Исследовании проблем оценки офисной недвижимости в условиях финансового кризиса

Введение

После перехода российского рынка с плановой экономики на рыночную или правильнее будет сказать на смешанную, так как рыночной экономики в чистом виде быть не может, российский рынок начал строиться и строить рыночные отношения во всех сферах деятельности. Одной из основных и новых сфер для российского рынка стал рынок жилья, недвижимости и понятие оценки его стоимости, чего раньше нельзя было представить в российской экономике. 

Для России конца ХХ века это был абсолютно новый и уникальный товар – недвижимость.

Данную тему можно назвать обоснованной прежде всего, из-за того, что по мере развития нашей страны мы нуждаемся в квалифицированной и объективной оценки стоимости недвижимости и профессиональный уровень подготовки оценщиков должен стремится к мировому. Актуальность и практичность темы данной дипломной работы стоит на самом высоком уровне и решается не только в экономической сфере, но и на законодательном уровне, ни раз меняя свое направление (отдовая то бти то частным организациям) российское законодательство показывает, что проблема достаточно серьезная и от ее решения многое зависит, в том числе экономическая стабильность России.

 В настоящее время рынок недвижимости представлен большим разнообразием, начиная от дач и сельских домов с земельными участками до офисных зданий и помещений, зданий производственного и торгового назначения. И несомненно для нашей странны с столь большими просторами эта тема является еще более актуальна в связи с региональным размещением рынка недвижимости и составляет еще большую трудность в произведении оценки стоимости недвижимости в следствие ее неоднородности и крупномасштабности работ.

Как и в большинстве развитых странах мира, так и в России, недвижимость является весомой составной частью национального богатства, которое способно обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.

Для большинства наших граждан, недвижимость, как собственность является одной из главных экономических «подушек безопасности» и дает экономическо-социальную защищенность в условиях рынка. 

Также оценка стоимости недвижимости необходима для компаний и предприятий, так как это помогает оценивать эффективность деятельности и возможность привлечения дополнительного капитала в виде инвестиций.

Государству отводится большая роль в вопросе об оценке недвижимости, так как именно государство является значительным и весомым игроком на рынке недвижимости и именно от государства и его политики зависит благоприятный ли будет инвестиционный климат в стране.

В виду выше сказанного можно утверждать, что оценка стоимости недвижимости актуальна и всегда будет актуальна пока существует недвижимость, крайне актуальна данная тема стала сейчас, когда с экономикой в нашей стране не все так хорошо (* можно привести пример прирост ВВП в прошлом и в этом году) и это оказывает несомненное влияние на развитие непростой ситуации на жилищно-строительном рынке России.



Поддержка государства строительной отрасли заключается в приобретении готового жилья — под выполнение социальных программ. Впервые государство протягивает руку строительному сообществу, что является первым шагом к частно-государственному партнерству.

Такая консолидация усилий необходима в условиях кризиса. Государство должно выработать пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием федеральных и муниципальных финансов. От этого зависит решение главной стратегической задачи государства — повышение доступности жилья.

Важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России в условиях финансового кризиса, а также необходимость ее практической реализации на основе современного комплекса информационного обеспечения обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного дипломного исследования.

Объектом моей дипломной работы представляется офисная недвижимость. 

Предметом дипломной работы является оценка стоимости офисной недвижимости.

Цель дипломной работы заключается в исследовании проблем оценки офисной недвижимости в условиях финансового кризиса. 

Задачами дипломной работы в связи с указанной целью являются: (каждой задаче посвящена глава или параграф)

-определить сущность недвижимости;

-выявить основные этапы оценки недвижимости;

-обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);

-проанализировать объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права);

-проанализировать рынок офисной недвижимости;

-сделать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;

-определить рыночную стоимость объекта оценки с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного и затратного);

-сделать выводы о полученной стоимости.

 Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Введение раскрывает актуальность, определяет степень научной разработки темы, объект, предмет,  цель, задачи и методы исследования, раскрывает теоретическую и практическую значимость работы.

В первой главе рассматриваются понятие и виды ценных бумаг и корпоративных эмиссионных ценных бумаг. Во второй главе раскрываются особенности корпоративных эмиссионных ценных бумаг как объектов гражданско-правовых сделок. Третья глава посвящена вопросам правового регулирования эмиссии корпоративных ценных бумаг.

В заключении подводятся итоги исследования, формируются окончательные выводы по рассматриваемой теме.









Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1Офисная недвижимость как объект оценки

Оценка стоимости недвижимости необходима в любом современном и развитом государстве, где существует частная собственность. Любая недвижимость имеет один простой цикл: 

Создание

Продажа

Приобретение 

И весь данный цикл естественным образом направлен для удовлетворения потребностей и получения каких-либо выгод от объекта недвижимости. И в следствие из этого, насколько большую выгоду можно получить от объекта недвижимости и удовлетворить имеющиеся потребности зависит его ценность и соответственно стоимость. 

Чтобы понимать, как происходит оценка стоимости офисной недвижимости на практике, в первую очередь нужно разобрать теоретические аспекты оценки данного вида недвижимости. Такого рода недвижимость, как офисная, относится к коммерческой и имеет тенденцию к постоянному росту его стоимости. 

Офисная недвижимость в большей степени специализирована для воплощения представительской и управленческой функции компаний и сопровождающих их бизнес-процессов.

Под офисной недвижимостью следует понимать следующие объекты: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки и т.д.

В результате исследования существующих офисных центров в России были выведены основные критерии, позволяющие классифицировать данный вид недвижимости: назначение здания, возрастной уровень и геолокация (размещение) здания; дизайн, конструкция и отделочное исполнение, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг.

Оценка стоимости офисных помещений нужна в следующих факторами и случаях:

определение платежеспособности заемщика при его кредитовании;

с целью привлечения инвестиций;

для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи;  Я это не понимаю! Стоит ли писать про это???

в случаи налогообложения, проводится для упрощения налогооблагаемой базы предприятия;

 при страховании, необходима для определения величины страхового возмещения;

 при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения;  Я это не понимаю! Стоит ли писать про это???

 в случаи внесения офисного помещения в уставной капитал, так как по договоренности между учредителями, уставной капитал ОАО, ЗАО или ООО, может складываться в виде имущества имеющего денежную оценку;

 если в покупку акций вместо денежного эквивалента вносится определенное имущество, необходимым образом нужно воспользоваться услугами оценщика для наиболее точного расчета рыночной стоимости данного имущества;

 при совершении сделок купли продажи, для обоснования запрашиваемой суммы оценщиком на основе отчета, во избежание конфликтов между продавцом и покупателем. 

при передаче их в доверительное управление, проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости офисных помещений, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.

Документы необходимые для оценки офисной недвижимости:

1.Правоустанавливающие документы, на офисную недвижимость;

1.Документы БТИ на объект;

2.Данные о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (если есть);

3.Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается офисная недвижимость (собственность, аренда и др.);

4.Справка о балансовой стоимости оцениваемой офисной недвижимости, справки о коммунальных платежах и налогах офисной недвижимости;

5.Разрешение на перепланирование офисной недвижимости (если проводилось);

6.В случае оформления земельных правоотношений - правоустанавливающие документы, на арендуемую землю.

На оценку офисной недвижимости отводится от 1 до 2 недель. В период этого времени эксперты должны совершить: 

Визуальный осмотр зданий и собрать информацию об их физических характеристиках;

Проанализировать инфраструктуру объекта недвижимости, его окружение; 

анализ рынка офисной недвижимости

Выбрать наиболее подходящий подход и метод оценки офиса с учетом его особенностей;

непосредственно рыночная оценка офисных помещений;

составление отчёта об оценке.

Также необходимо подчеркнуть обязательность выезда оценщика для фотографирования на объект оценки, так как осмотр объекта повышает точность расчетов, наиболее точно определяя состояние объекта. Фотографии, документально свидетельствуют о положении объекта оценки, формируя доказательную базу отчета........................