Договор аренды

Негосударственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Западно-Сибирский Институт Финансов и Права»
(ЗапСибИФП)
     
       
Экономико-правовой факультет
Кафедра гражданского права и процесса



КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине Гражданское право
на тему «Договор аренды»
вариант № 4
     
      
                                  Выполнил(а): студент(ка)  3-го курса
                             группы Ю-1231
                                  
                                  Браженец Татьяна Александровна
                                  Ф.И.О.
                             
                                  Проверил 
                                  Уч. степень, звание:  к.ю.н., доцент
                             
                                  Колокольцев Андрей Николаевич
                                  Ф.И.О.
                             
                                  Оценка:   _______________________
                                  «____» ___________________ 2014 г.
                              
                              _____________________
                                                                     ((подпись)
      
Нижневартовск
2014 г.

Негосударственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Западно-Сибирский Институт Финансов и Права»
(ЗапСибИФП)
     
     
     ОТЗЫВ О КУРСОВОЙ РАБОТЕ
     
Студент                          Браженец Татьяна Александровна                            .
	            (Фамилия, имя, отчество)

Тема курсовой работы:                 «ДОГОВОР АРЕНДЫ»                                .
     
1. Положительные стороны работы: (убедительность аргументации, актуальность темы, степень самостоятельности работы и творческого подхода, полнота разработки темы, использование математических методов, формальных моделей, ЭВМ, степень достижения цели и т.п.)
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
2. Перечень недостатков работы:
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________

3. Оценка работы___________________________________________________
     

Руководитель:  Колокольцев Андрей Николаевич, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин                                    .      
         (Ф.И.О., должность, ученая степень)
     

«_____»_____________2014 г.						     ________________
          									 (подпись)

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.......................................................................................................
4
I. ОСНОВНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОР АРЕНДЫ...................
5
  1.1. Понятие, содержание и признаки договора аренды............................
5
  1.2. Условия договора аренды......................................................................
6
  1.3. Права и обязанности сторон..................................................................
8
  1.4. Расторжение договора аренды...............................................................
10
  1.5. Правовое регулирование договора аренды..........................................
12
II. ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ..................................................................
13
  2.1. Договор аренды предприятий................................................................
13
  2.2. Договор аренды зданий и сооружений.................................................
15
  2.3. Договор аренды транспортных средств................................................
16
  2.4. Договор финансовой аренды (лизинг).................................................
18
  2.5. Договор аренды земельного участка....................................................
21
  2.6. Договор аренды участка лесного фонда..............................................
23
  2.7. Договор проката......................................................................................
26
ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................
29
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСОЧНИКОВ.....................................
30
     

ВВЕДЕНИЕ
     Тема курсовой работы - «Договор аренды». Актуальность данной темы заключена в том, что в России на современном этапе развития рыночных отношений ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. В связи с чем, большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
     Договором аренды охватывается широкий круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода.
     Цель курсовой работы – рассмотреть общую характеристику договора аренды, порядок его заключения, изменения и расторжения.
     Данная тема обусловила постановку следующих задач: изучить: понятие договора аренды, его содержание, признаки и характерные черты, проанализировать: порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды, рассмотреть: отдельные виды договоров аренды и выявить: их правовые особенности и специфические черты.
     Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с арендой различных объектов, регулируемых гражданским законодательством.
     Предметом исследования является: изучение и анализ нормативной базы гражданского законодательства, определяющего сущность договора аренды, его юридическую природу, отдельные его виды, а так же принципы построения взаимоотношений по имущественному найму.
     Курсовая работа состоит из: содержания, введения, основной части состоящей из двух глав, заключения и списка использованных источников.

I. ОСНОВНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
     1.1. Понятие, содержание и признаки договора аренды
     Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование»1.
     Договор аренды является:
     * консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору;
     * возмездным: арендатор обязан предоставить арендодателю встречное предоставление в виде внесения арендной платы за полученное во владение и пользование имущество;
     * двусторонне обязывающим (синаллагматическим): каждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны
     * взаимным (синаллагматическим) (поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя).
     Передача имущества в аренду есть акт распоряжения им, в связи с чем арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора. Арендатором может быть любое дееспособное лицо. В отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.2
     В законе предусмотрены специальные правила, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды, отличающиеся от общих положений о форме сделки.3
     Договор аренды может быть заключен в устной форме. Простая письменная форма договора аренды обязательна для:
* договора аренды, заключаемого на срок более года;
* договора аренды независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.
     Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключение из правила об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости предусмотрены п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации.4
     Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п. 3 ст. 609 ГК).5
     1.2. Условия договора аренды
     Существенным условием договора аренды, отсутствие которого в тексте договора влечет признание его незаключенным, является условие о предмете. Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, т. е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования:
> земельные участки и другие обособленные природные объекты;
> предприятия и другие имущественные комплексы;
> здания, сооружения;
> оборудование;
> транспортные средства и др. (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
     Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:
     1. Договор заключается на срок, согласованный сторонами.
     2. Договор считается заключенным на неопределенный срок, если условие о сроке в договоре отсутствует - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
     3. Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
     4. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды. Если сторонами установлен срок, превышающий предельный, договор считается заключенным на срок, равный предельному. По истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь в том виде и состоянии, в каком она была получена, с учетом естественного износа. 
     Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. При отсутствии условия об арендной плате она взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества.6
     Согласно пункту 3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Существенным условием договора аренды земельного участка, здания, сооружения, предприятия является размер арендной платы.7
     1.3. Права и обязанности сторон
     Особые последствия неисполнения обязанностей арендодателя представлены на рисунок 1.1.
     
     Рисунок 1.1. - Обязанности арендодателя 
     Основания ответственности арендатора: отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках. Ограничения ответственности арендатора: не отвечает за недостатки имущества, которые 1) были им оговорены при заключении договора или 2) были заранее известны арендатору, либо 3) должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора или приемке имущества.8
     Особые последствия неисполнения обязанностей арендатора представлены на рисунке 1.2.

     Рисунок 1.2. - Обязанности арендателя
     Права арендатора:
     а) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.
     б) Арендатор может производить улучшение арендованного имущества. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.9
     в) По окончании срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При нарушении преимущественного права арендатор может требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору либо возмещения убытков. Пользование имуществом при аренде временно лишает собственника права пользования имуществом и сопряжено с такой его эксплуатацией арендатором, которая связана с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования имущества. Этими качествами договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг.10
     1.4. Расторжение договора аренды
     Новой для гражданского законодательства является и норма о прекращении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Смысл ее сводится к защите прав добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении арендного договора субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды. Если договор аренды согласно закону признается ничтожным, то является ничтожным и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Данная норма права еще раз подчеркивает зависимость договора субаренды от аренды, их взаимосвязь.
     Важнейшими условиями всякого арендного договора являются условия о досрочном расторжении аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ). Как в ст. 619 ГК, так и в ст. 620 ГК РФ перечисляются четыре основания, позволяющие арендодателю (арендатору) расторгнуть договор аренды с партнером. Не перечисляя их, следует отметить, что означенный в ст. ст. 619 и 620 ГК перечень не может быть сокращен по соглашению сторон, но может быть расширен контрагентами арендного обязательства.11
     Расторжение договора по правилам ст. ст. 619 – 620 ГК осуществляется только судом, если стороны не смогли расторгнуть его добровольно. Отметим и другое обстоятельство, делающее эти статьи сходными: договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по инициативе арендодателя (арендатора), по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ.
     Есть и различие между ст. 619 ГК и ст. 620 ГК. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения арендного договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).
     А статья 620 ГК, напротив, не обязывает арендатора направлять какое-либо письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство либо устранить допущенное нарушение в разумный срок. В соответствии со ст. 620 ГК и сообразуясь с общими положениями о договоре, в частности с п. 2 ст. 450 ГК РФ о порядке изменения и расторжения договора, арендатор не только должен, но и обязан направить арендодателю предложение о расторжении договора.12
     В заявлении о расторжении договора, направляемом на юридический адрес арендодателя, арендатор также должен указать ему срок для ответа на свое предложение. Если срок для ответа в предложении не указан, то все равно он составляет 30 дней. Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения) арендатор вправе предъявить соответствующий иск.
     Таким образом, прекращение договора возможно:
1) в связи с истечением срока договора.
2) в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок.
3) в связи с досрочным расторжением договора в судебном порядке.
     По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей. Помимо требований о расторжении договора, которые являются реакцией одной из сторон на нарушение своих обязательств другой стороной, возможно требование о расторжении договора в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК).
     1.5. Правовое регулирование договора аренды
     Основу правового регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК РФ, § 1 которой содержит общие положения, применяемые ко всем видам договора вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, регулирующие такие виды аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).13
     Выделение указанных видов осуществлено без какого-либо единого классификационного критерия. Так, договор проката выделен в отдельный вид договора на основе субъектного состава, а также целей использования имущества. Договоры аренды транспортного средства, зданий и сооружений, предприятия выделены в основном исходя из разницы в предмете пользования. Выделение договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания.
     Общие нормы об аренде, содержащиеся в §1 гл. 34 ГК РФ, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК РФ (ст. 625 ГК РФ). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и в крайнем случае - общие положения Гражданского кодекса, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.14
     Таким образом, институт аренды достаточно отрегулирован современным российским законодательством, однако некоторые вопросы требуют совершенствования.

II. ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
     2.1. Договор аренды предприятий
     Договор аренды предприятия — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
     В составе предприятия в обязательном порядке передаются основные средства — земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. д. Оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и т. п.), права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.15
     По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.16
     Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор, независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Передача предприятия арендатору помимо передачи материальных ценностей может включать в себя уступку права требования, перевод долга и т.д. Не входят в состав предприятия права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие определенной деятельностью.
     Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иного имущества. Если в договоре нет прямого запрета, арендатор может без согласия арендодателя распоряжаться всем имуществом, входящим в состав предприятия, за исключением земли и других природных ресурсов.
     Существенное ограничение этого права: действия арендатора не могут повлечь уменьшения стоимости всего предприятия. На тех же условиях арендатор вправе производить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия и, соответственно, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на производство таких улучшений.17
     Передача предприятия арендатору производится по передаточному акту. Подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подпись этот акт обязан арендодатель за свой счет, если иное не установлено договором аренды.18
     Кредиторы по обязательствам, включенным в состав арендуемого предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении указанных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
     2.2. Договор аренды зданий и сооружений
     Договор аренды здания, сооружения — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату.19
     Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет — здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей, являются недвижимым имуществом. Поэтому арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.20
     Здания, а также находящиеся в них помещения в зависимости от их назначения делятся на жилые и нежилые. Арендаторами нежилых зданий (помещений) могут быть как юридические лица, так и граждане, в то время как по договору аренды жилые дома (помещения) могут быть переданы в пользование только юридическим лицам, поскольку в отношении граждан предусмотрен самостоятельный договор найма жилого помещения.
     Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Так же как и в договоре продажи недвижимости, арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором.21
     Форма договора — письменная. Он заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.22
     Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения). Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта).23
     В договоре непременно должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться незаключенным. Право пользования земельным участком, который занят арендованной недвижимостью и необходим для ее использования, передается арендатору недвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом в условиях договора аренды, а установленная арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.
     Если арендодатель является только собственником зданий и сооружений, но не земли, на которой расположена его недвижимость, аренда недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли. Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
     2.3. Договор аренды транспортных средств
     Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства — это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем).
     Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет — транспортное средство, представляющее собой сложное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху). Соответственно выделяют наземный (автомобильный, железнодорожный), водный (речной, морской) и воздушный транспорт.24
     Договор аренды транспортного средства имеет две разновидности:
1. договор аренды транспортного средства с экипажем, т. е. с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
2. договор аренды транспортного средства без экипажа, т. е. без предоставления указанных услуг.
     К договору аренды транспортных средств не применяются общие правила статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
     Договор аренды транспортного средства заключается в простой письменной форме независимо от срока; если предметом договора является транспортное средство, отнесенное законом к категории недвижимых вещей, договор государственной регистрации не подлежит даже в том случае, если арендуется транспортное средство, отнесенное законом к недвижимости (воздушные и морские суда). Положения о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются.25
     При аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет собственник-арендодатель, а при аренде без экипажа - арендатор. Риск случайной гибели арендованного имущества переходит к арендатору с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Арендатор имеет права и несет обязанности покупателя арендованного имущества, за исключением обязанности уплатить покупную цену. В частности арендатор вправе напрямую предъявить непосредственно продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества и т.п.
     Арендатор вправе сдавать арендованное транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат определенным в договоре целям использования транспортного средства либо его назначению.26
     Гражданский кодекс в качестве отдельных видов договора аренды выделяет аренду зданий, сооружений и аренду предприятий. Аренда иного недвижимого имущества регулируется общими положениями об аренде, а также специальными нормами, посвященными аренде отдельных видов недвижимости.
     2.4. Договор финансовой аренды (лизинг)
     Договор финансовой аренды (лизинга) — это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договор лизинга, помимо ГК РФ, регулируется Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным.
     Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). В правовых актах и литературе арендодатель и арендатор по договору лизинга именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем.
     В соответствии с нормой ст. 665 ГК договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели. Поэтому сторонами в договоре лизинга могут быть лишь субъекты, обладающие правом на осуществление коммерческой деятельности, в том числе некоммерческие юридические лица, которым закон разрешает осуществлять коммерческую деятельность (например, учреждения в силу п. 2 ст. 298 ГК).
     В качестве арендодателей (лизингодателей) чаще всего выступают субъекты, располагающие большими финансовыми ресурсами или имеющие доступ к таким ресурсам:
     - лизинговые структуры, созданные непосредственно в банках;
     - универсальные лизинговые компании, создаваемые банками;
     - специализированные лизинговые компании, создаваемые крупными производителями машин и оборудования.
     Ранее деятельность по оказанию лизинговых услуг подлежала лицензированию. В настоящее время такой лицензии не требуется.27
     При заключении договора лизинга сторонам необходимо согласовать весьма многочисленные и разнообразные условия:
* объем правомочий пользователя (арендатора);
* место и порядок передачи предмета лизинга;
* порядок балансового учета предмета лизинга;
* порядок содержания и ремонта предмета лизинга;
* перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем;
* общая сумма договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;
* порядок расчетов (график платежей);
* порядок страхования предмета лизинга и т.д.
     Отличительные черты финансовой аренды (лизинга):
     1) на момент заключения договора у лизингодателя отсутствует имущество, передаваемое в аренду. Лизингодатель во исполнение договора приобретает имущество, указанное лизингополучателем, за счет собственных и (или) привлеченных средств, а затем передает его в лизинг;28
     2) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, специально приобретенные лизингодателем по указанию лизингополучателя (в том числе здания, сооружения, предприятия, транспортные средства). Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральным законом запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (ст. 666 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»);
     3) цель финансовой аренды — использование лизингового имущества в предпринимательской деятельности;29
     4) специфический субъектный состав — помимо лизингодателя и лизингополучателя, в лизинговых отношениях участвует продавец имущества. Выбор продавца и предмета аренды по общему правилу осуществляет лизингополучатель, однако договором лизинга может быть предусмотрено, что такой выбор осуществляет лизингодатель. Несмотря на то что продавец имущества не является стороной договора лизинга, а лизингополучатель не является стороной договора купли-продажи имущества, тем не менее они могут предъявлять требования друг к другу в связи с ненадлежащим исполнением этих договоров (например, в связи с несвоевременной передачей или принятием имущества). Поэтому лизингодатель, заключая договор купли-продажи имущества, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК РФ). Такое уведомление должно быть совершено в письменной форме, как правило, в виде условия в договоре купли-продажи. С учетом цели договора лизинга его сторонами выступают предприниматели;
     5) для договора лизинга характерно специфическое распределение прав и обязанностей сторон, отличное от договора аренды, — освобождение лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя (передачу имущества лизингополучателю осуществляет продавец, который отвечает за недостатки имущества; капитальный ремонт производит лизингополучатель) и возложение на лизингополучателя дополнительных обязанностей. Лизингодатель несет в основном финансовые права и обязанности: он финансирует приобретение лизингового имущества, имеет право на получение лизинговых платежей, право финансового контроля. Лизинговая деятельность представляет собой вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Поэтому данный вид аренды называется финансовой арендой.30
     Форма договора лизинга независимо от его срока только письменная.
     По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
     2.5. Договор аренды земельного участка
     Специфика аренды земельного участка устанавливается в Земельном кодексе РФ и в основном связана со специальным режимом земель или с нахождением их в публичной собственности.
     Наибольшее практическое значение с точки зрения гражданского права имеет аренда земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом или здание, разделенное на отдельные помещения. На стороне арендатора в этом случае должны выступать все собственники квартир и нежилых помещений.
     При этом предметом договора аренды в любом случае может быть только весь земельный участок. Соответственно и размер арендной платы устанавливается в целом за пользование всем участком. У собственников помещений, не вступивших в договор аренды земельного участка, возникает неосновательное обогащение (в форме не основанного на законе сбережения своего имущества). На практике остро стоит вопрос: в каком порядке производится платеж арендной платы, если в договоре на стороне арендатора участвуют только некоторые собственники помещений? Очевидно, что было бы несправедливо возложить н.......................