Жилые и нежилые помещения как объекты гражданского оборота

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение	3

Глава 1. Жилые и нежилые помещения как объекты гражданского оборота	6
1.1. Становление и развитие правовых норм, регулирующих перевод жилых помещений из жилого фонда в нежилой, и наоборот	6
1.2. Жилые помещения: понятие, виды, содержание	9
1.3. Понятие и виды нежилых помещений	9

Глава 2. Правовое регулирование перевода помещения из жилого фонда в нежилой	17
2.1. Основания и условия перевода жилого в нежилое помещение	17
2.2. Процедура перехода жилого помещения в нежилое	22

Глава 3. Проблемы правового регулирования перевода помещения из нежилого фонда в жилой, и пути их решения	26
3.1. Основания, условия и  порядок перевода нежилого помещения в жилое	30
3.2. Спорные вопросы правоприменительной практики перевода помещений	30
3.3. Пути совершенствования правового регулирования перевода помещений	34

Глава 4.  Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилых помещений из жилого фонда в нежилой и наоборот	41

Заключение	47

Список использованных источников	54

Введение
     Институт недвижимости в современной России имеет важнейшее правовое и социально-политическое значение. Регулирование данной сферы правоотношений носит базисный характер для государства и его населения, обладает специфическими свойствами и особенностями правового регулирования. Важность вопросов регламентации и проведения процедуры перевода жилого помещения в статус нежилого, и, наоборот, из нежилого – в жилое, неоспоримы. Данные правоотношения имеют свои особенности проблемные аспекты.
     В настоящее время в период становления и динамичного развития правовой системы Российской Федерации, полагаем, вопросы регламентации терминологии жилищного законодательства являются очень актуальными и важными. Некоторые проблемы правового регулирования в рассматриваемой области в частности связаны с неидеальным понятийным аппаратом. Двойное толкование норм, нечеткие рамки понятия, размытые признаки, позволяют в практической деятельности возникать спорным ситуациям правового регулирования. 
     По общему правилу жилое помещение имеет своим предназначением непосредственное проживание в нем человека и гражданина. В условиях правовых реалий законодатель допускает возможность так называемого смешанного статуса помещения, когда помимо проживания на его территории, параллельно в таком помещении осуществляются определенные виды предпринимательской деятельности. Какие субъекты имеют на это правомочия, предоставленные законодателем?
     Законодательная регламентация условий и оснований перевода помещения из категории жилого в статус нежилого довольно четкая. Однако, не смотря на это, в практической деятельности не редко возникают споры, разрешаемые в судебном порядке. С чем это связано, каковы причины?
     Все вышесказанное и поставленные автором работы вопросы, полагаем могут свидетельствовать об актуальности темы работы.
     Актуальность работы предопределила основную цель исследования - комплексное изучение института жилых и нежилых помещений, а также анализ теоретических и практических проблем, возникающих в судебной практике по вопросам перевода жилого помещения в статус нежилого, и наоборот.
     Названные цели, в свою очередь обусловили задачи курсовой работы: 
     1. Кратко исследовать становление и развитие правовых норм, регулирующих перевод жилых помещений из жилого фонда в нежилой, и наоборот;
     2. Исследовать понятие жилого помещения с позиции теории и доктрины гражданского и жилищного права, а также определить их основные виды и содержание;
     3. Изучить понятие и виды нежилых помещений;
     4. Выделить  основания и условия перевода жилого в нежилое помещение;
     5. проанализировать процедуру перехода жилого помещения в нежилое;
     6. Изучить основания, условия и  порядок перевода нежилого помещения в жилое;
     7. Провести анализ правоприменительной практики по спорным вопросам перевода помещений в иную категорию, на прмере судов Российской Федерации;
     8. Выделить основные направления совершенствования правового регулирования перевода помещений;
     9.  Определить виды юридической ответственности за нарушение порядка перевода жилых помещений из жилого фонда в нежилой и наоборот
     Характерной особенностью данной работы является рассмотрение института жилых и нежилых помещений с точки зрения теоретического и практического аспектов, с учетом норм  материального и процессуального права.
     Теоретической основой курсовой  работы являются труды: Покровского И.А., Гусева А., Степанова С.А., Гонгало Б.М., Смышляева Д.В., Беляева К.П., Крюкова А.Н., Петрова Е.Ю., Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А., Брагинского М.И., Алексеева В.А., Кирсанова А.Р. и др.
     В основу работы положены результаты изучения опубликованной практики судов Российской Федерации.
     Структура исследования отвечает поставленным задачам. Курсовая работа состоит из введения, четырех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, списка использованных источников. 

Глава 1. Жилые и нежилые помещения как объекты гражданского оборота
1.1. Становление и развитие правовых норм, регулирующих перевод жилых помещений из жилого фонда в нежилой, и наоборот
     Конституционное право граждан на жилище впервые было декларировано в истории российского конституционного законодательства как основное неотчуждаемое право сначала как граждан Союза ССР, потом - как граждан РСФСР. Его первоначально предусмотрела Конституция СССР (1977 г.) (ст. 44) и соответственно Конституция РСФСР (1978 г.) (ст. 42).
     Право на жилище впервые было установлено не в Советском государстве. До СССР оно было регламентировано в главном законодательном акте - Конституции Германской Демократической Республики (1964 г.) и Конституции Социалистической Федеративной Республики Югославии (1974 г.)1.
     Первое поколение конституционного права на жилище базировалось не столько на законе, сколько на указанных социальных факторах, которые носили переменчивый характер, на социальных обязательствах Советского государства перед обществом в соответствии с коммунистической доктриной2. 
     Из части 2 ст. 44 Конституции СССР (ст. 42 Конституции РСФСР) вырисовывалась принципиальная схема советской национальной системы удовлетворения жилищных потребностей граждан в стране, где конституционное право обеспечивает ее постоянство и целостность. Связанность с текущей государственной жилищной политикой коммунистической партии и осуществлением хозяйственно-организаторской функции 
     Однако в Законе СССР от 5 июля 1978 г. «О Совете Министров СССР» жилищная политика не рассматривалась автономно, а входила в понятие «единой социально-экономической политики», которую Правительство СССР должно было проводить «в соответствии с решениями Коммунистической партии и главными задачами социалистического общенародного государства» (ст. 2). 
     Российская Федерация как правопреемник СССР, при принятии базового важнейшего документа как Конституция Российской Федерации в ее тексте утвердила право на жилище в статье 40. Однако содержание данного конституционного института в сравнении с предыдущим его изложением в рамках конституции СССР носит уже иной характер и значение. Разумеется это прежде всего связано с динамикой изменения всех важнейших процессов в стране того времени, поэтому вопросы видоизменения конституционных норм и базисных понятий права были вполне разумными и последовательными для России 90-годов.
     Что касается вопросов регламентации правовых отношений, связанных с осуществлением перевода помещений в новый правовой статус из жилого – в нежилое, и наоборот из нежилого – в жилое, то впервые на федеральном уровне положения, легитимирующие данный институт в современном его виде, были закреплены непосредственно в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ)3.
     В ЖК РФ порядок перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение описан в главе 3, в статьях с 22 по 24. Статья 22 ЖК РФ  определяет условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, статья 23 - порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, а 24 определяет основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.
     Осуществляют перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое уполномоченные на то органы местного самоуправления. Пункт 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ определяет компетенцию органов местного самоуправления по принятию в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые4. 
     Помимо норм, закрепленных в жилищном законодательстве России, вопросы относительно перевода жилых помещений из жилого фонда в нежилой, и наоборот, регламентированы Гражданским Кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ)5. Глава 18 ГК РФ определяет право собственности и другие вещные права на жилые помещения. В частности статья 288 ГК РФ, регламентирует запрет на размещения в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
     В целом отметим, что путь становления современного института перевода помещений из одного правового статуса в другой был достаточно продолжительным и на каждом этапе становления и развития правовой науки и мысли, видоизменения законодательства той эпохи, претерпевало постепенно свои изменения, приобретало признаки и характеристики, свойственные условиям политико-правовой жизни своего времени.
     Социальная составляющая данного института в разные времена также носила отличный характер, ведь, если даже мельком обратиться к содержанию и свойствам института собственности, то можно сразу отметить, что в Советском и Российском государстве правовое регулирование данной сферы правоотношений весьма отличаются.
     Однако, полагаем, что пройденный исторический путь развития современного жилищного законодательства позволил современному законодателю при формировании современной жилищной концепции и урегулировании вопросов перевода помещения в новый статус, учесть опыт предыдущих лет, ошибки, недочеты, пробелы правового регулирования и казусы. Полагаем, что в целом характеризуя современную систему жилищного законодательства можно говорить о позитивной динамике его совершенствования, однако и по сей день остаются некоторые неурегулированные вопросы, в частности остро стоит вопрос с проблемами в формировании понятийного аппарата в ЖК РФ, и иные важнейшие аспекты регулирования сферы жилищных отношений, которые требуют дальнейшей правовой проработки и четкой законодательной регламентации.

1.2. Жилые помещения: понятие, виды, содержание
     Юридическое понятие «жилое помещение» законодательно регламентировано статьей 15 ЖК РФ. Так, под жилым помещением в современной науке жилищного права и правоприменительной практике понимается «изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства».
     Признак пригодности помещения для проживания в нем человека ограничивается рамками норм, которые установлены санитарными и техническими правилами, а также иными требованиями действующего законодательства Российской Федерации.
     Понятие «жилое помещение» может быть рассмотрено в двух теоретико-правовых аспектах, во-первых, как родовое понятие, более широкое, оно подразумевает под собой, что жилое помещение – это квартиры, жилые дома и др., т.е. определяется через все виды жилых помещений, установленных статьей 16 ЖК РФ; во-вторых, имеет место быть более узкая трактовка и в таком случае жилое помещение рассматривается лишь как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом.
     Исходя из дефиниции нормы статьи 16 ЖК РФ, можно говорить о том, что жилые помещения подразделяются на несколько основных видов, а именно: а)  жилые дома; б)  жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах; в) служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан.
     Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. 
     Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.
     Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые)6.
     Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»7.
     По общему правилу жилое помещение имеет своим предназначением непосредственное проживание в нем человека и гражданина. В условиях правовых реалий законодатель допускает возможность так называемого смешанного статуса помещения, когда помимо проживания на его территории, параллельно в таком помещении осуществляются определенные виды предпринимательской деятельности. Такая возможность обусловлена рядом специфических условий, соблюдение которых является обязательным. Так, осуществление конкретного вида предпринимательской деятельности должно быть законным, кроме того, по общему правилу действующего гражданского законодательства, реализация права на осуществление в жилом помещении отдельного вида предпринимательской деятельности, ни в коем случае не должно ограничивать, нарушать или иным образом влиять на права и законные интересы третьих лиц (граждан)8. В первую очередь, подобная правовая уступка дана законодателем для отдельной категории граждан, например индивидуальный предприниматель в гражданском обороте имеет специфический статус, поскольку в целом (если говорить кратко по данному вопросу) обладает правами как субъекта предпринимательской деятельности, так и правомочиями просто физического лица, гражданина. Отдельные виды деятельности по своей специфике могут быть осуществлены гражданином и предпринимателем, без аренды офисного помещения и работы на конкретное предприятие – работодателя. В условиях развития рыночной экономики, динамики кризисных явлений все большую распространенность на рынке труда получают так называемые «фрилансеры», сотрудники, осуществляющие свои функции вне офиса, на дому. Например специфика работы специалистов в области информационных технологий предполагает возможность удаленной работы, т.е. такой специалист имеет физическую возможность работать, грубо говоря, не выходя их собственного жилища. Авторы, писатели, рецензенты, журналисты, юристы, бухгалтеры, аудиторы, репетиторы  и специалисты в других областях знаний также могут выполнять работу у себя дома. Данная сфера правоотношений довольна широка.
     В любом случае, при осуществлении профессиональной и/или индивидуальной деятельности в жилом помещении, указанные субъекты обязаны соблюдать ограничения, установленные действующим законодательством в данной области, а именно: во-первых, указанную деятельность должны осуществлять лица, которые реально проживают в данном помещении, т.е. это граждане, кто на законных правовых основаниях занимает конкретное жилое помещение; во-вторых, как было отмечено выше, подобное использование жилого помещения, не должно приводить к ограничению и/или нарушению прав и законных интересов третьих лиц, а также приводить к нарушению санитарных и технических норм, которые применяются в отношении помещений жилого фонда.

1.3. Понятие и виды нежилых помещений
     Терминологического аппарата, залепленного на законодательном уровне, в данном вопросе нет, т.е. понятие помещение не определено ни в гражданском, ни в жилищном, ни в градостроительном законодательстве Российской Федерации. Упоминание данного термина в правовых актах все же содержится, так согласно положениям Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной  решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.20099 «...под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодную для использования».
     Полагаем, что предложенное В.А. Алексеевым понятие более удачно: «...помещение - часть здания или помещения, обособленная от других его частей, имеющая вход либо с земельного участка, либо из общих помещений здания или сооружения»10. 
     В гражданском законодательстве чаще в обороте используются понятие не помещение, а здания и сооружения, рассмотрим данные категории в контексте темы курсовой работы более детально.
     Так, например, Е.Е. Дорогавцева по данному вопросу отмечала, что «сооружения носят временный характер и служат чисто техническим целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей»11.
     Полагаем, можно согласиться с мнением В.В. Витрянского, который говорит, что «попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий» и полагает, что более точно было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения»12.
     В вопросе нежилых помещений наиболее интересно рассмотреть такую категорию как «постройка» (временная, капитальная).
     Так, капитальная постройка представляет собой объект капитального строительства. Однако стоит отметить, что объект капитального строительства и объект недвижимого имущества не являются тождественными понятиями. Они имеют различную отраслевую принадлежность, объем и содержание13.
     Исходя из норм градостроительного законодательства, под объектом капитального строительства можно понимать такой объект и/или комплекс объектов, которые были возведены с целью использования на длительный срок (промежуток времени), который образует с земельным участком, на котором данный объект расположен единое архитектурно-градостроительное, объемно-пространственное, функциональное, инженерно-техническое и технологическое целое.
     В отношении вопроса временных построек отметим, что к ним можно отнести такие виды объектов как, например, киоски, навесы, павильоны, телефонные кабины, сараи, теплицы, бани, парники, а кроме того конструкции, которые по своим техническим характеристикам можно отнести к легковозводимым, небольшие, легкие сборно-разборные объекты и другие объекты.
     Следует также сделать оговорку, что на законодательному ровне не существует установленного понятия «временной постройки», и исходя из перечня тех объектов, которые относят к таковым, можно определить некоторые признаки, что присущи таким объектам как «временная постройка». Например, полагаем, что временная постройка – это объект, что в противовес капитальному строение, был возведен для короткого срока его эксплуатации, т.е. такие постройки отвечают временному критерию их использования (непродолжительно). Подобные строения являются вспомогательными к основному объекту капитального строительства, например,  как баня к жилому дому. Третьим признаком временной постройки, можно выделить тот факт, что такие объекты не имеют технически сложных конструктивных особенностей.
     Выделим также дополнительные критерии, характеризующие помещение как нежилое.
     1) Имеет принципиальное значение, где расположено данное помещение, это будет влиять на вопросы правового регулирования и применение отдельных норм действующего законодательства. Так, в случаях, когда нежилое помещение располагается в многоквартирном жилом доме, то правоотношения, возникающие по поводу таких помещений, будут регулироваться как гражданским, так и жилищным законодательством (например, ст. 36 ЖК РФ).
     2) Отдельным критерием, характеризующим нежилые помещения, может служить его функциональная обособленность. Так, нежилые помещения можно разделить на две категории: основные (самостоятельные) и вспомогательные (служебные), к примеру коридоры, которые предназначены для обслуживания первой категории помещений. Вспомогательные нежилые помещения по функциональному назначению обслуживают одно или несколько помещений и неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения здания (сооружения). 
     Таким образом, исходя из существа понятия и содержания законодательства, судебной практики и доктрины предлагаем под нежилым помещением понимать недвижимую вещь, являющуюся частью объема объекта, в котором она расположена, ограниченную трехмерным контуром при наличии входа, имеющую определенное целевое назначение и не предназначенную для постоянного пребывания граждан.
     
     Подводя итог сказанному в первой главе отметим основные выводы. 
     Путь становления современного института перевода помещений из одного правового статуса в другой был достаточно продолжительным и на каждом этапе становления и развития правовой науки и мысли, видоизменения законодательства той эпохи, претерпевало постепенно свои изменения, приобретало признаки и характеристики, свойственные условиям политико-правовой жизни своего времени.
     Социальная составляющая данного института в разные времена также носила отличный характер, ведь, если даже мельком обратиться к содержанию и свойствам института собственности, то можно сразу отметить, что в Советском и Российском государстве правовое регулирование данной сферы правоотношений весьма отличаются.
     Однако, полагаем, что пройденный исторический путь развития современного жилищного законодательства позволил современному законодателю при формировании современной жилищной концепции и урегулировании вопросов перевода помещения в новый статус, учесть опыт предыдущих лет, ошибки, недочеты, пробелы правового регулирования и казусы. Полагаем, что в целом характеризуя современную систему жилищного законодательства можно говорить о позитивной динамике его совершенствования, однако и по сей день остаются некоторые неурегулированные вопросы, в частности остро стоит вопрос с проблемами в формировании понятийного аппарата в ЖК РФ, и иные важнейшие аспекты регулирования сферы жилищных отношений, которые требуют дальнейшей правовой проработки и четкой законодательной регламентации.
     В настоящее время в период становления и динамичного развития правовой системы Российской Федерации, полагаем, вопросы регламентации терминологии жилищного законодательства являются очень актуальными и важными. Некоторые проблемы правового регулирования в рассматриваемой области в частности связаны с неидеальным понятийным аппаратом. Двойное толкование норм, нечеткие рамки понятия, размытые признаки, позволяют в практической деятельности возникать спорным ситуациям правового регулирования. Поэтому законодателю следует не останавливаться в данном вопросе и продолжать развитие системы жилищного законодательства в данной части по вопросам определения базисных понятий, таких как: помещение, жилище, жилое и нежилое помещение, здание, сооружение и др.
     Полагаем, в рамках совершенствования современного жилищного законодательства будет важным и правильным дополнить Жилищный кодекс новыми статьями, в которых будут изложены такие понятия как, «помещение», «нежилое помещение», «здание», «сооружение»,  «нежилые помещения в многоквартирном доме», «постройка (временная, капитальная)», а также определены основные признаки и характеристики данных объектов. Это позволит разрешит существующие терминологические пробелы в ЖК РФ, упорядочить судебную практику в вопросах правоприменения в данной области правоотношений.

Глава 2. Правовое регулирование перевода помещения из жилого фонда в нежилой
2.1. Основания и условия перевода жилого в нежилое помещение
     Условия перевода помещения из категории жилого в новый статус - нежилого, регламентируется статьей 22 ЖК РФ. 
     Перевод помещения из жилого в нежилое осуществляется в соответствии с требованиями действующего жилищного и градостроительного законодательства Российской Федерации.
     Российским законодателем установлены требования, исполнение которых, обязательны при осуществлении процедуры перевода помещения из статуса жилого в нежилое. Рассмотрим каждое из них более детально.
     Итак, во-первых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, при условии, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Таким образом, помещение нельзя перевести в категорию нежилого, если нет отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход
     Нежилое помещение должно быть оборудовано отдельным выходом на улицу. При этом важно отметить, что вход в нежилое помещение через вход в жилое (например, через вход в жилой подъезд) действующим законодательством не допускается.
     Еще одна особенность связана с расположением помещения на определенном уровне (этаже). Так, допускается производить перевод жилого помещения в нежилое, если оно расположено на первом этаже жилого дома (что также связано с возможностью обустроить  в данном помещении отдельный вход и выход из него соответственно). Однако, законодателем допускается возможность перевода в нежилой фонд помещения, которые расположены на втором этаже здания и выше, при этом нужно соблюсти несколько дополнительных условий. Первое условие это, как и выше было оговорено, наличие отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход. Второе условие, обязательное к исполнению в данном случае - перевод возможен, только если помещения, расположенные этажом/этажами ниже также используются в нежилых целях. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.
     Во-вторых, возникают такие ситуации, когда переводимое помещение является частью жилого или, например, используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, то перевод в статус нежилого не допускается.
     В-третьих, когда право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц, то перевод такого помещения в нежилое также не возможен.
     Таким образом, жилое помещение не может быть обременено правом пользования третьими лицами, если его хотят перевести в иной правовой статус. Договорные отношения, на основании которых у третьих лиц возникло право пользования данным жилым помещением, к моменту перевода его в нежилое, должны быть расторгнуты или прекращены по основаниям, предусмотренным действующим жилищным и гражданским законодательством14.
     Помимо договорных обязательств, возможно наличие у помещения «бездоговорного» обременения, например, в силу ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют, закрепленное за ними законодательством, право пользования данным помещением (де-юре). Приведем еще пример, в ситуациях, когда право пользования помещением предоставлено лицу на основании завещательного отказа (согласно положениями ст. 33 ЖК РФ).
     В подобных ситуациях, перевод помещения из статуса жилого в нежилое возможно при условии наличия письменно закрепленного соглашения между собственником помещения и указанными лицами.
     Еще одним важным аспектом при осуществлении исследуемой процедуры, является возможность нахождения жилого помещения в статусе залогового имущества.
     Далее рассмотрим условия перевода жилого помещения в нежилое, если это помещение - квартира в многоквартирном доме. В данном случае перевод осуществляется по принципам, описанным выше, а именно при соблюдении требований, установленных законодателем: если данное жилое помещение (а именно квартира) расположено на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
     Возможны также спорны ситуации, возникающие в отношении использования земельного участка, на котором при переводе помещения из статуса жилого в нежилое по требованиям закона нужно будет установить отдельный вход.
     Проблемы возникают, в связи с тем, что поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в силу закона, находится в общей долевой собственности всех собственников помещений конкретного многоквартирного дома, то и распоряжение земельным участком и его частью, происходит с согласия всех его собственников. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»15 разъяснил, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А согласно положениям ст.36 и 40 ЖК РФ  уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.
     Судами России определяется, что сама установка отдельного входа в помещение и строительства крыльца приводит к изменению режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, т.е. изменению режима пользования общим имуществом16.
     В ст. 22 ЖК РФ также оговорены случаи, когда перевод помещения в нежилое не допускается в принципе: 1. Если жилое помещение, которое желают перевести в статус нежилого, расположено в наемном доме социального использования; 2. Если перевод жилого помещения в нежилое производится с целью осуществления в нем религиозной деятельности; 3. Жилую комнату, которая является частью квартиры (в данном случае законодатель исходит из того, что итоговый статус помещения будет спорым, ведь в одном помещении одновременно часть квартиры будет жилой, и в ней будут проживать люди, а другая часть будет признана нежилой, и соответственно, там может осуществляться различная предпринимательская деятельность. Это априори неверно, такой «смешанный статус» в отношении квартиры, которая предназначена именно для проживания граждан, невозможен).

     Подводя итог сказанному в настоящем параграфе, отметим, что законодательная регламентация условий и оснований перевода помещения из категории жилого в статус нежилого довольно четкая. 
     Собственник помещения обязан следовать всем требованиям, выдвинутым законом в совокупности, без исключений. Ограничения, установленные жилищным законодательствам по вопросу невозможности проведения процедуры перевода конкретных помещений в статус нежилых, является необходимым гарантом законных прав и интересов неопределенного круга лиц и всех участников гражданско-правового оборота российского государства. Соблюдение условий, необходимых для осуществления перевода отдельного помещения в статус нежилого  гарантирует обеспечение возможности дальнейшего безопасного использования данного объекта в новом статусе, без ограничения и нарушения прав третьих лиц.
     Полагаем, что нарушение субъектами гражданского оборота требований в данной области являются недальновидными, неэффективными в плане экономики предприятия и в целом финансовых затрат, и прежде всего это связано с тем, что самовольное незаконное размещение в жилом помещении объекта предпринимательской деятельности без официальной смены его статуса на нежилое (в частности офис компании или магазин, расположенные в жилой квартире) повлечет за собой серьезные административные и финансовые последствия для собственника такого бизнеса. Так,  возможно применение следующих санкций: привлечение собственника к административной ответственности, наложение штрафа, вплоть до закрытия предприятия. Помимо этого на собственнику, как правило, выносится требование по возвращению помещения в первоначальное состояние (т.е. расходы, понесенные собственником на перепланировку и ремонт в помещении будут тщетны). Поэтому целесообразно следовать букве закона и осуществлять процедуру перевода помещения из жилого в нежилое в рамках правового поля.

2.2. Процедура перехода жилого помещения в нежилое
     Порядок перевода помещения из статуса жилого в статус нежилого регламентирован законодателем в статье 23 ЖК РФ. 
     Для осуществления процедуры перевода помещения в статус нежилого собственнику конкретного помещения или уполномоченному им, по доверенности, лицу необходимо обратиться в орган местного самоуправления. Заявление подается по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
     Помимо заявления о переводе жилого помещения в статус нежилого заявителю также необходимо подготовить и сдать в уполномоченный орган следующие документы: 
     * правоустанавливающие документы на помещение, которое будет переведено в статус нежилого (заявитель вправе предоставить в уполномоченный орган или документы в подлинниках, или в копиях, которые будут заверены нотариально в установленном порядке);
     * план жилого помещения и его технический паспорт; 
     * поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 
     * в случаях, когда требуется проведение перепланировки помещения и/или его переустройство, заявитель также прилагает непосредственно проект переустройства и/или перепланировки.
     Законодателем в ч. 3 ст. 23 ЖК РФ сделана оговорка о том, что з2,3,4 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, однако орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
     1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
     3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
     Отметим, что с 1 января 2017 года в статью 23 ЖК РФ будут внесены незначительные изменения. В частности в ч. 2 слова «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» будут заменены на «Едином государственном реестре недвижимости»; в ч. 3 последнее предложение будет дополнено словами .......................