Особенности рынка и цены земли, земельной ренты и тенденций развития земельного рынка в РФ

СОДЕРЖАНИЕ 

     
Введение		3
Глава 1. Особенности воспроизводства и экономических отношений на рынке земли	5
1.1.	Особенности земли как фактора производства	5
1.2.	Предложение земли	6
1.3.	Спрос на землю	8
Глава 2. Рента как экономическая категория	12
2.1. Понятие и сущность ренты	12
2.2. Характеристика видов земельной ренты	14
2.3. Цена земли и методы оценки	19
Глава 3. Особенности российского земельного рынка	27
Заключение	33
Список использованной литературы	35
     
            
       
            
       
Введение
     
     Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что проблема усовершенствования правового регулирования российских земельных отношений является одной из наиболее важных.
     Земля является одним из важнейших факторов производства. Земля, как местоположение любого предприятия, является основным условием производства. Однако земельный участок для шахты, сельского хозяйства, гидростанции уже представляет собой главный ресурсный фактор производства. Первостепенное экономическое значение в данных условиях приобретает совокупность природных разностей, т. е. почвенные, гидрологические, геологические особенности и географическое местоположение участков земли. Природные различия являются базисом разной производительности труда в областях, где важнейшим фактором производства являются природные ресурсы.
     Отличия эффективности производства обусловлены тем, полученные предпринимателями  доходы определяющим образом влияют на рыночные цены ресурсов определяющим образом. Рента земли – это основная экономическая категория, которая регулирует экономические отношения между владельцем земли и предпринимателем, который  арендует  землю для ведения сельского хозяйства на основе рынка.
     Земельные отношения имеют свои особенности, которые связаны с применением такого ограниченного фактора производства как земля. Земля играет важную роль в условиях современного рынка, так как в развитом рыночном хозяйстве она является объектом купли-продажи.
     В особенности важен и  актуален данный вопрос в настоящий период время, т. к. земельный рынок в Российской Федерации еще полностью не сформирован. Решение проблемы о земельной ренте (ее формах, методах учета, принципах и механизме распределения) для развития агропромышленного комплекса и нынешней экономики является необходимым.
     Целью данной работы является исследование особенностей рынка и цены земли, земельной ренты и тенденций развития земельного рынка в РФ.
     В соответствии с установленной целью необходимо решить следующие задачи:
     - проанализировать специфику экономических отношений и воспроизводства на  земельном рынке;
     - изучить процесс образования земельной ренты, дать характеристику разным формам земельной ренты, рассмотреть цену земли;
     - проследить особенности российского земельного рынка.
     Объектом данной курсовой работы является рынок земельных ресурсов и рента.
     Предметом – исследование факторов, влияющих на земельную цену и её ренту, а также условия развития и  взаимодействие рынка земли.
     Данная курсовая работа содержит введение, три главы, заключение и список использованных источников.
     
     
     
     
     
     
Глава 1. Особенности воспроизводства и экономических отношений на рынке земли
1.1.	Земля как фактора производства
     Земля - один из четырех основных факторов производства. Как правило, данный фактор, для того чтобы стать производительным, обычно должен взаимодействовать с трудом и капиталом.
     Под землей как производственным фактором могут пониматься все природные (исчерпаемые и неисчкрпаемые) ресурсы. Они могут использоваться для производства товаров и услуг для потребителей и производителей: производство сельскохозяйственной и промышленной продукции, социальной и промышленной инфраструктуры, строительство жилища, населённых пунктов, дорог и др.
     К этому фактору относятся следующие элементы природы:
1) земельная площадь, которая может использоваться  под сельское хозяйство;
2) леса;
3) водные ресурсы: воды океанов и морей, озер, рек, а также подземные воды;
4) полезные ископаемые;
5) жилые и нежилые помещения.
       Земля обладает рядом особенностей:
     * земля не является результатом труда, поэтому не обладает стоимостью (подразумеваются земельные участки);
     * в процессе распределения и перераспределения создаваемого продукта земля превращается в объект купли-продажи, она приобретает цену и становиться объектом собственности;
     * земля является одновременно и объектом труда и предметом труда;
     * земля – это особенное, ничем не заменяемое средство производства;
     * другие средства труда по мере производства изнашиваются. Земля не только не утрачивает свои характеристики, но при правильном возделывании может их улучшить;
     * земля характеризуется качественной не однородностью, не перемещаемостью и постоянным расположением1.
     Важной характеристикой земли является ее ограниченность.
     В связи с этим для земли как фактора производства присущ закон убывающей отдачи, т.е. начиная с определенного момента, последовательное добавление труда к земле будет приносить все меньшую отдачу. Этот закон характерен для той земли, которая используется в сельскохозяйственном комплексе. Однако закон убывающей отдачи лишь отчасти распространим на добычу природных ресурсов. Например, при добыче газа применение дополнительных единиц труда приведет быстрому исчерпанию скважины, и из нее просто нечего будет добывать.
     В сельском хозяйстве, в котором экономический и естественный процессы воспроизводства тесно взаимосвязаны, земля представляет собой главное средство производства. Здесь она является: во-первых, основным предметом труда, когда подвергается обработке; во-вторых, выступает в качестве активного средства труда. Человек, воздействуя на почву и используя ее жизненные силы, производит необходимые для него продукты. При этом земля, в отличие от других средств производства, в процессе потребления не только не теряет своей потребительной стоимости — плодородия, но при условии правильной системы земледелия, совершенной техники и технологии, разного рода мелиорации повышает ее, давая тем самым возможность получать высокие и устойчивые урожаи.  Для России учет этих особенностей крайне необходим, т. к. средняя природная продуктивность гектара пашни в 3,8 раза ниже, чем в США, и в 2,2 раза ниже, чем в Западной Европе. Большую часть территории страны занимают районы вечной мерзлоты и рискованного земледелия.

                                   1.2.	Предложение земли
     Ограниченность земли как на уровне макроэкономики (территориальная ограниченность государств), так и на уровне микроэкономики (возможность расширения земельных площадей ферм полностью ограничена и в краткосрочном и в долгосрочном периодах)  является ее особенностью как экономического ресурса.
     В отличие от капитала земля неподвижна. Вероятность расширения сельскохозяйственных угодий довольно незначительна. Из-за развития  городского хозяйства и инфраструктуры во многих странах наблюдается тенденция к уменьшению сельскохозяйственных площадей.
     На предложение земли влияют такие факторы как  плодородие и местоположение. Конечно,  количество хорошей земли вокруг конкретного населённого пункта ограничено и по количеству, и по качеству.
     Плодородие, например, зависит от качества почвенных и климатических условий, качества применяемой техники, трудовых способностей и опыта рабочих.
     Выделяют следующие виды плодородия:
     * естественное плодородие- зависит от региона и качества почвы;
     * искусственное плодородие – образуется в результате действия людей;
     * экономическое плодородие –является той частью плодородия почвы, которая реализуется в виде урожая растений. Оно является выражением искусственного и естественного плодородия и представляет собой результат влияния человека на почву в конкретных социально-экономических условиях. 
     Местоположение – расстояние земельного участка от центров переработки и рынков сбыта для сельскохозяйственных земель, и расстояние от центра города или промышленного центра до непригодных для сельского хозяйства земель. На величину транспортных издержек транспорта влияет удаленность .
     Неэластичность спроса на продукты питания оказывает влияние на величину предложения. Это значит, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может привести к сильному росту цен на продовольствие. Или напротив, рост предложения (например, в урожайный год) может стать следствием  значительного падения цен на сельскохозяйственную продукцию.
     Различают совокупное предложение земли и предложение конкретных видов участков земли.
     Cовокупное предложение – включает все виды земельных участков, которые готовы продать  их владельцы  в определённый период времени по определённой цене. Если учесть общую ограниченность земли, можно сказать о неэластичности совокупного предложения земли в отличие от совокупного спроса на землю. Как бы не менялись условия, какой бы высокой не была цена земли ее общее количество нельзя увеличить.
     Но если рассматривать предложение отдельных участков земли, в зависимости от различных факторов  оно может меняться. Вот почему под предложением земли экономическая теория обычно понимает земельные участки, которые их собственники готовы продать в данный период времени по данной цене. Определённые виды участков формируют соответствующие земельные рынки. На этих рынках предложение зависит от нескольких факторов2:
     1. Рентный доход, приносимый земельными участками. Очевидно, что его снижение при прочих неизменных условиях способствует росту предложения земли и наоборот.
     2. Банковский процент. Его рост способствует росту предложения земли и наоборот.
     3. Издержки перепрофилирования земельных участков по целевому назначению. 
1.3.	Спрос на землю
     Важнейшую роль в определении цены земли играет спрос. В результате того практически во всех развитых государствах имеется устойчивая тенденция к росту цен на землю. Предоставленная тенденция обуславливается тем, что увеличение цен не приводит к уменьшению спроса, так как вложенные в землю деньги приносят дополнительный доход не только в виде ренты, но и в виде разности между ценой земли в момент ее покупки и ценой земли на момент ее продажи. Таким образом, земля является не только средством сохранения стоимости, но и ее увеличения.
     Совокупный спрос на землю равен сумме сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса:
     
     DN = D1 + D2
     
     где DN — совокупный спрос на землю; D1 — сельскохозяйственный спрос; D2 — несельскохозяйственный спрос.
     Несельскохозяйственный спрос на землю в отличие от сельскохозяйственного спроса сейчас  демонстрирует устойчивую тенденцию к росту.
     В условиях развитого рыночного хозяйства сельскохозяйственный спрос на землю является производным от продовольственного спроса. Он формируется из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает степень плодородности почвы и возможности его увеличения, а также местоположение – степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.
     В аграрной сфере спрос на землю носит комплексный характер, т. к. множество ферм производят несколько видов сельскохозяйственной продукции. 
     Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.
     Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.
     Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию3.
     Аграрная сфера зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени. Как, например, промышленное производство.
     Такой фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя оказывает серьёзное воздействие на сельскохозяйственный спрос.  Данное  явление является типичным  для населения большинства стран. Это продолжительная тенденция, поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если  занятое в аграрной сфере население  не будет уменьшаться такими же темпами, как и сокращение расходов на продукцию сельского хозяйства, то доходы этой части населения начнут стремительно понижаться. В конечном итоге это отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.
     В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он стоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость, т. к. земля является  гарантией сохранения и увеличения богатства.
     Несельскохозяйственный спрос обычно не зависит от уровня плодородия земли. Для него главное – местоположение участков земли. В крупных городах оно имеет особенное значение. В разных городских районах цена земли различна и обычно достигает своего максимума в центре города. Именно поэтому в центре многих городов  США возвышаются небоскребы: они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.
     Спрос на землю не зависит от ренты и не зависит от цены, он постоянен и неэластичен.
Глава 2. Рента как экономическая категория
2.1. Понятие и сущность ренты
          В доход стоимостную оценку любого экономического блага доход входят затраты заказ природных ресурсов, доход включая землю как таковую. Доход от этого ресурса заказ принимает форму экономической ренты.
       Для того, чтобы понять механизм образования и распределения этого вида дохода следует проанализировать отличия между физическим (реальным) капиталом  как экономическим ресурсом  и земельным капиталом как природным ресурсом, потому что оба этих фактора выступают в форме неживого капитала. Отличия между физическим и земельным капиталом состоят в следующем4:
     — во-первых, земля является нерукотворным, т. е. первичным ресурсом, в то время как капитал является продуктом труда человека, т. е. вторичным фактором;
     — во-вторых, физический капитал испытывает физический и моральный износ (амортизацию), тогда как земля не может амортизироваться;
     — в-третьих, физический капитал воспроизводится с помощью человеческого труда на том же или на более высоком уровне, а земля является невоспроизводимым ресурсом, потому что её нельзя воспроизвести человеческим трудом. Человек, конечно,  может  влиять на плодородие почвы в процессе экономической деятельности, но только воздействие на одно из свойств земли. Земля же является  нерукотворным и невоспроизводимым фактором.
     Экономисты используют термин «рента» в узком значении: экономическая рента — это цена, которая уплачивается за пользование землёй и другими природными  ресурсами, количество которых строго ограничено. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов , т. е. их ограниченное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос является лишь одним фактором, который определяет земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то и Земельная рента будет равна нулю, если спрос на землю будет близок к нулю. На количество имеющейся земли  изменение величины ренты не оказывает никакого влияния.
     Рентные отношения складываются между владельцами земли и арендатором по распределению дохода. Этот доход делится на две равные части в виде обычной прибыли  между предпринимателем  и земельным. 
     Рента — это избыток (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора. Рентные отношения исследовали такие знаменитые экономисты как  Адам  Смит, Давид  Рикардо, Карл Маркс и др.,и, несмотря на различие подходов и взглядов, все они выделяли неоднородность качества различных участков земли. Земельная арендная плата бывает больше ренты. Она учитывает  процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. 
     Современные экономисты делят земельную ренту на две формы: нормальная и экономическая земельная рента.
     Нормальная земельная рента суть неявные (вмененные), неденежные издержки, связанные с альтернативными возможностями использования земли.
     Это определение требует дополнительного объяснения в связи с тем, что форма дохода выводится посредством понятия издержек. Целесообразность такого определения объясняется тем, что любая форма дохода одного субъекта является издержками для другого. Что касается альтернативных издержек (неявных) необходимо отметить, что землепользователь, выбирая один из способов использования земли, теряет возможность ее применения каким-либо иным путем. Например, при применении земельного участка для выращивания свеклы теряется возможность использовать данный участок для производства зерновых. Это значит, что неявные (скрытые, альтернативные) издержки на производство свеклы равняются упущенному минимальному доходу от выращивания зерновых. Это и есть нормальная земельная рента5.
     Другими словами, нормальная земельная рента — это минимальный доход, который можно было бы получить от использования земли не для уже выбранной, а для какой-либо иной досягаемой цели.
     Экономическая рента — это часть избыточного продукта в денежной форме, которая выходит за пределы нормальной земельной ренты.
     Тогда, по аналоги с бухгалтерской прибылью, бухгалтерская (или фактическая) земельная рента будет равняа сумме экономической и нормальной земельной ренты.
 2.2. Характеристика видов земельной ренты
     Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель. Поэтому вся сверхприбыль (над средней прибылью арендатора) достается им в виде дифференциальной ренты. В арендном договоре сразу же предусматривается соответствующая арендная плата. 
     Арендатор в течение установленного срока аренды стремится повысить экономическое плодородие земли: применяет новые технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические мероприятия. Такие меры (интенсификация производства) увеличивают выход продукции с единицы площади и повышают эффективность дополнительных капитальных затрат. Продавая продукцию по рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается арендатором и служит для него стимулом для нововведений. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец учтет, что его земля "облагорожена" дополнительными капиталовложениями, стала более продуктивной и повысит ставку арендной платы на величину дополнительной сверхприбыли. Таким образом, дифференциальная рента бывает двух видов.
     Абсолютная (чистая) рента – её получают все собственники земли, независимо от её качества. Это та часть дохода предпринимателя – землепользователя, которую он отдаёт в виде арендной платы собственнику земли.
     Монополия собственности на землю порождает абсолютную ренту, уплачиваемую за пользование землёй, какого бы качества она не была.
     Итак, причина существования абсолютной ренты — частная собственность на землю, препятствующая свободному приложению капиталов к сельскому хозяйству и обусловливающая продажу сельскохозяйственных продуктов выше общественной цены производства. Источником же абсолютной ренты служит излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, который создается в сельском хозяйстве вследствие низкого органического состава капитала.
     Рассмотрим основные предпосылки теории абсолютной ренты:
     1. отсутствие производства для собственных целей (полное подчинение сельскохозяйственного производства условиям рынка);
     2. производство основного продукта питания (например, Россия специализируется на ржи, Китай на производстве риса и т.п.);
     3. все земли арендуются (сдаются внаем) при условиях совершенной конкуренции;
     4. качество земельных участков не принимается во внимание.
     Дифференциальная рента: Дифференциальная рента – это устойчивая добавочная прибыль, представляющая экономическую реализацию монополии на землю как на объект хозяйства и количественно равная разности между общественной стоимостью продуктов земледелия и их индивидуальной стоимостью с лучших земель. Дифференциальная рента бывает6:
     1. Дифференциальная рента по плодородию. Различные земельные участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход продукции с единицы земельной площади будет неодинаков. Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородности почвы и таких климатических факторов, как осадки и температура. Различаются лучшие, средние и худшие участки земли. 
     2. Дифференциальная рента по местоположению. Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности лучших земель) будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.
     Между дифференциальной и абсолютной рентой имеется ряд существенных различий:
     1. дифференциальная рента есть результат монополии хозяйства на земле, абсолютная рента — результат монополии частной собственности на землю;
     2. дифференциальная рента получается с лучших и средних земель; абсолютная рента получается со всех земель, независимо от их качества, а также оттого, делаются ли на них дополнительные вложения капитала;
     3. дифференциальная рента равняется разности между общественной и индивидуальной ценой производства сельскохозяйственных продуктов; абсолютная рента равняется разности между индивидуальной и общественной ценой производства; 
     4. дифференциальная рента не влияет на цены сельскохозяйственных продуктов; абсолютная рента ведет к повышению цены сельскохозяйственных продуктов. 
     Монопольная рента образуется тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственных продуктов устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.
     Монопольная земельная рента – это устойчивая добавочная прибыль, образующаяся на некоторых нетипичных землях и присваиваемая земельным собственником.
     Это происходит с продуктом, который производится в очень ограниченном количестве. Это происходит потому, что земель, на которых он может быть произведен, имеется очень мало.
     На первый взгляд, монопольная земельная рента имеет нечто общее с дифференциальной рентой, поскольку получается с земель определенного качества. Однако качество земли здесь играет совершенно иную роль. В образовании дифференциальной ренты качество земли имеет значение потому, что лучшее плодородие почвы ведет к повышению производительности труда на определенных земельных участках и благодаря этому происходит понижение индивидуальной цены производства (стоимости) продуктов по сравнению с их общественной ценой.
     В образовании монопольной ренты качество земли действует лишь таким образом, что оно лимитирует количество производимых продуктов особого рода и тем самым способствует поднятию цен на них выше стоимости.
     Вместе с тем монопольная рента отличается и от абсолютной ренты. Абсолютная рента представляет собой часть стоимости сельскохозяйственных продуктов, а монопольная рента есть лишь излишек рыночной цены над стоимостью. Источник абсолютной ренты находится в самом сельском хозяйстве. Им является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью7.
     Источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства: она получается за счет вновь созданной стоимости в других отраслях макроэкономики, через механизм перераспределения национального дохода.
     Строительная рента. Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения. 
     Лесная рента. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.
     При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.
2.3. Цена земли и методы оценки
     В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но имеет цену. Земля продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.
     В определении цены на земли, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей:
     •	сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;
     •	несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.
     Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции8.
     Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).
     На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер – она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного ресурса.
     Рынок земли при всех его особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.
     В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка.
     Потребительская стоимость земли отражает стоимость земли для конкретного использования.
     Нормативная стоимость земли - стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это понятие введено Законом РФ «О плате за землю», в котором определен порядок расчета нормативной цены земли. Используется: при передаче (выкупе) земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении кредита под залог участка. Основой для определения нормативной цены земли являются ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов. При этом льготы по земельному налогу не учитываются. Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств. На рыночную стоимость оказывают влияние следующие факторы: полезность; отчуждаемость (передача в пользу другого лица, организации, государства); спрос; дефицитность; ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка. 
     Существующие права на земельные участки предоставляют их владельцам разные возможности и обеспечивают разные уровни стоимости. Например, земельные участки под промышленными предприятиями находятся в России в бессрочном пользовании. Поэтому теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков не имеет смысла, так как они не являются объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника переданы в аренду. Тогда рыночной стоимостью земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании, является текущая стоимость будущих арендных платежей.
     Оценочная цена земельного участка - цена свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом на цену сделки, кроме объективных факторов, перечисленных выше, и субъективные факторы:
     - особый интерес покупателя к данному участку;
     - особые условия продавца или покупателя;
     - недостаток информации о конъюнктуре рынка;
     - воздействие рекламы и т.д.
     Если право на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.
     Методы оценки рыночной стоимости земли9:
     • Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость участка земли, входящего в состав недвижимости, рассчитывается с учетом того, что участок земли свободен от застройки и предполагается наилучшее и наиболее эффективное его использование. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, которое является физически возможным, обоснованным и который приводит к наивысшей стоимости земли.
     Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли определяется рядом факторов:
     - потенциал местоположения (доступность) - часто основной фактор, определяющий стоимость земли;
     - рыночный спрос;
     - правовая обоснованность застройки (правовые ограничения, связанные с реализацией проекта, налоги на данной территории);
     - ресурсное качество участка;
     - технологическая и финансовая обоснованность проекта.
     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения или застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
     • Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации этот метод является наиболее предпочтительным. После сбора информации и выбора единицы сравнения, цена продажи нашего участка корректируется по следующим элементам:
     - права собственности;
     - условия финансирования;
     - условия продажи;
     - условия рынка;
     - местоположение;
     - физические характеристики;
     - доступные коммунальные услуги;
     - время продажи и др.
     • Метод распределения - основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли в общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Поэтому он может применяться при недостатке информации о продажах свободных участков земли.
     • Метод выделения (разновидность метода распределения) -стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа. Может быть использован для оценки загородных участков и применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
     • Метод разбивки на участки - применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет стоимости участка выполняется в следующей последовательности:
     - определяется количество и размеры участков, исходя из физических и юридических возможностей, экономической целесообразности;
     - определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков;
     - определяе.......................