Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

                                              3 ОГЛАВЛЕНИЕ
Стр.
ВВЕДЕНИЕ	4
ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА	7
1.1. Понятие и виды жилых помещений	7
1.2. Особенности правового режима жилых помещений	8
ГЛАВА II. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕДЕНИЯ
И СДЕЛОК С НИМИ	19
2.1. Становление и развитие законодательства России о регистрации прав на недвижимое имущество	19
2.2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	22
2.3.	Порядок  проведения  государственной  регистрации  прав  на  жилые
помещения и сделок с ними	30
ГЛАВА III.   ПРОБЛЕМЫ    ГОСУДАРСТВЕННОЙ     РЕГИСТРАЦИИ
СДЕЛОК С   ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ	61
3.1. Особенности государственной регистрации сделок купли-продажи жилых помещений	61
3.2. Гражданско-правовые      последствия   несоблюдения      требования   о
государственной регистрации	66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	73
СРАВНИТЕЛЬНАЯ	ТАБЛИЦА	ПРЕДЛАГАЕМЫХ	В
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ИЗМЕНЕНИЙ	77
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	80
ПРИЛОЖЕНИЯ	87


4
ВВЕДЕНИЕ
     В процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ПС), а в ряде случаев -действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.
     Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре1.
     21 июля 1997 года был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.
     Актуальность исследования правового регулирования государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними подтверждается следующими обстоятельствами:
Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2016год
1 Гршпаев СП. Гражданское право. Гриф МО РФ. - М: Юрист, 2010. - 496 с.
5
претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложили на государство ответственность за контроль операций с недвижимым имуществом, в общем, и с жилыми помещениями, в частности, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.
     В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как автор уже отметил, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такой механизм? Содержит ли действующее законодательство о сделках с недвижимостью пробелы и недостатки? Можно ли говорить об идеальной правовой базе?
     Более того, как отмечают исследователи, сравнение статистических показателей, характеризующих объем работы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, выявляет тенденцию ежегодного возрастания поступающих и принимаемых к производству исковых заявлений хозяйствующих субъектов по спорам, связанным с жилыми помещениями.1
     Итак, цель данной выпускной квалификационной работы - исследовать становление и современные правовые основы государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними в Российской Федерации. Исходя из поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:
     - изучить становление и развитие законодательства России в области регистрации прав на недвижимое имущество;
     - рассмотреть особенности правового режима жилых помещений как объектов недвижимости;
-          проанализировать     правовое    регулирование     государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними в РФ;
Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - 2006. - №10; Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. - 2006. - №6; Киндеева Е. А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-
6
-	исследовать порядок регистрации сделок с жилыми помещениями;
     -	установить проблемы правового регулирования государственной
регистрации сделок с жилыми помещениями и сделать выводы.
     В работе будет проанализирован весь комплекс как действующего, так и ранее действовавшего законодательства РФ о сделках с жилыми помещениями. В целях выявления проблематики рассматриваемого вопроса, автор обратится к комментариям к действующему законодательству, специальным научным статьям и материалам.
     Методы научного исследования, применяемые для достижения поставленной цели, следующие - исторический, сравнительно-правовой, формально-логический, анализа, синтеза.
     Объект исследования - общественные отношения, возникающие в процессе государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними.
     Предмет исследования - государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними.
     Структура работы обусловлена целями, задачами и методологией исследования и включает введение, три главы, состоящие из семи параграфов, заключение и список литературы.
     Ввиду того, что изучаемая тема очень обширна, в работе акцентировано внимание на наиболее важных, на взгляд автора, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.
     Данная тема была исследована такими авторами как Козырь О.М., Чупрынина Н.Ю., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Толстой Ю.К. Материалы их работ были использованы при написании выпускной квалификационной работы.





                                                              7 ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1.    Понятие и виды жилых помещений
     Жилое помещение - это, прежде всего, недвижимость. Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».1 Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Не акцентируя внимание на широком понятии «недвижимое имущество» рассмотрим более узкое понятие, являющееся предметом настоящей дипломной работы - «жилые помещения».
     Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст. 6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет
1	Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская
юстиция.-№11. -2003.-С. 15.
виды жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
     Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
     Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
     Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
     Автор считает, что можно согласиться с экспертами, констатирующими, что это исчерпывающий список жилых помещений.1
1.2.    Особенности правового режима жилых помещений
     Рассмотрим более подробно указанные виды жилых помещений применительно к государственной регистрации прав на них и сделок с ними.
     Сделки по отчуждению квартиры в многоквартирном жилом доме на практике наиболее распространены. Следует заметить, что в ст.289 ГК РФ идет речь о квартире как объекте права собственности (во время принятия ГК РФ конструктивные особенности квартиры не имели правового значения).
 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О. А. Городова. - М.: Велби, 2010. - С. 56.
                                                                             9 Безусловно, связано это было с тем, что до принятия Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»1, по которому осуществлялась безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан, квартиры в многоквартирных домах, как правило, находились в жилищном фонде, принадлежащем государству на праве собственности (ст. 5 ЖК РСФСР). Поскольку весь многоквартирный дом принадлежал государству, вопрос о распределении бремени содержания общих помещений такого дома не возникал, поскольку финансирование текущего и капитального ремонта осуществлялось за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае их недостатка за счет государственного бюджета (ст. 149 ЖК РСФСР). С введением в действие Закона о приватизации жилищного фонда граждане, проживающие в квартирах многоквартирных домов, получили возможность стать собственниками этих квартир, и, соответственно, приняли бремя их содержания (ст.210 ГК РФ). В связи с этим обстоятельством возник вопрос о правовом статусе общих помещений многоквартирного дома. Данная ситуация была разрешена путем установления режима долевой собственности на общие помещения в многоквартирном жилом доме (ст.289 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры (ст.37 ЖК РФ). Примерный перечень общего имущества перечислен в ст.290 ГКРФ.
     Поскольку по общим правилам участник долевой собственности вправе осуществлять отчуждение своей доли (п.2 ст. 246 ГКРФ), то во избежание негативных последствий (например: отчуждение доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения) необходимо было урегулировать правовой режим доли в праве собственности на общее имущество. В данном случае ГК РФ содержит запрет на отчуждение доли отдельно от самой квартиры (п.2 ст.290 ГК РФ). Поскольку собственник
 Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 01.03.2005) // СПС Консультант-Проф (далее - Закон о приватизации жилищного фонда).
                                                                            10 осуществляет права распоряжения принадлежащим ему жилым помещением (п.1 ст.209 и ст.288 ГК РФ), то по договору продажи жилого помещения он передает покупателю права собственности, как на жилое помещение, так и права на общие помещения многоквартирного дома. Причем права на общие помещения переходят по договору автоматически (в силу прямого указания закона на принадлежность собственнику квартиры доли в праве общей собственности), и в договоре продаже нет необходимости указывать на передачу таких прав1.Новеллой ЖК РФ стало расширение прав собственников квартир в многоквартирном доме. С соответствие со п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит кроме общих помещений, несущих конструкций дома, механического и другого оборудования, еще и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен данный  дом. Пунктом 4 ст.37 ЖК РФ также устанавливается невозможность выдела и отчуждения доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от жилого помещения. Более того, п.2 ст.38 ЖК РФ прямо закрепил, что условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
     Следующим видом жилого помещения является жилой дом. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2 ст. 16 ЖК РФ). Причем речь идет об индивидуальном жилом доме, а не многоквартирном, поскольку последний  состоит из  общего  имущества собственников  помещений  и
Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.Ru - 2007.
 
11
совокупности квартир, которые как раз и представляют собой отдельные объекты гражданских прав жилого назначения1.
     Следует заметить, что правовой режим жилого дома и квартиры не совпадает. В соответствие с п.1 ст. 15 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1 собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. ЖК РФ, как было отмечено, право общей собственности на земельный участок признает только за собственниками квартир в многоквартирных домах. На отношения с индивидуальными жилыми домами такое правило не распространяется. Именно в этом месте и проходит демаркационная линия между договором продажи, предметом которого является квартира, выступающая только как специфический объект права собственности и договором продажи, предметом которого выступает жилой дом.
     Земельным и гражданским законодательством рассматриваются два случая перехода прав на земельный участок при отчуждении здания или другой недвижимости.
     Во-первых, собственник здания может обладать правом собственности на земельный участок. В соответствие со ст.273 и п.2 ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
     ЗК РФ исходит из императивного правила, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в нем случаях (п.4 ст.35 ЗК РФ):
1 Пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания   и   многоквартирного   дома   аварийным   и   подлежащим   сносу,   утв.   Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 №47 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702. 1 Земельный Кодекс 
12
     1)	отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может
быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
     2)	отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке, изъятом из оборота.
     Таким образом, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Иначе говоря, земельный участок и располагающийся на нём жилой дом при их отчуждении, если они принадлежат одному собственнику, в обязательном порядке должны быть отчуждены вместе. Таким образом, предмет договора продажи жилого дома должен быть представлен в виде двух объектов - земельного участка и жилого дома. В противном случае договор должен считаться ничтожным как не соответствующий требованиям закона, поскольку ЗК РФ не устанавливает, что такая сделка оспорима и не предусматривает других последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
    Во-вторых, земельный участок может принадлежать гражданам и юридическим лицам на основе других вещных (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненном наследуемом владении) и обязательственных прав (аренда). Нужно отметить, что согласно настоящему Земельному кодексу физическим лицам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
     Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В силу указанных норм покупатель жилого дома вправе требовать оформления   соответствующих    прав    на   земельный   участок,    занятый
                                                                            13 недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом. Если жилой дом находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования либо на праве пожизненного наследуемого владения, то в обязанность продавца дома входит обязанность переоформить свои права на земельный участок, располагающийся под принадлежащим продавцу индивидуальным жилым домом. В праве продавца оформить участок в собственность либо в аренду. Следовательно, покупатель при оформлении договора купли-продажи получает соответствующее право на вышеуказанный земельный участок. Покупатель жилого дома, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка2.Следует обратить внимание, что к новому собственнику жилого дома (арендатору) до оформления договорных отношений с собственником земельного участка права пользования этим участком переходят вместе с обязанностью по внесению арендной платы. Однако если собственник земельного участка до оформления договора аренды новым собственником дома не будет информирован о переходе данных прав и обязанностей к новому лицу, и предъявит требования об уплате арендных платежей бывшему собственнику дома, последний не обязан исполнять эту обязанность. Если бывший собственник дома все-таки исполнит обязанность по оплате арендных платежей, то общая сумма таких платежей расценивается
1	Голованов Н. Сборник договоров. Недвижимость и строительство (+ CD-ROM). - СПб.: Питер, - 2006. -
224 с.

                                                                            14 как неосновательно приобретенное имущество (ст. 1102 ГК РФ) и может быть истребована с нового собственника в судебном порядке.
     Помимо прав на земельный участок собственнику жилого дома могут
также принадлежать находящиеся на земельном участке обслуживающие
такой дом строения и сооружения (гаражи индивидуального пользования,
сараи, бани и т.д.). Согласно Инструкции о проведении учета жилищного
фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. №37
(ред. от 04.09.2000)1 такой комплекс имущества рассматривается как
домовладение и представляет собой объект инвентаризационного учета. При
проведении технической инвентаризации домовладения составляется единый
технический паспорт, в котором отражается, описывается и
индивидуализируется каждое здание, строение, сооружениеJ. В техническом
паспорте также отражается принадлежность каждого здания конкретному
собственнику на основе поступившей информации от органа,
осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним4.	
     Гражданским законодательством домовладение не рассматривается как единый объект вещных прав. Любые недвижимые объекты (например, жилой дом и гараж), которые входят в состав домовладения, представляют собой отдельные объекты гражданских прав и могут иметь разных владельцев и разный правовой режим. Права на такие объекты могут приобретаться по разным основаниям и в разное время. Например, на земельном участке может располагаться жилой дом, который может принадлежать на праве собственности нескольким лицам (общая собственность). Если сособственником жилого дома на земельном участке было осуществлено строительство гаража, то остальные сособственники не приобретают на него вещные права, а право собственности на такое строение, входящее в состав домовладения, приобретает лицо, его построившее (п. 1 ст.218 ГК РФ).
1	СПС Консультанг-Проф (далее - Инструкция о проведении учета жилищного фонда).
2	Пункт 1.1 и Приложение № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда.
                                                                             15 Если при технической инвентаризации домовладения будет выявлена самовольная постройка, то лицо, её осуществившее, может приобрести на неё право собственности только по решению суда (п.3 ст.222 ГК РФ). До приобретения права собственности на самовольную постройку, лицо, ее осуществившее, не вправе ей распоряжаться, в том числе отчуждать (п.2 ст.222 ГК РФ). Однако гражданским законодательством любое находящееся на земельном участке здание, являющееся недвижимым объектом и входящее в состав домовладения, рассматривается как отдельный объект гражданских прав. То есть, если одним зданием (самовольная постройка) распоряжаться нельзя в силу прямого запрета, то это обстоятельство не является препятствием для распоряжения другим зданием (жилым домом, его частью), если они расположены на обособленном земельном участке и входят в состав домовладения. Гражданское законодательство позволяет собственнику домовладения распоряжаться любым, входящим в его состав недвижимым объектом. Это означает, что предмет договора купли-продажи может состоять из любого объекта входящего в состав домовладения. Однако если предметом договора продажи жилого помещения является жилой дом (часть жилого дома), а сведений о передаче обслуживающих такой дом строений и сооружений в предмете договора не содержится, то данный комплекс имущества рассматривается гражданским законодательством и судебной практикой как совокупность главной вещи и принадлежности. Если договором не предусмотрено иное, то принадлежности (обслуживающие сооружения и строения) следуют судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу)2.
Однако, если состав домовладения входит самовольная постройка и
  См.:  Судебная практика по жилищным спорам.  Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. -М.: Изд. группа Норма-Инфра-М, 2012. С.206-207.
:   Киндеева  Е.А.,   Пискунова   М.Г.   Недвижимость:   права   и   сделки.   Новью   правила   оформления. Государственная регистрация. Образцы документов - М.: Юрайи-Издат, 2014.-340с.
16
     право собственности на неё не зарегистрировано, то при отчуждении жилого дома у покупателя не могут возникнуть права на такую постройку. Приобретения собственником жилого дома права собственности на такое сооружение возможно только в судебном порядке с соблюдением установленных требований (абз.2 п.З ст.222 ГК РФ).
     С принятием Закона «О приватизации жилищного фонда», по которому осуществлялась безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан, связан положительный этап в развитии рынка жилой недвижимости. Однако, в первоначальной редакции данный Закон содержал запрет на приватизацию коммунальных квартир, который в дальнейшем был признан неконституционным1. При установлении данного запрета, как указывает в своем постановлении Конституционный Суд РФ, законодатель исходил из задач государственной жилищной политики по ликвидации коммунальных квартир как способа удовлетворения жилищных потребностей человека. Этот запрет и судебная практика, рассматривавшая квартиру как неделимый объект, не позволяла ввести в оборот комнату в коммунальной квартире как отдельный объект права собственности.
     Эта ситуация была разрешена путем принятия Федерального закона от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»3, которым были внесены изменения в части отмены запрета на приватизацию коммунальных квартир. Но в связи с приватизацией коммунальных квартир возникал вопрос с правами собственников комнат на общие помещения коммунальной квартиры. Для его решения как раз и
1	Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке
конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы,
Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова» //СПС
Консультант-Проф.
2	Пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах
применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. от 25.10.1996) // БВС 1993.
№ 1; 1994. № 3; 1996. № 1.; и постановление Пленума Верховного Суда РСФСР (РФ) от 10.06.1980 г. № 4 «О
некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и
определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в
ред. от 25.10.1996) // Сб. постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским
делам. М.: Спарк, 1994; БВС РФ. 1994. № 3; 1997. № 1.
                                                                            17 потребовалось воспользоваться конструктивными особенностями самой квартиры (жилого дома) в целях определения статуса общих помещений. Статья 16 ЖК РФ определяет квартиру как структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
     В связи с этим возникает вопрос, требуется ли в предмет договора продажи жилого помещения включать помимо сведений о передаче покупателю жилой комнаты информации о подсобном помещений? Законодательство, подзаконные акты и судебная практика на данный вопрос не отвечает. Как уже говорилось, любое подсобное помещение относится к помещениям вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (ст. 16 ЖК РФ). То есть, по сути, в рассматриваемом нами случае помещение вспомогательного использования (по аналогии с хозяйственными постройками, распложенными на земельном участке), возможно, рассматривать как принадлежность главной вещи (жилой комнаты). Однако, при отчуждении жилого дома и обслуживающих его строений и сооружений действовало правило, согласно которому принадлежности следуют судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК РФ). Иначе говоря, законодательством собственнику жилого дома предоставлена возможность определения правового режима любого принадлежащего ему недвижимого объекта, входящего в состав домовладения. Собственник же комнаты в коммунальной квартире не может распоряжаться помещением (кладовой и др.) отдельно от жилой комнаты. То есть иное в договоре собственник комнаты в коммунальной квартире предусмотреть не может. Но думается, что ст.135 ГК РФ может быть применена при отчуждении комнаты в коммунальной

                                                                            18 квартире, если в договоре не будут отражены сведения о передаче покупателю подсобного помещения в части следования принадлежности судьбе главной вещи (жилой комнаты).
     Таким образом, в силу того, что в законодательстве нет прямого указания на необходимость включения в предмет договора продажи жилого помещения сведений о передаче покупателю подсобного помещения, и такое помещение может рассматриваться как принадлежность главной вещи (жилой комнаты), то не указание в договоре на одновременную передачу с жилой комнатой таких подсобных помещений не влечет за собой незаключенность договора по правилам ст.554 ГК РФ.
     Помимо комнаты в квартире к покупателю по договору продажи жилого помещения переходит доля в праве общей долевой собственности на квартиру (п.3 ст.42 ЖК РФ) и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.1 ст.36, п.1 ст.38 ЖК РФ).
     Таким образом, гражданское законодательство устанавливает определенные особенности государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними, в зависимости от вида жилого помещения.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
19
ГЛАВА II. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ
ПОМЕЩЕНИЯ И СДЕЛОК С НИМИ
2.1. Становление и развитие законодательства России о регистрации прав на недвижимое имущество
     Существовавшее в конце XIX века в России публичное подтверждение вещных прав на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который заключался в том, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, а затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры (эти реестры, очевидно, можно считать слабым подобием поземельных книг, принятых в Европе).
     Крепостной порядок в России регулировался согласно Положению о нотариальной части от 14.04.1866г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались за счет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах -крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременениях прав на него.1
     Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную  территориальную   единицу  в  пределах   соответствующего
1 Граэвданское право. В 2 т. Том 1. Учебник / Ore. ред. проф. Суханов - 2-е изд. - М: БЕК. 2015. - С. 229.
                                                                            20 округа. Сделки с недвижимостью могли быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины, и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенных действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю. Однако   данная   крепостная   система   имела   и   ряд   существенных недостатков. К ним можно отнести следующее:1
	1)     отсутствие единой законодательной системы;
2) значительное количество противоречащих друг другу норм;
     3) недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информацию об объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);
     4) неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу); 
     5) 	излишняя сложность и дороговизна процедуры.2
     Для устранения этих недостатков крепостного порядка к 1881г. был разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова «вотчинный» связано с тем, что исторически все права на недвижимое
 Гражданское право. Том 1. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К Толстого. - М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников. 2005. - С. 543.
21
имущество именовались вотчинными правами).
     Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как "установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности".1
Основными принципами предложенного порядка назывались:
     1) "начало внесения" - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;
     2) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и досто.......................