Анализ тенденций развития схем финансирования строительства объектов недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
“САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
УНИВЕРСИТЕТ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ,
МЕХАНИКИ И ОПТИКИ”

 
 
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА 
  


Анализ тенденций развития схем финансирования строительства объектов недвижимости
 




 
 
Автор  Тимченко Любовь Вениаминовна   _______________ 
	 	(Фамилия, Имя, Отчество) 	 	 	(Подпись) 
 
Направление подготовки 38.03.01 Экономика 
 
Квалификация Бакалавр 
 
Руководитель  Петров В.Ю., канд. техн. наук   ______________ 
	 	 	 	(Фамилия, И., О.,  ученое звание, степень) 	(Подпись) 

 
 
К защите допустить 
 
Зав. кафедрой Варламов Б.А., доцент, к.э.н.   _____________ 
 
 
“_____”__________________ 20 ____г. 
 
 
 
 
Санкт-Петербург, 2018 г. 
 
Студент  Тимченко Л. В.   Группа  U3448   Кафедра  ЭиСМ   Факультет  ТМиИ Направленность (профиль), специализация  Экономика предприятий и организаций 
Консультант (ы): 
а) ____________________________________________________________   _____________ 
 	 	 	(Фамилия, И., О.,  ученое звание, степень) 	 	(Подпись) 
 
б) ____________________________________________________________    _____________ 
 	 	 	(Фамилия, И., О.,  ученое звание, степень) 	 	(Подпись) 
 
 
 
ВКР принята  “____”________________________20 ____г. 
 
Оригинальность ВКР ______________% 
 
ВКР выполнена с оценкой _______________________________ 
 
Дата защиты “____”________________________20 ____г. 
 
Секретарь ГЭК Бесчастная Н.В.   __________________ 
 	 
 
Листов хранения ___________________________________ 
 
Демонстрационных материалов/Чертежей хранения _________________________________ 
 








 



Оглавление
Введение	4
1	ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	7
1.1	ИСТОЧНИКИ ДОЛГОСРОЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДВИЖИМОСТИ	7
1.1.1	ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ	9
1.1.2	ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ	16
1.1.3	ФИНАНСИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РАССРОЧКУ	21
1.1.4	ЦЕННЫЕ БУМАГИ КАК ИНСТРУМЕНТ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА	25
1.1.5	ГОСУДАРСТВЕННАЯ БЮДЖЕТНАЯ ПОДДЕРЖКА ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ	27
1.2	ИСТОЧНИКИ КРАТКОСРОЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДВИЖИМОСТИ	29
2	ОСОБЕННОСТИ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ	33
2.1	ФИНАНСИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ	..			33
2.2	АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ СТРУКТУРЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ НА ЭТАПАХ ОСВОЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ	40
2.3	ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ	43
3	ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	47
3.1	АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	…………………47
3.2	АНАЛИЗ И ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА САНКТ-ПЕТЕРБУРГ	50
3.3	ОСНОВНЫЕ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	65
Заключение	70




Ведение
     Сейчас в каждой развитой стране с устоявшейся рыночной экономикой жилая недвижимость является важнейшим составным элементом национального богатства. Ежедневно возрастающий уровень жизни жителей тянет за собой увеличение уровня условий к качеству жизни, также и размер с комфортностью жилой недвижимого имущества. Это делает стройку жилой недвижимого имущества одной из ведущих отраслей для разных форм выделения финансовых средств и кредитной деятельности. 
     В России резко усугубилось финансовое состояние строй компаний с началом проведения реформ, конкретно потому образовался острый недостаток денег.  Ограниченность денежных ресурсов стало существенно ужаснее, в связи с удорожанием займов, которая прогрессирует инфляцией. Тогда же, развитие рыночных отношений привнесло новаторства в способы и формы выделения финансовых средств обратных средств строй компаний, которые уже тогда перебежали к самостоятельному формированию собственной финансовой политики. Это конкретно соединено с прекращением полного муниципального выделения финансовых средств жилищного строительства, бывшее типично для экономики Советского периода, и началом выделения финансовых средств за счет остальных источников.
     На сегодняшний день, необходимо определить главные проблемы схем финансирования строительства объектов недвижимости, а также способы их устранения, опираясь на проведенные исследования данного сегмента рынка недвижимости.
     Целью квалификационной работы, является изучение систем долгосрочного и краткосрочного финансирования строительства объектов недвижимости, определение преимуществ и недостатков методов его финансирования, а также проведение анализа строительного рынка недвижимости на примере г. Санкт-Петербург.
     Строительство недвижимости очень трудоемкая работа. Привлечение инвесторов на строительные работы является актуальной на сегодняшний день, поскольку строительство недвижимости всегда требует средства финансирования.
     В соответствии с целью данной работы можно сформировать следующие задачи:
     1. Рассмотрение источников финансирования строительства объектов недвижимости;
     2. Изучение особенностей системы финансирования строительства объектов недвижимости в России и выявление проблем;
     3. Исследование рынка недвижимости и анализ развития схем финансирования на примере города Санкт-Петербург;
     4. Разработка предложений по совершенствованию системы финансирования строительства объектов недвижимости в России. 
     Квалификационная выпускная работа составлена из нескольких частей, которые включают в себя приложения и списки используемой литературы. 
     Выбор темы, обусловлен ее значимостью, описана теоретическая и практическая часть поставленных в выпускной квалификационной работе задач, сделаны выводы. 
     В первой «Теоретические основы финансирования строительства объектов недвижимости» и второй «Особенности системы финансирования строительства объектов недвижимости в России» главах рассмотрены основные источники финансирования строительства объектов недвижимости. Определяются основные источники схем финансирования, отражены изменения структуры финансирования на разных стадиях строительного проекта, выявляются проблемы финансирования строительства объектов недвижимости.
     В третьей «Исследования рынка недвижимости и совершенствование систем финансирования строительства объектов недвижимости» главе, практической, были предложены альтернативные источники финансирования строительства объектов недвижимости, проведён анализ рынка недвижимости города Санкт-Петербург и были выдвинуты основные решения проблем финансирования строительства объектов недвижимости.
     финансирование жилищное строительство ипотечное


1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 ИСТОЧНИКИ ДОЛГОСРОЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
      Под долгосрочным финансированием понимается выдача денежных средств или иных финансовых ресурсов под залог объектов недвижимости на срок, более одного года. Существуют внутренние и внешние источники финансирования.
      К внутренним источникам относятся: реинвестирование приобретенной дохода и реализация предприятием собственных активов. К наружным относятся: заёмный капитал, акционерный капитал, длительные ссуды, лизинг, облигации и акции (можно увидеть на рисунке 1). 
     Рисунок 1 - Источники долгосрочного финансирования объектов недвижимости
     Задолженность, у которой срок погашения займа или долга свыше триста шестьдесят пять дней, называется долгосрочной.
     Методы  общдолгосрочного финансирования: ипотечное кредитование, девелопмент,  после права рассрочка, финансирование  нескольк по договору долевого  поступает участия и  типа финансирование  январь при помощи  счета эмиссии облигаций  еднем и акций.
     
     
     
     
     

1.1.1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
     Согласно данным статистики более 60 % населения страны не располагают необходимой денежной суммы для покупки жилья.  Система ипотечного кредитования позволяет населению  приобрести  объекты недвижимости, что способствует  развитию  ипотечного кредитования и делает ее надежной и эффективной.аключается   заментзазззззззззззз
     Долгосрочным ИЖК принято понимать выданный банком или иной кредитной организацией заем либо кредитные средства  под залог приобретаемого объекта недвижимости. Ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от трех и более лет (оптимальный вариант десять-пятнадцать лет).  При долгосрочном кредитовании размер выплат (ежемесячных, согласно условий договора) минимальны. [Постановление от 11 января 2000 г. N 28, «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»].
     Кредит, обеспеченный конкретной недвижимостью, называется ипотечный. Займ, предоставленный под залог недвижимости принято называть ипотечным. Система ипотечного кредитования является основной 
     Предоставление долгосрочных кредитов населению при доступных для них условиях является одной из главных  динамике задач развития  после системы ипотечного жилищного кредитования с помощью привлечения  данной финансовых средств в сферу  выпуск жилищного кредитования.
     Главными и необходимыми параметрами для предоставления кредита являются:
     1. Сумма ипотечного предоставления кредита;
     2. Срок погашения займа;
     3. Процентная ставка по кредиту.
     С введением Закона «О залоге недвижимого имущества» возникла «закладная».
     Именная ЦБ , которая дает право его обладателю  получение выполнения по обязательству, указанному по договору ипотеке и обеспеченной собственностью, без предоставления иных фактов наличия данной обязанности и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество называется закладной. Государственным органом власти, наделенный регистрацией договора ипотеки, после его регистрации выдают певоначальному залогодержателю закладную, путем выполнения передаточной надписи. В последующем при передачи банком прав по ипотечному кредиту делается очередная передаточная надпись с последующей государственной регистрацией.   Также именная ценная бумага, под названием закладная, может выступать предметом залога.
     С учётом значительно высочайшей цены жилища по соотношению с доходами заёмщиков, данный кредит предоставляется банками на долгий срок 10 - 30 лет и больше. Чем больше срок займа, тем огромную сумму займа, при иных равных критериях, может затушить кредитор, выплачивая его по частям из собственных постоянных доходов. 
     Согласно нормам Федерального Закона «Об ипотечных займах (залоге недвижимого имущества)»  может быть оформлена закладная ( именная ипотечная ценная бумага). Права требования по  ипотечным жилищным кредитам могут перейти  по закладной любому лицу.
     Основные факторы надежности ипотечного кредита:  
1. Правовая и стоимостная экспертиза приобретаемого жилого объекта.
2. Проверка кредитоспособности и платежеспособности заемщика.
3. Страхование жизни трудоспособности заемщика и имущества [16, с.220].
     Система предоставления  ипотечных кредитов развивается на рынке первичного и вторичного капитала. Кредиторы, предоставляющие заемный капитал и заемщики-финансисты, скупающие объекты недвижимости для дальнейшего инвестирования либо использовать их в бизнесы  представляют собой первичный рынок. Процесс купли-продажи именных ценных бумаг в виде закладных, выпущенных на первичном рынке является вторичным. Вторичный рынок ипотечного капитала  стремится как можно больше  обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную, а на вырученные денежные средства предоставить иной кредит на местном рынке.
      Получение ипотечного кредита связано с необходимостью всегда выполнять все указанные обязательства по  договору.
     До получения ипотечного кредита  потенциальному заемщику  нужно обдумать следующие моменты:
     1. Первоначальные расходы на оформление и сопровождении сделки купли-продажи с привлечение долгосрочного ипотечного кредита, а именно:  страхование  приобретаемого объекта недвижимости, первоначальный взнос согласно условиям договора.
     2. Расчет необходимый для поддержания уровня жизни при последующих ежемесячных перечислений по ипотечному договору.
     3.  Уверенность в своем работодатели и возможность в случае потери работы на срок выплат ипотечного кредита  быстро трудоустроиться без потери уровня заработной платы.
     4. Просчитать свой непрерывный трудовой стаж ( не менее двух лет на одном месте), так как его запросят и перепроверят при оформлении  заявки на кредитный договор, а также затратную часть денежных средств на погашение коммунальных и иных услуг.
     5. В случае, если у заемщика имеются в наличии активы, такие как автомобиль, земельный участок, гараж, недвижимость, то они могут сыграть роль при оформлении кредитного ипотечного договора и послужить  залогом.
     Преимущества жилищного ипотечного кредитования:
     1. Возможность купить жилую недвижимость или сделать лучше условия проживания в отсутствие финансов, необходимых для полной оплаты приобретаемой недвижимости. При низких уровнях доходов подавляющего большей части жителей государства и достаточно высоких ценах на жилплощадь потребуется несколько лет (или десятилетий), чтобы накопить необходимую сумму. При этом постоянно существует риск обесценивания скопленных финансов или роста цен на недвижимость, которые постоянно будут отсрочивать возможность приобретения желаемой недвижимости;
     2. В течение всего этого времени кредитору придётся наслаждаться или уже имеющимся - не отвечающим площадью либо удобствами потребностям семьи, или выплачивать арендную плату съёмного жилья. Во многих случаях такие платежи равны либо даже превосходят выплаты по кредиту. И рассчитываться они будут не за то жилье, которое при покупке в ипотеку по истечении срока погашения займа полностью перейдет в вашу собственность, а стороннему человеку, который в любой момент может потребовать освободить съёмное помещение.
     3. Зависимо от критерия контракта, в некоторых случаях, имеется возможность досрочной выплаты займа. Этим значительно экономятся средства по выплате банковских процентов.
     4. Возможность применить кредитором в качестве первого взноса «маткапитал» сразу же после его подписания, не дожидаясь исполнения ребенку возраста 3 лет.
     5. Ставки ипотечного кредитования имеют тенденцию постоянно меняться. В случае снижении процентной ставки по ипотеке имеется возможность переоформить договор кредитования, воспользуясь его переводом в другой банк. Другими словами, рефинансировать кредит, при этом сэкономив на разнице в процентных платежах.
     Все вышеуказанные преимущества ипотечного кредитования реализуются только при условии стабильного дохода кредитора, посильной денежной нагрузки, которая не ущемляет интересы находящихся на попечении детей или нетрудоспособных членов семьи.
     Основные недостатки ипотечного кредитования:
     1. Одним из самых главных и существенных недостатков, которые препятствуют оформлению ипотечного кредита, является первоначальный взнос. Этот взнос может составлять 15-20% от всей стоимости квартиры. В момент и после установления первоначального взноса банки определяют кредитоспособность будущего клиента, частично страхуют себя от потерь, связанных с оформлением договора. Бывает, что оформляется ипотечный кредит в тех случаях, когда в качестве первоначального взноса в залог оформляется уже имеющаяся квартира или любая другая недвижимость. При всем этом оценочная цена этого объекта недвижимого имущества будет существенно ниже рыночной цены такого же объекта недвижимого имущества. Это следует учитывать на тот вариант, если по каким-либо причинам станет неосуществимым создавать валютные выплаты по кредиту, и предмет залога (объект недвижимого имущества) придётся воплотить на торгах.
     2. Весьма большая переплата за длительный срок ипотечного займа. При их, как, казалось бы, незначительности, в маркетинговых предложениях банков за годы действия кредитного контракта переплата за приобретённое в ипотеку жилую недвижимость может составлять до 100% от её реальной стоимости на момент приобретения. Ещё к более внушительной переплате в конечном итоге, ведёт стремление снизить финансовую нагрузку на бюджет семьи за счёт обременения ипотеки на более длительный срок.
     3. При оформлении ипотеки, банковские кредиты связаны с необходимостью иметь официальную работу или подтверждённый источник дохода (зарегистрированное ИП) и отвечать требованиям банка по возрасту. Чем моложе потенциальный клиент банка на получение ипотеки – тем проще ему получить согласие банка. Но, как бы там не было, в противоречие с возрастом выступает уровень доходов. Однако далеко не все молодые люди успевают приобрести необходимый опыт работы и получить высокооплачиваемую должность ко времени, когда возникает потребность в покупки собственного жилья.
     4. Отнюдь не каждая жилая недвижимость может служить предметом залога при оформлении ипотечного кредита. Предпочтение клиентов сводится к новому или вторичному жилью не старше 10-15 лет, которое расположено в «престижном» районе, имеющему полный комплекс коммунальных услуг (электричество, газ, ГВС и ХВС (водоснабжение), канализацию). В этом случае, в качестве предмета залога, не рассматривается жилплощадь, в которых прописаны дети, не достигшие восемнадцатилетнего возраста.
     5. Постоянное чувство неуверенности в завтрашнем дне, так как в случае возникновения непредвиденной жизненной ситуации, должник по ипотечному кредиту не может быть уверен в сохранении за ним приобретённого жилья, из этого следует угроза реализации предмета залога при прекращении платежей.
     6. Невозможность распоряжаться собственностью (жилой недвижимостью) без разрешения банка, который выдавал на неё кредит. Поэтому значительно ограничивается мобильность, не позволяющая в случае необходимости быстро переехать на новое место жительства, тем более в другой город. Неудобство может также возникнуть в связи с непредвиденным ростом членов семьи, ведь потребуется расширение жилплощади.


1.1.2 ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 
     Новостройки или первичная жилая недвижимость принято называть квартиры в жилых домах, которые всё ещё находятся в процессе строительства. Застройщики полностью ведут организационные моменты по всем процессам согласования, строительных работ, оформления всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформления собственности.
     Строительство недвижимости финансируют участники долевого строительства, которые желают приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, также их ещё называют, дольщики. Средства, которые уплачены застройщикам при заключении договора долевого участия (ДДУ), гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Данный вид строительства называют долевым именно потому, что каждый инвестор передаёт застройщику непосредственно ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте недвижимости.
     Участие в долевом строительстве для граждан определяется рядом рисков, на прямую связанных как с общеэкономической ситуацией в стране, так и с реализацией конкретного проекта комплексного освоения территории.
     Отличие единовременной стопроцентной выплате  по объекту строительства:
     1. При заключении договора долевого участия объекта недвижимости  в договоре указывается:  объект, его конкретное место положение, площадь и соответственно конкретная стоимость.
     2. Указанная в договоре долевого участия  стоимость вносится в размере 100 % в прописанные договором сроки и не подлежит ее изменению.
     3. После того, как строительство объекта окончено, производятся взаиморасчёты между дольщиком и застройщиком, исходя из фактической (действительной) площади передаваемого объекта недвижимости и оформляется право собственности на инвестора.
     Особенности  оформления договора долевого участия с поэтапной оплатой:
     1. При заключении договора долевого участия объекта недвижимости  в договоре указывается:  объект, его конкретное место положение и  площадь.
     2. В договоре долевого  участия отдельно оговаривается  цена объекта и график оплаты.
     3. В обсужденные сроки с момента подписания контракта долевого участия по исходные цены 1-го квадратного метра оплачивается 1-ый взнос. Общая площадь всей квартиры, которая оплачивается первым взносом, зависит от степени (процента) готовности объекта недвижимого имущества (жилого дома) на момент заключения контракта и может составить двадцать - сто процентов.
     4. Оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно в соответствии с графиком отчислений (обычно, поквартально) с перерасчетом цены 1-го квадратного метра на момент каждого платежа, с учётом цен, которые действуют в строительстве на   определенную дату. Каждым взносом оплачивается конкретное число квадратных метров от общей площади объекта недвижимого имущества [22, с.163].
     Особенности  оформления договора долевого участия с зачетом имеющего объекта недвижимости:
     1. При заключении договора долевого участия объекта недвижимости  в договоре указывается:  объект, его конкретное место положение и  площадь.
     2. В договоре определяется какое количество квадратных метров общей площади «нового» объекта недвижимости (квартиры) считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачёт в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади «старого» объекта недвижимости (квартиры), принадлежащего дольщику.
     3. За разницу в качестве площади «старого» объекта недвижимости (квартиры), по сравнению с площадью «нового» объекта недвижимости (квартиры), дольщик доплачивает деньгами поэтапно, в течение срока строительства данной недвижимости, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном, дольщиком, строящемся объекте недвижимости.
     4. Возможны 2 варианта зачёта «старых» объектов недвижимости (квартир): первый - объект недвижимости (квартира) дольщика свободна, право собственности на неё сразу переходит к застройщику и объект недвижимости (квартира) поступает на реализацию; второй - дольщик проживает в своём объекте недвижимости (квартире): в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему нового объекта недвижимости (квартиры) и право собственности переходит к застройщику после окончательного переезда дольщика в новый объект (квартиру).
     Сравним преимущества и недостатки данной системы (см. таблица 1).
     Таблица 1 - Преимущества и недостатки/риски долевого участия
Преимущества
Риски
Стоимость квартир в новостройках намного меньше аналогичной вторичной жилой недвижимости
Заключение ДДУ никак не подразумевает способности быстрого заселения собственников, ожидать окончания постройки потребуется с некоторых месяцев вплоть до 1,5 - 2 лет
Цена покупки сопоставима с недорогой вторичной жилой недвижимостью, но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме однозначно выше
Вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт недвижимости и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей
Первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от многих рисков при покупке вторичной жилой недвижимости
Право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-нибудь будет достроен
Большой выбор современных ЖК, классов жилья (а, следовательно, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни

Покупка первичной жилой недвижимости для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта стремительно возрастает

Приобретая первичную жилую недвижимость с использованием заёмных средств, инвестор получает более низкую ставку по ипотечному кредиту

     
     Поэтому, важно с самого начала учитывать непосредственно все плюсы и минусы, сопряжённые с инвестированием в долевое строительство.
     
     
     


1.1.3 ФИНАНСИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РАССРОЧКУ
     Недвижимость в рассрочку - это сделка купли продажи с распределением во времени платежей согласно  договору. 
     Рассрочка  первичных на объекты недвижимость может быть двух видов:
          1.Беспроцентная.
     2.Под определенный процент. Она может быть как от застройщика, так и от   иного лица (не застройщик).
     Рассрочки с процентной ставкой в такой работе рассматриваться не будет, в связи с тем, что они не много различаются от обыкновенной ипотеки либо жилищного займа. Потому разглядим более тщательно рассрочку в том виде, в каком она понимается у будущих покупателей и у населения в общем.
     Жилая недвижимость в рассрочку от строительной организации либо владельца предполагает покупку недвижимого имущества за определенную плату, часть из которой оплачивается сходу, а остаток может погашаться поэтапно:
1. Ежемесячно (один раз в месяц, в установленном порядке);
2. Ежеквартально (один раз в три месяца);
3. Раз в 0,5 года (два раза в год);
4. Раз в 1 год условленными платежами.
     Плюсы приобретения жилой недвижимости в рассрочку от застройщика:
     1. Беспроцентный заём, который исключает переплаты за жилье – необходимо оплатить только стоимость жилья без процентных надбавок.
     2. Нет необходимости сбора бумаг, что характерно для ипотеки с крупным первоначальным взносом.
     3. Отсутствие требований к кредитной истории гражданина.
     4. Не требуется обязательное страхование жизни и здоровья, или самого объекта недвижимости.
     5. Возможность переехать и полноценно жить в покупаемом объекте недвижимости уже после внесения первоначального взноса.
     Минусы приобретения жилой недвижимости в рассрочку от застройщика:
     1. Очень маленький срок рассрочки, обычно не превышающий 5 лет. В итоге заёмщику необходимо выплачивать или откладывать для выплаты внушительную сумму денежных средств ежемесячно, что требует наличие высокого дохода.
     2. Большой первоначальный взнос, обычно в пределах 30-70% от стоимости объекта недвижимости.
     3. Очень похож на ипотечный кредит, недвижимость может быть изъята в пользу застройщика.
     Если сравнивать с процентными займами, то в обычной рассрочке отсутствует штраф за досрочное погашение. Даже более того, полное досрочное погашение рассрочки только приветствуется продавцом.
     Другой вид рассрочки – покупка объекта жилой недвижимости в рассрочку от хозяина данного объекта (вторичная недвижимость), т.е. покупка объекта жилой недвижимости в рассрочку не от застройщика.
     Недвижимое имущество в рассрочку от хозяина весьма похожа с покупкой у застройщика, главным отличием является то, что квартира уже имеет юридическую историю (собственника), нередко возникают ограничение, что жилая недвижимость должна быть во владении минимум 2-5 лет. Вторичный рынок жилой недвижимости, в большинстве случаев стоит дороже, так как недвижимость уже обжита, все удобства подключены и все документы оформлены и т.д. Кроме того, вторичная жилая недвижимость лучше тем, что строилась раньше, а материалы для строительства жилой недвижимости с каждым годом всё хуже, потому что для снижения себестоимости нередко производители жертвуют качеством. И получается, что старая жилая недвижимость простаивает по 50 – 100 лет, а новостройки могут не выстоять и первых несколько лет.
     Есть и другой вид рассрочки, когда деньги за квартиру выдает банк продавцу или застройщику, а дебитор выплачивает банку стоимость покупки. При этом проценты по такому кредиту выплачивает прошлый хозяин, а сама недвижимость находится под залогом банка (или продавца, если он предоставил иное обеспечение по кредиту). При такой рассрочке первоначальный взнос по кредиту (30-70% стоимости) забирает застройщик или продавец, а остальная сумма выступает в виде ссуды. Процентная ставка по кредиту обычно минимальна, так как заключается на долгий срок, и с достойным обеспечением.
     Также бывают альтернативные виды рассрочек, являющиеся гибридными между беспроцентной рассрочкой и ипотекой. Рассрочка при этом выдается на более длительный срок (обычно до 10 лет), а наценка может быть 1-8% годовых на остаток. Несомненно, это лучше для заёмщика, нежели чем обычная ипотека, и очень выгодна для продавца недвижимости, чем долгосрочная беспроцентная рассрочка.
     
     
     
     

     


     1.1.4 ЦЕННЫЕ БУМАГИ КАК ИНСТРУМЕНТ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
     Документ, подтверждающий право принадлежности обладателя на какое либо имущество или валютную сумму, которое не может быть реализовано по какой либо причине является ценной бумагой в строительстве.
     Обращение облигаций жилищного займа в схеме выделения финансовых средств имеет ряд положительных свойств, по сравнению с долевым строительством. Обычно, ценные бумаги, имеющие недвижимость, владеют мобильностью (платежеспособностью), надежностью и гарантируют их обладателям право получить жилплощадь либо вернуть деньги.
     При выпуске компанией своих облигаций есть возможность  получения у вкладчиков валютную сумму. Отличительные особенности облигации в том, что организация обязана выплатить ее держателю согласно срока погашения бумаги (десять и более лет в основном) номинальную стоимость облигации и процентов на нее.  
     Облигации могут быть необеспеченные и обеспеченные. Гарантией необеспеченных облигаций является репутация организаций выпустившую ее. Обеспеченные облигации, являются более надежными. Проценты по облигациям различные и часто высокий процент указывают недобросовестные компании, нежели как более низкий процент по облигациям указывают добросовестные и надежные компании, прибывающие на рынке недвижимости достаточно большой срок.
     Есть серийные и не серийные облигации, отзывные и конвертируемые. Собственники ценных бумаг организации формально являются ее совладельцами, владельцами. Все владельцы акций имеет право на участие в доходе компании.  
     
     
     
     
     


1.1.5 ГОСУДАРСТВЕННАЯ БЮДЖЕТНАЯ ПОДДЕРЖКА ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 
      Существует достаточно немало схем государственного финансирования жилищного кредитования. Один из примеров государственный жилищный сертификат. Он представляет собой государственную поддержку граждан в виде безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса или получения ипотеке, не имеющие достаточной суммы дохода и прошедшие через систему предоставления субсидий.
     За счет государственной поддержки граждан в соответствии с бюджетными возможностями увеличивается доступность ипотечных кредитов. Для некоторых категорий граждан, установленные законодательством субсидирование может быть выдана в большем объеме, что стимулирует  рост и  платежеспособный спрос на объекты недвижимости. Выдаются субсидии за счет разных бюджетов, согласно нормам законодательства.
     Приведем пример финансирование  объектов строительства жилой недвижимости за счёт комбинирования различных источников финансирования: органы муниципальной власти застраивают дома за счет местного бюджета, внебюджетных фондах.
      Другим инструментом финансирования строительства жилой недвижимости можно выделить внебюджетный фонд развития жилищного строительства.  Основные задачи фонда это улучшение жилищных условий гражданам, увеличение уровня качества жилищного строительства.
     На сегодняшний день в городе Санкт-Петербург задействованы три целевые жилищные программы. А именно:
1. Молодёжи – доступное жильё.
2. Жильё работникам бюджетной сферы.
3. Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.


1.2 ИСТОЧНИКИ КРАТКОСРОЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
     Краткосрочное выделение денежных средств строительства недвижимого имущества – выделение денежных средств во время сотворения объекта недвижимого имущества.
     Краткосрочное  недвижимости финансирование объектов недвижимости имеет  этом широкое распространение в строительстве  займ не дорогостоящих проектов  очередникам  недвижимости. В проектах, которые высоки финансовые затраты, краткосрочное финансирование не рассматривается, в связи с тем, что в случае невозможности быстрой продажи объекта недвижимости,  либо стоимость строительства окажется выше рыночной стоимости, то обязательства взятые по краткосрочному кредитованию могут оказаться не посильными.
     К схемам краткосрочного выделения финансовых средств на строительство объектов недвижимого имущества относятся:
     1. Торговый кредит. Часто встречающийся источник краткосрочного выделения финансовых средств. Торговый кредит - кредит, который строительная организация предоставляет покупателю. Торговый кредит может быть оформлен как письменно, так и устно. Неофициальное соглашение, по договоренности которому клиент получит в собственность недвижимость до того, как заплатит за нее, называется открытым кредитом, то есть с отсрочкой платежа. А вот  долговое обязательство клиента в письменной форме выплатить определенную сумму средств строительной организации к определённому моменту времени  является обычным векселем.
     2. Ссуды от денежных институтов.  Ссуда, которая выдается на короткий срок и обеспечена залогом любого движимого ликвидного имущества, будет являться одной из разновидности обеспеченной ссуды. Ссуда, за которую кредитор, в случае банкротства заемщика получает какую-либо ценность , то есть должна быть оформлена гарантия под объект недвижимости,  называется богатой ссудой.  Ссуда, которая выдается под счета должников, означает, что в качестве залога выступают  долг клиентов организации по выставленным счетам.  Факторинг это разновидность ссуды, где дебиторская задолженность компании может быть продана любому иному лицу. Тогда, когда залогом, выступают товарно-материальные ценности, кредитная организация, которая выдала кредит, оформляет расписку, по которой товарно-материальные ценности в случае не возврата кредита переходят кредитору.  Необеспеченная ссуда означает, выдача кредита без залога. Такая ссуда может быть выдана например  под гарантию неизменного остатка денежных средств на счетах компании либо компаниям, у которых безупречная репутация. Иной вид необеспеченной ссуды - "кредитная линия" - наибольшая сумма, которую банк согласен выдавать организации в течение определенного срока времени. 
     3. Векселя. Долговая бумага, имеющая валютную сумму и выпущенная компанией на определенный период времени, которая компания обязуется заплатить предъявителю является вексель.  Организация, заинтересованная получить прибыль, покупает вексель по заниженной номинальной стоимости, таким образом в дату предъявления векселя организация  получит сумму, указанную в векселе. На пример: компании ООО «СТРОЙКА» выпустила вексель на 100 дней стоимостью 1000 $. Таким образом через 100 дней, когда придет срок оплаты по векселю компания ООО «СТРОЙКА» должна выплатить номинальную стоимость  вексел.......................