Договор аренды земельных участков по российскому законодательству

НОУ ВПО «Московская академия экономики и права»
Юридический институт
Кафедра гражданско-правовых дисциплин




ДОПУЩЕН  К ЗАЩИТЕ
Заведующая кафедрой гражданско-правовых дисциплин 
к.ю.н., доцент Ларина Т.В.
_____________________________
(подпись)
«___» _________________ 20__ г.




ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему
«Договор аренды земельных участков по российскому законодательству»




Автор  _____________________                   Гватуа Михаил  Григорьевич
заочное отделение, гр. Юш-1-08ГРзк

Руководитель _____________________       Барков Алексей  Владимирович
                                                                          д.ю.н.

Рецензент _____________________             Асташкина Анастасия Владимировна
                                                                          к.ю.н.







Москва 2014

Содержание


Введение
4
Глава 1.
Понятие и источники правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации …………

13
1.1.
Земельный участок как объект правоотношений ………….
13
1.2.
Источники правового регулирования аренды земельного 
участка ……………………………………………………….

29
Глава 2.
Существенные условия и особенности договора аренды земельных участков ………………………………………..

37
2.1.
Понятие и содержание договора аренды земельных 
участков ………………………………………………............

37
2.2.
Особенности договора аренды земельных участков 
в зависимости от категории земель …………………………

59
Глава 3.
Разрешение споров, связанных с арендой земельных 
участков ……………………………………………………...

82

Заключение …………………………………………………..
92

Список использованных источников ……………….…..
98


     

Введение

     Актуальность темы выпускной квалификационной работы. В формировании новой системы земельных отношений в России важную роль играет аренда. Мировой опыт показывает, что договор аренды наиболее удобный и выгодный способ включения земельных участков в гражданский оборот; он облегчает доступ к земле тех, кто может ее рационально использовать, позволяет расширить землепользование1. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании земельными участками, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Широкое распространение аренды земельных участков отвечает задачам постепенного вхождения в рыночные отношения и является надежным средством повышения эффективности их использования. 
     Поскольку до начала 80-х гг. ХХ в. вся земля в стране находилась в исключительной собственности государства, никто другой не мог владеть, пользоваться землей на праве собственности: граждане и организации могли быть только пользователями2. К концу 80-х гг. стали проявляться в полной мере назревавшие в социально-экономической структуре общества глубокие противоречия в развитии земельных отношений3, порожденные монополией исключительной государственной собственности на землю и проведением сплошной коллективизации сельского хозяйства. Все это предопределило необходимость коренного изменения земельных отношений на основе проведения земельной реформы, начало которой было положено в 1990 г. с принятием Закона «О собственности в СССР»4 и «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле»5. Законодательство признало субъектами права собственности на землю союзные и автономные республики, автономные области и округа, допустило аренду земли, ввело плату за землю6. С принятием Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе»7 и Земельного кодекса РСФСР 1991 г.8 право собственности на землю распространилось на граждан и их коллективы. Согласно ЗК РСФСР в России были установлены три формы собственности на землю: государственная (федеральная и республиканская), частная, общая (долевая и совместная)9. 
     В интересах изменения производительных отношений и реализации права свободного выбора форм предпринимательства на селе постановлениями Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»10 и от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»11 трудовым коллективам колхозов и совхозов, реорганизуемых в товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, было предоставлено право принимать решение о выборе формы собственности на землю и определению земельных долей (паев) лиц, работающих в хозяйстве, включая пенсионеров и лиц, занятых в социальной сфере на селе. Владельцу земельной доли (пая) предоставлялось право получить ее в натуре при выходе из хозяйства с целью организации крестьянского (фермерского) хозяйства, внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив, продать или сдать ее в аренду другому владельцу доли и передать по наследству. 
     С принятием Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»12 открылся новый этап в земельном законодательстве. Собственникам земельных участков - гражданам и юридическим лицам - было предоставлено право совершения гражданско-правовых сделок с землей, передавать земельные участки или их части в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями, а собственникам земельных долей (паев), являющихся членами сельскохозяйственных предприятий с общей долевой или общей совместной собственностью на землю, - право без согласия других сособственников на выдел земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи его в залог и аренду, продажу и передачу по наследству.
     Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.13 установила множественность форм права на землю, при этом сохранилось право аренды и пожизненное наследуемое владение. Земля впервые была названа имуществом, недвижимостью; разрешены сделки с землей. Земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный, гражданско-правовой характер14. Проводимая с начала 90-х годов земельная реформа, как неотъемлемая часть экономической реформы, значительно расширила нормативно-правовую базу и повысила социально-экономическое значение сделок с землей. 
     Глава 17 Гражданского кодекса РФ15 (далее - ГК РФ) «Право собственности и другие вещные права на землю» должна была вводиться в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. № 45-ФЗ16 были внесены изменения в ст. 13 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ17, в соответствии с которыми нормы гл. 17 ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса РФ (введен в действие 30 октября 2001 г.) и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (вступил в силу в январе 2003 г.). 
     В целях дальнейшего развития земельной реформы, создания условий для формирования эффективного земельного рынка был принят Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ18, действующий в настоящее время с изменениями и дополнениями.
     С принятием ФЗ РФ «О разграничении государственной собственности на землю»19 (утратил силу с 1 июля 2006 г.20), ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»21 и ряда других нормативных правовых актов возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей (См. Приложение 1). 
     Таким образом, современная нормативно-правовая база, направленная на регулирование земельных отношений, была создана лишь к 2003 году, и в настоящее время находится в динамичном развитии. 
     Аренда земельного участка касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земли22 являются основным средством производства продуктов питания, сырья, они имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площадей, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв. Исходными позициями правового регулирования является, с одной стороны, учет специфики земли как комплексного природного ресурса, включающего в себя и многие другие виды природных благ, как особого объекта отношений собственности, как средства и предмета труда при производстве сельскохозяйственной продукции. С другой стороны, это не только ресурсный источник, но и необходимая среда обитания и жизнедеятельности общества в целом23. Последовательная и логичная регламентация земельных отношений является положительным моментом в правоприменительной практике. Актуальность земельно-правовых проблем проявляется в неурегулированности разнообразных управленческих отношений, возникающих по поводу сделок с земельными участками, их регистрации, ведение мониторинга земель, осуществления государственного контроля и порядка разрешения земельных споров. 
     В юридическом плане требуется не только зафиксировать рациональное соотношение гражданского, земельного и других отраслей российского права, участвующих в регулировании земельных отношений, в частности, аренды земельных участков, но и создать условия для дальнейшего развития правового регулирования и практике применения законодательства. 
     Цель выпускной квалификационной работы. Целью настоящей работы является исследование правового регулирования аренды земельных участков, формулирование и обоснование предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства в этой важной сфере. 
     Основные задачи выпускной квалификационной работы: 
     1. Провести теоретический анализ понятия «земельный участок» как особого объекта правоотношений. 
     2. Исследовать источники правового регулирования аренды земельного участка. 
     3. Раскрыть сущность договора аренды земельных участков. 
     4. Выявить особенности договора аренды земельных участков в зависимости от категории земель. 
     5. Исследовать правонарушения в договорах аренды земельных участков, изучить и обобщить практику судебных органов по разрешению споров в сфере аренды. 
     6. Сформулировать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего аренду земельных участков. 
     Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды земельных участков в Российской Федерации. 
     Предметом исследования выступает совокупность правовых норм гражданского, земельного, лесного, водного законодательства, регулирующих отношения по аренде земельных участков. 
     Теоретическая и методическая база исследования. Общие проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений раскрываются в трудах ученых - цивилистов: М.И. Брагинского24, В.В. Витрянского25, В.А. Дозорцева26, E.H. Суханова27 и др. 
     Вопросы теории правового регулирования аренды земельных участков освещались в работах по общей теории права А.И. Бобылева28, Е.С. Болтановой29, В.В. Залесского30, А.В. Малько, Н.И. Матузова31 и др. 
     Отдельные правовые вопросы аренды земельных участков нашли свое отражение в трудах российских ученых-юристов С.А. Боголюбова32, М.М. Бринчука33, Г.Е. Быстрова34, Г.А. Волкова35, Б.В. Ерофеева36, М.И. Козыря37, О.И. Крассова38, Э.И. Павловой39, И.Ф. Панкратова40, O.A. Самончик41, В.Н. Сидоренко42, H.A. Сыродоева43, М.Ю. Тихомирова44, В.В. Устюковой45, В.Х. Улюкаева46, Л.П. Фоминой47, Г.В. Чубукова48 
     Также были посвящены анализу института аренды сельскохозяйственных земель работы российских юристов-аграрников Л.И. Дембо49, Ю.Г. Жарикова50, C.B. Ивановой51, И.А. Иконицкой52, Б.Д. Клюкина53, М.И. Палладина54, P.O. Халфиной55, А.А. Ялбулганова56 и др.
     При подготовке и написании выпускной квалификационной работы использовались различные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический, исторический и сравнительно-правовой, формально-логический, системно-функционального анализа и др.
     Структурно работа стоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
     

Глава 1. Понятие и источники правового регулирования аренды 
земельных участков в Российской Федерации

1.1. Земельный участок как объект правоотношений

     Проблема правоотношения является одной из наиболее сложных и в то же время наименее разработанных проблем правовой науки57. В рамках науки гражданского права выделяется три концептуальных подхода к понятию правоотношения58: 1) «материальный» - был широко представлен в советской юридической науке59 и определял правоотношение как «общественное отношение, урегулированное нормами права»; 2) «формальный» - определял правоотношение как юридическую форму общественного (фактического) отношения или, другими словами, как особого рода юридического (идеального) отношения60; 3) «единства правовой формы и экономического содержания» - исходил из того, что правоотношением является не столько юридическая форма фактического (экономического) отношения, сколько само фактическое отношение, облеченное в правовую форму61. 
     Придерживаясь первого методологического подхода к пониманию гражданского правоотношения и определяя последнее как следствие урегулирования фактического жизненного отношения нормой права, заметим, что до сих пор вопрос о понятии гражданского правоотношения так и не нашел единообразного решения; однозначно можно утверждать лишь о самом существовании такой правовой категории62. Важным для предмета данного исследования является общепризнанный в цивилической науке вывод о структуре гражданского правоотношения, включающего в себя субъектный состав; объект; содержание (права и обязанности) сторон правоотношения63. 
     По поводу объекта гражданского правоотношения существует три концептуально различающихся теории: 1) общефилософская теория объекта (объект - это то, на что направлено правоотношение); 2) специально-юридическая теория объекта (объект - это то, по поводу чего возникает правоотношение); 3) психологическая теория объекта (объект - это то, что мыслится самим субъектом права в качестве его объекта)64. 
     Между первой и второй концепцией мы не видим принципиальных различий. Гораздо важней, что в рамках обоих теорий существуют монистические65 и плюралистические66 концепции объекта. При этом ряд исследователей спорных вопросов учения об объектах гражданских правоотношений предлагают «двухуровневую» концепцию67, согласно которой непосредственным объектом (объектом первого уровня) является лишь поведение, поскольку только на него может воздействовать право, учитывая его специфику как идеологической категории. И лишь объектом второго уровня является то, на что направлено поведение людей - материальные блага (вещи) и нематериальные объекты (нематериальные блага, результаты интеллектуальной деятельности и т.д.)68. 
     Принципиально важным для нас из всех вышеуказанных дискуссий об объекте правоотношения является вывод о том, что поскольку право регулирует отношения между людьми, следовательно, гражданское правоотношение может воздействовать только на поведение человека, а его объектом выступает то, по поводу чего возникает правоотношение - поведение субъектов, направленное на различные материальные и нематериальные блага. 
     Таким образом, смысл категории объектов гражданских прав заключается в установлении для них определенного гражданско-правового режима, определяемого не для каких-то благ (объектов материального мира), а для людей, совершающих по поводу этих благ определенные юридически значимые действия. Поэтому более точно считать объектом гражданских правоотношений (объектом гражданских прав) правовой режим определенных благ (а не сами блага)69, различая непосредственный (поведение) и опосредованный (материальное и нематериальное благо) объекты правоотношения.
     Как следует из ст. 128 ГК РФ, существуют следующие виды объектов гражданских правоотношений: вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; интеллектуальная собственность; нематериальные блага. Данный перечень нельзя считать исчерпывающим, а такая категория объектов гражданских прав как «иное имущество» и вовсе имеет оценочный характер70. 
     Типичным примером принципиального изменения правового регулирования вещных отношений является эволюция законодательного подхода к правовому режиму земельных участков, признание его с началом земельной реформы объектом недвижимости, имеющем рыночную стоимость. К недвижимости законодатель относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). Действующая редакция данной статьи сформировалась в русле давно идущей дискуссии о необходимости исключения из состава объектов недвижимости лесов и водных объектов с приданием им статуса принадлежности земельных участков71. Признание же теперь не только «де-факто», но и «де-юре» земельного участка главной недвижимой вещью оживило давние дискуссии о соотношении сферы действия гражданского и земельного права. Непосредственной причиной дискуссии явилось само законодательство. 
     Актуальность данной проблемы вытекает из Конституции, отнесшей гражданское законодательство к предметам исключительного ведения Российской Федерации (ст. 71) а земельное законодательство - к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ; ст. 3 ГК РФ и ст. 2 ЗК РФ, заявляющих о приоритетности своих отраслевых норм перед аналогичными нормами, содержащимися в иных федеральных законах; п. 3 ст. 129 ГК РФ, по которому «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». 
     Таким образом, в правоприменительной (особенно в судебной) практике постоянно возникают проблемы, связанные с определением отраслевой принадлежности спора и выбора «приоритетных» правовых норм, подлежащих применению в конкретном деле. Справедливости ради следует заметить, что в течение последних лет законодатель сделал достаточно много для приведения «к общему знаменателю» гражданского и земельного законодательства, внеся изменения и в ЗК РФ и в ГК РФ, а также иные законодательные акты. Однако окончательное решение вопроса пока отсутствует. Суть проблемы заключается в том, что земельный участок является основной недвижимой вещью и, соответственно, объектом гражданских правоотношений. Можно даже сказать, что земельный участок является единственным действительно недвижимым объектом, поскольку остальные недвижимые вещи считаются таковыми именно по причине наличия тесной правовой связи с землей. Однако в отличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и т.д.), земельный участок выступает также в качестве природного объекта и природного ресурса, составной части окружающей среды. 
     Научная дискуссия о соотношении гражданского и земельного права при регулировании отношений по использованию и обороту земли позволяет провести определенную классификацию и объединить авторов концепций в 3 классификационные группы - «цивилистическую», «земельную» и «компромиссную».
     1. «Цивилистическая» группа представлена учеными72, полагающими существование приоритета в регулировании земельных отношений норм гражданского права73. Законченные черты цивилистическая теория соотношения гражданского и земельного права приобрела благодаря трудам выдающихся российских цивилистов В.В. Витрянского, Е.А. Суханова и В.Ф. Яковлева74. По мнению Е.А. Суханова, земельные участки в рыночной экономике становятся объектом гражданского оборота и одновременно приобретают режим объектов гражданских прав, в связи с этим оборот земельных участков составляет предмет регулирования уже не земельного, а гражданского законодательства75. В другой работе указанный автор уточняет, что право собственности и иные вещные права на землю, а также сделки с земельными участками являются частью имущественного, гражданско-правового оборота. Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные с предельными размерами земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечением их строго целевого назначения и наиболее рационального использования, определением категорий земель и их учетом и т.п., а также предусматривают последствия их нарушения (в основном административно-правового характера), т.е. имеют публично-правовую природу76. Смысл дискуссии сводится к тому, что надо изъять из ЗК РФ гражданско-правовые нормы. ЗК РФ должен устанавливать публично-правовые ограничения, запреты и процедуры с учетом «значения земли "как основы жизни и деятельности человека" и "исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы", как справедливо сказано в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву»77. Эту же идею развивают другие ученые78. Признавая правоту приведенных выше авторов в части необходимости более четкого и последовательно разграничения сферы действия норм земельного и гражданского права, заметим, что даже такую совершенно позитивную идею можно довести до абсурда79. Если из ЗК РФ изъять гражданско-правовые нормы, то таким же путем следует идти и в отношении Водного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ и т.д. Затем изъятые нормы нужно будет куда-то поместить. Вряд ли ГК РФ выдержит такое «пополнение» без риска утратить свою сущность. Придется издавать специальные законы для гражданско-правового регулирования соответствующих отношений. Но тогда чем с этой стороны ситуация будет отличаться от размещения тех же норм в специальных, хотя и комплексных актах, которыми являются указанные кодексы80? 
     2. «Земельная» группа включает авторов81, предлагающих сохранение и в новых экономических и политических условиях приоритетности земельно-правового регулирования отношений в области использования и охраны земель либо поиска сочетания земельно-правовых и гражданско-правовых начал. Так, Н.И. Краснов отмечал, что «единое понятие земельных отношений в современных условиях отражает единство сочетания частных интересов (автономия воли) и общественных (государственное регулирование), которое представляет собой объективную реальность, нашедшую свое выражение в правовых системах всего мира. И суть проблемы заключается не в распаде земельных отношений, а в установлении правильного соотношения гражданского и земельного права»82. По мнению Н.Н. Осокина, «выделение земельного участка из объекта земельных отношений - ненаучно, как и отнесение к гражданским отношениям вопросов, связанных с управлением земельными ресурсами страны»83. Отсюда следует вывод о самостоятельности земельного права как отрасли права, сочетающей публично-правовые и частноправовые элементы. Ю.Г. Жариков отстаивает позицию приоритета земельного законодательства как специального закона, по отношению к гражданскому законодательству, как общему закону, при возникновении коллизий норм данных отраслей84. Соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной - норма земельного права. При наличии специальной нормы закона общая норма не может применяться. Если возникает коллизия норм двух отраслей права - действует специальная норма. В этом смысле можно говорить о приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими правоотношениями85. 
     Вряд ли корректно говорить о приоритете (приоритетности) законодательства одной отрасли права перед законодательством другой отрасли вообще. Речь может идти лишь о приоритете одного закона перед другим с учетом уровня его юридической силы. Так, Конституция РФ имеет приоритет перед всеми другими Федеральными законами. Федеральные законы имеют приоритет перед законами субъектов Российской Федерации и т.д. Приоритет законодательства той или иной отрасли права может выражаться лишь в том, что именно оно регулирует ту область отношений, для регулирования которых создано86.
     3. «Компромиссная» группа представлена учеными87, пытающимися примирить спорящие стороны и предлагающими компромиссные варианты решения теоретического и практического вопроса соотношения земельного и гражданского законодательства в земельных отношениях. Суть и диалектика соотношения гражданского и земельного права состоит в том, что если первое устанавливает общие нормы о праве собственности, то земельное право «преломляет» эти нормы применительно к земельным отношениям, корректирует, уточняет, определяет пределы их действия, набор приемлемых норм с учетом специфики земельной сферы88. Специфика земли предполагает сочетание частноправового и публично-правового методов, а потому «речь должна идти не о приоритетности тех или иных правовых норм, а о разграничении сферы действия гражданского и земельного права. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство является предметом регулирования земельного права. Все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего права частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданским правом»89.
     Историко-правовой подход к данной проблеме обосновал В.В. Чубаров, предложивший выявлять соотношение норм гражданского и земельного законодательства по нескольким направлениям: 1) изменения земельно-правовых норм и включение в них норм частного права происходили не только под влиянием объективной реальности, но и норм гражданского права; 2) введение законами и иными правовыми актами в имущественный оборот отдельных категорий земельных участков90; 3) в переходный к рыночной экономике период земельное законодательство испытывало значительный дефицит норм гражданского права, поэтому взаимодействие двух отраслей законодательства проходило путем восполнения нормами гражданского права пробелов земельного законодательства91. 
     Последний (компромиссный) подход к поиску соотношения земельного и гражданского права разделяется и нами. Мы полагаем, что земельные отношения как таковые включают в себя отношения по использованию и по охране земель. В части использования можно говорить о соотношении норм земельного и гражданского права; в части охраны - норм земельного и экологического права. Соответственно, в первом случае объектом правового регулирования могут быть частноправовые отношения по поводу земельного участка как недвижимого имущества и публично-правовые отношения по поводу использования земельных участков (землеустройство; кадастровый учет; территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка и межевание территории, резервирование и т.д.). 
     В частноправовой группе мы выделяем отношения, затрагивающие внешнюю и внутреннюю сторону «бытия» земельных участков, подразумевая под этим, с одной стороны, требования к форме сделок с земельными участками; условия и порядок заключения договора (в том числе порядок проведения публичных торгов по продаже земельных участков из публичной в частную собственность); условия действительности сделок и т.д. К внутренней стороне мы относим установление перечня изъятых или ограниченных в обороте земельных участков; нормирование предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков т.д. 
     Соответственно, первая (внешняя) сторона частноправовых земельных отношений регулируется приоритетно нормами гражданского права, и лишь в случае прямых отсылок - земельным правом. Во втором случае приоритетными являются нормы земельного права. Следовательно, мы не разделяем неоднократно высказываемую представителями земельно-правовой науки позицию о существовании особых земельно-правовых сделок92, а уж тем более «водно-правовых» или «лесо-правовых»93. Конструкция сделки, предложенная в ГК РФ, является универсальной и не подлежит пересмотру применительно даже к существующей специфике природоресурсных отношений. 
     Отсюда следует, что сделки с землей с точки зрения их отраслевой принадлежности, являются гражданско-правовыми. Поэтому включение земельных участков как недвижимости в гражданский оборот повлекло появление не особого рода сделок, а особого вида гражданско-правовых сделок. При этом родовым понятием по отношению к земельным сделкам является такое понятие, как сделки с недвижимостью94. В ст. 8 ГК РФ четко определено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Земельным законодательством подобные основания не предусмотрены. 
     Рассматривая земельный участок как объект гражданского правоотношения необходимо различать такие категории, как объект правоотношения (общее); объект гражданского или земельного правоотношения (особенное) и объект конкретного правоотношения между индивидуально определенными субъектами (единичное), которые неразрывно связаны между собой и существуют в единстве. Различие, существующее между ними, относительно. Так, например, понятие «объект земельного правоотношения» относится к понятию «объект правоотношения» как особенное к общему. В другой же связи понятие «объект земельного правоотношения» выступает, в свою очередь, как общее. Так, земля есть общий объект всех земельных правоотношений. Однако единый земельный фонд страны подразделяется в соответствии с основным целевым назначением на ряд категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда и т.д.). Каждый из перечисленных видов земель выступает в качестве объекта того вида земельных правоотношений, которые складываются в связи с владением, пользованием или распоряжением им. В силу этого каждый вид земельных правоотношений характеризуется определенной спецификой, которая зависит, главным образом и прежде всего от правового режима того или иного вида земель. А правовой режим земель определяется, в свою очередь, самой землей, ее свойствами и особенностями95. 
     Для исследования земельного участка как объекта гражданских правоотношений следует уточнить один терминологический вопрос. Дело в том, что ЗК РФ упоминает в качестве объектов земельных правоотношений землю как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Обоснованность этого подхода вызывает ряд возражений. 
     В Конституции России, ГК РФ, ЗК РФ и многих иных федеральных законах понятия «земля» и «земельный участок» нередко употребляются как синонимы. Например, согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В ст. 9 Конституции РФ земля является основой жизни и деятельности народов, и, одновременно, объектом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. Аналогичным образом, в ст. 36 Конституции РФ предусматривается право граждан и их объединений иметь землю (а не земельные участки) в частной собственности. Эта непоследовательность видна и в решениях Конституционного Суда РФ о том, что «земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства»96.
     На наш взгляд, «земля» не может являться объектом гражданских правоотношений, и, тем более, недвижимостью. В таком качестве выступают земельные участки - совершенно другой объект правоотношений, причем в данном случае уже не экологических или конституционных, а непосредственно гражданских и земельных97. Понятие земли98.как объекта правоотношений выделяется, главным образом, в целях ее общей характеристики как объекта государственного и муниципального управления99. Поэтому объектом земельных отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок100. Еще больше дискуссий вызывает обоснованность выделения в качестве объекта гражданских и земельных правоотношений «части земельного участка». 
     В отношении земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений в последние годы написаны десятки научных работ и диссертационных исследований101. Статья 11.1 ЗК РФ понимает под земельным участком «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами», что представляет собой дальнейшую универсализацию данного понятия102. Это понятие используется как общее, родовое, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель (например, «лесной участок») либо целевому назначению земельного участка (например, «дачный участок»). Кроме того, земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия «земельный участок». Например, «полоса отвода» (п. 2 ст. 90 ЗК РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали; важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79), а в других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Подобная дополнительная терминология служит цели уточнения правового режима конкретного земельного участка как объекта земельных отношений103. 
     Как следует из анализа земельного законодательства, де-факто объектом земельных отношений выступают не упомянутые в ст. 6 ЗК РФ земельные доли, то есть доли в общей собственности на земельный участок. Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 15) земельные доли фактически рассматриваются как самостоятельный объект земельных отношений, что и отвечает реальности.
     Исследование современного гражданского и земельного законодательства показывает, что земельный участок может выступать в качестве объекта гражданских правоотношений в трех принципиально разных качествах: 1) как простая недвижимая вещь104; 2) как сложная недвижимая вещь105; 3) земельный участок может входить составной частью в состав другого объекта гражданских прав - имущественного комплекса106. 
     Большинство ученых полагают, что в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражд.......................