Социальный и коммерческий найм жилого помещения

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
ИНСТИТУТ ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ



ДОПУЩЕНО К ЗАЩИТЕ В ГЭК
И ПРОВЕРЕНО НА ОБЪЕМ
ЗАИМСТВОВАНИЯ
Заведующий кафедрой гражданского 
права и процесса, 
канд. юрид. наук, доцент 
_____________ И.В. Тордия
__________________2016 г. 


ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Социальный и коммерческий найм жилого помещения: 
СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ

40.03.01 Юриспруденция




Выполнила работу								Веденкина
студент 5 курса									Елена
заочной формы обучения 							Васильенва 



Руководитель работы								Герасимова
доцент кафедры гражданского права и процесса			Наталья
судья в отставке									Николаевна





Тюмень 2016


     Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Института государства и права ТюмГУ по направлению «Юриспруденция»
     






















Защита в ГЭК
протокол от _________№___
оценка ________________ 

     
СОДЕРЖАНИЕ:

Список сокращений _____________________________________________________ 3
Введение ______________________________________________________________ 4
Глава 1. Общая характеристика договора найма жилых помещений
1.1. Историко-правовые аспекты договора найма жилого помещения в России ____ 8
1.2. Особенности субъектного состава договора найма жилого помещения ______ 19
1.3. Виды договоров найма жилых помещений ______________________________ 27
Глава 2. Изменение и прекращение договора найма жилого помещений
2.1. Основания, порядок и правовые последствия изменения договора  найма жилого помещения ____________________________________________________________ 40
2.2. Основания, порядок и правовые последствия прекращения договора найма жилого помещения _____________________________________________________ 51
2.3. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору социального найма жилого помещения _____________ 69
Заключение ___________________________________________________________ 82
Приложение 1______________________________________________________ 88
Приложение 2 _____________________________________________________ 94
Список использованных источников ______________________________________ 98
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ:

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации;
ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации
КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях 
РФ - Российская Федерация
МРОТ - минимальный размер оплаты труда
ФЗ - Федеральный закон
гл. - глава
ст. - статья
ч. - часть
п. - пункт
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     ВВЕДЕНИЕ
     
     Актуальность исследования. Период современного развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем. 
     В настоящее время приобретение жилья в собственность является одним из основных способов обеспечения жилыми помещениями в существующих экономических условиях граждан Российской Федерации.
     Непомерно высокие цены на жилье не дают возможности сделать вышеуказанный способ доступным для большинства населения в нашей стране. В настоящий момент в России договор найма жилого помещения начинает использоваться в качестве механизма обеспечения жилыми помещениями нуждающихся граждан в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» 2011-2015 годы1.
     За последние десятилетия   российское общество стремительно развивалось. Переход к рыночным отношениям потребовал значительных преобразований. Изменения произошли не только в социальной и экономической  сферах нашего государства, но и в развитии многих традиционных гражданско-правовых институтов. Достойный уровень жизни граждан в современном обществе неразрывно связан с наличием жилья. Поэтому неотъемлемым условием осуществления политики государства в рамках перехода к гражданскому обществу было удовлетворение первостепенных интересов жизни широкого круга людей, прежде всего, в слоях населения с невысоким доходом. 
     В любое время потребность общества в жилищном обеспечении полностью не удовлетворялась. В наши дни значительное число российских семей не в состоянии улучшить свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов по причине низкой платежеспособности. На настоящее время в очереди на получение жилья состоит 8% всех семей страны, до 2014 г. состояло 11%2 по данным официальной статистики.
      Суть жилищного вопроса раскрывает недостаток жилья. Не смотря на то, что , основным способом удовлетворения потребности большей части населения в жилье - это покупка (т.е. приобретение его в собственность), но, далеко не все граждане нашего государства могут себе это позволить. Наше государство активно поощряет стремление граждан к такому приобретению собственного жилья. Основной упор при этом делается на развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования, различного рода федеральные, региональные программы (доступное жилье, молодая семья и др.). 
     Однако наиболее приемлемым способом решения жилищного вопроса для большинства граждан является наем жилого помещения, а приобретение собственного жилья - способ решения лишь для населения с достаточно высоким уровнем дохода. 
     Таким образом, отчасти проявляется ответственность государства перед наименее социально защищенными слоями общества, не имеющими возможность самостоятельно решить свою жилищную проблему.
     Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере найма (коммерческого или социального) жилого помещения гражданами.
     Предметом исследования выступает правовое регулирование договора найма жилого помещения и практика его применения. 
     Целью настоящего исследования явилось проведение всестороннего анализа понятий и видов договора найма жилого помещения, регламента правоотношений в данной правовой сфере, базовых элементов содержания договора социального и коммерческого найма жилого помещения.
     Для достижения данной цели нами были определены следующие задачи: 
     - провести исторический анализ правовой ситуации видов жилищного найма и их регулирования, что представлено в законодательстве XIX столетия и законодательстве советского периода;
     - проанализировать существенные понятия жилищного права, а именно найм жилого помещения, аренда;
     - выявить виды жилищного найма в современном законодательстве, их критерии различия, регламент правоотношений;
     - рассмотреть регламент заключения договора найма жилого помещения, который включает следующие особенности: предмет договора, субъекты, права и обязанности сторон, юридическая форма договора, сроки и ценовые категории;
     - изучить специфику гражданско-правовой ответственности сторон договора найма жилого помещения;
     Методологической базой работы является совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования. Таких как: диалектический метод научного познания, который определяет взаимосвязь теории и практики, а также на общенаучный метод познания: системный,  логический, и правовой: сравнительно-правовой, системно-структурный методы исследования, а также метод экспертных оценок.
Теоретической основой исследований являются научные труды, публикации ученых в области гражданского, жилищного законодательства, таких как: Алексеев, Бакирова, Ю. Батурин, Р.А, Бобровская, О. Н. Богданова, Е.Е. Брагинский М.И. , Витрянский В.В.,  Карпухин Д. В. Кириченко О.В.,  Крашенинников П.В., Новицкая Т.Е., Шевченко О.П. и другие.
      Нормативной основой исследования явились международные правовые акты, положения Конституции РФ3, Гражданского кодекса Российской Федерации4, Жилищного кодекса Российской Федерации5 и иных федеральных законах, подзаконных актах, законы субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
     Эмпирическую основу исследования составили материалы судебной практики - Постановления Конституционного Суда РФ, Пленума Верховного Суда РФ, обзоры судебной  практики и др.
     Теоретическая значимость работы  состоит в том, что раскрыта сущность, специфические особенности договоров коммерческого и социального найма, проанализированы  существенные понятия жилищного права, а именно найм жилого помещения, аренда.  Выявлены виды жилищного найма в современном законодательстве, их критерии различия, регламент правоотношений .
     Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и предложения исследования, которые сформулированы в работе, могут быть использованы для совершенствования гражданского и жилищного законодательства и непосредственно в нормотворческой деятельности в сфере договора найма жилых помещений. 
     Структура работы предопределена целью и задачами настоящего исследования и состоит из списка сокращений, введения, двух глав, состоящих из шести параграфов, заключения, списка использованных источников.
     











ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1. Историко-правовые аспекты договора найма жилого помещения в России

     Наймом вещей называется договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю6. Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора.
     И если вначале в римском праве речь шла только о движимости, то на более поздних этапах был признан возможным и наем недвижимого имущества. Заключаемый по этому поводу договор относился к числу консенсуальных и предусматривал ответственность, среди других ее видов, за нарушение обязанности контрагента, выразившееся в непредставлении вещи. Так, в частности, как и за всеми остальными нанимателями, за теми, кто получал внаем квартиру, признавалось противопоставляемое владению право держания7. Причем на того, кто обладал этим правом, возлагалась ответственность за гибель или повреждение вещи при любой форме вины. 
     Договоры, предметом которых были здания и квартиры в них, укладывались в рамки найма. Применительно к такому рода найму постепенно складывался специальный режим в рамках того общего, который распространялся на имущественный наем как таковой. Конечная цель этого специального режима состояла в усилении защиты главным образом одной из сторон - нанимателя.
     Несомненный интерес представляет, в частности, позиция римского права в вопросе о влиянии на юридическую силу договора найма последовавшей продажи собственником - наймодателем переданной внаем вещи. Между тем, применительно к договору, именуемому теперь договором коммерческого найма жилого помещения, Гай предлагал иное решение: если договор купли - продажи здания будет заключен, то наймодатель - продавец должен озаботиться тем, чтобы жильцу дали жить в этом доме. Иначе у него появится право на иск к наймодателю из договора найма8.
     Довольно подробно обсуждался и другой, сохранивший свое значение для современного права, вопрос - о наличии у нанимателя права вселять в жилое помещение супруга, родителей, детей и других лиц. Римское право было в этих случаях весьма либеральным. Достаточно указать на то, что признавалось право жены селиться и со свекром9.
     За нанимателем, безусловно, признавалось право сдавать полученное жилое помещения в субнаем, но без права перенайма. В то же время интересам наймодателя служило правило, в силу которого ему предоставлялось залоговое право на все, что вносил в дом наниматель; притом указанное положение в равной мере распространяли и на имущество субнанимателя.
     Можно указать и на такое правило: в случае затемнения этажа дома, отданного внаем, наймодатель должен был нести за это ответственность. Имеется в виду возникновение у нанимателя права на расторжение по указанному основанию договора. Таким же должно было быть решение и тогда, когда наймодатель не исправлял сильно поврежденные двери и окна.
     Наем жилья в дореволюционной России регулировался договором имущественного найма, самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные нормы главы второй «О найме имуществ и отдаче оных в содержание» ч. 1. т. Х. Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования, предъявляемы к договору имущественного найма, предметом которого выступало строение. Дефиниция договора имущественного найма в законодательстве того периода отсутствовала10. Г.Ф. Шершеневич имущественным наймом называл договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью11.
     Такое понимание вытекало из ст. 1691 ч. 1. т. Х. Свода законов Российской империи  Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов, извлеченными из научных трудов по гражданскому праву и судопроизводству, в которой были указаны все обязательные (существенные) условия для данного вида договоров: предмет, срок и цена (наемная плата). В законодательстве того времени для обозначения договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и т.п., однако, по сути, все они обозначали имущественный наем и не имели иного юридического содержания.
     Сущность договора имущественного найма заключалась во временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользоваться чужой вещью для удовлетворения своих потребностей. Таким образом, признаками имущественного найма являлись: передача имущества в пользование, срочность и возмездность. Пользование всегда имело только временный характер, поскольку право собственности на имущество по договору имущественного найма не переходило, что отличало этот договор от договора купли-продажи. Бессрочные договоры имущественного найма не допускались. 
     В отношении найма недвижимости законом были установлены предельные сроки, на которые мог заключаться договор. От договора ссуды договор имущественного найма отличала возмездность - за пользование нанятым имуществом взималась наемная плата. Законодательство не предусматривало каких-либо специальных требований к предназначенным для жилья помещениям вообще и как предмету договора имущественного найма в частности. Следовательно, требования, предъявляемые к нанимаемому жилью, определялись сторонами договора самостоятельно. 
     Как отмечает Г.Ф. Шершеневич вывод о том, что жилье, предоставляемое по договору имущественного найма, должно было находиться в состоянии, предусмотренном договором, а если это не было обусловлено, то в состоянии, пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или невозможным. Так, квартира, предоставляемая в наем, обязана отвечать обычным требованиям, быть не слишком холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями12. 
     Таким образом, наем жилых помещений был достаточно урегулирован в российском дореволюционном праве. Следует отметить, что в законодательстве упоминается только коммерческий наем жилого помещения.
     В советский период появились предпосылки для выделения договора найма жилого помещения из договора имущественного найма в самостоятельный вид договора. Способствовало этому признание жилья одним из важнейших благ, необходимым условием нормальной человеческой деятельности, в том числе общественной, а обеспечение жильем, доступность его для всех граждан - обязанностью государства13. 
     Сыграло роль и то, что государство являлось самым крупным собственником жилья, а удовлетворение потребности граждан в жилье осуществлялось государством в порядке административного распределения. Именно вследствие того, что большая часть жилья предоставлялась в пользование путем административного распределения среди определенного государством круга нуждающихся и, как следствие, была ограничена свобода договора в жилищных отношениях, размер предоставляемых жилых помещений и квартирная плата нормировались, договор найма жилого помещения имел ярко выраженный потребительский характер, чем отличался от договоров имущественного найма, заключавшихся в дореволюционной России и в государствах с рыночной экономикой.
     Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы «Имущественный наем» (ст. ст. 152-179). Определение договора имущественного найма было приведено в ст. 152 ГК РСФСР 1922 г.: договор имущественного найма - это соглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за определенное вознаграждение. Договор имущественного найма был назван первым среди видов договоров, что в определенной степени подчеркивало то значение, которое ему придавалось. Общественные отношения, которые он регулировал, относились к важнейшим - это отношения по аренде предприятий и нежилых помещений и по найму жилых помещений14. Ряд норм был непосредственно посвящен найму жилых помещений, в остальном к найму жилых помещений применялись нормы договора имущественного найма.
     На основе ГК РСФСР 1922 г. в дальнейшем был принят целый ряд нормативных правовых актов, касающихся найма жилых помещений, поэтому наиболее детальное регулирование этой сферы осуществлялось посредством норм, содержащихся в постановлениях ЦИК и СНК СССР, инструкциях и циркулярах. Так, законодательно были установлены: жилищно-санитарные нормы для предоставления гражданам жилых помещений и исчисления излишков; платежные нормы для расчета квартирной платы и ставки квартирной платы; порядок заселения излишков жилой площади; право обмена жилыми помещениями; основания административного выселения и т.п15. 
     Договор регулировал отношения между нанимателями и наймодателями как в государственном, так и в индивидуальном жилищном фонде. Однако непосредственное предоставление жилых помещений в домах местных Советов производилось на основании административно-распорядительных актов соответствующих органов, а договор лишь оформлял возникшее право на жилое помещение и регулировал отношения между его участниками. 
     В индивидуальном жилищном фонде (домах, принадлежащих гражданам на праве собственности или праве застройки) основанием для предоставления жилого помещения являлся договор между собственником и нанимателем, которого собственник выбирал по своему усмотрению, однако наиболее важные условия договора найма регулировались императивными нормами закона. Это касалось возобновления договора, размера квартирной платы и т.п. В домах предприятий и учреждений жилые помещения предоставлялись по договору найма, однако необходимой предпосылкой для его подписания являлось заключение трудового договора16.
     ГК РСФСР 1922 г. не устанавливал каких-либо требований к жилому помещению как предмету договора найма, жилищно-санитарные нормы были установлены постановлениями ЦИК и СНК и инструкциями.
     Договор найма являлся срочным, поскольку устанавливал право временного пользования чужим жилым помещением, предельный срок составлял 12 лет (ст. 154 ГК РСФСР)17. По истечении срока договор в большинстве случаев автоматически возобновлялся на неопределенный срок, поскольку в ст. 156 ГК РСФСР было предусмотрено автоматическое, независимо от согласия наймодателя, возобновление договора на тех же условиях и на неопределенный срок с нанимателями - наемными рабочими и служащими (учащимися государственных учебных заведений, состоящими на иждивении красноармейцев членами их семейств, инвалидами труда и войны). 
     Данная норма не распространялась на договоры найма, заключенные в отношении жилых помещений, принадлежащих наймодателям на праве застройки. ГК РСФСР признавал бессрочные договоры найма, в том числе найма жилых помещений, что противоречило природе найма как временного пользования чужим имуществом, но было дополнительной гарантией прав рабочих и служащих - нанимателей жилых помещений.
     Вознаграждение (квартирная плата) за наем жилых помещений в домах местных Советов устанавливалась постановлениями СНК. В соответствии со ст. 166 ГК РСФСР квартирная плата с нанимателей, перечисленных в ст. 156 ГК РСФСР (наемные рабочие и служащие и т.д.), не могла быть выше ставок, устанавливаемых местными Советами, в пределах, указанных в постановлениях СНК. Данная норма относилась к сдаче в наем жилых помещений, принадлежащих частным лицам. Впоследствии было установлено, что ставки квартирной платы в городских домах, принадлежащих гражданам на праве собственности или праве застройки, не могли превышать более чем на 20% нормы квартирной платы, указанные в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 04 июня 1926 г. «О квартирной плате и мерах к урегулированию пользования жилищами в городских поселениях»18. 
     Договоры имущественного найма (в том числе в отношении найма жилых помещений) на срок более года должны были заключаться в письменной форме, что на практике часто не соблюдалось.
     Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» были упорядочены и систематизированы нормы, регулирующие жилищные отношения. По мнению некоторых исследователей  в конце 30-х годов данным и последующими актами была проведена кодификация жилищного законодательства19. Постановлением было установлено, что пользование жилой площадью имеет договорный характер, тем самым законодательно был признан договор жилищного найма как разновидность договора имущественного найма20. Было установлено обязательное его письменное оформление. Таким образом, договор жилищного найма стал регулятором отношений, возникающих между сторонами в процессе использования жилого помещения.
     Приведем определение договора жилищного найма, предложенное В.Н. Литовкиным - это договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (съемщику) жилое помещение для временного проживания в нем съемщика и его семьи за вознаграждение в пределах, установленных законом21. Следовательно, существенными условиями данного договора являлись: предмет (жилое помещение), срок и вознаграждение. Договор жилищного найма стал регулировать отношения по владению и пользованию жилыми помещениями во всех категориях жилищного фонда. Исключение составляли только пайщики жилищно-строительных кооперативов, которые пользовались жилой площадью в порядке кооперативного членства, и лица, которым в связи с характером работы были предоставлены специальные жилые помещения по трудовому договору. К договору жилищного найма применялись нормы договора имущественного найма, закрепленные в ГК РСФСР 1922 г., однако существовало большое количество нормативных актов, специально посвященных жилищному найму (о квартирной плате, обмене, дополнительной площади и т.п.).
     Порядок предоставления жилого помещения и основания возникновения права пользования им определялись принадлежностью строения к тому или иному жилищному фонду. Основанием к заключению договора жилищного найма во всех домах, кроме строений индивидуального жилищного фонда, служило наличие у нанимателя права на жилую площадь - право на занятие жилого помещения и пользование этим помещением, которое возникало в результате планового распределения жилых помещений22.
     Постановлением ЦИК и СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» было закреплено, что все свободные жилые помещения в домах местных Советов должны предоставляться гражданам в пользование на основании распоряжения (ордера) местного Совета, а свободные жилые помещения в домах государственных учреждений и предприятий - в пользование работникам по распоряжению администрации этих предприятий. Таким образом, право на жилую площадь возникало вследствие получения ордера или распоряжения о занятии площади. 
     Договор жилищного найма заключался только с лицом, получившим ордер (распоряжение о занятии жилой площади), причем именно на ту площадь, которая была указана в ордере. Иными словами, ордер (распоряжение) являлся единственным законным основанием для заключения договора жилищного найма, а этот договор, в свою очередь, становился законным основанием, для пользования предоставленным жилым помещением и регулировал отношения между наймодателем и нанимателем. Споры по вопросам выдачи ордеров были неподведомственны судам.
     Жилые дома, принадлежавшие гражданам на праве личной собственности (застройки), а также находившиеся в аренде у граждан, заселялись собственниками (застройщиками, арендаторами) по своему усмотрению на основании договора жилищного найма. Никакие органы власти не вправе были вмешиваться в вопрос о заселении таких жилых помещений. Существовавший ранее порядок об изъятии местными Советами 10% жилой площади был отменен. Жилые помещения, относящиеся к индивидуальному жилищному фонду, оставались единственным жильем, в отношении которого основанием предоставления являлся договор найма жилого помещения, заключаемый между нанимателем и собственником. Однако, как указывалось, право сторон на самостоятельное определение условий договора было ограничено императивными нормами закона23.
     С принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и гражданских кодексов союзных республик была осуществлена кодификация гражданского законодательства. В ее рамках произошла и кодификация жилищного законодательства24. 
     В Основах гражданского законодательства и новых гражданских кодексах союзных республик получили законодательное закрепление многие нормы, усиливавшие охрану жилищных прав и законных интересов граждан в отношениях по найму жилых помещений, разрешен ряд спорных вопросов и достигнута определенная стабильность законодательства, регулирующего указанные жилищные отношения. 
     Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г.25 и ГК РСФСР 1964 г.26 стояли на защите прав нанимателей жилых помещений независимо от их социальной принадлежности. Особая защита интересов нанимателей объяснялась политикой государства, направленной на удовлетворение жилищных потребностей граждан, пусть и за счет ущемления прав других граждан (ограничение квартплаты для наймодателей-собственников, автоматическое возобновление договора и т.д.). Изъятие из политики защиты прав нанимателя устанавливались только тогда, когда права нанимателя могли вступить в конфликт с политикой государства. Этим можно объяснить и наличие норм об административном выселении, в том числе работников, прекративших трудовые отношения с предприятием; норм об изъятии излишков; установление нормы жилой площади и т.п. Основы гражданского законодательства и гражданские кодексы союзных республик упорядочили и систематизировали нормы о найме жилых помещений, скорректировали их применительно к существовавшим общественным отношениям.
     Данные нормативные акты окончательно отделили договор найма жилого помещения от договора имущественного найма, признав первый самостоятельным видом договора.  Однако некоторые ученые высказывали иное мнение, согласно которому договор найма жилого помещения является разновидностью договора имущественного найма27.  В качестве обоснования приводилось то обстоятельство, что к договору найма жилого помещения применялись нормы имущественного найма (ст. 295 ГК РСФСР). Однако как раз сам факт выделения договора найма жилого помещения в отдельную главу позволял сделать вывод о его самостоятельности по отношению к договору имущественного найма. Целью договора найма жилого помещения являлось получение нанимателем жилого помещения для проживания в нем, договор заключался в отношении только одной группы объектов гражданских прав - жилых помещений. Специфика норм, регулирующих отношения по найму жилых помещений, определяется предметом, целью договора и его субъектами. Применение к договору найма жилого помещения норм договора имущественного найма рассматривали как прием законодательной техники, необходимый для избежание излишнего дублирования норм права. 
     Договор найма жилого помещения являлся консенсуальным, поскольку наниматель приобретал право требования передачи ему жилого помещения, оговоренного договором, а наймодатель нес обязанность предоставления такого помещения, т.е. права и обязанности у сторон по договору найма жилого помещения возникали до передачи жилого помещения. Поскольку за пользование жилым помещением взималась плата, договор найма такого помещения относился к возмездным договорам. Хотя ст. 58 Основ гражданского законодательства 1961 г. и позволяла сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения мог заключаться как на определенный срок, так и без указания срока, ГК РСФСР 1964 г. в ст. 299 однозначно закрепил, что договор найма жилого помещения - это всегда только срочный договор. В соответствии с ГК РСФСР 1964 г. договоры найма жилых помещений в домах местных Советов заключались сроком на пять лет; в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, - на срок, определенный соглашением сторон.
     ГК РСФСР 1964 г. законодательно закрепил требования к жилому помещению как к предмету договора жилищного найма. Так, ст. 300 ГК РСФСР определяла предмет договора найма жилого помещения лишь в домах местных Советов - изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Был установлен запрет на сдачу в наем частей комнат, смежных комнат, а также подсобных помещений. В домах индивидуального жилищного фонда предметом договора найма жилого помещения могли выступать и часть комнаты, и смежная комната, поскольку указанные требования на индивидуальный жилищный фонд не распространялись. Таким образом, договор найма жилого помещения был срочным возмездным договором, направленным на передачу в пользование определенного рода имущества - жилого помещения с целью проживания в нем нанимателя. 
     В дальнейшем, с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик28, вступивших в силу с 01 января 1982 г., и разработанными в соответствии с ними республиканскими жилищными кодексами, в том числе и Жилищным кодексом РСФСР29 (принятым 24 июня 1983 г. Верховным Советом РСФСР и введенным в действие 1 января 1984 г.) началась самостоятельная кодификация жилищного законодательства, учитывающая его комплексный характер и завершающая его оформление. 
     1.2. Особенности субъектного состава договора найма жилого помещения
     Договор найма жилого помещения - это договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). 
     Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель; наниматель. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин30. Постоянно проживающие с нанимателем граждане (необязательно члены семьи) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями31. Каких-либо особых требований к юридическому статусу сторон рассматриваемого договора законодательство не предусматривает.
     Содержание договора найма жилого помещения составляют права и обязанности сторон. Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.
     Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).
     Наниматель имеет право: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).
     Наниматель обязан: пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги; производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования; соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы; не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения; в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.
     Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)32. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
     Основаниями возникновения жилищных отношений являются:
     - решение органа местного самоуправления (социальный найм);
     - договор (коммерческий найм).
     Наймодатель в государственном и муниципальном жилищном фонде выполняет функции заказчика на техническое (санитарное) обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства на основе государственного (муниципального) заказа. Подрядные организации, выполняющие на основе государственного (муниципального) контракта подрядные работы в жилищном фонде - техническое (санитарное) обслуживание и ремонт жилых домов государственной и муниципальной собственности, определяются государственным (муниципальным) органом, обладающим необходимыми инвестиционными ресурсами, или организацией, наделенной соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами. 
     Анализ п. 1 ст. 671 ГК РФ позволяет указать на следующие положения.
     Наймодателем выступают гражданин или юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации). Гражданин может иметь на праве собственности любое количество жилых помещений. Гражданин систематически сдающий жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. 
     Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муни.......................