Анализ заменяемой стоимости
Третьим методом является метод оценки заменяемой стоимости объекта. Он учитывает стоимость строительства аналогичного приобретаемому объекта заново по сегодняшней стоимости денег и с применением скидки с такой стоимости для учета износа оборудования, оборотных активов и капитализации.
Обычно скидка в отношении заменяемой стоимости, например, среднего западноевропейского завода составляет 30-40% или выше с поправкой на месторасположение завода (если далеко от транспортных узлов – выше, и ниже, если близко к ним).
В российских условиях обычно используется скидка в размере 80-90% в связи с низкой задействованностью заводов, необходимостью значительной модернизации из-за низкой технологической оснащенности и низкого платежеспособного спроса.
При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.
К прямым издержкам относят:
? стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
? стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
? основную заработную плату строительных рабочих;
? стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
? прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относят:
? затраты на подготовку территории строительства;
? затраты на проектные и изыскательские работы;
? прочие затраты и работы;
? содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
? другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек.
При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, 10181-01-94).
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
? пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
? путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 г., принятых в качестве базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость, налога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на момент оценки, зависит от вида применяемых индексов.
При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:
? по укрупненным сметным нормативам;
? по сборникам единичных расценок и прейскурантам.
Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости следует применять следующие виды укрупненных показателей:
? укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
? укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
? прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
? укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.
При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций. Применение укрупненных показателей осуществляется в соответствии с рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых издержек аналогичен описанному ранее.
Определение прямых издержек на новое строительство с использованием единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные элементы с последующей индексацией.
Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94.
К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся:
? инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности;
? расходы на изменение права собственности.
Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.
Российская специфика оценки пакетов акций
При проведении эмиссии корпорация должна правильно определить начальную цену своих акций для получения финансовых ресурсов в полном объеме. Можно предложить метод, наиболее полно учитывающий специфику российского фондового рынка и позволяющий существенно приблизить начальную цену пакета акций корпорации к рыночным котировкам. Данный метод получил название метод расчетной капитализации. Его суть заключается в следующем:
Если акции корпорации не котируются на фондовом рынке, то определение рыночной стоимости можно проводить с использованием следующих исходных данных:
? бухгалтерская отчетность корпорации-эмитента;
? бухгалтерская отчетность корпораций отрасли, акции которых имеют рыночную стоимость (котируются на рынке);
? значения рыночных котировок по акциям этих корпораций.
Тогда прогнозируемая стоимость акций корпорации может быть рассчитана по следующему алгоритму:
1. Рассчитывается совокупная балансовая стоимость (S) корпораций, акции которых котируются:
.
2. Для каждой корпорации рассчитывается удельный вес (qi) ее валюты баланса в общей корзине:
.
3. Для каждой корпорации рассчитывается коэффициент превышения (ki) расчетной капитализации над рыночной:
,
где
КапРЫН – рыночная капитализация корпорации;
КапРАС – расчетная капитализация корпорации, равная стоимости собственных средств (капитала) корпорации.
4. Рассчитывается генеральный коэффициент превышения (К):
.
5. Рассчитывается прогнозная рыночная капитализация (s) анализируемого предприятия:
.
Применение методов, учитывающих российскую специфику, целесообразно в случае дефицита информации об эмитентах. Если имеется возможность доступа к полному объему необходимой информации, то целесообразно использовать все возможные методы для получения наиболее точного результата.
Похожие рефераты:
