Единый имущественный комплекс как объект гражданских прав

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ ЧАСТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ 
«МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ «СИНЕРГИЯ» 
Факультет онлайн обучения


Направление подготовки: «Юриспруденция»
Магистерская программа: «Гражданское право»


ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ЕДИНЫЙ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ


Студент
Задорожная А.А.
   
 

(Фамилия, имя, отчество )

(подпись)
Руководитель
Лютов А.А.
  
 

(Фамилия, имя, отчество)

(подпись)

Рецензент 
Усова Е.В.
  
 

(Фамилия, имя, отчество)

(подпись)


Москва 
2018
       
СОДЕРЖАНИЕ
       
      ВВЕДЕНИЕ	3
       
       ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
      1.1.	 Возникновение и развитие института недвижимого имущества	8
      1.2.	 Определение понятия и признаки недвижимого имущества	9
      1.3.	 Традиционные и производные объекты недвижимости	15
      
       ГЛАВА 2. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
      2.1.	 Сущность, отличительные черты и состав имущественного комплекса.	27
      2.2. Неделимость и сложность имущественного комплекса………..	39
      2.3.	 Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним…………..	39
      
      ЗАКЛЮЧЕНИЕ	50
      
      СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ	53

КОНЦЕПЦИЯ
Рынок недвижимости, как и любой иной , чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в условиях смены социально-зкономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций.
Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные об”екты собственности.
Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:
1. Политическая нестабильность.
2. Нестабильность финансового сектора.
3. Политика властей на первичном рынке.
4. Криминогенная обстановка на рынке.
5. Несовершенство механизма лицензирования.
6. Несовершенство законодательства.
     Во исполнение норм Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ 21 июля 1997 года подписан Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.
     Отсутствие Закона делало неработающими целый ряд норм нового гражданского законодательства, что позволяло криминальным элементам незаконно извлекать немалую выгоду от совершения сделок с недвижимым имуществом, прежде всего с жильем.
     Естественно, что последовательное осуществление столь масштабного Закона потребует принятия дополнительных нормативно-правовых актов - постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное Законом создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, введение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объекты недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. Эта работа должна быть завершена к 2000 году, и сфера действия Закона будет касаться практически всех граждан Российской Федерации.
     Необходимо особо отметить, что государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять содержащиеся в Едином государственном реестре прав сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (для юридического лица - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
     Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества, за своевременность их представления несут органы по учету соответствующих объектов.
     В данной работе подробно рассматривается понятие недвижимости, дается характеристика современного российского рынка недвижимости и приводится ее классификация. Во второй главе отдельно рассмотрены права на недвижимость и услови их возникновения у физических, юридических лиц и у государства как субъекта гражданского права. Третья глава посвящена оформлению прав на недвижимость, при этом имеются ввиду не только право собственности, но иные права возникающие при заключении сделок с недвижимостью.


  Возрождение категории недвижимости и ее закрепление в российском законодательстве повлекло за собой активное формирование и развитие рынка недвижимости. Появление новейшего законодательства в свою очередь породило множество проблем практического порядка, связанных со значительным многообразием объектов недвижимого имущества, серьезными особенностями их правового регулирования, отсутствием выверенных и отшлифованных правоприменительной практикой правовых установок. Отсюда огромный научный и учебный интерес к категории недвижимости и к институту недвижимости в целом.
  Одной из наиболее известных классификаций имущества является его деление на недвижимое и движимое. В данной работе речь пойдет о проблеме института недвижимого имущества в гражданском праве в России. Определим объекты недвижимого имущества, их характерные признаки (отличающие их от объектов движимого имущества) и рассмотрим вопросы, возникающие на практике при применении данного понятия. Традиционно анализ любой категории начинается с выделения признаков, качественно отличающих объект исследования от других подобных объектов и объясняющих включение в анализируемое понятие ряда составляющих, и заканчивается созданием его определения, дефиниции. Начну я свою работу с истоков, где зародился и как развивался институт недвижимости.

ВВЕДЕНИЕ
      
     Актуальность данной темы выпускной квалификационной работы обусловлена чрезвычайной востребованностью в настоящее время, так как на сегодняшний день вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права стали особенно востребованными. 
     Сложность и разнообразие объектов недвижимости (земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения и так далее), изучение понятия и осознание недвижимого имущества, его положение среди всех объектов гражданских прав, исследование законодательства, которое регулирует данные правоотношения и наличие в нем «пробелов» приводят к неизбежности более глубокого рассмотрению данной темы.
     На данный момент в полном объеме отсутствуют границы в пределах рассмотрения отдельных объектов недвижимости. Различные отрасли Российского законодательства постоянно контактируют на разных уровнях, двустороннее проникновение принципов, понятий, норм, способов координации, обусловлено необходимостью раскрытия потенциала института недвижимости.
     Недвижимость занимает определяющее место в инвестиционном процессе любой страны. Инвестиции имеют важное значение ввиду высокого мультиплицирующего эффекта и огромного влияния на расположенную вокруг среду. 
     Требуется углубленный анализ отдельных видов недвижимого имущества, которые являются традиционно относимыми к недвижимым законодательством Российской Федерации и юридической наукой и производственные объекты недвижимости. 
     Также следует отметить ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых выступают правоотношения, относящиеся к недвижимому имуществу, указывает на востребованность выбранной темы.
     
     Цель исследования: созидательный анализ понятия недвижимого имущества, его видов и абсолютное теоретическое рассмотрение института недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.
     Задачи исследования:
     1. Рассмотреть развитие и становление института недвижимого имущества;
     2. Изучение определения и признаков недвижимого имущества;
     3. Классифицировать недвижимость;
     4. Выявить отличительные черты имущественного комплекса;
     5. Определить сущностные и юридические признаки недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
     Объектом исследования являются правоотношения, которые регулируют аспекты недвижимости в отечественном гражданском праве.
     Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, а также федеральные законы, предполагающие порядок причисления имущества к недвижимому.
     Методология исследования. В соответствии с актуальностью и многогранностью темы исследования в работе применялась совокупность принципов научного познания, включающие в себя комплексность, системность. Также в работе широко применялись такие частные методы, как исторический, логический, сравнительно-правовой, системно-структурный, логико-юридический. Сравнительно-правовой метод позволил уточнить категориальный аппарат.
    Источники эмпирической информации составили нормы развивающегося федерального законодательства, для исторического анализа использовались нормативные акты утратившие силу, базовая учебная литература, труды современных авторов, публикации по выбранной теме в изданиях.
    Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка литературы. В первой главе рассматривается понятие и признаки недвижимого имущества, а вторая глава посвящена рассмотрению имущественного комплекса в правовом аспекте Российской Федерации.
      
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
      
1.1. Возникновение и развитие института недвижимого имущества
      
      Для определения смысла отдельно выбранного правового понятия, важно знать его развитие, историческую предысторию, причины регулирования его содержания и возможность исчезновения данного понятия в истории, а потом его возвращение на ином этапе эволюции права. Качественная составляющая исследования определяется не только в рассмотрении положительного влияния прошлых лет, но и в осознании юридических «промахов», которым сопутствовали негативные последствия. Постижение понятия недвижимость как правовое понятие в историческом подтексте позволяет изучить динамику его развития и проанализировать характер становления юридической теории и практики.
      Римское частное право является ярким примером высокого уровня юридической техники и формы за всю историю планеты. Временной отрезок с основания Рима (753 г. до н.э.) до смерти императора Юстиниана (565 г. н.э.) представляет собой совершенную систему права.
      Впервые понятие «недвижимое имущество» было выработано в римском праве по причине введения в гражданский оборот земельных участков и иных природных объектов, по сей день оно является общепринятым в каждой стране мира. Но вещи обладали свойством классификации и их подразделяли на телесные – это вещи, которые мы можем чувствовать и бестелесные – которые были не осязаемы, а также простые и сложные, движимые и недвижимые, потребляемые и не потребляемые, делимые и не делимые.
      «Классическое право знало два интердикта, направленных на удержание владения: interdictum uti possidetis для защиты владения недвижимостью, и interdictum utrubi для защиты владения движимой вещью. Interdictum uti possidetis назван так по начальным словам преторской формулировки интердикта: «как вы теперь владеете..., так и должно остаться, я (претор) не позволю применять насилие, направленное на изменение существующего владения».»1
      Рассмотрим подробнее данные подразделения недвижимого имущества. К движимым (res mobiles) относились вещи, которые имели свойство изменения пространственного положения без ослабления их ценности и повреждения их конфигурации. В данной классификации также есть различие между вещами, которые могли быть сдвинуты только с посторонней помощью и которые двигались самостоятельно. К последнему типу относятся рабовладельческая сила и скот.
      Недвижимыми определяли вещи, которые не могли сменить своё положение в пространстве без нарушения своей специфики. Самой значительной недвижимой вещью были земельные участки, и, конечно же, всё то, что относилось к ней. В этом термине сочетаются строения, посев, урожай – это означает вся земная поверхность. По-другому это называется - Superficies solo cedit, что означает правило, согласно которому всё, что находилось на поверхности земли, принадлежало его собственнику.
      Подразделение вещей на движимые и не движимые в римском праве не обладало значительным влиянием, и то и другое подчинялись можно сказать одинаковым юридическим нормам. Но вместе с тем, это сыграло определенную характерную роль для рабовладельческой части Римской истории. 
      «Кроме упомянутых классификаций, правовое значение имели и разделения: на praedia rustica и praedia urbana (особенно в области так называемых служб); на praedia italica и praedia provincialia (особенно в области собственности и в области налогообложения); на ager gentilicius (compascuus), на ager publicus (ager arcifinalis) и на ager privatus (viritanus). Ager gentilicius представлял собой коллективную собственность римских родов; ager publicus представлял собой собственность римского государства; ager privatus находился в частной собственности римских граждан и происходил из heredium, из захваченного ager publicus, из купленных земельных участков (ager quaestorius), как и из участков, выделенных в частную собственность граждан (ager divisus et adsignatus).»2
      Владение и собственность отделялись друг от друга. Владение обозначало руководство над имуществом на расстоянии, которое смешивалось с стремлением иметь власть над данным объектом. Держанием же считалось использование вещи с получение из неё пользы для себя, но при этом её держатель не был собственником.
  
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
      Нормативно-правовые акты (под первым номером конституция, а дальше добавить изменения!!!!)
      1. ГК РФ (часть первая) // СЗ РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301. 
      2. ГК РФ (часть вторая) // СЗ РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.
      3. ГрК РФ // СЗ РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 16.
      4. ЖК РФ // СЗ РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 14.
      5. ЗК РФ // СЗ РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.
      6. КоАП РФ // СЗ РФ, 07.01.2002, №1 (часть 1), ст. 1.
      7. ЛК РФ // СЗ РФ, 11.12.2006, №50, ст. 5278. 
      8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года,  абз. 3, ст. 1 // СЗ РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.
      9. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ //Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. С изм., внесенными ФЗ № 19-ФЗ от 11.02.02.
      10.  Федеральный Закон Российской Федерации от 25.10 2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» № 137-ФЗ //Российская газета от 30 октября 2001 г. № 211-212.
      11.  Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. № 31. ст. 3813.
      12.  Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» //Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 37. ст. 3729.
      13.  Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 //Российская газета. 04.03.98.
      
      Научная литература
      14.  Абсолямова М.Н. Ограничение прав и обременение недвижимого имущества в российском законодательстве // Недвижимое имущество (права, обременения, сделки): проблемы государственной регистрации материалы научно-практической конференции. Отв. ред. С.И. Суслова; Иркутский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России).. 2016. С. 5-11.
      15.  Авдюничева Ю.А. Государственная регистрация сделок с недвижимостью на современном этапе развития законодательства в Российской Федерации // Экономика и право. XXI век. 2016. № 1. С. 133-137.
      16.  Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: правовая экспертиза и проверка законности сделки // Нотариус. 2014. № 4. С. 3-7.
      17.  Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав // Право и государство: теория и практика. 2015. № 2. С. 129.
      18.  Белов В.А. Объекты гражданского оборота: Сб. ст. / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2014. С. 58.
      19.  Бондаренко И. В. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества в Российской Федерации // Вестник магистратуры. 2014. № 2. С. 87.
      20.  Большой юридический словарь / Авт.-сост. В.Н. Додонов, В.Д. Ермаков, М.А. Крылова и др.; под ред. проф. А.Я Сухарева М.: Инфра-М, 2009.
      21.  Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права, 2012 №1.
      22.  Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дисс. канд. юрид.  наук. Томск, 2003. 
      23.  Давид Р., Жоффре-Спинози К. Основные правовые системы современности. 2009.
      24.  Димитриев М.А. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав // Нотариус, 2013 №5.
      25.  Калинин М.Ю. Гражданско-правовой режим недвижимости // Юридическая наука. 2011. N 3.
      26.  Крашенинников П.В., Зайцева Т.И., Гонгало Б.М., Ярков В.В., Юшкова Е.Ю. Настольная книга нотариуса. 2-е изд., испр. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
      27.  Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. — №6. — 2011.
      28.  Лалетина А. С. Правовой режим газопроводов как объектов предпринимательского права: Автореф. дис. докт. юрид. наук. М., 2011. 
      29.  Мустафина З. К. Об объектах недвижимого имущества и некоторых его видах // Марийский юридический вестник. 2012. Вып. 9. С. 224-230.
      30. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права – М.:, 2007 г. – 316 с. 2011.
      31. Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.
      32.  Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2012. С. 409 — 410, 413.
      33.  Попов С. А. Понятие и признаки недвижимого имущества // Молодой ученый. — 2015. — №3. — С. 681-683. — URL https://moluch.ru/archive/83/15226/ (дата обращения: 18.07.2018). — 2015. — №3. — С. 681-683. — URL https://moluch.ru/archive/83/15226/ (дата обращения: 18.07.2018).
      34.  Проблемы общей теории права и государства / Под. ред. Нерсесянца В.С. М.: 2010. 
      35.  Пухан Иво, Поленак-Акимовская Мирьяна. Римское право (базовый учебник). Перевод с македонского д. ю. н. проф. В. А. Томсинова и Ю. В. Филиппова / Под ред. проф. В. А. Томсинова. — М.: ИКД "ЗЕРЦАЛО-М", 2013. — 448 с.
      36. Рягузова С.Е., Пархоменко И.В. Объекты недвижимости. Понятие, признаки, виды // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ, 2013 №3.
      37.  Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учеб. / Под ред. Дождева Д.В. М.: Норма, 2007. 
      38.  Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2012. С. 66.
      39.  Современные проблемы приобретения и защиты прав участников гражданских отношений / под ред. Г.С. Демидовой, Т.П. Подшивалова. – М.: Юрлитинформ, 2015. – 328 с.
      40.  Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права, 2008 №4.
      41.  Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по ГК РФ // Журнал российского права, 2004 №6 
      42.  Шалагинов К.К. К вопросу о возможности заключения договора аренды объекта незавершенного строительства // TERRA ECONOMICUS, Т. 7, 2009 №3.
      43.  Шеметова Н. Ю. Объективные пределы воздействия права на отношения по обороту недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 5.
      44.  Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2014. — №11.
      
1 Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права – М.:, 2007 г. – 316 с. 2011.

2 Пухан Иво, Поленак-Акимовская Мирьяна. Римское право (базовый учебник). Перевод с македонского д. ю. н. проф. В. А. Томсинова и Ю. В. Филиппова / Под ред. проф. В. А. Томсинова. — М.: ИКД "ЗЕРЦАЛО-М", 2013. — 448 с.

       ---------------
       
       ------------------------------------------------------------
       
       ---------------
       
       ------------------------------------------------------------
       
       16
       
       
.......................