителя. 



Эластичность спроса по доходу показывает, какие товары являются низшими, а какие нормальными. Если эластичность больше 0, то товар относится к нормальному. Если эластичность меньше 0, то товар является низшим. Если эластичность спроса по доходу почти равна нулю (? 0,02), то мы имеем дело с товаром первой необходимости. 



Перекрестная эластичность спроса – это мера реакции эластичности спроса на товар (услугу), вызванная изменением цены другого товара (услуги).



Перекрестная эластичность спроса показывает, являются ли товары взаимозаменяемыми или нет). Если эластичность больше 0, товары взаимозаменяемые. Если эластичность меньше 0, товары дополняют друг друга. Если эластичность равна 0, товары являются нейтральными (т.е. изменение цены одного товара никак не отразится на величине спроса другого).



Что касается загородной недвижимости, проанализировав рынок с учетом вышеизложенных данных, можно сказать, что спрос на земельные участки под дачи эластичен. Дача для жителя города не представляет собой товар первой необходимости. Для такого потребителя более востребованным товаром является квартира в городе (желательно неподалеку от места работы). К тому же дача занимает значительную долю в доходе граждан. Поэтому зачастую потребители отказываются от приобретения дачных участков в пользу других более востребованных товаров (машины или квартиры). Однако с увеличением доходов, все большее количество людей задумывается о покупке дачного участка или же уже готового дома.




Часть 2

2.1 Текущее состояние подмосковного рынка земельных участков

Чтобы выявить текущее состояние рынка земельных участков и загородной недвижимости в Подмосковье, мы воспользовались аналитическими данными таких интернет ресурсов, как «MaxyLine», «МИЭЛЬ» и «РБК недвижимость». 

Согласно источникам, дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий, выставленных на продажу. Из них 71% составляют участки под ИЖС (см.рисунок 1). На данный момент на «ЦИАН» выставлено почти 15000 предлагаемых участков под ИЖС по московской области. 

Однако спрос на дачные участки и дачи в данный момент в некоторой степени отстает от предложения. Спрос на дачи в Московском регионе с начала 2017 года является худшим за последние пять лет, относительно прошлого года он сократился на четверть, а по отношению к 2014-му более чем на 30%. По мнению экспертов, причинами снижения спроса являются падение доходов, аккумулирование средств семейного бюджета на первоочередных насущных задачах, к которым не относится покупка загородного жилья.

К тому же на рынке происходит переориентация спроса с популярных ранее земельных участков без подряда на сектор готовых домовладений.  

Так, по сравнению с 2016 годом доля домов в структуре спроса выросла на 7%, а доля участков без подряда снизилась на 10% (см. таблица 1). 

Исполнительный директор компании МИЭЛЬ Людмила Цветкова считает, что «участки без подряда постепенно уступают лидерство загородным домам в Подмосковье и вряд ли вернут прежний высокий спрос со стороны покупателей. Основной причиной этого становится то, что купить готовый дом на рынке недвижимости Подмосковья сейчас объективно дешевле, чем построить его самостоятельно. Среди покупателей готовых домов растет доля граждан с ограниченным бюджетом, которые раньше обращали внимание в основном на участки без подряда. Предпосылки этой тенденции кроются в существенной экономии времени и усилий со стороны покупателей: если за те же деньги, что уйдут на самостоятельную постройку дома, можно купить готовый и качественный типовой продукт от застройщика, покупатель, несомненно, выберет второй вариант». [7]





Интересно также отметить, что загородные дома в Подмосковье стали пользоваться большим спросом среди арендаторов.  И если в начале 2017 года объем предложения на рынке загородной аренды сократился на 13% по сравнению с предыдущим месяце, то спрос увеличился почти вдвое. К такому выводу пришли аналитики компании МИЭЛЬ-Аренда. [7]



2.2. Факторы, влияющие на формирование спроса на загородную недвижимость в Подмосковье

Спрос на загородную недвижимость в Подмосковье зависит прежде всего от направления и отдаленности объекта от МКАД, развитость инфраструктуры поселка и индивидуальных предпочтений потребителей.

Выяснилось, что наиболее востребованные дачные участи и дачи расположены на расстоянии до 30км от МКАД (они же являются и самыми дорогими). Наименьше всего потребителей интересует загородная недвижимость, расположенная дальше 70км от МКАД (см. рисунок 2).

Если говорить о направлениях, наиболее востребованным считается юго-западное направление, наименее востребованным – юго-восточное. Тем не менее, большинство опрошенных вовсе затрудняются выбрать наиболее (наименее) востребованное для себя направление. (см. рисунок 3).

Что касается инфраструктуры, покупатели чаще всего приобретают дачные участки и готовые дачи в районах, обеспеченных светом и газом. Важным фактором является и охрана местности. Из дополнительных «удобств» можно отметить наличие по близости водоема, леса и т.д. 



2.3. Дальнейшие изменения спроса на дачные участки и загородную недвижимость

Рынок недвижимости и его состояние в текущее и ближайшее время- один из самых спорных вопросов среди граждан. Существует множество различных мнений, касаемо дальнейшего развития рынка. Однако многие эксперты считают, что, скорее всего, рост спроса на дачные участки и дачи возобновит свои докризисные реалии. Положительным сигналом для этого станет постепенное восстановление экономической ситуации. Правда, стоит учесть, что во многом динамика рынка зависит от сокращения и уменьшения предложений, а также от возможного роста цен на строительные материалы.





2.4 Социальный опрос потребителей

 Чтобы подтвердить или опровергнуть предположения экспертов, мы решили провести социологический опрос. В опросе участвовало 60 человек в возрасте от 27 до 59 лет (21% женщин и 79% мужчин). Были заданы следующие вопросы:

	Имеется ли в Вашей собственности земельный участок или готовая дача?

	При покупке загородной недвижимости вы бы выбрали дачный участок или готовую дачу? 

	Как вы считаете, затраты на содержание дачи составляют большую часть от дохода? 

	Планируете ли Вы приобрести земельный участок или готовую дачу в будущем? Если да, то через сколько лет?

	Какие факторы наиболее важны для вас при выборе дачного участка или дачи?

	Аренда и покупка в собственность- какой из вариантов Вы бы предпочли? 



  В результате опроса мы узнали, что:

Только у 21% опрошенных имеется в собственности участок, среди них 2% моложе 35, 10% в возрасте от 35 до 45, и остальные 9% старше 45 лет. Однако 2% респондентов собираются продать имеющуюся недвижимость.



При выборе между дачным участком и готовой дачей, мнения разделились следующим образом: 40% опрошенных сделали выбор в пользу дачных участков, 60% - в пользу готовых дач (см. рисунок 4).   



                                                                           

90% опрошенных считают, что на содержание дачи уходит значительная часть дохода, 10% не могут дать однозначный ответ на этот вопрос.



Только 29% опрошенных планируют приобрести земельный участок. Стоит отметить, что все люди, собирающиеся приобрести участок, старше 32 лет. Средняя приблизительная дата покупки- 2020 год.



Согласно ответам, основным фактором при покупке участка является его расстояние от места жительства. 82% опрошенных готовы приобрести участок только в том случае, если он будет расположен недалеко от текущего места жительства и лишь 18% респондентов на рассматривают этот фактор как наиболее важный.



Что касается выбора между арендой и покупкой собственности, лишь 10% опрошенных хотели бы арендовать земельный участок или дачу, остальные 90% респондентов предпочли бы купить недвижимость для постоянного пользования.

Таким образом, хотя опрос и не дает полной картины того, как изменится спрос на дачные участки и дачи, мы можем понять, что спрос на загородную недвижимость невелик и вероятность его роста небольшая. Тяжелое финансовое положение людей не позволяет им приобрести желаемые объекты. К тому же СМИ сообщает, что в скором времени будут введены новые налоги на предметы роскоши (в том числе и на земельные участки), стоимость налога будет рассчитываться по новой, более жесткой схеме. А это значит, что спрос на загородное имущество снизится еще больше.

Заключение 

Подводя итоги, можно сказать, что на данный момент спрос на дачные участки невелик и эластичен. Во-первых, из-за падения доходов граждан, потребители стараются сократить свои расходы и отказываются от приобретения какой-либо загородной недвижимости. Во-вторых, на рынке наблюдается тенденция «замещения» обычных дачных участков на готовые постройки, так как это выходит дешевле и быстрее. В заключение, некоторые граждане стали проявлять интерес к аренде загородного жилья, что так же отразилось на уровне спроса на дачные участки.

При выборе участка или дачи потребители берут во внимание многие факторы: стоимость ресурсов, расходы на содержание объекта, расположение объекта, инфраструктура местности, личные желания и предпочтения и тд.

Что касается дальнейшего развития рынка загородной недвижимости, то можно сделать следующие прогнозы: с улучшением экономической ситуации в России, увеличением доходов граждан и улучшением общего уровня жизни спрос на загородное имущество возможно возрастет. Однако это произойдет через несколько лет. На данный момент лишь небольшой процент потребителей заинтересован в приобретении загородного имущества в ближайшее время.































Список литературы



Нормативно- правовые акты

Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/

Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // http://base.garant.ru/12117865/

Книги, изданные под фамилией автора 

Асаул А.  Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. — СПб.: Питер, 2013. — 416 с.: ил. ISBN 978-5-496-00057-4

Аникина Е.А. Экономическая теория: учебник / Е.А. Аникина, Л.И. Гавриленко. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2014. – 413 с.



Книги, указанные по заглавию



Микроэкономика: учебник / под общ. ред. В.В.Громыко – Москва: ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова», 2016. – 372 с.



Интернет ресурсы 

«МИЭЛЬ»- рыночная аналитика // http://new.miel.ru/analytics



  NERS.RU- Новости недвижимости, аналитика и прогнозы // https://news.ners.ru/na-zagorodnom-rynke-izbytok-predlozheniya.html



«РБК Недвижимость» // https://realty.rbc.ru



 Аналитика «MaxyLine» // https://maxyline.ru/analitika/analiz-rynka-zemelnyh-uchastkov-moskovskoj-oblasti-na-konec-pervogo-polugodiya-2017-goda.html



 Электронная библиотека «libraryno.ru» // http://libraryno.ru/2-6-faktory-sprosa-i-predlozheniya-na-rynke-nedvizhimosti-ocen_nedvig/



Приложение



Рисунок 1 



Источник: https://maxyline.ru/analitika/analiz-rynka-zemelnyh-uchastkov-moskovskoj-oblasti-na-konec-pervogo-polugodiya-2017-goda.html





Таблица 1

Структура спроса на загородную недвижимость по форматам



дача

коттедж

таунхаус 

участок

по итогам 2016г.

9%

40%

5%

47%

январь- сентябрь 2017г.

12%

47%

4%

37%

	

	Источник: https://www.gdeetotdom.ru/news/2042299-2017-10-09-zagorodnaya-nedvizhimost-v-podmoskove-osnovnyie-tendentsii-ryinka-v-2017/	

	

	

	

	

	

	

	

	

	

	

	Рисунок 2 







Рисунок 3 





Рисунок 4 





6





4.......................